Билет №25

1. Многофункциональные комплексы

Многофункциональный комплекс (МФК)– объект (или несколько объектов) недвижимости, сочетающий в себе помещения двух или более эксплуатационных назначений (магазины, офисные площади, развлекательные заведения), в которых могут быть объединены коммерческая и жилая функции. При этом, как правило, одна из функций является основной.

Классификация многофункциональных комплексов■   торгово-офисные ■   гостинично-торговые ■   торгово-развлекательные ■   офисно-гостиничные идр.

Преимущества МФК:• эффективное использование земельного участка и экономия ресурсов (в частности энергоресурсов);  • сокращение удельных затрат на создание объекта за счет его масштабности;  • возможность гибкого перепрофилирования при увеличении конкуренции на рынке;  • целевая аудитория имеет несколько причин для посещения объекта;  • высокая инвестиционная привлекательность проекта, в связи с уменьшением рисков за счет диверсификации инвестиций (вложение в разные виды недвижимости).Недостатки МФК:• выбор концепции комплекса еще на стадии проектирования (следует учесть сроки строительства и возможные перемены на рынке за этот период);  • зонирование объекта во избежание возможного столкновения функций;  • применение продуманной стратегии позиционирования и дальнейшего продвижения объекта;  • необходимо учесть специфичность, затратность эксплуатации и управления объектом, также постоянное поддержание здания на качественном уровне.

2. Методы анализа и обоснований проекта, направления предпроектных исследований.

Методы анализа и обоснований проекта:

• Количественные:

1. Методы экспертных оценок;

2. Методы вероятных оценок;

3. Методы учета фактора времени дисконтирования;

• Качественные (мотивационные):

1. Производственная необходимость;

2. Конкурентная необходимость;

3. Решение «сверху»(«священная корова»).

Направления предпроектных исследований:

- идея инициатора → концепция;

- область инвестирования → проектный анализ;

- объекты строительства → ТЭО;

- коммерческое предприятие → бизнес-план инвестиционно-строительного проекта.

Билет №26

1. Модели управления коммерческой недвижимостью.

В управление коммерческой недвижимостью используются следующие функциональные модели:

 управление средствами(Facility management);

 управление имуществом(Property management);

 управление строительством(Building Management);

 управление активам(Asset management).

Модель «управление средствами» предусматривает оказание услуг собственнику объекта недвижимости по обслуживанию и уход за объектом недвижимости. Основными целями управления по данной модели являются:

 рациональное использование объекта на основе снижения расходов и роста качества оказываемых услуг;

 своевременное проведение работ по устранению дефектов объекта.

Таким образом, данная модель направлена на решение задач организации технического обслуживания, ремонта в отрыве от остальных стадий жизненного цикла объекта.

Обычно за управлением средствами обслуживания в управляющие компании обращающийся владельцы курортный, спортивных комплексов, офисных центров, отелей.

Услуга«управление имуществом»- оказание услуг по коммерческому менеджменту, который связан с функционированием объекта недвижимостис коммерческой точки зрения и заключается в обслуживании договоров аренды, подборе арендаторов, работе с арендаторами, которые обеспечивают основной доход от объекта коммерческой недвижимости.

Подход «управление строительством» подразумевает проектирование и строительство объекта. Управляющая компания сама в праве выбирать строительные материалы и технологии. Вопросы, связанные со сносом объекта – в компетенции компании.

Модель «управление активами»включает в себя управление инвестиционным портфелем недвижимости и заключается во всестороннем управлении недвижимостью – от распределения полномочий по организации управления до определения ответственности за качество услуг.

«Управление активами» включает в себя как функции рассмотренных моделей (маркетинг, сдача в аренду, перепрофилирование), так и дополнительные – финансовый менеджмент (управление финансовыми потоками и рискам). Если предыдущие три модели постепенно становятся привычны для Российской Федерации, то к услуге «управление активами» собственники не торопятся обращаться.

2. Концепция развития недвижимости. Три подхода к полному жизненному циклу недвижимости.

Глобальное ускорение изменений проявляется в сфере недвижимости совокупностью проблем:

• Социально-экономические проблемы:

1. Изменение представлений о комфорте жилья, офиса;

2. Появление новых потребностей;

• Градостроительные проблемы:

1. Рост динамики застройки;

2. Изменение престижности и функционального зонирования территорий;

3. Экспансия городов;

• Производственные проблемы:

1. Ситуативные изменения условий реализации инвестиционно-строительных проектов.

Концепция развития недвижимости:

1. Преобразование объекта недвижимости неизбежно;

2. Потребности в развитии могут возникать на любой стадии жизненного цикла объекта;

3. Тренд развития объекта недвижимости целесообразно прогнозировать и учитывать на начальных стадиях разработки проекта;

4. Чем выше потенциал развития объекта недвижимости, тем эффективнее может быть реализован его жизненный цикл.

Три подхода к полному жизненному циклу недвижимости.

1. Недвижимость как объект строительства;

2. Недвижимость как финансовый актив (товар);

3. Недвижимость как объект потребления.