10.3. Классификация рисков ипотеки

ИпотекаѝвѝРоссииѝсчитаетсяѝделомѝдостаточноѝрискованнымѝкакѝ дляѝзаемщиков,ѝтакѝиѝдляѝкредиторовѝпоѝцеломуѝрядуѝвзаимосвязанныхѝпричин.ѝВѝпервуюѝочередьѝкѝнимѝможноѝотнестиѝсохранившеесяѝ несовершенствоѝнашегоѝзаконодательства,ѝдажеѝсѝучетомѝегоѝизмененияѝвѝчастиѝипотеки,ѝнестабильностьѝфинансовогоѝположенияѝзаемщика,ѝдаѝиѝкредитора,ѝвѝсилуѝобщейѝэкономическойѝнестабильности,ѝнепредсказуемыеѝскачкиѝкурсовѝвалют.ѝЗнаниеѝвсехѝвозможныхѝ рисковѝвѝэтойѝобласти,ѝконечно,ѝнеѝосвободитѝниѝзаемщика,ѝниѝкредитораѝотѝвозможныхѝпоследствий,ѝзатоѝпоможетѝболееѝточноѝоценитьѝсобственныеѝвозможности.ѝ

Рискамѝподвергаютсяѝвсеѝучастникиѝипотеки.ѝРискиѝипотечногоѝ агентстваѝсвязаныѝсѝизменениемѝгосударственнойѝполитики,ѝснижениемѝ уровняѝ государственныхѝ гарантийѝ иѝ являютсяѝ системнымиѝ форс-мажорнымиѝрискамиѝпоѝотношениюѝкѝдругимѝучастникамѝипо- теки.ѝ

Дляѝостальныхѝучастниковѝвозможныеѝрискиѝможноѝсгруппироватьѝследующимѝобразом:ѝ

1)ѝизменениеѝпроцентныхѝставокѝпоѝкредиту;ѝ

2)ѝизменениеѝвалютногоѝкурсаѝрубля;ѝ

3)ѝснижениеѝликвидности,ѝвключаяѝснижениеѝрыночнойѝцены,ѝиѝ утратаѝзалога;ѝ

4)ѝувеличениеѝсроковѝоформленияѝправѝсобственности;ѝ

5)ѝснижениеѝплатежеспособностиѝзаемщиков.ѝ Обобщенныеѝ рискиѝ кредитора,ѝ заемщика,ѝ инвестора,ѝ застрой-

щика,ѝпродавцаѝпредставленыѝвѝтабл.ѝ10.1ѝиѝ10.2.ѝ

ѝ

Т а б л и ц а ѝ10.1ѝ

245

246

Отметим,ѝ чтоѝ рискиѝ инвестораѝ поѝ своейѝ сутиѝ являютсяѝ рискамиѝ финансовогоѝпредпринимательства,ѝспекулятивнымиѝрискамиѝиѝсвязаны,ѝглавнымѝобразом,ѝсѝвалютнымиѝколебаниями,ѝдляѝкоторыхѝизвестныѝмеханизмыѝзащиты,ѝнапример,ѝвалютныеѝфьючерсыѝиѝопционы.ѝ

Изменениеѝрыночнойѝпроцентнойѝставки,ѝкакѝправило,ѝявляетсяѝ следствиемѝизмененияѝуровняѝинфляции.ѝДляѝкредитораѝэтотѝрискѝ заключаетсяѝ вѝ сниженииѝ прибыльностиѝ операцийѝ поѝ ипотечномуѝ кредитованиюѝ(денежныйѝпоток,ѝпредусмотренныйѝпоѝдоговоруѝобѝ ипотеке,ѝиз-заѝростаѝинфляцииѝоказываетсяѝниже,ѝчемѝожидаемый)ѝ иѝнесбалансированностиѝактивовѝиѝпассивов.ѝКромеѝтого,ѝвѝслучаеѝ сниженияѝрыночнойѝ процентнойѝставкиѝ возрастаетѝ вероятностьѝ до-ѝ срочногоѝпогашенияѝкредитаѝзаемщикомѝ(онѝдосрочноѝпогашаетѝкредитѝсѝцельюѝполученияѝкредитаѝподѝменьшуюѝпроцентнуюѝставку).ѝ

Вѝклассическомѝипотечномѝвариантеѝпроцентѝпоѝкредитуѝфиксированѝнаѝвесьѝсрокѝкредитования.ѝЭтоѝпозволяетѝравномерноѝраспределятьѝ обязательстваѝ заемщикаѝ поѝ возвратуѝ кредита.ѝ Ноѝ фиксированныйѝпроцентѝоптималенѝтолькоѝприѝотносительноѝнизкомѝуровнеѝ инфляции.ѝЕслиѝжеѝвѝтечениеѝвсегоѝсрокаѝкредитованияѝсѝфиксированнойѝ процентнойѝ ставкойѝ произойдетѝ значительноеѝ повышениеѝ

247

уровняѝинфляции,ѝтоѝбанкѝможетѝоказатьсяѝнеспособнымѝпокрытьѝ своиѝзатратыѝнаѝвыдачуѝкредита.ѝ

Дляѝ тогоѝ чтобыѝ застраховатьѝ себяѝ отѝ подобногоѝ родаѝ явлений,ѝ связанныхѝсѝростомѝ инфляции,ѝбанкиѝсталиѝ применятьѝразличныеѝ вариантыѝкредитовѝсѝпеременнойѝпроцентнойѝставкой.ѝВѝосновномѝ применяетсяѝ«плавающая»ѝпроцентнаяѝставка,ѝрассчитаннаяѝнаѝбазеѝ такѝназываемойѝставкиѝLIBOR,ѝт.е.ѝпроцентнойѝставкиѝЛондонскойѝ международнойѝбиржи.ѝ

Однакоѝпеременныеѝпроцентныеѝставкиѝнеѝвсегдаѝспособныѝверноѝотражатьѝуровеньѝинфляции,ѝкромеѝтого,ѝониѝдостаточноѝсложноѝ рассчитываются.ѝПоэтомуѝдляѝповышенияѝпривлекательностиѝтакихѝ кредитовѝ процентныеѝ ставкиѝ поѝ нимѝ устанавливаютсяѝ несколькоѝ ниже,ѝчемѝпоѝкредитамѝсѝфиксированнойѝпроцентнойѝставкой,ѝиѝодновременноѝ определяетсяѝ максимальныйѝ пределѝ увеличенияѝ процентаѝзаѝвесьѝкредитныйѝпериод.ѝ

Дополнительноѝуѝкредитораѝвозникаетѝрискѝдосрочногоѝпогашенияѝ кредита.ѝ Какѝ правило,ѝ заемщикамѝ предоставляетсяѝ правоѝ до-ѝ срочноѝ погаситьѝ кредит,ѝ хотяѝ запретѝ наѝ досрочноеѝ погашениеѝ наѝ первыеѝнесколькоѝмесяцевѝилиѝлетѝможетѝбытьѝспециальноѝотраженѝ вѝдоговореѝобѝипотеке.ѝДляѝкредитораѝдосрочноеѝпогашениеѝозначает,ѝ чтоѝ онѝ получаетѝ достаточноѝ большойѝ объемѝ денежныхѝ средств,ѝ которыеѝнеобходимоѝреинвестировать.ѝОсновнаяѝпроблемаѝсостоитѝвѝ том,ѝчтоѝкредиторуѝзаранееѝнеизвестно,ѝвѝкакойѝмоментѝвремениѝможетѝпроизойтиѝдосрочноеѝпогашение,ѝаѝрыночнаяѝпроцентнаяѝставкаѝ вѝмоментѝреинвестированияѝможетѝбытьѝнизкой.ѝ

Отношенияѝосновныхѝсубъектовѝипотечныхѝотношенийѝиѝвозникающиеѝприѝэтомѝрискиѝпоказаныѝнаѝрис.ѝ10.11 .ѝ

Рискѝнеплатежаѝ(кредитныйѝриск)ѝ—ѝрискѝнесвоевременнойѝуп- латыѝилиѝнеуплатыѝобязательствѝпоѝипотечномуѝкредиту.ѝДляѝкредитораѝэтоѝзначит,ѝчтоѝонѝнеѝполучитѝожидаемыхѝденежныхѝдоходовѝвѝ связиѝсѝнекредитоспособностьюѝзаемщика.ѝПриѝправильномѝрасчетеѝ данногоѝвидаѝриска,ѝкоторыйѝможноѝпроизвестиѝещеѝнаѝстадииѝопределенияѝусловийѝкредитаѝиѝразмераѝрегулярныхѝплатежей,ѝонѝнеѝ представляетѝособойѝопасностиѝдляѝкредитора.ѝНоѝдляѝэтогоѝважнаѝ квалифицированнаяѝработаѝтехѝслужб,ѝкоторыеѝзанимаютсяѝфинансовымѝандеррайтингом,ѝт.е.ѝпроверяютѝкредитоспособностьѝпотенциальногоѝзаемщика.ѝ

Дляѝ сниженияѝ рискаѝ неплатежаѝ применяютсяѝ различныеѝ ограничения.ѝ Например,ѝ отношениеѝ месячногоѝ платежаѝ заемщикаѝ кѝ ежемесячномуѝдоходу,ѝкоторыйѝприходитсяѝнаѝкаждогоѝчленаѝсемьи,ѝ неѝ должноѝ превышатьѝ 25—45%.ѝ Этоѝ касаетсяѝ иѝ отношенияѝ суммыѝ кредитаѝкѝрыночнойѝстоимостиѝзалогаѝ—ѝ50—85%ѝиѝт.д.ѝиѝделаетсяѝ

1ѝСелюковѝВ.К.,ѝГончаровѝС.Г.ѝУправлениеѝфинансовымиѝрискамиѝнаѝрынкеѝипотечногоѝкредитования.ѝ

248

потому,ѝчтоѝзалогѝквартирыѝвѝРоссииѝзначительноѝснижаетѝрискѝневозвратаѝ кредита,ѝ ноѝ неѝ исключаетѝегоѝполностью,ѝ посколькуѝ возможныѝобстоятельства,ѝнеѝучтенныеѝвѝновыхѝредакцияхѝзаконодательстваѝпоѝипотеке,ѝпрепятствующиеѝвыселениюѝдолжникаѝизѝзаложенногоѝ жилья.ѝ

ѝ

ѝ

Рис.ѝ10.1.ѝДвухуровневаяѝсхемаѝипотечногоѝжилищногоѝкредитования:ѝ

1ѝ—ѝрискѝизмененияѝпроцентныхѝставок;ѝ

2ѝ—ѝкредитныйѝриск;ѝ

3ѝ—ѝвалютныйѝриск;ѝ

4ѝ—ѝрискѝликвидности;ѝ

5ѝ—ѝрискѝреинвестирования.ѝ

ѝ

Рискѝликвидностиѝвозникаетѝтогда,ѝкогдаѝприѝнаступленииѝсроковѝ исполненияѝ обязательствѝ уѝ банкаѝ из-заѝ несбалансированностиѝ активовѝиѝпассивовѝнеѝхватаетѝсредствѝдляѝоплаты.ѝЭтоѝсвязаноѝсѝтем,ѝ чтоѝресурснаяѝбазаѝипотечныхѝкредитовѝформируетсяѝвѝзначительнойѝ степениѝзаѝсчетѝпривлеченияѝкраткосрочныхѝкредитовѝиѝдепозитов.ѝ Низкаяѝликвидностьѝактивовѝприводитѝкѝснижениюѝобщегоѝрейтингаѝиѝухудшениюѝбалансаѝбанка,ѝповышаетѝрискѝсовместныхѝоперацийѝсѝним.ѝРегулированиеѝэтогоѝрискаѝосуществляетсяѝвѝзаконодательномѝ порядкеѝ путемѝ установленияѝ специальныхѝ нормативовѝ иѝ

249

ограниченияѝдеятельностиѝипотечныхѝкредиторовѝтолькоѝнизкорискованнымиѝоперациями.ѝДанныйѝрискѝликвидностиѝнеѝсвязанѝсѝликвидностьюѝзалога,ѝявляетсяѝтолькоѝрискомѝкредитораѝиѝпрямогоѝотношенияѝкѝзаемщикуѝнеѝимеет.ѝ

Полностьюѝ ликвидироватьѝ рискѝ реинвестированияѝ нельзя,ѝ ноѝ дляѝегоѝсниженияѝможноѝиспользоватьѝразличныеѝинвестиционныеѝ механизмы,ѝнапример,ѝконверсионныйѝарбитраж.ѝЭмитентѝвыпускаетѝзалоговыеѝипотечныеѝоблигацииѝнаѝбазеѝпулаѝипотечныхѝкредитовѝ илиѝоблигации,ѝобеспеченныеѝпуломѝипотек.ѝКаждаяѝсерияѝоблигацийѝможетѝиметьѝсобственнуюѝкупоннуюѝставку,ѝсобственныйѝсрокѝ погашения,ѝсобственныйѝсреднийѝсрокѝамортизации.ѝ

Вѝпервичнойѝипотекеѝвеликиѝрискиѝдольщиков,ѝпреждеѝвсегоѝграждан,ѝ которыеѝ вложилиѝ заемныеѝ средстваѝ вѝ незавершенноеѝ строительство.ѝВѝкачествеѝзащитыѝотѝтакихѝрисковѝприменяетсяѝстрахованиеѝинвестицийѝвѝдолевоеѝстроительство.ѝПравоваяѝосноваѝвзаимоот- ношенийѝдольщиковѝ—ѝиѝчастныхѝлиц,ѝиѝюридическихѝлицѝ—ѝсѝпред- приятиямиѝстроительногоѝкомплексаѝсводитсяѝкѝтому,ѝчтоѝпоѝдоговорамѝониѝявляются,ѝкакѝправило,ѝравноправнымиѝинвесторамиѝиѝпартнерами,ѝноѝприѝэтомѝуѝинвесторовѝнетѝникакойѝвозможностиѝвлиятьѝ наѝходѝстроительства,ѝт.е.ѝониѝпрактическиѝнеѝзащищены.ѝСтраховщикиѝ взаимодействуютѝ соѝ многимиѝ застройщиками,ѝ проверяютѝ ихѝ иѝ объектыѝ наѝ наличиеѝ разрешительнойѝ документации,ѝ отслеживают,ѝ какѝ соблюдаютсяѝ имиѝ условияѝ инвестиционныхѝ договоров,ѝ заключенныхѝсѝгородскойѝадминистрацией,ѝпроверяютѝсостояниеѝобъектов,ѝ историюѝзастройщикаѝ(былиѝлиѝуѝнегоѝсрывыѝсроков,ѝштрафы).ѝ

Рискиѝсниженияѝликвидностиѝиѝутратыѝзалогаѝ—ѝтипичныеѝиму- щественныеѝрискиѝзаемщика,ѝаѝрискиѝсниженияѝилиѝутратыѝегоѝпла- тежеспособностиѝ—ѝсоответственноѝрискиѝсниженияѝилиѝутратыѝдо- ходаѝиѝтрудосопосбности.ѝДляѝзащитыѝотѝтакихѝрисковѝприменяетсяѝ страхование.ѝ

Поѝмнениюѝбольшинстваѝспециалистов,ѝосновнойѝрискѝдляѝбан- каѝприѝипотечныхѝсделкахѝ—ѝрискѝнеплатежеспособностиѝзаемщика.ѝ Действующееѝнаѝданныйѝмоментѝзаконодательствоѝделаетѝдляѝбанкаѝ достаточноѝ затруднительнымѝ реализациюѝ заложенногоѝ имущества,ѝ например,ѝ вѝ случаеѝ необходимостиѝ выселениеѝ должникаѝ изѝ заложеннойѝквартиры.ѝБанк,ѝкоторыйѝзанимаетсяѝипотечнымѝкредитованием,ѝ можетѝ столкнутьсяѝ сѝ невозможностьюѝ рефинансироватьѝ своиѝпассивы.ѝЭтоѝпроблемаѝбанка.ѝИѝпоѝмереѝтогоѝкакѝвсеѝбольшеѝ банковѝбудутѝполучатьѝхорошийѝрейтинг,ѝвыходитьѝнаѝмеждународныйѝуровеньѝиѝпривлекатьѝ«длинные»ѝденьги,ѝэтотѝрискѝбудетѝснижаться.ѝЕстественно,ѝсуществуетѝрискѝсамогоѝрынкаѝнедвижимости:ѝ посколькуѝ ипотечныеѝ кредитыѝ обеспеченыѝ залогомѝ жилья,ѝ тоѝ приѝ резкомѝкризисеѝрынкаѝнедвижимостиѝможетѝвозникнутьѝрискѝстоимостиѝзалога.ѝЧтоѝкасаетсяѝрискаѝсамогоѝклиента,ѝтоѝпервыйѝиѝсамыйѝ

250