Глава 10 Страхование рисков ипотеки

10.1.История, содержание

èосновные понятия в ипотеке

Терминѝ«ипотека»ѝвпервыеѝпоявилсяѝвѝГрецииѝвѝначалеѝVIѝв.ѝдоѝ н.э.ѝ(егоѝввелѝархонтѝСолон)ѝиѝбылѝсвязанѝсѝобеспечениемѝответственностиѝдолжникаѝпередѝкредиторомѝопределеннымиѝземельнымиѝ владениямиѝ(первоначальноѝвѝАфинахѝзалоговымѝобеспечениемѝслужилаѝличностьѝдолжника,ѝкоторомуѝвѝслучаеѝневыполненияѝобязательстваѝгрозилоѝрабство).ѝ

Дляѝэтогоѝоформлялисьѝ обязательства,ѝаѝ наѝграницеѝ принадлежащейѝзаемщикуѝземельнойѝтерриторииѝставилсяѝстолбѝсѝнадписьюѝ оѝтом,ѝчтоѝуказаннаяѝсобственностьѝслужитѝобеспечениемѝпретензииѝ кредитораѝ вѝ наименованнойѝ сумме.ѝ Наѝ такомѝ столбе,ѝ получившемѝ названиеѝ«ипотека»ѝ(отѝгреч.ѝhypothekaѝ—ѝподставка,ѝподпорка),ѝот- мечалисьѝвсеѝдолгиѝсобственникаѝземли.ѝ

Позжеѝ дляѝ этойѝ целиѝ сталиѝ использоватьѝ особыеѝ книги,ѝ называвшиесяѝипотечными.ѝУжеѝвѝДревнейѝГрецииѝобеспечиваласьѝгласность,ѝпозволявшаяѝкаждомуѝзаинтересованномуѝлицуѝбеспрепятственноѝудостоверитьсяѝвѝсостоянииѝданнойѝземельнойѝсобственности.ѝ Новоеѝ развитиеѝ институтѝ ипотекиѝ получилѝ вѝ Римскойѝ империи.ѝѝ ВѝIѝв.ѝн.э.ѝсоздавалисьѝипотечныеѝбанки,ѝкоторыеѝвыдавалиѝкредитыѝ подѝзалогѝимуществаѝчастнымѝлицам.ѝ

ВѝпериодѝправленияѝримскогоѝимператораѝАнтонияѝПияѝ(IIѝв.ѝн.э.)ѝ былоѝразработаноѝособоеѝзаконодательствоѝдляѝипотечныхѝбанков.ѝ

Государствоѝ частоѝ оказывалоѝ большуюѝ поддержкуѝ ипотечномуѝ кредитованию.ѝ Так,ѝ приѝ императореѝ Траянеѝ былиѝ созданыѝ специальныеѝфондыѝдляѝподдержкиѝвдовѝиѝсирот,ѝпредоставлявшиеѝипотечныеѝкредитыѝподѝ5%ѝгодовыхѝ(аналогичныеѝфинансовыеѝсистемыѝ былиѝобразованыѝвѝРоссииѝвѝXIXѝв.,ѝправда,ѝподдержкаѝвѝосновномѝ адресоваласьѝпредставителямѝдворянскогоѝсословия).ѝ

Институтѝипотекиѝвѝтечениеѝотносительноѝнебольшогоѝвремениѝ прошелѝпутьѝотѝфидуцииѝ(лат.ѝfiduciaѝ—ѝсделкаѝнаѝдоверии,ѝдовери- тельнаяѝсделка)ѝдоѝболееѝпрогрессивнойѝстадииѝ—ѝпигнусаѝ(лат.ѝpig- nusѝ—ѝнеформальныйѝзалог)ѝиѝдалееѝдоѝипотеки.ѝ

Приѝфидуцииѝобъектѝзалогаѝпереходилѝвѝсобственностьѝкредитора,ѝ причемѝ последнийѝ имелѝ правоѝ либоѝ возвратитьѝ недвижимостьѝ должникуѝпослеѝисполненияѝдоговора,ѝлибоѝпродатьѝее,ѝотказавшисьѝ отѝденежногоѝтребования.ѝ

224

Договорѝпигнусаѝпредусматривалѝпередачуѝнедвижимостиѝужеѝнеѝ вѝсобственность,ѝаѝвоѝвладениеѝею,ѝкакѝгарантиюѝкредитногоѝобязательства.ѝКредиторѝнеѝимелѝправаѝоставлятьѝпредметѝзалогаѝуѝсебяѝиѝ могѝпродатьѝимуществоѝтолькоѝвѝслучаеѝневыполненияѝвзятыхѝдолжникомѝобязательств,ѝвозвращаяѝразницуѝмеждуѝпродажнойѝценойѝиѝ остаткомѝдолгаѝзаемщику.ѝ

Становлениеѝинститутаѝипотекиѝбылоѝсвязаноѝсоѝсменойѝполи- тико-экономическихѝ условий:ѝ ослаблениеѝ рабовладельческогоѝ хозяйствованияѝ иѝ массоваяѝ передачаѝ земельѝ арендаторам.ѝ Первоначальноѝноваяѝформаѝзалогаѝраспространяласьѝнаѝорудияѝтруда,ѝкоторыеѝарендаторыѝземельѝвѝсилуѝобъективныхѝпричинѝнеѝмоглиѝпередатьѝсобственникамѝземельѝ(латифундистам).ѝПозднееѝвѝипотекуѝначалаѝпередаватьсяѝиѝнедвижимость.ѝПриѝипотекеѝимуществоѝоставалосьѝвоѝвладенииѝдолжника,ѝаѝкредиторѝполучалѝправоѝистребоватьѝ закладываемуюѝвещьѝсѝпоследующейѝееѝпродажейѝсѝторговѝиѝкомпенсациейѝизѝвырученнойѝсуммыѝостаткаѝдолгаѝзаемщика.ѝПримерноѝвѝ такомѝвидеѝинститутѝзалогаѝсуществуетѝдоѝнастоящегоѝвремени.ѝ

Ипотечноеѝкредитованиеѝбылоѝпервымѝвидомѝкредитованияѝнаѝ Руси.ѝУжеѝвѝXIII—XIVѝвв.ѝодновременноѝсѝправомѝчастнойѝсобствен- ностиѝнаѝземлюѝвѝРоссииѝвозникѝзаклад,ѝноѝдолгоеѝвремяѝонѝсуществовалѝфактическиѝбезѝзаконодательногоѝоформления.ѝ

Вѝ1754ѝг.ѝбылиѝсозданыѝпервыеѝкредитныеѝучреждения:ѝдляѝдворянстваѝ —ѝ санкт-петербургскиеѝ иѝ московскиеѝ конторыѝ Государст- венногоѝбанкаѝприѝСенатеѝиѝСенатскойѝКонторе,ѝдляѝкупцовѝ—ѝвѝПе- тербургскомѝ портуѝ иѝ Коммерц-коллегии.ѝ Банкиѝ кредитовалиѝ дворянствоѝиѝкупечествоѝподѝзалогѝимений.ѝВѝ1786ѝг.ѝэтиѝбанкиѝбылиѝ реорганизованыѝвѝГосударственныйѝзаемныйѝбанк.ѝ

МанифестомѝЕкатериныѝIIѝотѝ29ѝоктябряѝ1768ѝг.ѝвѝРоссииѝвпер- выеѝбылѝюридическиѝзакрепленѝвыпускѝбумажныхѝденегѝ—ѝассигна- ций.ѝЭмиссияѝбумажныхѝденегѝбылаѝвозложенаѝнаѝассигнационныеѝ банки,ѝ созданныеѝ вѝ городахѝ Москвеѝ иѝ Санкт-Петербургеѝ вѝ 1769ѝг.ѝ Дополнительноеѝ заимствованиеѝ кредитныхѝ ресурсовѝ наѝ государственныеѝнуждыѝпроизводилосьѝизѝсредствѝГосударственногоѝзаемногоѝ банка.ѝѝ

Вѝтомѝжеѝ1786ѝг.ѝприѝЗаемномѝбанкеѝбылаѝобразованаѝСтраховаяѝ экспедицияѝ —ѝ первоеѝ страховоеѝ учреждениеѝ вѝ России.ѝ Манифестѝ предусматривалѝстрахованиеѝкаменныхѝдомов,ѝпринимаемыхѝвѝзалогѝ приѝ осуществленииѝ кредитныхѝ операций.ѝ Процедураѝ оформленияѝ договораѝ страхованияѝ сопровождаласьѝ выдачейѝ страховогоѝ полиса,ѝ неотъемлемойѝ частьюѝ которогоѝ былѝ архитектурныйѝ планѝ объектаѝ залога,ѝ передаваемогоѝ подѝ обеспечениеѝ ссудыѝ вѝ Государственныйѝ заемныйѝбанк.ѝ

ВѝРоссийскойѝимперииѝ1ѝянваряѝ1835ѝг.ѝбылѝвведенѝСводѝзаконовѝ гражданскихѝ(авторѝМ.ѝСперанский),ѝгдеѝзалоговоеѝправоѝбылоѝподробноѝрегламентировано.ѝЗалогѝвѝРоссииѝвѝэтоѝвремяѝсуществовалѝвѝ

225

следующихѝвидахѝ(приѝэтомѝсамоѝпонятиеѝ«залог»ѝотносилосьѝтолькоѝ кѝнедвижимомуѝимуществу):ѝсѝказной;ѝмеждуѝчастнымиѝлицами.ѝСуществовалѝиѝтретийѝвидѝзалога,ѝпредставленныйѝвѝуставахѝучрежденийѝ кредитногоѝ иѝ общественногоѝ призрения.ѝ Сѝ 1842ѝг.ѝ вѝ городахѝ Санкт-Петербургеѝ иѝ Москвеѝ приѝ сохранныхѝ казнахѝ началиѝ открыватьѝпервыеѝсберегательныеѝкассы.ѝ

Вѝ1859ѝг.ѝбылоѝпринятоѝрешениеѝоѝреорганизацииѝкредитныхѝучрежденийѝ вѝ связиѝ сѝ подготовкойѝ реформыѝ поѝ отменеѝ крепостногоѝ права.ѝЛиквидировалисьѝвсеѝсуществовавшиеѝгосударственныеѝкредитныеѝ институты,ѝ вместоѝ нихѝ учреждалисьѝ земскиеѝ банки.ѝ Одновременноѝсоздавалисьѝчастныеѝкредитныеѝучреждения.ѝВѝ1861ѝг.ѝбылаѝ образованаѝ перваяѝ частнаяѝ организацияѝ долгосрочногоѝ кредитаѝ «Санкт-Петербургскоеѝгородскоеѝкредитноеѝобщество».ѝ

Сѝначалаѝ70-хѝгодовѝXIXѝв.ѝвѝстранеѝдействовалоѝ11ѝакционерныхѝ ипотечныхѝ (земельных)ѝ банков.ѝ Историяѝ работыѝ этихѝ финансовыхѝ учрежденийѝтесноѝпереплетенаѝсѝсоциально-экономическойѝжизньюѝ страныѝнаѝрубежеѝXIX—XXѝстолетий.ѝИхѝрольѝвѝразвитииѝкредитнойѝ системыѝи,ѝкакѝследствие,ѝвзлетѝроссийскойѝэкономикиѝкѝ1913ѝг.ѝдоѝ сихѝпорѝнедостаточноѝоценены,ѝхотяѝименноѝакционерыѝэтихѝбанковѝ проводилиѝмасштабныеѝоперацииѝсѝземлейѝиѝнедвижимостьюѝ(заѝвсеѝ времяѝлишьѝ1ѝизѝ11ѝразорился).ѝ

Ипотечноеѝкредитованиеѝсталоѝраспространенным.ѝНапример,ѝвѝ 1867ѝг.ѝбылоѝвыданоѝкредитовѝнаѝсуммуѝ99,6ѝмлнѝруб.,ѝвѝ1874ѝг.ѝ—ѝнаѝ 294,9ѝмлнѝруб.,ѝаѝвѝ1877ѝг.ѝ—ѝнаѝ415ѝмлнѝруб.ѝРостѝкредитныхѝинститу- товѝпривелѝкѝжесткойѝконкуренции.ѝВѝсвязиѝсѝэтимѝПравительствоѝвѝ 1872ѝг.ѝпринялоѝмеры,ѝограничивающиеѝобразованиеѝновыхѝгосударственныхѝзалоговыхѝинститутовѝвѝтечениеѝ20ѝлет.ѝВозросшиеѝнеплатежиѝпомещиковѝиѝдворянѝпоѝссудамѝвѝгосударственныеѝбанкиѝиѝразвитиеѝ новыхѝ рыночныхѝ институтовѝ резкоѝ изменилиѝ последующуюѝ кредитно-финансовуюѝполитикуѝгосударства.ѝ

НаѝГосударственныйѝкрестьянскийѝпоземельныйѝбанкѝ(основанѝвѝ 1882ѝг.)ѝбылаѝвозложенаѝзадачаѝссужатьѝкрестьянѝденьгамиѝдляѝпокупкиѝпомещичьейѝземли.ѝБанкѝвыдавалѝкрестьянамѝдолгосрочныеѝ ссудыѝсрокомѝдоѝ35ѝлет.ѝЗаѝ1883—1895ѝгг.ѝбанкѝвыдалѝ15ѝтысячѝссудѝ наѝобщуюѝсуммуѝ82ѝмлнѝруб.ѝПриѝегоѝучастииѝбылоѝпроданоѝиѝкупленоѝ2,4ѝмлнѝдесятинѝземли,ѝвѝосновномѝпомещичьей.ѝ

Вѝ 1886—1905ѝгг.ѝ Государственныйѝ банкѝ купилѝ околоѝ миллионаѝ десятинѝземлиѝнаѝсуммуѝ67ѝмлнѝруб.ѝиѝвыдалѝнаѝ410ѝмлнѝруб.ѝссуд,ѝзаѝ счетѝкоторыхѝкрестьянамиѝбылоѝкупленоѝ5,9ѝмлнѝдесятинѝземли.ѝ

Государственныйѝ дворянскийѝ земельныйѝ банкѝ (основанѝ вѝ 1885ѝг.)ѝподдерживалѝпомещичьеѝземлевладениеѝпутемѝвыдачиѝдворянамѝ ипотечныхѝ ссудѝ срокомѝ наѝ 66ѝлетѝ вѝ размереѝ 60%ѝ стоимостиѝ

226

дворянскихѝимений.ѝБанкѝоказалѝпомещикамѝфинансовуюѝподдержку,ѝ выдавѝ ссудыѝ вѝ 1887ѝг.ѝ наѝ 69ѝмлнѝ руб.,ѝ аѝ вѝ 1890ѝг.ѝ ужеѝ свышеѝ 600ѝмлнѝруб.ѝ

ВѝконцеѝXIXѝв.ѝвѝСанкт-Петербургеѝосновныеѝоперацииѝпоѝипо- течнымѝ бумагамѝ проводилиѝ Международный,ѝ Учетныйѝ иѝ Ссудныйѝ банки,ѝаѝсѝ1903ѝг.ѝкѝнимѝактивноѝприсоединилсяѝАзовско-Донскойѝ банк.ѝ

ВѝМосквеѝсѝ1912ѝг.ѝосновнымѝкоординаторомѝпоѝипотекеѝстановитсяѝМосковскийѝнародныйѝбанк.ѝ

Большойѝ популярностьюѝ пользовалисьѝ ссудосберегательныеѝ иѝ ссудныеѝтоварищества.ѝВѝпервомѝдесятилетииѝXXѝв.ѝониѝобъединилиѝ интересыѝ8ѝмлнѝчеловек.ѝ

Вѝ настоящееѝ времяѝ согласноѝ Федеральномуѝ законуѝ отѝ 16ѝ июляѝ 1998ѝг.ѝ №ѝ102-ФЗѝ «Обѝ ипотекеѝ (залогеѝ недвижимости)»ѝ (вѝ ред.ѝ отѝѝ 30ѝдекабряѝ2004ѝг.ѝ№ѝ216-ФЗ,ѝдалееѝпоѝтекстуѝ—ѝЗаконѝобѝипотеке)ѝпоѝ договоруѝ оѝ залогеѝ недвижимогоѝ имуществаѝ (договоруѝ обѝ ипотеке)ѝ однаѝсторонаѝ—ѝзалогодержатель,ѝявляющийсяѝкредиторомѝпоѝобяза- тельству,ѝ обеспеченномуѝ ипотекой,ѝ имеетѝ правоѝ получитьѝ удовлетворениеѝсвоихѝденежныхѝтребованийѝкѝдолжникуѝпоѝэтомуѝобязательствуѝизѝстоимостиѝзаложенногоѝнедвижимогоѝимуществаѝдругойѝ стороныѝ—ѝзалогодателяѝпреимущественноѝпередѝдругимиѝкредито- рамиѝ залогодателя,ѝ заѝ изъятиями,ѝ установленнымиѝ федеральнымѝ законом.ѝ

Залогодателемѝможетѝбытьѝсамѝдолжникѝпоѝобязательству,ѝобеспеченномуѝипотекой,ѝилиѝлицо,ѝнеѝучаствующееѝвѝэтомѝобязательствеѝ(третьеѝлицо).ѝ

Поѝдоговоруѝобѝипотекеѝможетѝбытьѝзаложеноѝследующееѝнедвижимоеѝимущество,ѝвѝтомѝчислеѝобъекты,ѝнеѝзавершенныеѝстроительством:ѝ 1)ѝземельныеѝучастки,ѝзаѝисключениемѝземельныхѝучастков,ѝнаходящихсяѝ вѝ государственнойѝ илиѝ муниципальнойѝ собственностиѝ илиѝ имеющихѝ размерыѝ меньше,ѝ чемѝ установленыѝ нормативнымиѝ актамиѝдляѝземельѝразличногоѝцелевогоѝназначенияѝиѝразрешенногоѝ

использования;ѝ 2)ѝпредприятия,ѝаѝтакжеѝздания,ѝсооруженияѝиѝиноеѝнедвижимоеѝ

имущество,ѝиспользуемоеѝвѝпредпринимательскойѝдеятельности;ѝ 3)ѝжилыеѝдома,ѝквартирыѝиѝчастиѝжилыхѝдомовѝиѝквартир,ѝсо-

стоящиеѝизѝоднойѝилиѝнесколькихѝизолированныхѝкомнат;ѝ 4)ѝдачи,ѝсадовыеѝдома,ѝгаражиѝиѝдругиеѝстроенияѝпотребитель-

скогоѝназначения;ѝ 5)ѝвоздушныеѝиѝморскиеѝсуда,ѝсудаѝвнутреннегоѝплаванияѝиѝкос-

мическиеѝобъекты.ѝ Еслиѝ иноеѝ неѝ предусмотреноѝ договором,ѝ вещь,ѝ являющаясяѝ

предметомѝ ипотеки,ѝсчитаетсяѝ заложеннойѝ вместеѝсѝпринадлежно-

227

стямиѝкакѝединоеѝцелое.ѝЧастьѝимущества,ѝразделѝкоторогоѝвѝнатуреѝ невозможенѝ безѝ измененияѝ егоѝ назначенияѝ (неделимаяѝ вещь),ѝ неѝ можетѝбытьѝсамостоятельнымѝпредметомѝипотеки.ѝ

Наибольшееѝзначениеѝвоѝвсемѝмиреѝимеетѝипотекаѝжилья,ѝвѝчастности,ѝипотечноеѝкредитование.ѝ

Воѝ всемѝ миреѝ технологияѝ инвестированияѝ вѝ жилищнуюѝ сферуѝ строитсяѝ наѝ трехѝ основныхѝ принципах:ѝ контрактныеѝ сбережения,ѝ ипотечноеѝ кредитование,ѝ государственнаяѝ поддержка.ѝ Конкретныеѝ механизмыѝреализацииѝэтихѝпринциповѝмогутѝотличаться.ѝ

Контрактныеѝ сбережения.ѝ Первыеѝ устойчивыеѝ системыѝ контрактныхѝ сбереженийѝ былиѝ введеныѝ вѝ Пруссииѝ уставомѝ 1783ѝг.ѝ иѝ 1872ѝг.,ѝ вѝ Австрииѝ —ѝ гражданскимѝ уложениемѝ 1811ѝг.ѝ иѝ уставомѝ 1871ѝг.ѝиѝвѝСаксонииѝ—ѝуставомѝ1843ѝг.ѝиѝкодексомѝ1863ѝг.ѝ

Вѝ настоящееѝ времяѝ вѝ Германииѝ действуетѝ наиболееѝ известнаяѝ модельѝ контрактныхѝ сбереженийѝ —ѝ строительныеѝ сберегательныеѝ кассы.ѝОниѝначалиѝвозникатьѝещеѝвѝконцеѝXVIIIѝв.ѝвѝшахтерскихѝпоселкахѝпоѝпростомуѝпринципу:ѝеслиѝдляѝстроительстваѝодногоѝдомаѝ требовалосьѝ10ѝтыс.ѝденежныхѝединиц,ѝаѝкаждыйѝжелающийѝобзавестисьѝсобственнымѝжильемѝмогѝсэкономитьѝзаѝгодѝтолькоѝтысячу,ѝто,ѝ следовательно,ѝонѝмогѝпостроитьѝжильеѝлишьѝчерезѝ10ѝлет.ѝВѝслучаеѝ объединенияѝсбереженийѝ10ѝтакихѝжелающихѝодинѝизѝнихѝмогѝпри- обрестиѝжильеѝужеѝчерезѝгод,ѝвторойѝ—ѝчерезѝдваѝиѝт.д.ѝТакимѝобра- зом,ѝвѝвыигрышеѝоказываютсяѝвсе,ѝкромеѝпоследнего.ѝ

Современныеѝстроительныеѝсберегательныеѝкассыѝ—ѝодинѝизѝос- новныхѝинститутовѝинвестированияѝжилищнойѝсферыѝвѝГермании.ѝ Сегодняѝстроительствоѝкаждыхѝтрехѝжилищѝизѝчетырехѝфинансируетсяѝсѝучастиемѝсистемыѝжилищныхѝстроительныхѝсбережений.ѝ

Источникомѝ ресурсовѝ дляѝ целевыхѝ жилищныхѝ займовѝ вѝ стройсберкассеѝявляютсяѝвкладыѝграждан,ѝплатаѝзаемщиковѝзаѝпользованиеѝ жилищнымѝзаймом,ѝаѝтакжеѝгосударственнаяѝпремия,ѝкотораяѝвыплачиваетсяѝ вѝ соответствииѝ сѝ контрактомѝ оѝ строительныхѝ сбереженияхѝ приѝусловии,ѝчтоѝвкладчикѝвѝтечениеѝгодаѝвложилѝнаѝсвойѝсчетѝопределеннуюѝсумму.ѝЖилищныйѝкредитѝможетѝполучитьѝтолькоѝвкладчикѝ стройсберкассыѝпоѝистеченииѝопределенногоѝвремениѝ(обычноѝпятьшестьѝлет),ѝвѝтечениеѝкоторогоѝонѝежемесячноѝделалѝвкладыѝнаѝустановленнуюѝвѝконтрактеѝсумму.ѝПроцентныеѝставкиѝ(какѝнаѝвклад,ѝтакѝ иѝнаѝкредит)ѝфиксированыѝнаѝвсеѝвремяѝдействияѝконтракта.ѝ

Погашениеѝжилищногоѝзаймаѝосуществляетсяѝвѝтечениеѝсрока,ѝ определенногоѝ вѝ контрактеѝ оѝ стройсбережениях.ѝ Максимальныйѝ срокѝпогашенияѝзаймаѝ12ѝлет.ѝПроцентныеѝставкиѝобычноѝсоставля- ютѝ5—6%ѝгодовыхѝ(вѝсреднемѝнаѝ4%ѝнижеѝрыночных).ѝ

ИныеѝмоделиѝконтрактныхѝжилищныхѝсбереженийѝфункционируютѝвоѝФранцииѝиѝВеликобритании.ѝТак,ѝвоѝФранцииѝестьѝдваѝвидаѝ

228

жилищныхѝсберегательныхѝсчетов:ѝнаѝпервомѝ(такѝназываемаяѝсберегательнаяѝкнижкаѝА)ѝможноѝнакапливатьѝдоѝ10ѝтыс.ѝевроѝиѝпослеѝэтогоѝполучитьѝльготныйѝжилищныйѝкредитѝвѝ15ѝтыс.ѝевроѝподѝ3,75%ѝ годовых,ѝприѝэтомѝкаждыйѝгодѝкѝцелевомуѝвкладуѝприбавляетсяѝгосударственнаяѝпремияѝвѝразмереѝ750ѝевро.ѝВторойѝвидѝжилищныхѝсбе- регательныхѝсчетовѝ—ѝтакѝназываемыеѝсчетаѝPELѝ(планѝжилищныхѝ сбережений),ѝнаѝкоторыхѝможноѝнакапливатьѝдоѝ40ѝтыс.ѝевроѝиѝполучатьѝльготныйѝжилищныйѝкредитѝнаѝсуммуѝдоѝ60ѝтыс.ѝевроѝподѝ4,8%ѝ годовых.ѝСтавкиѝпоѝкредитамѝнижеѝрыночныхѝнаѝ4—5%.ѝКрупней- шийѝземельныйѝбанкѝ(CreditѝfoncierѝdeѝFrance)ѝиѝегоѝфилиалѝ—ѝКонто- раѝпредпринимателейѝ(Contoireѝdesѝentrepreneurs)ѝпредоставляютѝссудыѝ землевладельцамѝиѝстроительнымѝкомпаниямѝнаѝжилищноеѝиѝпромышленноеѝстроительство.ѝИпотечныеѝоперацииѝсвязаныѝсѝвыдачейѝ среднесрочныхѝиѝдолгосрочныхѝипотечныхѝссуд,ѝвѝосновномѝкрупнымѝстроительнымѝкомпаниямѝиѝземлевладельцам,ѝнаѝжилищноеѝиѝ промышленноеѝстроительствоѝсрокомѝотѝ3ѝдоѝ20ѝлет.ѝ

ВѝВеликобританииѝещеѝсѝпрошлогоѝстолетияѝуспешноѝфункционируетѝсистемаѝстроительныхѝобществ.ѝМеханизмѝихѝработыѝнемногоѝпохожѝнаѝдеятельностьѝнемецких,ѝноѝдляѝполученияѝжилищногоѝ кредитаѝ неѝ обязательноѝ бытьѝ вкладчикомѝ строительногоѝ общества.ѝѝ ВѝпоследниеѝгодыѝвѝрезультатеѝлиберализацииѝбанковскогоѝзаконодательстваѝВеликобританииѝдеятельностьѝстроительныхѝобществѝвсеѝ большеѝпересекаетсяѝсѝдеятельностьюѝкоммерческихѝбанков.ѝ

Ипотечноеѝкредитование.ѝДоѝокончанияѝВторойѝмировойѝвойныѝ ипотечныеѝбанкиѝбылиѝнаиболееѝразвивающейсяѝформойѝорганизацииѝ ипотечногоѝ кредитования.ѝ Ониѝ самостоятельноѝ эмитировалиѝ ипотечныеѝценныеѝбумагиѝсѝцельюѝпривлеченияѝдолгосрочныхѝфинансовыхѝресурсов.ѝ

Деятельностьѝипотечныхѝбанковѝлежитѝвѝосновеѝтакѝназываемойѝ одноуровневойѝ системыѝ ипотечногоѝ кредитования.ѝ Такиеѝ системыѝ доминируютѝвѝДании,ѝШвецииѝиѝКанаде,ѝразвитыѝвѝГермании,ѝАвстрии,ѝ Нидерландах,ѝ Великобританииѝ иѝ Финляндии.ѝ Воѝ Францииѝ иѝ Испанииѝ одноуровневаяѝ системаѝ реализованаѝ черезѝ монопольныеѝ государственныеѝипотечныеѝбанки.ѝ

Вѝ Германииѝ сѝ 1900ѝг.ѝ существуетѝ специальнаяѝ сетьѝ ипотечныхѝ банков.ѝСѝтехѝпорѝниѝодинѝизѝнихѝнеѝразорился.ѝКромеѝтого,ѝпроцентыѝпоѝзакладнымѝлистамѝониѝвыплачивалиѝсвоимѝвкладчикамѝдажеѝ воѝвремяѝПервойѝиѝВторойѝмировыхѝвойн.ѝ

ВѝКанадеѝипотечныеѝбанкиѝявляютсяѝтрадиционнымѝвидомѝкредитныхѝинститутов.ѝОниѝзанимаютсяѝглавнымѝобразомѝкредитованиемѝоперацийѝсѝнедвижимостью,ѝаѝтакжеѝинвестициямиѝвѝдолгосрочныеѝценныеѝбумагиѝгосударстваѝиѝкорпораций.ѝВначалеѝобъектомѝихѝ деятельностиѝбылоѝкредитованиеѝсельскогоѝхозяйстваѝподѝзалогѝземли,ѝ впоследствииѝ —ѝ кредитованиеѝ жилищногоѝ строительства.ѝ Вѝ тоѝ

229

жеѝ времяѝ ключевымиѝ участникамиѝ канадскойѝ системыѝ ипотечногоѝ кредитованияѝ являютсяѝ государственныеѝ жилищныеѝ корпорации,ѝ организующиеѝжилищноеѝстроительство,ѝподборѝзаемщиковѝиѝстрахованиеѝкредитныхѝрисков.ѝ

ВѝДанииѝреализованаѝсистемаѝипотечногоѝкредитования,ѝвѝкоторойѝ всеѝ ипотечныеѝ кредитныеѝ обязательстваѝ секьюритизируются,ѝ т.е.ѝпреобразуютсяѝвѝценныеѝбумаги,ѝреализуемыеѝнаѝрынкеѝсѝцельюѝ привлеченияѝдолгосрочныхѝкредитныхѝресурсов.ѝПоэтомуѝпоѝобъемамѝипотечныхѝценныхѝбумагѝДанияѝзанимаетѝ29%ѝотѝобщегоѝобъемаѝ оборачиваемыхѝвѝЕвропеѝ(впередиѝтолькоѝГерманияѝсѝ44%).ѝ

Вѝ Великобританииѝ процессѝ формированияѝ ипотечныхѝ банковѝ приобрелѝхарактерѝзамещенияѝстроительныхѝобществ.ѝКрупнейшиеѝ строительныеѝ общества,ѝ например,ѝ Abbeyѝ National,ѝ самиѝ преврати- лисьѝвѝипотечныеѝбанки.ѝВѝ1990-хѝгодахѝипотечныеѝбанкиѝсталиѝпре- обладатьѝпоѝобъемамѝкредитовѝнадѝстроительнымиѝобществами.ѝ

Вѝ Аргентинеѝ эффективнаяѝ системаѝ ипотечногоѝ кредитованияѝ реализованаѝприѝпомощиѝВсемирногоѝбанкаѝвѝрамкахѝпрограммѝподдержкиѝразвивающихсяѝрынков.ѝПравительствоѝАргентиныѝсоздалоѝ гарантийныйѝФондѝдляѝоблигацийѝ(долговыхѝобязательств),ѝэмити- руемыхѝбанкамиѝ—ѝучастникамиѝпроекта.ѝВсемирныйѝбанкѝдляѝсоз- данияѝ Фондаѝ предоставилѝ 15-летнийѝ заемѝ (включаяѝ 7-летнююѝ отсрочкуѝплатежа)ѝнаѝсуммуѝ500ѝмлнѝдолл.ѝСША.ѝФондѝвыдаетѝгарантииѝпоѝценнымѝбумагамѝ(паямѝучастияѝвѝпулахѝипотечныхѝкредитовѝ ипотечныхѝ банков),ѝ эмитируемымѝ субъектамиѝ ипотечногоѝ рынка.ѝ Платаѝзаѝгарантиюѝ—ѝ5%ѝотѝсуммыѝкредита.ѝСертификатыѝпаевѝиме- ютѝединыйѝстандартѝиѝноминированыѝкѝвалютеѝкредитаѝВсемирногоѝ банка.ѝ Гарантийныйѝ Фондѝ создаетсяѝ дляѝ того,ѝ чтобыѝ выкупитьѝ уѝ банковѝ—ѝучастниковѝпроектаѝвыпущенныеѝимиѝоблигацииѝвѝслучае,ѝ еслиѝ уѝ банковѝ неѝ будетѝ возможностиѝ поддерживатьѝ ихѝ курсѝ ввидуѝ спадаѝнаѝрынке.ѝРасчетѝсѝФондомѝпроизводитсяѝвоѝвсехѝслучаях,ѝкогдаѝбанкиѝрешаютѝвоспользоватьсяѝсвоимѝправом,ѝзафиксированнымѝ вѝсоглашенииѝсѝФондом,ѝпродатьѝемуѝсвоиѝценныеѝбумаги.ѝ

Банки-участникиѝ эмитируютѝ номинированныеѝ поѝ курсуѝ доллараѝ СШАѝоблигацииѝдляѝтого,ѝчтобыѝаккумулироватьѝденежныеѝсредстваѝ дляѝкредитованияѝинвестиционныхѝпроектовѝ(какѝвѝобластиѝпроизводственного,ѝтакѝиѝжилищногоѝстроительства).ѝЭмитентѝпоѝсогласованиюѝ сѝгарантомѝ(Фондом)ѝможетѝвыбратьѝвидѝэмитируемыхѝоблигаций.ѝ

ВѝСШАѝвѝ1916ѝг.ѝбылиѝсозданыѝфедеральныеѝземельныеѝбанкиѝвѝ 12ѝокругахѝдляѝвыдачиѝдолгосрочныхѝссудѝфермерамѝподѝзалогѝихѝземель.ѝИпотечныеѝбанкиѝбылиѝпредставленыѝмелкимиѝфермерскимиѝ банкамиѝрегиональногоѝзначения.ѝ

Эволюцияѝ ипотекиѝ привелаѝ кѝ формированиюѝ такѝ называемойѝ двухуровневойѝ системыѝ ипотечногоѝ кредитования,ѝ гдеѝ кредиторѝ иѝ эмитентѝипотечныхѝценныхѝбумагѝ(mortgageѝbackedѝsecuritiesѝ—ѝMBS)ѝ

230

разделены.ѝЭтоѝобусловленоѝсоображениемѝподдержанияѝликвидностиѝ универсальныхѝ коммерческихѝ банков,ѝ участвующихѝ вѝ долгосрочномѝипотечномѝкредитовании.ѝВпервыеѝтакаяѝсистемаѝбылаѝреализованаѝиѝполучилаѝраспространениеѝвѝСША,ѝгдеѝещеѝвоѝвременаѝ Ф.ѝРузвельтаѝначалаѝскладыватьсяѝразветвленнаяѝсистемаѝипотечногоѝкредитованияѝжилищногоѝстроительстваѝиѝприобретенияѝжильяѝвѝ собственность.ѝСегодняѝсистемаѝфинансированияѝжильяѝвѝСШАѝ—ѝ этоѝсложныйѝрынокѝобщенациональногоѝмасштаба,ѝнаѝкоторомѝдействуетѝогромноеѝчислоѝучреждений,ѝвключаяѝипотечныеѝбанки,ѝсберегательныеѝиѝкредитныеѝассоциации,ѝкоммерческиеѝиѝсберегательныеѝбанки,ѝстраховыеѝкомпании,ѝпенсионныеѝфондыѝиѝт.п.ѝ

ДляѝформированияѝвторичногоѝипотечногоѝрынкаѝвѝСШАѝбылиѝ созданыѝ специализированныеѝ организацииѝ —ѝ Федеральнаяѝ национальнаяѝипотечнаяѝассоциацияѝ(FannieѝМае),ѝКорпорацияѝжилищногоѝ кредитованияѝ (Freddieѝ Mac)ѝ иѝ Правительственнаяѝ национальнаяѝ ипотечнаяѝассоциацияѝ(GinnieѝМае).ѝЭтоѝрешилоѝглавнуюѝпроблемуѝ жилищногоѝфинансированияѝ—ѝпроблемуѝкредитныхѝресурсов.ѝ

Федеральнаяѝнациональнаяѝипотечнаяѝассоциацияѝбылаѝучрежденаѝамериканскимѝправительствомѝвѝ1938ѝг.ѝГлавнаяѝееѝцельѝсостоялаѝвѝпокупкеѝиѝпродажеѝзакладных,ѝзастрахованныхѝFederalѝHousingѝ Administrationѝ (FHA)ѝ —ѝ Федеральнойѝ жилищнойѝ администрацией.ѝѝ Вѝ1954ѝг.ѝFannieѝМаеѝсталаѝкорпорациейѝсоѝсмешаннойѝсобственностью:ѝ ееѝ обыкновенныеѝ акцииѝ находилисьѝ вѝ частномѝ владении,ѝ аѝ привилегированныеѝ—ѝвѝсобственностиѝгосударства.ѝ

Вѝ1968ѝг.ѝбылаѝпроведенаѝреструктуризацияѝФедеральнойѝнациональнойѝипотечнойѝассоциации,ѝиѝвѝрезультатеѝонаѝбылаѝразделенаѝ наѝ дваѝ отдельныхѝ предприятия.ѝ Одноѝ изѝ нихѝ сохранилоѝ названиеѝ FannieѝMae,ѝфактическиѝприобретяѝстатусѝчастнойѝкомпанииѝ(государствоѝсохраняетѝзаѝсобойѝотносительноѝнебольшойѝпакет).ѝСегодняѝ FannieѝМаеѝ—ѝкрупнейшаяѝпоѝразмеруѝактивовѝнациональнаяѝкорпо- рация,ѝ аѝ такжеѝ крупнейшийѝ источникѝ обыкновенныхѝ ипотечныхѝ фондовѝ вѝ США.ѝ Акциямиѝ Fannieѝ Маеѝ торгуютѝ наѝ Нью-Йоркскойѝ фондовойѝбирже.ѝОниѝвходятѝвѝкаталогѝStandardѝ&ѝPoor'sѝ500ѝCompos- iteѝStockѝPriceѝIndex.ѝДругоеѝпредприятиеѝ—ѝПравительственнаяѝна- циональнаяѝ ипотечнаяѝ ассоциацияѝ (Governmentѝ Nationalѝ Mortgageѝ Association,ѝ GNMAѝ илиѝ Ginnieѝ Mae)ѝ —ѝ государственнаяѝ корпорация,ѝ созданнаяѝ дляѝ управленияѝ ипотечнымиѝ программами,ѝ которыеѝ неѝ моглиѝбыѝразвиватьсяѝвѝчастномѝсекторе.ѝ

Всеѝэтиѝорганизацииѝнаделеныѝполномочиямиѝпокупатьѝипотечныеѝкредитыѝнаѝжильеѝиѝподѝгосударственнуюѝгарантиюѝилиѝгосударственноеѝстрахованиеѝвыпускатьѝценныеѝбумаги,ѝобеспеченныеѝвыкупленнымиѝипотечнымиѝкредитами.ѝСтоимостьѝипотечныхѝценныхѝ бумаг,ѝобращающихсяѝнаѝрынке,ѝпоѝоценкамѝэкспертов,ѝдостиглаѝвѝ началеѝ 2001ѝг.ѝ 3,5ѝтрлнѝ долл.ѝ США,ѝ чтоѝ сопоставимоѝ сѝ объемамиѝ

231

рынковѝ американскихѝ правительственныхѝ ценныхѝ бумагѝ (3ѝтрлнѝ долл.)ѝилиѝкорпоративныхѝоблигацийѝ(3,5ѝтрлнѝдолл.).ѝ

Следуетѝобратитьѝвниманиеѝнаѝлюбопытныйѝфакт:ѝвѝстранахѝВосточнойѝЕвропыѝСШАѝнапрямуюѝилиѝчерезѝВсемирныйѝбанк,ѝгдеѝосновнымѝ«донором»ѝвыступаютѝСША,ѝпотратилиѝдесяткиѝмиллионовѝ долларовѝвѝрамкахѝпрограммѝпомощиѝпоѝсозданиюѝсистемѝипотечногоѝкредитованияѝиѝфинансированияѝпоѝамериканскомуѝобразцу,ѝноѝвѝ итогеѝэтиѝстраныѝ(заѝисключениемѝРоссии)ѝпринялиѝзаконы,ѝоснованныеѝ наѝ германскомѝ (европейскомѝ континентальном)ѝ правеѝ какѝ болееѝсоответствующемѝисторическимѝтрадициямѝиѝэкономическимѝ реалиямѝэтихѝстран.ѝ

Вѝтоѝжеѝвремяѝвѝпоследниеѝгодыѝвѝконтинентальныхѝевропейскихѝ странах,ѝ например,ѝ вѝ Германии,ѝ всеѝ чащеѝ начинаютѝ обращатьсяѝ кѝ американскойѝиѝанглийскойѝсистемеѝсекьюритизацииѝактивов.ѝТакимѝобразом,ѝдвеѝсистемыѝ(одноуровневаяѝиѝдвухуровневая)ѝнеѝявляютсяѝантагонистическимиѝиѝмогутѝдействоватьѝпараллельно.ѝ

Государственнаяѝподдержка.ѝВоѝвсехѝстранахѝсѝразвитымиѝсистемамиѝ ипотечногоѝ кредитованияѝ государствоѝ оказывалоѝ кредитнымѝ институтамѝиѝгражданам-заемщикамѝогромнуюѝпомощь,ѝособенноѝвѝ периодѝформированияѝсистем.ѝ

Основнойѝформойѝгосударственнойѝподдержкиѝипотечныхѝкредиторовѝвыступаютѝгосударственныеѝгарантии,ѝобеспечивающиеѝдополнительноеѝ покрытиеѝ эмитируемыхѝ ценныхѝ бумаг.ѝ Так,ѝ вѝ СШАѝ государственныеѝгарантииѝобеспечивалиѝвыпускѝMBSѝболееѝ30ѝлет,ѝ вплотьѝдоѝ1970ѝг.,ѝкогдаѝFannieѝMaeѝбылоѝразрешеноѝвыпускатьѝипотечныеѝоблигацииѝнаѝосновеѝкредитов,ѝнеѝобеспеченныхѝгосударственнымиѝгарантиями.ѝ

Ноѝнаѝэтомѝгосударственнаяѝподдержкаѝнеѝзакончилась,ѝаѝприобрелаѝинуюѝформу.ѝФедеральноеѝзаконодательствоѝСШАѝразрешилоѝ использоватьѝбюджетныеѝсредстваѝнаѝприобретениеѝMBS,ѝтемѝсамымѝ приравнявѝэтотѝвидѝценныхѝбумагѝкѝгосударственнымѝобязательствам.ѝКомитетѝпоѝоткрытомуѝрынкуѝФедеральнойѝрезервнойѝсистемыѝ СШАѝуполномоченѝпокупатьѝиѝпродаватьѝихѝприѝпроведенииѝденеж- но-кредитнойѝполитики.ѝ

Неѝменееѝважнойѝформойѝгосударственнойѝподдержкиѝявляетсяѝ страхованиеѝкредитныхѝрисков.ѝБольшимѝшагомѝнаѝпутиѝформированияѝ институциональныхѝ основѝ современнойѝ системыѝ ипотечногоѝ кредитованияѝсталоѝсозданиеѝвѝ1934ѝг.ѝФедеральнойѝжилищнойѝад-

министрацииѝ (Federalѝ Housingѝ Administration,ѝ FHA)ѝ вѝ соответствииѝ сѝ Национальнымѝактомѝоѝжилье.ѝОсновнымиѝнаправлениямиѝдеятельностиѝFHAѝявляютсяѝсозданиеѝсистемыѝвзаимногоѝстрахованияѝипотечныхѝкредитов,ѝразработкаѝиѝсовершенствованиеѝстандартовѝипотечногоѝ жилищногоѝ кредитования.ѝ FHAѝ сталаѝ первойѝ страховойѝ компанией,ѝ учрежденнойѝ государством,ѝ страхующейѝ кредитныеѝ рискиѝпоѝипотечнымѝжилищнымѝкредитам.ѝ

232

ОсновнаяѝзадачаѝFHAѝ—ѝсодействиеѝмалообеспеченнымѝсемьямѝвѝ улучшенииѝ жилищныхѝ условий.ѝ Параллельноѝ решаютсяѝ задачиѝ улучшенияѝжилищныхѝстандартов,ѝаѝтакжеѝсозданияѝсистемыѝвзаимногоѝстрахованияѝипотечныхѝкредитов.ѝFHAѝосуществляетѝоколоѝ40ѝ различныхѝстраховыхѝиѝкредитныхѝпрограмм.ѝВѝихѝчисло,ѝвѝчастности,ѝ входитѝ программаѝ государственногоѝ страхованияѝ ипотечныхѝ кредитовѝнаѝжилье.ѝВѝконцеѝ1991ѝфинансовогоѝгодаѝобъемѝстраховыхѝ обязательствѝFHAѝсоставилѝ378,1ѝмлрдѝдолл.ѝ

Основныеѝпрограммыѝстрахованияѝипотечныхѝкредитовѝразработаныѝдляѝоблегченияѝприобретения,ѝстроительстваѝилиѝреконструкцииѝжильяѝмалообеспеченнымиѝгражданами,ѝкоторыеѝнеѝвѝсостоянииѝвнестиѝпервоначальныйѝплатежѝпоѝобычнымѝкредитам.ѝFHAѝ вѝ первуюѝ очередьѝ оказываетѝ содействиеѝ тем,ѝ ктоѝ впервыеѝ покупаетѝ жилье,ѝ покупателямѝ жильяѝ изѝ числаѝ национальныхѝ меньшинств,ѝ аѝ такжеѝ покупателямѝ сѝ низкимѝ иѝ умереннымѝ доходом,ѝ т.е.ѝ наиболееѝ нуждающимсяѝвѝдополнительнойѝпомощи.ѝСтрахованиеѝтакихѝкредитовѝ осуществляетсяѝ Фондомѝ взаимногоѝ страхованияѝ ипотечныхѝ кредитов,ѝсозданнымѝнаѝосновеѝсамоокупаемости.ѝСтавкаѝпроцентаѝ поѝкредитам,ѝстрахуемымѝFHA,ѝнаходитсяѝнаѝуровнеѝрыночныхѝставок,ѝвѝтоѝвремяѝкакѝтребованияѝпервоначальногоѝвзносаѝнесколькоѝ ниже,ѝчемѝпоѝобычнымѝкредитам.ѝ

Поѝоценкамѝэкспертов,ѝвѝРоссииѝдействуетѝдоѝ20ѝипотечныхѝмо- делей.ѝВѝосновномѝэтоѝсвязаноѝсѝтем,ѝчтоѝвѝрегионахѝпо-своемуѝпод- ходятѝкѝрешениюѝжилищнойѝпроблемыѝиѝразвитиюѝипотечногоѝкредитования.ѝ Поэтомуѝ появляютсяѝ такѝ называемыеѝ ипотечныеѝ программы,ѝвѝосновеѝкоторыхѝлежитѝбюджетноеѝфинансирование.ѝЭто,ѝ безусловно,ѝ сдерживаетѝ поступательноеѝ развитиеѝ «классическойѝ ипотеки».ѝИпотечныйѝбизнесѝвѝРоссииѝразвиваетсяѝкакѝпоѝдвухуровневой,ѝтакѝиѝпоѝодноуровневойѝмоделям.ѝ

Двухуровневая,ѝилиѝамериканская,ѝмодельѝипотечногоѝкредитованияѝявляетсяѝклассическойѝипотечнойѝсхемой.ѝЕеѝособенностьѝсостоитѝ вѝ разделенииѝ банков-кредиторовѝ иѝ источникаѝ средствѝ (эмитентовѝипотечныхѝценныхѝбумаг).ѝКонцепцииѝамериканскойѝмоделиѝ отданоѝпредпочтениеѝнаѝфедеральномѝуровне.ѝДляѝреализацииѝиѝразвитияѝпрограммыѝвѝРоссииѝбылоѝсозданоѝАгентствоѝпоѝжилищномуѝ ипотечномуѝкредитованию,ѝаѝвѝфедеральномѝбюджетеѝзаложеныѝгарантииѝпоѝценнымѝбумагам,ѝвыпускаемымѝАгентством.ѝ

Какѝальтернативуѝамериканскойѝмоделиѝипотечногоѝкредитованияѝ вѝ Россииѝ пытаютсяѝ создатьѝ системуѝ ссудосберегательныхѝ кассѝ (ССК)ѝпоѝаналогииѝсѝпринятойѝвѝГермании.ѝИсточникомѝсредствѝдляѝ ипотечныхѝкредитовѝслужатѝцелевыеѝдепозитыѝвѝспециализированныхѝкредитныхѝорганизациях.ѝВкладчикѝберетѝнаѝсебяѝобязательствоѝ вѝтечениеѝопределенногоѝвремениѝежемесячноѝвноситьѝфиксированнуюѝ суммуѝ наѝ целевойѝ депозитѝ подѝ процентнуюѝ ставку,ѝ величинаѝ

233

которойѝсущественноѝнижеѝсреднерыночной.ѝПослеѝокончанияѝпериодаѝнакопления,ѝскопивѝприблизительноѝполовинуѝнеобходимыхѝ наѝпокупкуѝквартирыѝсредств,ѝонѝполучаетѝкредитѝнаѝвторуюѝполовинуѝсредствѝподѝставкуѝболееѝнизкую,ѝчемѝсреднерыночная.ѝСредства,ѝ предоставляемыеѝ вкладчикомѝ ССК,ѝ используютсяѝ дляѝ выдачиѝ кредитовѝегоѝпредшественникам,ѝужеѝзакончившимѝпериодѝнакопления.ѝ

ВѝРоссииѝспециализированныеѝкредитныеѝипотечныеѝорганизацииѝ толькоѝсоздаются.ѝПокаѝпреобладаютѝорганизации-застройщики.ѝВѝте- чениеѝ периодаѝ накопленияѝ всеѝ взносыѝ клиентаѝ оформляютсяѝ какѝ долевоеѝучастиеѝвѝстроительствеѝконкретногоѝзданияѝиѝинвестируютсяѝ вѝ строительство.ѝ Поѝ егоѝ окончанииѝ клиентѝ получаетѝ квартиру,ѝ выплачиваяѝзастройщикуѝоставшуюсяѝстоимостьѝквартирыѝвѝтечениеѝ оговоренногоѝ периода.ѝ Вѝ силуѝ несовершенстваѝ законодательстваѝ оченьѝчастоѝвозникаетѝконфликтѝинтересовѝмеждуѝриелторами,ѝзастройщикамиѝиѝпайщиками.ѝ

Вѝпоследниеѝгодыѝрынокѝбанковскогоѝ(классического)ѝипотечногоѝ кредитованияѝ развиваетсяѝ ускореннымиѝ темпами.ѝ Количествоѝ банковѝ—ѝучастниковѝрынкаѝпостоянноѝрастет,ѝставкиѝпоѝкредитамѝ снижаютсяѝдоѝуровняѝ10—11%ѝвѝвалютеѝиѝдоѝ15—17%ѝвѝрублях,ѝраз- мерѝавансовыхѝвзносовѝснизилсяѝужеѝдоѝуровняѝ15%,ѝнаѝрынкеѝопределяетсяѝгруппаѝсистемныхѝигроков:ѝСбербанк,ѝВТБ,ѝДельтаКредит,ѝ НИКом,ѝРайффайзен,ѝГородскойѝИпотечныйѝБанк,ѝКБѝ«МИА».ѝПо- вышеннуюѝактивностьѝпроявляетѝфедеральныйѝипотечныйѝагентѝ—ѝ АИЖК.ѝВѝзаконодательствеѝпланируетсяѝрядѝлиберальныхѝпоправок,ѝ которыеѝоблегчатѝпроцедуруѝвыдачиѝипотечногоѝкредитаѝиѝсделаютѝ ипотекуѝ болееѝ доступной.ѝ Однакоѝ главнаяѝ причинаѝ недоступностиѝ ипотекиѝскрытаѝвѝдругомѝ—ѝвѝвысокихѝценахѝнаѝжилье,ѝчтоѝобуслов- леноѝрезкимѝнесоответствиемѝрезервовѝжилищногоѝфондаѝдополнительнымѝпотребностямѝнаселения.ѝПоэтомуѝглавноеѝрешениеѝвѝдоступностиѝипотекиѝлежитѝвѝсфереѝстроительства.ѝ

Наѝ сегодняшнийѝ деньѝ ипотечныеѝ кредитыѝ вѝ Россииѝ выдаютѝ 146ѝбанков.ѝОбъемѝипотечногоѝкредитованияѝвѝ2003ѝг.ѝбольшеѝаналогичногоѝ показателяѝ предыдущегоѝ годаѝ почтиѝ наѝ 50%ѝ (500ѝмлнѝ вѝ 2003ѝг.ѝиѝ260ѝмлнѝвѝ2002ѝг.).ѝОднакоѝпоѝданным,ѝсодержащимсяѝвѝисследованииѝ международногоѝ рейтинговогоѝ агентстваѝ Standardѝ &ѝ Poor`s,ѝ доляѝ услугѝ ипотечногоѝ кредитованияѝ вѝ российскомѝ ВВПѝ крайнеѝ низкаяѝ иѝ составляетѝ околоѝ 1%ѝ противѝ 5%ѝ вѝ странахѝ Центральнойѝ Европыѝ иѝ 34%ѝ вѝ странахѝ Евросоюза.ѝ Вѝ настоящееѝ времяѝ ипотечнымиѝкредитами,ѝпоѝоценкамѝэкспертов,ѝвоспользовалосьѝнеѝ болееѝ2%ѝнаселения.ѝПравительствоѝпланируетѝувеличитьѝэтуѝдолюѝ доѝ5%ѝВВПѝкѝ2010ѝг.ѝѝ

Вѝ последнееѝ времяѝ заметноѝ возрослоѝчислоѝрегиональныхѝбанков,ѝ занимающихсяѝ ипотечнымѝ кредитованием,ѝ хотяѝ по-прежнемуѝ

234

наѝэтомѝрынкеѝпоѝпонятнымѝпричинамѝлидируетѝг.ѝМоскваѝ(63,3%ѝотѝ общегоѝ объемаѝ ипотечногоѝ кредитования).ѝ Активноѝ занимаютсяѝ ипотечнымѝкредитованиемѝреспубликиѝБашкирия,ѝЧувашия,ѝгородаѝ Оренбург,ѝ Самара,ѝ Тюменскаяѝ областьѝ (вѝ особенностиѝ ХантыМансийскийѝ округ)ѝ иѝ г.ѝСанкт-Петербург.ѝ Вѝ этихѝ регионахѝ властиѝ создалиѝсобственныеѝипотечныеѝпрограммы.ѝСтоитѝособоѝвыделитьѝ Ханты-Мансийскийѝокруг,ѝкоторыйѝвходитѝвѝчислоѝлидеровѝроссий- скихѝрегионовѝпоѝреализацииѝпрограммыѝипотечногоѝкредитования.ѝ Околоѝ30%ѝжильяѝздесьѝприобретаетсяѝименноѝпоѝтакойѝсхеме.ѝВсегоѝ вѝРоссииѝвѝнастоящееѝвремяѝдействуютѝ34ѝрегиональныеѝипотечныеѝ программы.ѝУсловияѝпредоставленияѝипотечныхѝкредитовѝвѝразличныхѝрегионахѝразные.ѝПроцентныеѝставкиѝпоѝкредитамѝколеблютсяѝ отѝ 5ѝдоѝ 20%ѝ годовых,ѝ срокиѝ предоставленияѝ кредитовѝ —ѝ отѝ 3ѝдоѝ 25ѝлет,ѝсреднийѝобъемѝипотечногоѝкредитаѝпоѝРоссииѝвѝ2003ѝг.ѝсоставилѝ 550ѝтыс.ѝ руб.ѝ Большинствоѝ региональныхѝ ипотечныхѝ кредитовѝ дотируютсяѝизѝрегиональногоѝбюджетаѝиѝполностьюѝзависятѝотѝвозможностейѝрегиона.ѝРыночныеѝипотечныеѝсистемыѝвѝрегионахѝпрактическиѝ неразвитыѝ ввидуѝ низкойѝ платежеспособностиѝ населения.ѝ Уровеньѝ невозвратовѝ ипотечныхѝ кредитовѝ вѝ Россииѝ по-прежнемуѝ остаетсяѝдостаточноѝнизким.ѝВѝ2001ѝг.ѝприходилсяѝодинѝневозвратѝнаѝ 132ѝкредита,ѝвѝ2002ѝг.ѝ—ѝнаѝ205ѝкредитов.ѝВѝслучаеѝневозвратаѝбанкиѝ решалиѝпроблемыѝсѝнедобросовестнымиѝзаемщикамиѝчерезѝсуд,ѝнесмотряѝнаѝто,ѝчтоѝэтоѝнеѝсамыйѝдешевыйѝспособѝвзыскания.ѝ

Кѝконцуѝ2004ѝг.ѝбазовыеѝпроцентныеѝставкиѝнаѝрынкеѝипотекиѝ составлялиѝ11—12%ѝвѝвалютеѝиѝ16—18%ѝвѝрублях,ѝчтоѝвѝдва-триѝразаѝ вышеѝобщемировогоѝуровня.ѝДляѝсравнения:ѝвѝСШАѝсредняяѝставкаѝ 15-летнегоѝипотечногоѝкредитаѝсоставляетѝ2—4%,ѝвѝстранахѝБалтииѝ—ѝ 3,3—3,5%.ѝ Ставкиѝ плавноѝ снижаютсяѝ начинаяѝ сѝ 2001ѝг.,ѝ когдаѝ ониѝ составлялиѝ 16—18%ѝ вѝ валютеѝ иѝ 23—25%ѝ вѝ рублях.ѝ Однакоѝ темпыѝ сниженияѝ невелики,ѝ иѝ кѝ 2008ѝг.ѝ прогнозируютсяѝ ставкиѝ наѝ уровнеѝ 8%.ѝДальнейшееѝснижениеѝбудетѝзависетьѝотѝналичияѝдешевыхѝзарубежныхѝ источниковѝ финансирования,ѝ прямогоѝ присутствияѝ иностранногоѝ капиталаѝ наѝ ипотечномѝ рынкеѝ иѝ общейѝ экономическойѝ ситуацииѝвѝРоссии.ѝ

Объемѝвыданныхѝкредитовѝвѝрубляхѝрастет,ѝноѝглавнойѝвалютойѝ остаетсяѝ доллар.ѝ Вѝ последнееѝ времяѝ участникиѝ рынкаѝ сталиѝ болееѝ активноѝвыдаватьѝкредитыѝвѝнациональнойѝвалюте.ѝЭтомуѝспособствовалоѝвведениеѝвѝналичныйѝоборотѝевроѝвѝ2002ѝг.ѝиѝсильноеѝпадениеѝ доллараѝпоѝотношениюѝкѝрублюѝиѝевроѝвѝ2003ѝг.ѝПричинѝдляѝусиленияѝрубляѝбылоѝнесколько:ѝвысокиеѝценыѝнаѝнефть,ѝреальныйѝростѝ производстваѝ(ростѝроссийскогоѝВВПѝвѝ2003ѝг.ѝсоставилѝ7,3%),ѝспадѝвѝ американскойѝ экономикеѝ иѝ снижениеѝ ставкиѝ рефинансированияѝ ФедеральнойѝрезервнойѝсистемыѝСША,ѝчтоѝвызвалоѝпритокѝкапиталаѝвѝболееѝрискованные,ѝноѝболееѝдоходныеѝразвивающиесяѝрынки.ѝ

235

Кромеѝтого,ѝинфляцияѝвѝРоссииѝнаходитсяѝнаѝприемлемомѝдляѝразвивающегосяѝрынкаѝуровне.ѝЗаѝ2003ѝг.ѝиндексѝпотребительскихѝценѝ составилѝ 12%ѝ вѝ год,ѝ вѝ 2004ѝг.ѝ —ѝ околоѝ 11%.ѝ Однако,ѝ несмотряѝ наѝ сложившуюсяѝтенденцию,ѝосновнымѝориентиромѝприѝвыдачеѝипотечныхѝ кредитовѝ остаетсяѝ долларѝ США.ѝ Этоѝ объясняетсяѝ тем,ѝ чтоѝ пересчетѝквадратногоѝметраѝприѝсделкахѝкупли-продажиѝнедвижимо- стиѝпроводитсяѝвѝосновномѝвѝдолларах.ѝ

Среднийѝсрокѝкредитаѝнаѝрынкеѝ—ѝ10ѝлет,ѝмаксимальныйѝсрокѝ—ѝ 27ѝлет.ѝВѝРоссииѝзаѝпоследнийѝгодѝнаметиласьѝтенденцияѝкѝудлинениюѝипотечныхѝкредитов.ѝ

Ипотекаѝработаетѝвоѝвсехѝсегментахѝрынкаѝжилойѝнедвижимости,ѝ ноѝпредпочтениеѝотданоѝвторичномуѝрынку.ѝЭтоѝобъяснимо:ѝуѝбанковѝменьшеѝюридическихѝрисков:ѝнаѝвторичномѝрынкеѝчеткоѝопределеныѝ продавец,ѝ объектѝ иѝ моментѝ переходаѝ праваѝ собственности.ѝ Кромеѝ того,ѝ еслиѝ объектѝ кредитованияѝ находитсяѝ вѝ стадииѝ строительства,ѝнаѝзаемщикаѝпадаютѝдополнительныеѝрасходыѝвѝвидеѝоплатыѝ арендыѝ временногоѝ жилья,ѝ финансированияѝ дополнительногоѝ ремонта,ѝаѝэтоѝснижаетѝплатежеспособностьѝзаемщикаѝиѝповышаетѝ рискиѝбанка.ѝ

Ежегодныеѝ темпыѝ приростаѝ ипотечныхѝ кредитовѝ начинаяѝ сѝ 2002ѝг.ѝсоставляютѝ50—100%.ѝИѝэтоѝприѝтом,ѝчтоѝособыхѝмакроэко- номическихѝпредпосылокѝдляѝразвитияѝмассовогоѝжилищногоѝкредитованияѝвѝстранеѝпокаѝнет:ѝниѝдоходовѝнаселения,ѝсопоставимыхѝ соѝстоимостьюѝжилья,ѝниѝ«длинных»ѝиѝдешевыхѝденегѝвѝбанковскойѝ системе,ѝниѝразвитыхѝинститутовѝрефинансирования.ѝ

Наѝ практикеѝ основнымѝ показателемѝ состоянияѝ рынкаѝ жильяѝ сѝ точкиѝзренияѝвозможностиѝприобретенияѝквартирѝгражданамиѝявляетсяѝкоэффициентѝдоступностиѝжилья.ѝОнѝвычисляетсяѝвѝпроцессеѝ сопоставленияѝдоходовѝнаселенияѝсѝценами,ѝсложившимисяѝнаѝрынкеѝконкретноѝвыбранногоѝрегионаѝиѝпредставляетѝсобойѝотношениеѝ среднейѝстоимостиѝстандартнойѝквартирыѝ(общейѝплощадьюѝ54ѝм2)ѝкѝ среднемуѝгодовомуѝдоходуѝсемьиѝизѝтрехѝчеловек.ѝКоэффициентѝдоступностиѝпоказывает,ѝсколькоѝлетѝпотребуетсяѝтакойѝсемьеѝдляѝприобретенияѝжильяѝприѝсуществующемѝуѝнееѝуровнеѝдохода1 .ѝ

Большаяѝчастьѝклиентовѝипотечныхѝбанковѝ—ѝмолодыеѝспециа- листыѝвѝвозрастеѝотѝ25ѝдоѝ35ѝлет.ѝНаиболееѝтипичнымиѝполучателямиѝ ипотечныхѝкредитовѝявляютсяѝгражданеѝвѝвозрастеѝотѝ25ѝдоѝ35ѝлетѝсѝ зарплатойѝотѝ24ѝдоѝ100ѝтыс.ѝруб.ѝвѝ месяц.ѝОбычноѝэтоѝлюди,ѝработающиеѝвѝсфереѝуслугѝ(банки,ѝстрахование,ѝинвестиции,ѝинформационныеѝтехнологии,ѝмаркетинг)ѝлибоѝвѝкрупныхѝпроизводственныхѝ

1ѝЩетининѝЯ.,ѝБарановѝИ.ѝСовременныеѝтехнологииѝконсалтингаѝ(СТК).ѝ

236

предприятиях.ѝБольшинствоѝизѝнихѝофисныеѝработники.ѝКакѝправило,ѝзаемщикиѝженатыѝ(замужем),ѝноѝдетейѝнеѝимеют1 .ѝ

Можноѝконстатировать,ѝчтоѝоценкаѝинвестиционныхѝвозможностейѝнаселенияѝг.ѝМосквыѝиѝособенноѝПодмосковьяѝкакѝосновногоѝ потребителяѝнаѝрынкеѝжильяѝпоказывает,ѝчтоѝподавляющаяѝегоѝчастьѝ самостоятельноѝрешитьѝжилищнуюѝпроблемуѝнеѝможет.ѝВозможнымѝ выходомѝизѝсложившейсяѝситуацииѝможетѝстатьѝсозданиеѝустойчивогоѝиѝэкономическиѝцелесообразногоѝмеханизмаѝавансированияѝ(кредитования)ѝбудущихѝдоходовѝграждан,ѝчтоѝпозволитѝзначительноѝсократитьѝ продолжительностьѝ накопительногоѝ периодаѝ иѝ увеличитьѝ доступностьѝжилья.ѝ

Темѝнеѝменее,ѝростѝипотекиѝзаметен,ѝвозможно,ѝпотому,ѝчтоѝсамѝ сегментѝипотечногоѝкредитованияѝпокаѝоченьѝмал:ѝвѝг.ѝМоскве,ѝнапример,ѝобъемѝпокупокѝжильяѝсѝпомощьюѝбанковскихѝкредитовѝсоставилѝвѝпрошломѝгодуѝлишьѝ0,4%ѝотѝобщегоѝколичестваѝсделок.ѝОднакоѝиѝ1,5ѝтыс.ѝкредитовѝдостаточноѝдляѝтого,ѝчтобыѝотметитьѝнекоторыеѝособенностиѝиѝтенденцииѝипотекиѝвѝРоссии.ѝ

Ос о б е н н о с т ь ѝ п е р в а я.ѝ Жилищнаяѝ ипотекаѝ вѝ Россииѝ предназначаласьѝпокаѝвѝосновномѝдляѝтех,ѝкомуѝжилье,ѝприобретаемоеѝсѝпомощьюѝкредита,ѝнеѝвсегдаѝтребуетсяѝдляѝпроживания.ѝВѝсамомѝделе,ѝеслиѝпоѝдействующемуѝдоѝ2005ѝг.ѝзаконодательствуѝвыселитьѝчеловекаѝизѝединственногоѝимеющегосяѝуѝнегоѝжильяѝпрактическиѝневозможно,ѝто,ѝследовательно,ѝбанкиѝкредитовалиѝтолькоѝтех,ѝ ктоѝпокупаетѝквартируѝвпрок:ѝдляѝподрастающихѝдетей,ѝвѝинвестиционныхѝцеляхѝиѝт.д.ѝ

Ос о б е н н о с т ь ѝ в т о р а яѝ (вытекающаяѝ изѝ первой).ѝ Ипотечноеѝ жилищноеѝ кредитованиеѝ вѝ Россииѝ появилось,ѝ аѝ реальнойѝ ипотекиѝжильяѝдоѝсегодняшнегоѝдняѝнеѝсуществовалоѝвѝсилуѝневозможностиѝ (илиѝ чрезвычайнойѝ затрудненности)ѝ обращенияѝ взысканияѝнаѝзаложеннуюѝнедвижимость.ѝНаѝпрактикеѝэтоѝоборачиваетсяѝ смещениемѝакцентовѝприѝпринятииѝкредитногоѝрешенияѝбанкомѝсѝ объектаѝнаѝсубъект.ѝДляѝклассическогоѝипотечногоѝбанкаѝважно,ѝчтоѝ покупаетсяѝ наѝ кредитныеѝ деньги,ѝ посколькуѝ качествоѝ ипотечногоѝ кредитаѝопределяетсяѝвѝпервуюѝочередьѝкачествомѝзалога.ѝДляѝроссийскогоѝ банка,ѝ практикующегоѝ ипотечноеѝ кредитование,ѝ этоѝ обстоятельствоѝявляетсяѝвторостепенным.ѝЕмуѝважно,ѝктоѝбудетѝзаемщиком.ѝПоэтомуѝосновныеѝусилияѝиѝсредстваѝбанкѝвкладываетѝвѝфинансовыйѝандеррайтингѝзаемщика.ѝАѝпосколькуѝвероятностьѝошибки,ѝобмана,ѝподделкиѝприѝэтомѝвсеѝравноѝсуществует,ѝипотекаѝвѝРоссии,ѝвѝотличиеѝотѝ«цивилизованныхѝстран»,ѝсчитаетсяѝвысокорисковымѝбанковскимѝинструментом.ѝУказанныеѝрискиѝкредиторыѝком-

1ѝЛопатинѝВ.ѝВице-президентѝкорпорацииѝѝ«БЕСТ-Недвижимость».ѝ

237

пенсируютѝстоимостьюѝзаимствований,ѝт.е.ѝувеличениемѝпроцентов,ѝ иѝвѝотдельныхѝслучаяхѝтребуютѝпоручителей.ѝ

О с о б е н н о с т ь ѝ т р е т ь я.ѝ Дляѝ абсолютногоѝ большинстваѝ банковѝвѝРоссии,ѝзаявившихѝсебяѝнаѝрынкеѝипотеки,ѝэтотѝвидѝактивныхѝ операцийѝпокаѝещеѝнеѝсталѝбизнесом.ѝДажеѝприѝвысокихѝпроцентныхѝ ставках,ѝ инойѝ разѝ превышающихѝ 20%ѝ годовых,ѝ большинствоѝ банковѝ жалуетсяѝ наѝ низкуюѝ рентабельность,ѝ аѝ тоѝ иѝ убыточностьѝ жилищногоѝ кредитования.ѝ Возможно,ѝ поѝ этойѝ причинеѝ многиеѝ банки,ѝ тратящиеѝ немалыеѝ деньгиѝ наѝ презентациюѝ своихѝ ипотечныхѝ программ,ѝ попрежнемуѝвстречаютѝпотенциальныхѝзаемщиковѝвесьмаѝсурово.ѝ

Ипотечнаяѝ схема,ѝ действующаяѝ наѝ рынкеѝ жилыхѝ помещений,ѝ неприменимаѝ вѝ отношенииѝ коммерческойѝ недвижимости.ѝ Ноѝ естьѝ обходныеѝпути,ѝпозволяющиеѝполучитьѝбанковскийѝкредитѝиѝнаѝэтиѝ цели1 .ѝ

Российскоеѝзаконодательствоѝуместилоѝвѝпонятиеѝ«ипотека»ѝдваѝ различныхѝ экономическихѝ механизма:ѝ сѝ однойѝ стороны,ѝ целевоеѝ кредитованиеѝнаѝпокупкуѝнедвижимостиѝсѝоформлениемѝееѝвѝзалог,ѝсѝ другойѝ—ѝкредитованиеѝнаѝсамыеѝразныеѝнуждыѝподѝзалогѝужеѝнахо- дящегосяѝ вѝ собственностиѝ недвижимогоѝ имущества.ѝ Дляѝ граждан,ѝ покупающихѝ илиѝ распоряжающихсяѝ своимѝ собственнымѝ жильем,ѝ доступныѝобаѝмеханизма,ѝдляѝюридическихѝлицѝ—ѝтолькоѝпоследний.ѝ

Когдаѝсѝпомощьюѝбанковскогоѝкредитаѝприобретаетсяѝжилоеѝпомещение,ѝипотекаѝнаступаетѝвѝсилуѝзакона.ѝВѝэтомѝслучаеѝправоѝзалогаѝуѝ кредитораѝ возникаетѝ сѝ моментаѝ государственнойѝ регистрацииѝ праваѝ собственностиѝзаемщикаѝ(какѝправило,ѝрегистрацияѝпроисходитѝдостаточноѝбыстроѝпослеѝполученияѝссуды).ѝДляѝкоммерческойѝнедвижимостиѝтакойѝпорядокѝнеѝпредусмотрен:ѝзакладнаяѝвыдаетсяѝтолькоѝнаѝранееѝприобретенноеѝнежилоеѝпомещение,ѝт.е.ѝдляѝтого,ѝчтобыѝполучитьѝ ипотечныйѝкредит,ѝпредметѝбудущегоѝзалогаѝужеѝдолженѝбытьѝоформленѝвѝсобственность.ѝДанныйѝвидѝкредитованияѝсегодняѝширокоѝраспространен.ѝПредприятияѝзакладываютѝсвоюѝнедвижимостьѝдляѝпополненияѝоборотныхѝсредств,ѝпокупкиѝоборудования,ѝреконструкцииѝпроизводственныхѝ илиѝ офисныхѝ помещений,ѝ режеѝ —ѝ дляѝ приобретенияѝ новых.ѝ

Субъектовѝклассическойѝипотечнойѝсхемыѝ можноѝразделитьѝнаѝ двеѝгруппы:ѝѝ

заемщикиѝ —ѝ лица,ѝ берущиеѝ кредитѝ подѝ залогѝ жилойѝ илиѝ коммерческойѝнедвижимости;ѝ

кредиторыѝ (банки)ѝ —ѝ организации,ѝ которыеѝ послеѝ анализаѝ кредитоспособностиѝзаемщикаѝзаключаютѝсѝнимѝкредитныйѝ договорѝиѝведутѝучетѝегоѝзадолженности.ѝНеобходимымѝусловиемѝвыдачиѝипотечногоѝкредитаѝявляетсяѝвнесениеѝзаемщи-

1ѝ«Финансы»,ѝоктябрьѝ2004.ѝѝ

238

комѝпервоначальногоѝвзноса.ѝОбязательстваѝзаемщикаѝмогутѝ бытьѝоформленыѝвѝвидеѝименнойѝценнойѝбумагиѝ—ѝзаклад- ной,ѝправаѝнаѝкоторуюѝбанкѝвправеѝпереуступить.ѝ

Ипотечноеѝагентствоѝ—ѝосновнойѝэлемент,ѝобеспечивающийѝса- мофинансированиеѝ системыѝ ипотечногоѝ кредитования.ѝ Агентствоѝ выкупаетѝуѝбанкаѝзакладныеѝиѝвыпускаетѝценныеѝбумаги,ѝобеспеченныеѝ ипотечнымиѝ кредитами.ѝ Средстваѝ отѝ продажиѝ ценныхѝ бумагѝ идутѝнаѝвыдачуѝновыхѝкредитов.ѝТакимѝобразомѝсоздаетсяѝсистемаѝ рефинансированияѝипотечныхѝкредитов.ѝВѝзадачиѝагентстваѝвходят:ѝ

выкупѝуѝкредиторовѝзакладныхѝилиѝправѝтребованияѝпоѝипотечнымѝкредитам;ѝ

формированиеѝпервичныхѝипотечныхѝактивов;ѝ

эмиссияѝиѝразмещениеѝипотечныхѝценныхѝбумагѝнаѝфинансовыхѝрынках.ѝ

Обеспечениемѝэмиссионныхѝипотечныхѝценныхѝбумагѝявляютсяѝ сформированныеѝ специальнымѝ образомѝпулыѝ закладныхѝ илиѝ ипотечныхѝкредитов.ѝ

Инвесторыѝ—ѝпокупателиѝипотечныхѝценныхѝбумаг.ѝГлавнымѝобра- зом,ѝэтоѝинституциональныеѝинвесторыѝ—ѝпаевыеѝиѝпенсионныеѝфон- ды,ѝстраховыеѝкомпании,ѝбанки,ѝпортфельныеѝуправляющие.ѝУчитывая,ѝчтоѝрейтингѝипотечныхѝценныхѝбумагѝблизокѝкѝрейтингуѝсуверенногоѝдолга,ѝможноѝпредположить,ѝчтоѝданныйѝвидѝфинансовогоѝинструментаѝстанетѝпопулярнымѝсредиѝроссийскихѝиѝзападныхѝинвесторов.ѝ

Застройщикѝ—ѝорганизация,ѝосуществляющаяѝстроительствоѝжи- льяѝилиѝиногоѝзданияѝзаѝсчетѝсобственныхѝсредств,ѝсредств,ѝвзятыхѝвѝ кредитѝ уѝ банкаѝ (кредитораѝ поѝ ипотечномуѝ кредитуѝ илиѝ иного),ѝ средствѝинвестора.ѝЗастройщикѝвходитѝвѝчислоѝосновныхѝсубъектовѝ первичнойѝипотеки.ѝ

Продавецѝ—ѝорганизацияѝилиѝчащеѝгражданин,ѝпродающийѝгото- воеѝжильеѝилиѝиноеѝздание,ѝпомещениеѝзаемщику.ѝПродавецѝвходитѝ вѝчислоѝосновныхѝсубъектовѝвторичнойѝипотеки.ѝ

Субъектамиѝ ипотеки,ѝ выполняющимиѝ вспомогательныеѝ функции,ѝявляются:ѝ

риелторскаяѝ компанияѝ —ѝ профессиональныйѝ посредникѝ наѝ рынкеѝнедвижимости,ѝоказывающийѝуслугиѝпоѝпоискуѝобъектов,ѝоформлениюѝдоговоровѝиѝподготовкеѝпакетаѝдокументов,ѝнеобходимогоѝдляѝпредставленияѝвѝбанк;ѝ

оценочнаяѝкомпанияѝ—ѝнеобходимаѝдляѝопределенияѝрыноч- нойѝ иѝ ликвидационнойѝстоимостиѝобъектовѝ недвижимости,ѝ являющихсяѝпредметомѝзалога;ѝ

страховаяѝ компания,ѝ выполняющаяѝ функцииѝ поѝ снижениюѝ рисковѝдляѝинвесторовѝиѝкредиторов.ѝѝРасходыѝпоѝежегодномуѝстрахованиюѝнесетѝзаемщик;ѝ

государственныйѝрегистраторѝ—ѝорганѝгосударственнойѝреги- страцииѝ правѝ наѝ недвижимоеѝ имуществоѝ иѝ сделокѝ сѝ ним.ѝѝ

239