Доходный подход
Метод капитализации
Метод капитализации применяется в случаях:
•когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода,
•для стационарных ДП в прошлом, настоящем и будущем,
•ДП д.б. положительны, устойчивы, иметь тенденцию к росту в прошлом, настоящем и будущем.
Применяется для оценки устойчивого бизнеса в области производства и услуг, имеющих постоянный спрос и если не ожидается потрясений в будущем.
Основные этапы
1.Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости).
2.Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована.
3.Расчет адекватной ставки капитализации.
4.Определение предварительной величины стоимости.
5.Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются).
6.Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).
Метод капитализации доходов
метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициента
капитализации:
ОРС CF1 r g
ОРС – обоснованная рыночная стоимость; CF – денежный поток;
R – ставка дисконта; g - темп роста;
(R – g) – коэффициент капитализации.
Преимущества метода:
•простота расчетов;
•метод прямой капитализации в конечном счете непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости.
Метод нельзя применять:
•когда отсутствует информация о рыночных сделках;
•если объект еще не построен, а значит, не вышел на режим стабильных доходов;
•когда объект подвергается серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия, т.е. требует серьезной реконструкции.
КАПИТАЛИЗАЦИЯ ПОСТОЯННОГО ДОХОДА
•Бизнес можно оценить с помощью капитализации постоянного дохода, получаемого за ограниченный период времени.
Существуют три метода возврата инвестированного капитала:
•метод Инвуда,
•метод Ринга
•метод Хоскольда.
МЕТОД ИНВУДА
•Метод Инвуда применяется тогда, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы.
•Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а другая обеспечивает возврат капитала.
МЕТОД РИНГА
•Метод Ринга применяется тогда, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возврат основной суммы будет осуществляться равными долями.
МЕТОД ХОСКОЛЬДА
•Метод Хоскодьда применяется тогда,
когда станка дохода, приносимого первоначальными инвестициями, настолько высока, что
реинвестирование по этой ставке
маловероятно.