27 Билет

1. Основные риски при управлении недвижимостью

Управление объектами недвижимости – предпринимательская деятельность, ориентированная на собственника объекта недвижимости.

В мировой практике под «управлением недвижимостью» понимаются действия управляющей организации в отношении объектов недвижимости (ОН), направленных на достижение целей, сформированных собственником данного объекта.

Управляющая организация должна обеспечивать профессиональное управление, касаемо ремонта, технического контроля, профилактических работ и других работ по содержанию жилищного фонда, также управляющая организация должна обеспечивать на должном уровне работу с жильцами и собственниками ОН, обеспечивая им безопасное и комфортное использование ОН.

Данная деятельность управляющей организации несет за собой вероятность наступления тех или иных неблагоприятных событий, т.е. рисков.

Риск — возможность получения непредсказуемого результата в зависимости от принятого хозяйственного решения, действия.

Основными рисками управляющей компании при управлении ОН являются:

• Отсутствие стартового капитала;

• Отсутствие мотивации у собственников в участии и управлении ОН;

• Конфликты между управляющей компанией и жильцами ОН;

• Некомпетентность и недобросовестность договорных отношений с партнерами управляющей компании;

• Конфликты и суды с поставщиками коммунальных ресурсов (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энер­гия, твердое топливо, используемые для предоставления ком­мунальных услуг);

• Административное вмешательство в оперативную деятельность управляющей организации (деятельность, направленная на эффективное достижение целей управления);

• Изменение законодательства РФ;

• Изменение налогового законодательства;

• Изменение регионального законодательства;

• Изменение правительственного курса на развитие управляющих организаций;

• Неотработанность технических вопросов и низкая организация труда, которая не позволяет управляющей организации эффективно осуществлять свою деятельность;

• Аварийные ситуации (затопление, пожар, сбой электрики и т.д.);

• Природные катастрофы;

• Преступления (вандализм, терроризм).

Механизмы снижения рисков:

• Демонстрация собственникам и жильцам целевого порядка средств и их учета;

• Заключение договора с аварийно-диспетчерской службой на профилактические обходы и просмотры, снижающие риски аварийных ситуаций;

• Внимательный просмотр договор с поставщиками коммунальных услуг. Наём профессиональных адвокатов и юристов для защиты интересов управляющей организации;

• Строгое выполнение требований к качеству выполняемых работ и услуг;

• Определение порядка, ограничивающего отключение коммунальных услуг (в соответствии с постановлением РФ №354 от 6.05.2012 г.);

• Противопожарные мероприятия;

• Качественное предоставление услуг;

• Страхование ОН;

• Аудит отчетности.

2. Жизненный цикл проекта в недвижимости: понятие, стадии и продолжительность, взаимосвязь с макроэкономическими циклами

Жизненный цикл проекта (ЖЦ)– совокупность взаимосвязанных задач и работ, образующих законченный процесс развития от возникновения проектного замысла до завершения проекта.

Параметры ЖЦ зависят от 4-х аргументов:

C – жизненный цикл проекта;

N– продолжительность;

G– цель;

S– задачи и работы по проекту;

Ts– время выполнения задач и работ.

Стадии ЖЦ проекта для всех типов проектов в различных сферах деятельности:

1. Прединвестиционная;

2. Инвестиционная;

3. Эксплуатационная.

Стадии ЖЦ проекта и продолжительность в недвижимости:

Прединвестиционная	Фундаментальные научные исследования, технологические разработки, технико-экономическое обеспечение (ТЭО)	от 0,5 – 6 лет
Инвестиционная	Планирование, строительство	от 0,5 – 7 лет
Эксплуатационная	Эксплуатация, плановый ремонт, модернизация оборудования, реконструкция, перепрофилирование	20 – 50 лет
Ликвидация	Демонтаж, снос строения, утилизация отходов, рекультивация земли

Среднестатистические данные продолжительности стадий ЖЦ

Вид строительства	концепция	проектирование	строительство
Жилые здания	0,5 – 4	0,5 – 3	0,5 – 4
Производственные	0,5 – 5	0,5 – 3	0,5 – 2,5
Общественные	0,5 – 6	0,3 – 3	0,5 – 2

Взаимосвязь с макроэкономическими циклами