Билет 21
Смета расходов по управлению недвижимостью
СМЕТА РАСХОДОВ, ТИПОВАЯ-смета расходов, устанавливаемая для однотипных бюджетных организаций. Она включает три основныхраздела: 1) общие сведения об учреждении, общую сумму расходов с распределением по кварталам инаправлениям расходов; 2) оперативно-производственные показатели, необходимые для определениярасходов: количество штатных единиц, обслуживаемый контингент (число классов, коек в больнице и т. л.); 3)расчеты по отдельным статьям сметы. Смета состоит из статей, каждая из которых содержит однороднуюгруппу расходов, носящих строго обязательный характер.
Смета бюджетного учреждения — это финансово-плановый акт, который имеется у всех бюджетных учреждений. В ней определяются объем, целевое направление и поквартальное распределение ассигнований, выделяемых из бюджета тому или иному бюджетному учреждению. Исходя из того, что смета является финансово-плановым актом, который является разновидностью финансово-правового акта, она имеет юридическое значение. Распорядителям бюджетных средств на утверждение в кратчайшие сроки (5-10 дней) передается значительное количество смет (по числу подведомственных распорядителей и получателей бюджетных средств). Для упрощения обработки больших потоков информации и во избежание ошибок форма смет бюджетных учреждений устанавливается приказами соответствующих министерств. После утверждения сметы доходов и расходов в течение одного рабочего дня она передается бюджетным учреждением в орган, исполняющий бюджет, т. е. в органы федерального казначейства РФ.
Значение сметы заключается в том, что она определяет и конкретизирует права и обязанности бюджетополучателей по образованию и использованию денежных фондов, а также финансовых органов и вышестоящих распорядителей бюджетных средств в области контроля за их целевым использованием. Традиционно сметы классифицируют на индивидуальные, сводные и сметы централизованных мероприятий. Индивидуальная смета составляется каждым бюджетным учреждением с учетом особенностей и определением объемов его финансовой деятельности. Индивидуальные сметы учреждений, принадлежащих к одной сфере деятельности, объединяются соответствующими министерствами, ведомствами, исполнительными органами власти в сводные сметы.
Цель и содержание коммерческого и социального анализа проекта.
Коммерческий анализ-оценка проекта с точки зрения конечных потребителей продукции и слуг , предлагаемых проектом.
Направления коммерческого анализа: изучение рынка продукции и услуг, предлагаемых проектом; изучение рынка ресурсов и сырья для будущего предприятия.
Социальный анализ-оценка социально-территориальных аспектов реализации проекта.
Направления социального анализа: изучение социально-культурных и демографических характеристик населения, попадающего под проект; изучение производственного потенциала региона , в котором осуществляется проект.
Билет 22
Содержание управленческой экспертизы при реализации инвестиционного проекта.
Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта.
Управленческая экспертизанаправлена на выявление эффективности системы управления объектом недвижимости, выработку «лучшей и наиболее эффективной» схемы рекомендуемого управления объектом на основе анализа «лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ)», а также данных, полученных в рамках предыдущих экспертиз.
В общем виде основными этапами управленческой экспертизы являются:
Установление перечня ее предмета, объекта, задач;
Разработка соответствующим им апробированных и приемлемых индикаторов и решений;
Подготовка рекомендаций;
Осуществление экспертизы.
Предметом управления объектом недвижимости служит обычно то материальное явление, которое происходит в составе производственно-хозяйственных или административно-хозяйственных функций и определяет совокупность общих предметов деятельности, участвующих в этом процессе работников аппарата управления всех его участников.
Общий предмет управления (данный объект недвижимости) может объединять ряд частных или единичных конкретно-ориентированных предметов управления:
Обоснование ЛНЭИ объекта недвижимости (изучение рынка и соответствующие маркетинговые исследования, изучение и поиск возможных источников инвестирования, формирование портфеля заказов на использование объекта недвижимости, подбор управляющих компаний, арендаторов, клиентов, пользователей и других участников процесса);
Исследование и изучение возможных финансовых потоков (оттоки и притоки финансовых ресурсов, связанных с использованием ОН, его эксплуатацией, поддержанием и развитием)
• Исследование и изучение возможных потоков технических ресурсов, в том числе используемых во всех технических системах, включая инженерное оборудование, а также для их ремонта и эксплуатации (выбор эффективных способов возмещения предметов и средств труда, обеспечение профилактических осмотров)
В целях обеспечения эффективного функционирования недвижимости существует объективная необходимость проведения особого вида экспертиз, называемых управленческими. Их целевым назначением является определение вариантов использования недвижимости, соответствующих критерию эффективности, что соответствует ее полноценному развитию. Содержанием управленческих экспертиз следует считать анализ стоимости в использовании.