Билет №9.
Вопрос №1. Характеристика жилищного фонда коммерческого использования.
Жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
В отличие от индивидуального жилищного фонда жилые помещения в фонде коммерческого использования используются для извлечения прибыли путем заключения договоров возмездного пользования. Жилищный фонд коммерческого использования может принадлежать на праве собственности, как частным лицам, так и публичным образованиям. Согласно п. 4 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд, в том числе - коммерческого использования, подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям). Специфика жилищного фонда:
Многообразие форм собственности
Неоднородность объектов (разные потребительские качества жилья: площадь, местоположенеи, конструктивное решение, ур-нь благоустройства)
Обеспечение комфортности и безопасности проживания
Бесперебойное предоставление ком.услуг
Соблюдение нормативов эксплуатации
Сложность финансовых потоков (различные источники финансирования). Платежи ЖКХ, жилищные субсидии на эксплуатацию жилищного фонда
Вопрос №2. Цели и задачи заказчика, инвестора, девелопера в управлении проектом.
Заказчик - инициатор проекта стр-ва на принадлежащем ему земельном участке, будущий владелец и пользователь его результатов. Задачи : определение исходных данных (цели, масштабы основных требований к проекту); финансирование проекта за счет своих и привлеченных средств; заключение контрактов с другими участниками; выполнение обязательств по этим контрактам.
Инвестор - участник проекта, вкладывающий в него средства. Задачи: получение максимальной прибыли от вложенных средств; заключение договора с заказчиком; осуществление расчетовс участниками проекта.
Девелопер – главный участник стратегического упр-я проектом, заинтересованный в его эффективной реализации. Задачи: может выступать в роли любого участника проектом и выполнять соответствующие задачи.
Билет 10
Модели организации деятельности по управлению многоквартирными домами.
Непосредственное упр-е. Преимущество – не создается никакой управ-й настройки. Недостатки – выполнение функции управления не стимулирует качественную реализацию услуг, отсутствует расчетный счет (не могут быть получены бюджетные дотации), контроль качества осуществляется собственниками абсолютно не профессионально.
ТСЖ,ЖСК, СПК. Преимущества:
Собственники имеют право определять оптимальное соотношение между ценой, объемом и качеством, выполняемых услуг и работ. Самостоятельно выбирать упр-ю компанию.
Денежные средства собственников концентрируются на расчетном счете и расходуются на нужды объекта.
Собственники сами определяют виды, объемы и периодичность ремонтных работ, могут создавать накопительные счета на проведение кап.ремонта.
Недостатки:
Сложность получения кредитов
Расходы на управление
Низкий профессиональный уровень
Управляющая организация. Преимущества (функции и задачи):
Предложения для собственников по планированию и организации произв.программы, к-е упр. орг-я представляет на собрании.
Обеспечение технического контроля и планирование профилактических работ
Организация проведения ремонтных работ
Обеспечение работы с населением
Недостатки:
Собственники несут большие расходы по стравнению с ТСЖ
Упр. Орг-я имеет расчетный счет, т.е. риски платежей направлены на расчетный счет отганизации.
Структуризация проекта: задачи, подсистемы, функции, связи. Основные участники проекта.
Задачи структуризации проекта:
Разбивка проекта на элементы, поддающиеся управлению.
Поэлементная оценка затрат, средств, времени, ресурсов.
Распределение ответственности между участниками проекта.
Создание единой информационной базы для планирования, контроля и регулирования изменений по проекту.
Структура проекта – это совокупность подсистем проекта, функций управления, связей между ними.
Подсистемы УП (автономные предметные области):
работы
ресурсы
риски
коммуникация
качество
Функции УП (виды управленческой деятельности):
планирование
контроль
регулирование изменений
Связи в структуре проекта:
вертикальные - административные процессы принятия решений
горизонтальные - технологические процессы выполнения работ
Виды структур проекта:
содержательная структура - последовательность работ по проекту
организационная структура - совокупность участников проекта и связей между ними
Участники проекта - конкретные группы организаций, обеспечивающие выполнение проекта
Участники проекта:
Заказчик (застройщик) - инициатор проекта строительства на принадлежащем ему земельном участке, будущий владелец и пользователь его результатов
Инвестор - участник проекта, вкладывающий в него средства
Проектировщик - специализированные проектные организации ( инженерные компании)
Генпроектировщик - организация, ответственная за разработку всего комплекса проектно-сметной документации
Подрядчик (генеральный подрядчик, субподрядчик) - юр. лицо, несущее ответственность за выполнение работ в соответствии с контрактом
Поставщик (генеральный поставщик) - организации, обеспечивающие закупки и поставки строительных материалов и оборудования
Руководитель проекта - участник проекта, которому заказчик и инвестор делегировали полномочия управления проектом
Девелопер - главный участник стратегического управления проектом, заинтересованный в его эффективной реализации
Команда проекта - это группа сотрудников, подчиненная руководителю проекта и работающая над осуществлением данного проекта.