2 Методы оценки зданий и сооружений

При выборе подхода к оценке зданий и сооружений во главу угла ставятся 3 момента:

• функциональное назначение объекта (производственное или непроизводственное, коммерческое или некоммерческое);

• цель проведения оценочных мероприятий;

• степень развития рынка аналогичных объектов.

Здания и сооружения любого функционального сооружения могут оцениваться методами затратного подхода для определения стоимости в целях налогообложения, страхования, передачи или раздела имущественных прав. Кроме того, его применение обосновано в тех случаях, если рынок объектов-аналогов пассивен (нельзя применить сравнительный подход) или определить поток доходов от объекта не представляется возможным (нельзя применить доходный подход). Стоимость, определенная методами затратного подхода, используется в качестве верхней границы цены, определенной методами других подходов. Однако при определении стоимости методами затратного подхода важно правильно подойти к выбору вида стоимости: воспроизводства или замещения, с учетом или без учета износа.

Если рынок аналогичных объектов достаточно активен, применяется и доходный и сравнительный подход. Но и здесь есть своя специфика. Доходный подход преобладает при оценке объектов, приобретаемых с целью инвестирования, т.е. получения дохода на вложенный капитал. Его применение оправдано при оценке объектов коммерческого назначения.

Сравнительный подход является ведущим при оценке объектов социально-культурного назначения, жилья, офисов, т.е. объектов, приобретаемых для собственных нужд, или прогноз доходов по ним составить не представляется возможным. Обязательным условием применения этого подхода является развитый рынок аналогичных объектов.

Однако при качественной оценке используются методы как минимум двух подходов с последующей сверкой результатов.

Методы реализации доходного подхода:

1. метод дисконтированных доходов.

В качестве потока доходов может учитываться арендная плата или чистые денежные потоки от эксплуатации объекта

S_о = E*F₅ + S_n*F_4,

Где Е – средняя арендная плата по истечении каждого периода,

S_{n -} ожидаемая стоимость здания по истечение n-лет аренды.

Примечания:

• поскольку вероятность получения текущих доходов (арендной платы) больше, чем вероятность получения выручки от перепродажи объекта, ставки дисконтирования для потока доходов и остаточной стоимости могут быть разные (для аннуитета больше, для стоимости здания – меньше);

• в качестве стоимости здания по завершению долгосрочной аренды иногда берут ликвидационную стоимость, которую переводят в текущую методом прямой капитализации:

S_о=Е*F₄+

Где k - коэффициент капитализации;

• при краткосрочной аренде инвестор может получать поток равномерных доходов (аннуитет)

S₀ = E F₅ +S _остат. F₄

2. метод прямой капитализации:

Если здания занимают весь участок или стоимость участка незначительна, и именно доход от долгосрочной аренды здания будет определять стоимость всего объекта, может быть использован метод прямой капитализации

S_о=

k_зд =k_рыноч + k_возв k_рыноч = 9-10%

k_{возв –} коэффициент возврата капитала, он должен обеспечить инвестору компенсацию износа здания, то есть помочь ему за счет текущих доходов накопить достаточную стоимость для строительства или приобретения здания с эквивалентной полезностью.

Коэффициент возврата капитализации можно рассчитывать двумя способами:

а) к _возв. = Т - срок службы здания, лет;

б) по таблице «6 Функций денежной единицы» функция F₃ - фактор фондовозмещения или коэффициент возмещения капитала.

Например, оценить стоимость сельпо, срок эксплуатации которого 10 лет, если поток доходов от его эксплуатации составляет 10 тысяч долларов в год.

S_o=

3. метод остатка для зданий.

Используется при оценке стоимости здания, сдаваемого сдается в аренду вместе с земельным участком, стоимость которого известна.

Этапы:

1. этап. Определение части чистого дохода, который приходится на землю

Е_зем. = S_зем*r_к,

Где S_зем - стоимость земли;

r_k - рыночный коэффициент капитализации.

2. этап. определение чистого дохода, который может быть отнесен к зданиям и сооружениям

Е_зд. = Е_общ - Е_зем

Где Е_общ - общий доход от объекта.

3. этап. Расчет стоимости здания методом прямой капитализации:

S_зд. = Е_зд. / r_зд, где r_зд = r_рын + r_возв

S_зд. – стоимость здания;

Е_зд - доход, отнесенный к зданию;

r_зд - коэффициент капитализации для зданий.

Сравнительный подход обычно осуществляется методом сравнения продаж.

Единицы сравнения:

• цена за фут² (м²)общей площади, включая площадь земельного участка - применяется очень редко;

• цена за фут² (м²) площади, подлежащей сдаче в аренду. При этом, не учитываются холлы, лифты, а потому эта единица сравнения более распространена.

• цена зданий и сооружений за 1 фут² (м²), то есть из стоимости целого объекта вычитается стоимость земельного участка, результат делится на площадь здания. Преимущество этой единицы сравнения в том, что отдельно учитывается земля, которая может иметь особую стоимость из-за выгодного местоположения, что влияет на общую стоимость объекта.

• цена за фут³ (м³) для специализированной недвижимости (танкеры, элеваторы);

• цена за комнату. Эта единица сравнения применяется редко, поскольку сложно определить понятие комнаты;

• стоимость за единицу - применяется к многоквартирным жилым домам, где в качестве единицы рассматривается квартира;

• цена за единицу, приносящую доход - применяется к стадионам, кинотеатрам, бензоколонкам, гаражам.

• Сочетанием элементов доходного и сравнительного подхода обладают мультипликаторы:

• валовой рентный мультипликатор GRM - соотношение продажной цены либо к потенциальному, либо к фактическому валовому доходу

GRM- число относительно постоянное, поскольку цена зависит от валового дохода.

• общий коэффициент капитализации.

Общая ставка дохода (OAR) является элементом доходного подхода к оценке.

Затратный подход основан на определении восстановительной стоимости оцениваемого здания либо в виде стоимости воспроизводства объекта либо стоимости его замещения.

Затратный подход лежит в основе 3 методов:

1. Метод удельных затрат на единицу площади или объема заключается в том, что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м² или 1 м³). Сметная стоимость определяется умножением норматива на площадь или объем.

2. Метод поэлементного расчета предполагает разбивку здания на отдельные элементы, для оценки которых собирают информацию от подрядчиков. Стоимость определяется суммированием затрат.

3. Метод сметного расчета основывается на составлении детальной сметы на строительство здания с указанием перечня работ и затрат по каждому виду. Этот метод является самым трудоемким, но и самым точным.

После определения стоимости замещения или стоимости воспроизводства оценка производится в 2 этапа:

1. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости (физического, функционального, внешнего) и определяется их сумма;

2. Из стоимости воспроизводства или замещения вычитается общий износ объекта. Получается стоимость объекта за минусом износа.

Если рассчитывается стоимость всего здания, то оценщик должен иметь в виду, что земельный участок, на котором оно построено, тоже имеет свою стоимость. Поэтому общая стоимость рассчитывается как сумма стоимости здания и рыночной стоимости земельного участка.

Рынок земли

1. Особенность земли как товара. Формы платы за землю.

2. Доходный подход к оценке земли.

3. Сравнительный подход к оценке земли.

4. Затратный подход к оценке земли.

1 Особенность земли как товара. Формы платы за землю.

Земля является исключительным товаром в силу нескольких обстоятельств:

• она неподвижна, неизменна, не подвержена износу (за исключением сельскохозяйственных земель и месторождений полезных ископаемых);

• земля может иметь разное функциональное значение;

• стоимость земель постоянно увеличивается;

• значимость земли приводит к спорам о возможности введения прав безусловной собственности на нее.

Предоставляя собственникам земли, право самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться землей в пределах, установленных законом, Конституция России вводит ограничения, которые можно разделить на постоянные и временные.

К постоянным относятся требования рационального использования и охраны земель; не нарушения своими действиями прав и интересов других собственников, пользователей, арендаторов и общества в целом; предоставление государству права на принудительный выкуп земельных участков для государства и муниципальных нужд и т.д..

Временные ограничения:

• требование целевого характера использования земель, в том числе сельскохозяйственных;

• возможность совершения сделок купли - продажи земли только при условии сохранения его целевого использования.

Конституция признает множественность вещных прав на землю:

• частная собственность: индивидуальная, долевая, общая совместная, собственность предприятий;

• государственная собственность;

• муниципальная собственность;

• иные.

Основы земельных отношений закреплены в ГК гл.17, которая вступила в действие с момента принятия Земельного Кодекса.

В соответствии с законом «О плате за землю» установлены формы платы за землю: земельный налог, нормативная цена земли, арендная плата.

Плательщиками земельного налога выступают все юридические и физические лица, независимо от формы собственности и вида хозяйственной деятельности. Объектами налогообложения являются: сельскохозяйственные угодья, земли населенных пунктов и городов, участки, на которых ведется какой-либо вид деятельности. Размер налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников и землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год. Ставки дифференцированы.

Нормативная цена земли, представляющая собой показатель стоимости земельного участка определенного качества и местоположения, была введена Законом РФ «О плате за землю» (от 11.10.91 с изменениями и дополнениями от 9.08.94). Целью использования нормативной цены является регулирование земельных отношений при осуществлении сделок с земельными участками, их изъятии для государственных нужд, при получении ссуды под залог земель, при переходе прав собственности на жилые дома и другие здания и так далее.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» (3.11.94 № 1204) нормативная цена земли устанавливается в размере 200 -кратной ставки земельного налога на единицу площади. Для приватизированных предприятий, желающих выкупить землю, установлена 5 - кратная ставка земельного налога (с мая 1997 года).

В зависимости от уровня рыночных цен на землю различного целевого назначения устанавливаются поправочные коэффициенты к размеру нормативной цены. Но с учетом поправки, нормативная цена не должна превышать 75 % уровня рыночных цен на аналогичные участки зоны. Нормативная цена земли в пределах района, города может быть увеличена или уменьшена администрацией, но не более чем на 25%.