31. Нотариальное удостоверение договоров, направленных на отчуждение недвижимого имущества. Нотариат и регистрация недвижимости, разграничение компетенции нотариусов и государственных регистраторов.

В соответствии с ГК РФ к сделкам по отчуждению недвижимого имущества относятся

• договор купли-продажи

• договор мены

• договор дарения недвижимого имущества.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Согласно действующему законодательству (статья 21 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

При этом законом определены исключения из этого правила:

1. Сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

В данном случае под сделкой понимается договор. И если, например, доли отчуждаются все одновременно, но по разным договорам, то требование «одной сделки» не соблюдено.

Не требуется обращаться к нотариусу в случае отчуждения доли от целого: когда собственность у продавца либо дарителя не долевая, а индивидуальная.

2. Сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на

земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

Если число участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения пять и менее, будут действовать общие нормы гражданского права, и тогда при отчуждении доли потребуется нотариальное удостоверение договора.

3. Сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации"

Также не нужно нотариально удостоверять договор при отчуждении квартиры в целом, если одновременно к правоприобретателю переходит доля в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, в котором расположена такая квартира. Поясняется это тем, что доля в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом не является самостоятельным предметом сделки.

4. сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

5. договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; в том числе, с банками.

6. сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

И в завершение, обязательно нужно запомнить случаи, когда нотариального удостоверения договора не избежать. Итак, нотариальному удостоверению всегда подлежат сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Здесь нет никаких исключений – Закон защищает права лиц, которые не наделены полным объемом прав участников гражданских отношений.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.

При нотариальном удостоверении сделки, в частности договора, нотариус:

• выясняет дееспособность обратившихся к нему за удостоверением сделки лиц

• разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки

• проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон

• проверяет не противоречит ли требованиям закона (статьи 43, 54–56 Основ).

Порядок

Первая процедура - согласование условий сделки и ее заключение с участием граждан происходит путем оказания правовой помощи сторонам сделки нотариусом, кᴏᴛорый в рамках нотариального производства:

• во-первых, обеспечивает проверку законности условий сделки, проверяет наличие всего необходимого фактического состава и подтверждение его документами

• во-вторых, должен проверить истинное волеизъявление сторон, понимание ими значения ςʙᴏих действий, разъяснить правовые последствия совершаемых действий, проверить дееспособность.

Все ϶ᴛᴏ охватывается понятием нотариального удостоверения, рамки кᴏᴛᴏᴩого установлены Основами законодательства РФ о нотариате и никак не ςʙᴏдятся вопреки ст. 163 ГК только к совершению удостоверительной надписи нотариусом.

Вторая процедура - регистрация осуществлялась различными учреждениями либо унитарными предприятиями, входящими в систему органов местного самоуправления.

При удостоверении сделок, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат лицу, нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему, за исключением случаев, если в соответствии со сделкой на момент ее совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу.

При этом необходимые для удостоверения сделки сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, нотариусы запрашивают самостоятельно и получают в установленные законами сроки

Удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества. Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества, находящихся в разных нотариальных округах, производится по месту нахождения одного из указанных объектов недвижимости.

По смыслу статьи 48 ОЗН нотариус удостоверяет сделку, если она соответствует требованиям закона, а документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства.

При оформлении договора купли-продажи недвижимости следует обратить внимание на его существенные условия и особенности его заключения.

Для заключения одним из супругов сделки по отчуждению недвижимого имущества, являющегося общим имуществом супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (статья 35 СК РФ)

Сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу может быть нотариально удостоверена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Известить о продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество продавец может самостоятельно, а также через нотариуса в порядке.

При удостоверении сделок по отчуждению недвижимости нотариусом взимается нотариальный тариф, а также плата за оказание услуг правового и технического характера. При этом нотариальный тариф за удостоверение сделок зависит от того, является ли удостоверение сделки обязательным в силу закона или нотариальная форма сделки необязательна.

За удостоверение сделки, для которой законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариальный тариф взимается нотариусом в размере, установленном в соответствии с требованиями статьи 22.1 Основ. Если нотариальная форма сделки обязательна, нотариус взимает нотариальный тариф в размере и с учетом особенностей, установленных Налоговым кодексом Российской Федерации.

Прежде всего, можно обнаружить значительное сходство основных составляющих деятельности нотариуса и регистратора. Так, процедура государственной регистрации должна обеспечивать правовую экспертизу документов и проверку законности сделки; регистрация осуществляется путем совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (аналог удостоверительной надписи нотариуса); требования, предъявляемые к документам, представляемым на государственную регистрацию прав аналогичны, и текстуально совпадают с требованиями, установленными в ст. 45 Основ законодательства РФ о нотариате.

Регистратор в сᴏᴏᴛвᴇᴛсᴛʙии с процедурами, установленными

Федеральным законом "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", работает в основном и преимущественно с документами, с конечным результатом - самой сделкой, проверяя исключительно наличие ее существенных, обязательных условий. Его работа с самими правообладателями ςʙᴏдится только к принятию у них документов и проверке их личности, поскольку стороны должны передать регистратору уже согласованный и подписанный документ.