Содержание

1. Оценка залоговой стоимости нежилого помещения……………………….3

2. Расчет стартовой цены земельного участка на аукционе…………………..5

3. Анализ рынка недвижимости…………………………………………………7

4. Оценка объекта недвижимости методом затратного подхода…………….14

5. Оценка недвижимости методом доходного подхода……………………….17

1. Оценка залоговой стоимости нежилого помещения

Оценка залоговой стоимости нежилого помещения проводится на основе описи представленного БТИ в опись заложенного имущества.

Объект залога: нежилое помещение главного корпуса ВГАУ.

Адрес: г. Воронеж, ул. Мичурина, д. 1

Год постройки (реконструкции): 1948 г.

Износ физический: 60%

Материалы стен: кирпич

Высота помещения: 3,8 м

Водопровод +

Канализация +

Теплоснабжение +

Электроснабжение +

Восстановительная стоимость 400 тыс. руб.

Стоимость строительства 15 тыс.руб.

Описание состояния объекта

Помещение имеет стены из кирпича, окрашенные, имеются продольные трещины, имеются следы протечек.

Полы паркетные, покрытые лаком, сохранность 10%.

Потолки деревянные, побеленные, имеются следы протечек.

Окна. Рамы деревянные двойные, есть отслоение краски, отсутствуют шпингалеты, состояние удовлетворительное.

Двери деревянные с металлическими ручками, покрашены, имеют существенный износ, замки врезные металлические.

Система отопления окрашена, есть трещины лакокрасочного покрытия.

Проводка- кабель-канал в хорошем состоянии.

Розетки пластмассовые.

Освещение с газоразрядными лампами, светильники в хорошем состоянии.

Система охраны в хорошем состоянии.

Система вентиляции в хорошем состоянии.

Площадь помещения, подлежащее залогу, составляет 30 м².

Стоимость метра 15 тыс. руб.

Ц_з=Sм²·С _{стр 1 м} ·К_изн·К_кнж

К_изн= (100%-%износа)/100

К_кнж=К_мат+ К_пот + К_мп + К_тер+К_фн

К_мат: кирпич - 1

бетон – 1.1

смешанное – 0,4

дерево – 0,2

К_пот от 6-4,5 м – 0,52

От 4,5 – 2 м – 1,3

меньше 3,2м – 1,02

К_мп отдельно стоящие здания – 0,54

встроено-присоединенное – 0,36

К_тер неогороженная территория – 0,19

огороженная - 0,27

нет прилегающей территории – 0,10

К_фн жилое – 1,1

производственные или складские – 0,5

иные – 0,2

К_кнж=0.2 + 1 + 0,36 + 0,10 = 1,66

К_изн = (100 – 60)/100 = 0,4

Ц_з= 30· 15000 ·0,4·1,66 = 298,8 тыс. руб.

2.Расчет стартовой цены земельного участка на аукционе.

На открытый аукцион выставляется участок в населенном пункте г.Воронеж S_уч= 0,25 га.

Стартовая цена данного земельного участка будет зависеть от арендной платы (средней за 12,5 лет) и индивидуальных особенностей данного участка.

Расчет стартовой цены по формуле:

Ц_с = А_{ср(за 12,5)}·К₁ ·…· К_7,

где К₁ центр – 1,5

вне центра с выходом на магистраль - 1

вне ценра без выхода на магистраль – 0,7

К₂ высокий – 1,1

низкий – 1,4

К₃ частн., офис, банк. И т.д. - 3

жилые застр., торговый центр – 1,5

промышленные здания, производственные – 1,0

социального назначения – 0,7

К₄ сбалансированное (++) – 1,4

участок (+) окруж среда (-) – 1,7

участок (+) окруж среда (-) – 0,8

К₅ высокий низкий – 0,9

оптимальный – 1,1

К₆ 50-75 – 1,6

76-85 – 1,0

86 – более – 0,8

К₇ занятый – 0,4

свободный – 0,7

Средняя за 12,5 лет арендная плата за 1 м² площади составляет

А_{ср(за 12,5)} = 3410руб.

Земельный участок характеризуется следующими свойствами и параметрами:

1. местоположение – в центре с выходом на основные магистрали;

2. уровень шума – низкий;

3. по функциональному назначению участок будет предоставлен для административного здания;

4. 1 – влияние участка + ;

2 – влияние окружающей среды + ;

5. застроенность территорий – высокая;

6. плотность застройки 81 %

7. состояние земельного участка характеризуется его занятым состоянием, старой застройкой или свободным, чистым от посторонних объектов – занятый

Ц_с = 8525000*1,5*1,1*1.7*3*0,9*1,6*0,7=72311778руб.

.