нотариусѝ—ѝсогласноѝроссийскомуѝзаконодательствуѝдоговорѝ залогаѝправѝсобственностиѝнаѝнедвижимостьѝ(закладная)ѝможетѝпотребоватьѝнотариальногоѝзаверения;ѝ

паспортныеѝслужбыѝ—ѝрегистрируютѝгражданѝпоѝместуѝжи- тельства;ѝ

органыѝопекиѝиѝпопечительстваѝ—ѝобеспечиваютѝзащитуѝправѝне- совершеннолетнихѝприѝзаключенииѝсделокѝсѝнедвижимостью.ѝ

Основныеѝ проблемыѝ ипотечногоѝ кредитованияѝ —ѝ слабостьѝ ресурснойѝбазыѝроссийскихѝбанков,ѝнеустойчивыйѝуровеньѝдоходаѝосновнойѝ массыѝ населенияѝ иѝ особенноѝ недостатокѝ жильяѝ вѝ России.ѝ Существующийѝспросѝнаѝжильеѝвѝнесколькоѝразѝпревышаетѝпредложение,ѝпоэтомуѝценыѝнаѝквартирыѝостаютсяѝвысокимиѝдажеѝбезѝучетаѝдополнительногоѝспроса,ѝобеспечиваемогоѝипотекой.ѝКромеѝтого,ѝ слабоѝразвитаѝинфраструктураѝипотечногоѝкредитования,ѝчтоѝявляетсяѝ причинойѝ высокогоѝ уровняѝ дополнительныхѝ расходов.ѝ Этоѝ значительноѝуменьшаетѝдолюѝнаселения,ѝспособногоѝвзятьѝжильеѝвѝкредит.ѝ

Вѝкачествеѝпервогоѝшагаѝвѝрешенииѝназванныхѝпроблемѝипотечногоѝкредитованияѝбылоѝвыбраноѝизменениеѝсоответствующейѝнор- мативно-правовойѝбазы.ѝ

10.2. Правовые основы ипотеки

Цельѝипотечнойѝсистемыѝ—ѝпредотвратитьѝопасности,ѝсвязанныеѝ сѝнегласнымиѝспособамиѝустановленияѝправѝнаѝнедвижимость.ѝИсторическиѝземляѝбылаѝлегкоѝобращаемымѝтоваром,ѝаѝзначит,ѝвсегдаѝ былѝрискѝкакѝдляѝпокупателей,ѝтакѝиѝдляѝкредиторовѝпоѝзакладным,ѝ чтоѝэтаѝсобственностьѝнеѝосвобожденаѝотѝдолговѝилиѝзаложена.ѝИпотекаѝ препятствовалаѝ переходуѝ имуществаѝ кѝ другомуѝ владельцу,ѝ такѝ какѝобеспечениеѝзаключалосьѝнеѝвѝличностиѝсобственника,ѝаѝвѝстоимостиѝ егоѝ имущества.ѝ Сѝ течениемѝ времениѝ данныйѝ терминѝ сталиѝ употреблятьѝдляѝобозначенияѝзалога.ѝ

Уѝримлянѝипотечноеѝправоѝнеѝимелоѝдвухѝнеобходимыхѝкачествѝ—ѝ «специальности»ѝиѝ«гласности»,ѝаѝпотомуѝнеѝгарантировалоѝкредиторуѝнадежногоѝобеспечения.ѝРимлянеѝрасширилиѝюридическоеѝполеѝ ипотеки:ѝееѝмоглиѝустанавливатьѝнаѝвсеѝимуществоѝдолжника.ѝСѝоднойѝстороны,ѝэтоѝлишалоѝкредитораѝпрочногоѝобеспечения,ѝтакѝкакѝ дляѝнадежностиѝнеобходимо,ѝчтобыѝоноѝпростиралосьѝнаѝизвестноеѝиѝ определенноеѝимущество.ѝСѝдругойѝстороны,ѝнекоторымѝлицамѝ(поѝ особомуѝотношениюѝкѝнимѝкредитораѝилиѝособомуѝсвойствуѝдолга)ѝ римскийѝзакон,ѝнезависимоѝотѝдоговора,ѝприсваивалѝипотечноеѝправо.ѝ

240

Этоѝбылаѝтакѝназываемаяѝзаконнаяѝипотека,ѝтайнаяѝилиѝбезгласная.ѝ Кредиторѝприѝустановленииѝдоговорнойѝипотекиѝнаѝимуществоѝдолжникаѝнеѝмогѝбытьѝуверен,ѝчтоѝэтимѝсамымѝимуществомѝнеѝобеспечиваетсяѝ какое-нибудьѝдругоеѝбезгласноеѝтребование,ѝкотороеѝможетѝконкуриро- ватьѝсѝегоѝипотечнымѝправомѝиѝдажеѝиметьѝпередѝнимѝпреимущество.ѝ

Постепенноѝипотекаѝвходитѝиѝвѝсредневековоеѝевропейскоеѝзаконодательство.ѝ

ВѝГерманииѝонаѝпоявляетсяѝнеѝранееѝXIVѝстолетияѝ(доѝэтогоѝгосподствуетѝ принципѝ личнойѝ ответственностиѝ заѝ долги),ѝ воѝ Францииѝѝ сѝконцаѝXVIѝв.ѝдействовалаѝнегласнаяѝипотека.ѝ

Вѝзаконодательствеѝевропейскихѝстранѝипотекаѝимеетѝужеѝдвеѝха- рактерныеѝчерты.ѝВо-первых,ѝонаѝприменимаѝтолькоѝкѝнедвижимо- сти;ѝво-вторых,ѝпродажаѝзаложенногоѝименияѝпроизводитсяѝнеѝса- мимѝкредитором,ѝаѝприѝпосредствеѝсуда.ѝДляѝкредитораѝипотекаѝстановитсяѝ самымѝ вернымѝ средствомѝ получитьѝ «обеспечениеѝ поѝ долгам»,ѝнеѝпринимаяѝвѝсвоеѝвладениеѝимениеѝдолжникаѝиѝнеѝопасаясьѝ конкуренцииѝкредиторов.ѝ

Надежнымѝ вещнымѝ правомѝ ипотекаѝ становитсяѝ толькоѝ послеѝ внесенияѝспециальнойѝзаписиѝобѝипотекеѝвѝособуюѝкнигу.ѝСредневековыеѝкодексыѝсохранилиѝопределение,ѝчтоѝ«внесеннаяѝипотекаѝпоѝ самойѝ своейѝ природеѝ неделима,ѝ онаѝ основанаѝ наѝ правеѝ полученияѝ удовлетворения»,ѝ т.е.ѝправоѝ полученияѝ удовлетворенияѝ остаетсяѝ наѝ целомѝ предмете,ѝ обремененномѝ ипотекой,ѝ покаѝ существуетѝ какаялибоѝчастьѝобязательства.ѝОтдельнаяѝпродажаѝчастейѝнеѝлишалаѝкредитораѝправаѝтребоватьѝудовлетворенияѝизѝнихѝдолгаѝвѝполнойѝсумме.ѝ Ипотекаѝраспространяласьѝнаѝнедвижимостьѝ(какѝправило,ѝимение)ѝ независимоѝотѝсменыѝвладельца.ѝ

Ипотечноеѝправоѝсамостоятельноѝсуществоватьѝнеѝможет.ѝЕслиѝ нетѝправа,ѝвѝобеспеченииѝкоторогоѝипотекаѝустановлена,ѝтоѝнеѝможетѝ бытьѝиѝипотеки,ѝибоѝнетѝпредмета,ѝподлежащегоѝобеспечению.ѝНедействительностьѝ илиѝ прекращениеѝ требованияѝ влечетѝ недействительностьѝилиѝпрекращениеѝипотеки,ѝноѝнеѝнаоборот.ѝЭтоѝзначениеѝ ипотекиѝпризнаноѝнеѝтолькоѝизначальноѝримскимѝправом,ѝноѝиѝрядомѝзаконодательствѝевропейскихѝстран.ѝ

Поѝримскомуѝправуѝипотекаѝраспространяласьѝнаѝтребованиеѝиѝ наѝвсеѝегоѝсоставляющие,ѝвключаяѝпроцентыѝсѝипотекиѝиѝиздержки,ѝ понесенныеѝ кредиторомѝ сѝ цельюѝ полученияѝ удовлетворения.ѝ Поѝ ипотечномуѝзаконодательствуѝрядаѝстранѝвѝXVIII—XIXѝвв.ѝкапиталь- наяѝсуммаѝтребованияѝопределяласьѝееѝпровозглашениемѝ(вѝсоответствииѝсѝгласностью),ѝразмеромѝ(фиксированномѝвѝипотечнойѝкниге),ѝ наросшимиѝнаѝсуммуѝпроцентами,ѝноѝприѝусловии,ѝчтоѝониѝобозначеныѝвѝкнигеѝзаписей.ѝ

ВѝРоссииѝипотекаѝкакѝюридическоеѝправоѝдействуетѝлишьѝсѝмоментаѝвнесенияѝзаписиѝвѝвотчиннуюѝкнигу.ѝКредитор,ѝвѝслучаеѝне-

241

выполненияѝдолжникомѝобязательства,ѝимеетѝправоѝнаѝудовлетворениеѝискаѝизѝзаложенногоѝимения,ѝвѝчьихѝбыѝрукахѝоноѝниѝнаходилось.ѝ

Вѝ историиѝ существовалоѝ дваѝ основанияѝ передачиѝ ипотечногоѝ требованияѝ —ѝ договорѝ иѝ наследование.ѝ ѝ Вѝ Европеѝ действовалоѝ иѝ принудительноеѝ отчуждение.ѝ Егоѝ механизмѝ работалѝ черезѝ закладѝ ипотечногоѝтребованияѝиѝвещныйѝипотечныйѝиск.ѝПоследнийѝпредполагалѝправоѝтребоватьѝудовлетворенияѝизѝзаложенногоѝименияѝпосредствомѝпубличнойѝегоѝпродажиѝнезависимоѝотѝтого,ѝвѝчьихѝрукахѝ оноѝнаходилось.ѝПогашениеѝипотекиѝвѝипотечнойѝкнигеѝнеѝявлялосьѝ окончательнымѝэлементомѝпрекращенияѝправа.ѝТолькоѝприѝвыполненииѝматериальногоѝусловияѝипотекаѝтерялаѝсвоюѝправовуюѝсилу.ѝ

ВѝРоссииѝсуществовалоѝстрогоеѝразличиеѝмеждуѝпрекращениемѝ ипотечногоѝправаѝиѝегоѝпогашением,ѝкотороеѝосуществлялосьѝформальнымѝуничтожениемѝзаписиѝвѝипотечнойѝкниге.ѝ

ВѝРоссийскойѝимперииѝобразцоваяѝипотекаѝдействовалаѝвѝгубернияхѝ Королевстваѝ Польскогоѝ поѝ уставуѝ 1818ѝг.,ѝ базировавшаясяѝ наѝ старомѝ польскомѝ законодательствеѝ сѝ прусскимиѝ иѝ австрийскимиѝ «наслоениями».ѝВѝприбалтийскихѝгубернияхѝипотекаѝдействовалаѝсѝ XVIIIѝв.ѝиѝбылаѝобъединенаѝсѝзаконодательствомѝприѝсудебнойѝреформеѝ1889ѝг.ѝНаѝевропейскойѝтерриторииѝРоссииѝипотекаѝбылаѝвведенаѝзакономѝ19ѝмаяѝ1881ѝг.ѝ

ВѝкачествеѝпервогоѝшагаѝвѝрешенииѝсовременныхѝпроблемѝипотечногоѝкредитованияѝвѝРоссииѝбылоѝвыбраноѝизменениеѝсоответст- вующейѝнормативно-правовойѝбазы.ѝДляѝэтогоѝбылѝразработанѝпакетѝ изѝ27ѝзаконопроектов.ѝСредиѝнихѝ—ѝпроектыѝфедеральныхѝзаконовѝ «ОѝвнесенииѝдополненийѝиѝизмененийѝвѝГражданскийѝкодексѝРоссийскойѝФедерации»,ѝ«ОѝвнесенииѝизмененийѝиѝдополненийѝвѝФедеральныйѝ законѝ «Обѝ ипотекеѝ (залогеѝ недвижимости)»,ѝ проектыѝ Жилищногоѝ иѝ Градостроительногоѝ кодексов,ѝ поправкиѝ вѝ областиѝ налогообложенияѝипотечныхѝоперацийѝиѝдр.ѝ

Вѝрезультатеѝвѝ2005ѝг.ѝвступилиѝвѝсилуѝновыеѝзаконыѝиѝновыеѝредакцииѝужеѝдействующихѝКодексовѝиѝзаконов,ѝрегулирующиеѝипотеку:ѝ

1)ѝФедеральныйѝзаконѝотѝ29ѝдекаряѝ2004ѝг.ѝ№ѝ188-ФЗѝ«Жилищ- ныйѝкодексѝРоссийскойѝФедерации»;ѝ

2)ѝФедеральныйѝзаконѝотѝ30ѝдекабряѝ2004ѝг.ѝ№ѝ218-ФЗѝ«Оѝкре- дитныхѝисториях»;ѝ

3)ѝФедеральныйѝзаконѝотѝ11ѝноябряѝ2003ѝг.ѝ№ѝ152-ФЗѝ«Обѝипо- течныхѝценныхѝбумагах»ѝѝвѝред.ѝФедеральногоѝзаконаѝотѝ29ѝдекабряѝ

2004ѝг.ѝ№ѝ193-ФЗ;ѝ 4)ѝФедеральныйѝзаконѝотѝ16ѝиюляѝ1998ѝг.ѝ№ѝ102-ФЗѝ«Обѝипотекеѝ

(залогеѝнедвижимости)»ѝ вѝред.ѝФедеральногоѝ законаѝотѝ 30ѝ декабряѝ

2004ѝг.ѝ№ѝ216-ФЗ);ѝ 5)ѝ частьѝ перваяѝГражданскогоѝ кодексаѝ РФѝ вѝ ред.ѝ Федеральногоѝ

законаѝотѝ30ѝдекабряѝ2004ѝг.ѝ№ѝ217-ФЗ;ѝ

242

6)ѝ частиѝ перваяѝиѝ втораяѝНалоговогоѝ кодексаѝ РФѝ вѝ ред.ѝ Феде- ральногоѝзаконаѝотѝ29ѝдекабряѝ2004ѝг.ѝ№ѝ204-ФЗ;ѝ

7)ѝГражданскийѝпроцессуальныйѝкодексѝРФѝвѝред.ѝФедеральногоѝ законаѝотѝ29ѝдекабряѝ2004ѝг.ѝ№ѝ194-ФЗ;ѝ

8)ѝ Федеральныйѝ законѝ «Обѝ оценочнойѝ деятельностиѝ вѝ Российскойѝ Федерации»ѝ вѝред.ѝФедеральногоѝзаконаѝотѝ 22ѝавгустаѝ2004ѝг.ѝ №ѝ122-ФЗ;ѝ

9)ѝФедеральныйѝзаконѝ«Оѝгосударственнойѝрегистрацииѝправѝнаѝ недвижимоеѝимуществоѝиѝсделокѝсѝним»ѝвѝред.ѝФедеральногоѝзаконаѝ отѝ30ѝдекабряѝ2004ѝг.ѝ№ѝ217-ФЗ,ѝѝ

иѝпостановленияѝПравительстваѝРФ:ѝ 1)ѝпостановлениеѝПравительстваѝРФѝотѝ27ѝдекабряѝ2004ѝг.ѝ№ѝ846ѝ

«ОѝпредоставленииѝгосударственнойѝгарантииѝРоссийскойѝФедерацииѝпоѝзаимствованиямѝОАОѝ«Агентствоѝпоѝипотечномуѝжилищномуѝ кредитованию»;ѝ

2)ѝпостановлениеѝПравительстваѝотѝ15ѝоктябряѝ2004ѝг.ѝ№ѝ562ѝ«Обѝ утвержденииѝ Типовыхѝ правилѝ доверительногоѝ управленияѝ ипотечнымѝпокрытием».ѝ

Жилищныйѝкодексѝсредиѝдругихѝновацийѝопределилѝоснованияѝ возникновенияѝ жилищныхѝ правѝ иѝ обязанностей,ѝ уточнилѝ объектыѝ жилищныхѝ правѝ иѝ видыѝ жилыхѝ помещений,ѝ условияѝ страхованияѝ жилья,ѝ ввелѝ понятиеѝ социальногоѝ жилья.ѝ Важнейшимѝ моментомѝ Жилищногоѝкодексаѝявляетсяѝст.ѝ3ѝ«Неприкосновенностьѝжилищаѝиѝ недопустимостьѝегоѝпроизвольногоѝлишения».ѝ

Согласноѝ ст.ѝ 1ѝЖилищногоѝ кодексаѝ жилищныеѝ праваѝ гражданѝ могутѝбытьѝограниченыѝнаѝоснованииѝфедеральногоѝзаконаѝиѝтолькоѝ вѝтойѝмере,ѝвѝкакойѝэтоѝнеобходимоѝвѝцеляхѝзащитыѝосновѝконституционногоѝстроя,ѝнравственности,ѝздоровья,ѝправѝиѝзаконныхѝинтересовѝдругихѝлиц,ѝобеспеченияѝобороныѝстраныѝиѝбезопасностиѝгосударства.ѝСогласноѝст.ѝ30ѝсобственникѝжилогоѝпомещенияѝнесетѝбремяѝсодержанияѝданногоѝпомещения,ѝиѝеслиѝданноеѝпомещениеѝявляетсяѝквартирой,ѝтоѝиѝобщегоѝимуществаѝсобственниковѝпомещенийѝвѝ соответствующемѝмногоквартирномѝдоме,ѝаѝсобственникѝкомнатыѝвѝ коммунальнойѝ квартиреѝ несетѝ такжеѝ бремяѝ содержанияѝ общегоѝ имуществаѝ собственниковѝ комнатѝ вѝ такойѝ квартире,ѝ еслиѝ иноеѝ неѝ предусмотреноѝфедеральнымѝзакономѝилиѝдоговором.ѝСобственникѝ жилогоѝпомещенияѝобязанѝподдерживатьѝданноеѝпомещениеѝвѝнадлежащемѝ состоянии,ѝ неѝ допускаяѝ бесхозяйственногоѝ обращенияѝ сѝ ним,ѝсоблюдатьѝправаѝиѝзаконныеѝинтересыѝсоседей,ѝправилаѝпользованияѝжилымиѝпомещениями,ѝаѝтакжеѝправилаѝсодержанияѝобщегоѝимуществаѝсобственниковѝпомещенийѝвѝмногоквартирномѝдоме.ѝ

Вѝсоответствииѝсоѝст.ѝ78ѝЗаконаѝобѝипотекеѝвѝновойѝредакцииѝобращениеѝ залогодержателемѝ взысканияѝ наѝ заложенныеѝ жилойѝ домѝ илиѝквартируѝиѝреализацияѝэтогоѝимуществаѝявляютсяѝоснованиемѝ

243

дляѝ прекращенияѝ праваѝ пользованияѝ имиѝ залогодателяѝ иѝ любыхѝ иныхѝлиц,ѝпроживающихѝвѝтакихѝжиломѝдомеѝилиѝквартире,ѝприѝусловии,ѝчтоѝтакиеѝжилойѝдомѝилиѝквартираѝбылиѝзаложеныѝпоѝдоговоруѝобѝипотекеѝлибоѝпоѝипотекеѝвѝсилуѝзаконаѝвѝобеспечениеѝвозвратаѝ кредитаѝ илиѝ целевогоѝ займа,ѝ предоставленныхѝ банкомѝ илиѝ инойѝ кредитнойѝорганизациейѝлибоѝдругимѝюридическимѝлицомѝнаѝприобретениеѝилиѝстроительствоѝтакихѝилиѝиныхѝжилогоѝдомаѝилиѝквартиры,ѝихѝкапитальныйѝремонтѝилиѝиноеѝнеотделимоеѝулучшение,ѝаѝ такжеѝнаѝпогашениеѝранееѝпредоставленныхѝкредитаѝилиѝзаймаѝнаѝ приобретениеѝилиѝстроительствоѝжилогоѝдомаѝилиѝквартиры.ѝ

Статьяѝ 446ѝновойѝ редакцииѝ Гражданскогоѝ процессуальногоѝ кодексаѝисключилаѝжилоеѝпомещение,ѝявляющеесяѝпредметомѝипотеки,ѝизѝимущества,ѝнаѝкотороеѝнеѝможетѝбытьѝобращеноѝвзысканиеѝпоѝ исполнительнымѝдокументам,ѝдажеѝеслиѝдляѝгражданина-должникаѝ иѝ членовѝ егоѝ семьи,ѝ совместноѝ проживающихѝ вѝ этомѝ помещении,ѝ оноѝявляетсяѝединственнымѝпригоднымѝдляѝпостоянногоѝпроживанияѝпомещением.ѝ

Статьяѝ 3ѝновойѝ редакцииѝ Законаѝ обѝ ипотекеѝ предусматривает,ѝ чтоѝипотекаѝобеспечиваетѝуплатуѝзалогодержателюѝосновнойѝсуммыѝ долгаѝпоѝкредитномуѝдоговоруѝилиѝиномуѝобеспечиваемомуѝипотекойѝобязательствуѝполностьюѝлибоѝвѝчасти,ѝпредусмотреннойѝдоговоромѝобѝипотеке.ѝЕслиѝдоговоромѝнеѝпредусмотреноѝиное,ѝипотекаѝ обеспечиваетѝтакжеѝуплатуѝзалогодержателюѝсумм,ѝпричитающихсяѝ ему:ѝ

вѝвозмещениеѝубытковѝиѝвѝкачествеѝнеустойкиѝ(штрафа,ѝпени)ѝ вследствиеѝ неисполнения,ѝ просрочкиѝ исполненияѝ илиѝ иногоѝ ненадлежащегоѝ исполненияѝ обеспеченногоѝ ипотекойѝ обязательства;ѝ

вѝвидеѝпроцентовѝзаѝнеправомерноеѝпользованиеѝчужимиѝденежнымиѝсредствами,ѝпредусмотренныхѝобеспеченнымѝипотекойѝобязательствомѝлибоѝфедеральнымѝзаконом;ѝ

вѝвозмещениеѝсудебныхѝиздержекѝиѝиныхѝрасходов,ѝвызванныхѝобращениемѝвзысканияѝнаѝзаложенноеѝимущество;ѝ

вѝвозмещениеѝрасходовѝпоѝреализацииѝзаложенногоѝимущества.ѝ Еслиѝ договоромѝ неѝ предусмотреноѝ иное,ѝ ипотекаѝ обеспечиваетѝ

требованияѝзалогодержателяѝвѝтомѝобъеме,ѝкакойѝониѝимеютѝкѝмоментуѝихѝудовлетворенияѝзаѝсчетѝзаложенногоѝимущества.ѝ

Вѝслучаях,ѝкогдаѝзалогодержательѝвѝсоответствииѝсѝусловиямиѝдоговораѝобѝипотекеѝилиѝвѝсилуѝнеобходимостиѝобеспечитьѝсохранениеѝ имущества,ѝзаложенногоѝпоѝэтомуѝдоговору,ѝвынужденѝнестиѝрасходыѝ наѝегоѝсодержаниеѝиѝ(или)ѝохрануѝлибоѝнаѝпогашениеѝзадолженностиѝ залогодателяѝпоѝсвязаннымѝсѝэтимѝимуществомѝналогам,ѝсборамѝилиѝ коммунальнымѝплатежам,ѝвозмещениеѝзалогодержателюѝтакихѝнеобходимыхѝрасходовѝобеспечиваетсяѝзаѝсчетѝзаложенногоѝимущества.ѝ

244