А) Естественные (природные объекты)

Прочие.

Теоретические аспекты оценки недвижимости

1. Виды стоимости объектов недвижимости

2. Принципы оценки недвижимости

1.

Оценка недвижимости - это процесс, включающий анализ финансовых, экономических, социальных и других факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Первая задача при оценке недвижимости – определение ее стоимости. Стоимость – наиболее вероятная цена, которую гипотетический покупатель заплатит гипотетическому продавцу на свободном равном рынке. Эту стоимость называют денежным эквивалентом недвижимости.

Следующее понятие – затраты, под которыми понимают меру издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Затраты могут совпадать со стоимостью или не совпадать.

Следующий показатель – цена – это результат свершившейся сделки, показывающий сколько было затрачено на покупку аналогичных объектов в прошлых сделках. Она редко совпадает со стоимостью на дату оценки.

Существует много видов стоимостей недвижимости. Они необходимы в силу различных целей оценочной деятельности.

Виды стоимости недвижимого имущества:

1. Стоимость в обмене (объективная стоимость) – наиболее вероятная цена, которая будет преобладать на свободном и конкурентном рынке при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке и при сознательных действиях покупателя и продавца. Рыночная (гипотетическая) стоимость.

2. Стоимость в пользовании – стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, которые не собираются выставлять объект на рынок. Эта стоимость называется субъективной.

Наиболее распространенным видом стоимости в использовании является инвестиционная стоимость, т.е. стоимость конкретного инвестора, который собирается купить объект или вложить в него свои средства. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых доходов и ставки их капитализации.

В прикладном аспекте выделяют:

1. Балансовая стоимость определяется по данным финансовой или бухгалтерской отчетности. Она учитывается в трех видах: первоначальная, остаточная, восстановительная

• Первоначальная стоимость отражает величину затрат, которую субъект хозяйствования понес при покупке (строительстве) объекта недвижимости, и по которой этот объект поставлен на баланс предприятия;

• Остаточная стоимость представляет собой разницу между балансовой стоимостью объекта недвижимостью и суммой его износа;

• Восстановительная стоимость – это затраты, необходимые для покупки (строительства) объекта, аналогичной полезности в текущих ценах.

2. Стоимость воспроизводства – стоимость точной копии объекта, приобретаемого или производимого в настоящее время по действующим ценам;

3. Стоимость замещения – это текущая стоимость нового объекта, имеющего аналогичную потребительскую стоимость с оцениваемым, но качественно более современную;

4. Таможенная стоимость;

5. Страховая стоимость, оцениваемая для целей страхования и отражаемая в страховом полисе. Рассчитывается на основе стоимости замещения или стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения. На ее базе определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты (обычно определяется как стоимость замещения);

6. Налогооблагаемая стоимость (стоимость для налогообложения) определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами - оценщиками на основе либо рыночной, либо восстановительной стоимости (в России оценка производится формально, без экспертов, на основе остаточной стоимости воспроизводства);

7. Ликвидационная стоимость – это чистая денежная сумма, которую собственник объекта может получить при его ликвидации

2. Принципы оценки недвижимости

В процессе развития оценочной деятельности были сформулированы 4 группы принципов, которые необходимо принимать в расчет при оценке объектов недвижимости.

1 – принципы, основанные на представлениях пользователя

2 – принципы, связанные с землей зданиями, сооружениями

3 – принципы, связанные с рыночной средой

4 – принципы наилучшего и наиболее эффективного использования

Принципы, основанные на представлениях пользователей:

• Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна потенциальному собственнику. При этом полезность - это способ недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени, а польза может носить материальный и психологический характер (например, аренда, приписная рента и т.д.);

• Замещение. Максимальная стоимость объекта определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект эквивалентной полезности. Этот принцип лежит в основе трех традиционных подходов к оценке стоимости объектов недвижимости: сравнительного, затратного и доходного.

• Ожидание. Оценка текущей стоимости объекта на основе определения доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью (перепродажа, поток доходов).

Принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями:

• Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле после того, как были оплачены затраты на труд (заработная плата), капитал (проценты), предпринимательскую деятельность (прибыль). Например, максимизация выручки от строительства магазина в людном месте, минимизация затрат при строительстве завода около железной дороги;

• Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйствующего объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора. При этом, прирост цены может больше или меньше, чем затраты на строительство этого дополнительного элемента;

• Возрастающиеся или уменьшающиеся доходы. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистый доход будет увеличиваться растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, но уже замедляющимися темпами. Наконец, прирост стоимости становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы;

• Сбалансированность (пропорциональность). Любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли;

• Экономическая величина. Она определяется количеством земли, необходимой для достижения оптимального масштаба землепользования, в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении (дача 6 соток);

• Экономическое разделение. Оно имеет место, если права на недвижимость могут быть разделены на 2 или более имущественных интереса, в результате чего стоимость объекта увеличится (воздух, недра, земля, массив земли, разделенный на отдельные участки, аренда, субаренда).

Принципы, связанные с рыночной средой:

• Принцип зависимости – стоимость недвижимости зависит от объектов и факторов, окружающих ее, и в свою очередь влияет на их стоимость (близость инфраструктуры, экономическое местоположение);

• Принцип соответствия – стоимость объекта недвижимости зависит от того, на сколько его полезность соответствует ожиданиям будущего покупателя (архитектура, количество комнат и т.д.).

Принцип наибольшего и наилучшего эффективного использования - сочетание всех предыдущих принципов.

Общая характеристика доходного подхода

1. Основные методы реализации доходного подхода

2. Инфляция и ставка дисконта.

1.

Подход к оценке недвижимости, основанный на доходе (доходный подход) представляет собой процедуру оценки стоимости объекта на том принципе, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей (настоящей) стоимостью всех чистых доходов, которые эта недвижимость принесет в будущем. Ввиду сложностей оценки недвижимости таким способом, этот подход не получил широкого распространения.

Методы определения стоимости объектов недвижимости по доходному подходу основываются на том, что текущая стоимость объектов зависит от текущих доходов, которые он принесен в будущем.

Для приведения этих доходов к современной стоимости (текущей стоимости) используются противоположные понятия «накопление» и «дисконтирование». Грубо говоря, накопление – это перенос стоимости из настоящего в будущее, а дисконтирование – наоборот.

Ставка дохода на инвестиции определяют привлекательность инвестиций (чем она больше, тем привлекательнее инвестиции), и компенсируют риск (чем он больше, тем должна быть больше ставка дохода). Под ставкой дохода на инвестиции понимают соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом.

В основе расчетов стоимости недвижимости доходным подходом лежит использование сложных процентов.

Главными проблемами реализации этого подхода являются:

• определение и прогноз потоков дохода от недвижимости;

• определение временных периодов получения дохода;

• определение рисков, связанных с инвестициями;

• выбор ставки дохода (процентов или дисконта) с учетом рыночных условий и оцененного риска.

2.

Существует несколько методов расчета стоимости недвижимости, основанных на сложных процентах.

А) Будущая стоимость денежной единицы

Оценивая стоимость недвижимости этим методом, мы смотрим на недвижимость глазами кредиторов или покупателя, отвечая на вопрос «Куда выгоднее вложить средства – в недвижимость, в ценные бумаги, на депозит и т.д.»

Будущая стоимость объекта недвижимости зависит от трех факторов первого порядка:

- современной стоимости;

- ставки капитализации;

- временного лага между современной и будущей стоимостью.

r

t

FV

FV = PV (1+r)^t ,

где FV – будущая стоимость;

PV – текущая стоимость;

t - число периодов (лет).

При этом, (1+r)^t табулирована в таблицах «6 функций денежной единицы» в колонке F1 - будущая стоимость денежной единицы.

Если доход начисляется с периодичностью чаще, чем раз в год, формула трансформируется:

FV=PV(1+r/n)^t*n

где n – число периодов в году.

Например, стоимость земли, купленной за 20000 $ повышается на 12% в год. Сколько она будет стоить через 20 лет без учета налогов, сборов и других затрат.

FV=20000(1+0,12)²⁰=192925 $.

Б) Текущая стоимость реверсии.

Этот метод используется и покупателями и продавцами, поскольку позволяет ответить на вопрос «окупятся ли сегодняшние инвестиции будущими доходами и обоснованна ли сегодняшняя цена». Обычными мотивами могут выступать перепродажа, спекуляция и т.д.

Текущая стоимость реверсии – это величина, обратная будущей стоимости денежной единицы, т.е. настоящая (текущая) стоимость денежной единицы, которая должна быть получена в будущем.

При применении фактора текущей стоимости используется понятие дисконтирования или ставки дисконта. При этом, важно правильно оценить величину будущих доходов (текущих или разовых).

Настоящая величина будущих доходов зависит от трех факторов первого порядка:

- величины будущих доходов;

- ставки дисконтирования;

- временного лага между настоящим и будущим.

Для расчета текущей стоимости реверсии используется формула:

PV = FV /(1+r)^t.

При этом, (1+r)^t табулирована в таблицах «6 функций денежной единицы» колонка F4 – «текущая стоимость реверсии».

Если доход начисляется с периодичностью чаще, чем раз в год, формула трансформируется:

PV = FV/(1+r/n)^t*n

Например, инвестор хочет перепродать через 5 лет собственность за 30 тыс. и получить 12 процентов на вложенный капитал. Какова максимальная цена, которую он может предъявить продавцу сегодня?

РV = 30000/(1+0,12)⁵=17045 $

В) Текущая стоимость единичного аннуитета.

Обычный аннуитет – это серия равновеликих платежей, выплачиваемых через равные промежутки времени.

дисконтирование

…..

Fva3

Текущая стоимость аннуитета при заданной ставке дисконта может быть рассчитана 3 способами:

1. Путем оценки текущей стоимости каждого платежа в отдельности. При этом каждый платеж умножается на соответствующий фактор текущей стоимости денежной единицы (F1), т.е. каждый платеж представляется как отдельная реверсия.

Например, при 10% ставке дисконта необходимо получать ежегодно в течение 4 лет 100$ чистого (рентного) дохода.

1 год: 90,91$ (100$ *0,90909);

2 год: 82,64$ (100$ * 0,8264);

3 год: 75,13$ (100$ * 0,7513);

4 год: 68,3$ (100$ * 0,6830).

Текущая стоимость всего четырехлетнего аннуитета составит 316,98$.

Поэтому 316,98$ - это обоснованная плата за право получать ежегодно 100$ чистого (рентного) дохода в течение 4 лет.

2. По формуле:

–F5

3. Таблица «6 функций денежной единицы» функция F5 – Текущая стоимость единичного аннуитета.

Расчет авансового аннуитета отличается от расчета простого:

1 способ. Первый платеж не дисконтируется, второй рассматривается как реверсия первого года, третий как реверсия второго года и т.д. Полученные результаты складываются.

1. способ. Формула расчета аннуитета трансформируется:

3 способ. Фактор обычного аннуитета (таблица «6 функций денежной единицы») F5 укорачивается на один период, прибавляется единица. Полученный результат умножается на величину разового платежа.

Например, недвижимость сдана в аренду на 7 лет. Ежегодный доход от ее эксплуатации составляет 15,8 тыс. долларов. В какую сумму оценит инвестор разовую стоимость договора при ставке 12%.

Как правило, стоимость объекта недвижимости складывается из 2 частей:

• поток доходов,

• разовая стоимость от перепродажи объекта.

S=FV*F4+FVan*F5

Например, магазин куплен в расчете на перепродажу через 5 лет. Он обеспечивает поток доходов 1000 долл.в год. Стоимость перепродажи – 10000 долл., ставка дисконтирования 12%. Оценить стоимость объекта.

Г) Метод прямой капитализации.

Он применяется, если недвижимость приобретается не для скорой перепродажи, а на длительный период, и использование функций текущей стоимости реверсии, текущей стоимости единичного аннуитета затруднительно. В этом случае стоимость определяется как:

S=E/R, где

S – стоимость объекта,

E – поток дохода от эксплуатации объекта за один наиболее типичный год,

R – коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации может быть привязан либо к формуле:

R = E аналог / S аналог, либо к ставе дисконтирования.

Расчет стоимости объекта недвижимости этим способом ведется в три этапа:

1) расчет ежегодного чистого дохода. Для этого анализируются данные за последний год по форме №2 , прогнозируется чистая прибыль на следующий год. Если объект быстро изнашивающийся, то в качестве Е используется чистая прибыль. Если стоимость объекта со временем изменяется незначительно, используется формула чистого денежного потока:

Чистый денежный поток = Чистая прибыль + Амортизация +Прирост долгосрочной задолженности – Прирост собственного оборотного капитала – Капитальные вложения.

2) Выбор коэффициента капитализации. Как правило, он связан со ставкой дисконтирования. Ставка дисконтирования приводит поток денежных доходов, которые будут получены в будущем, к текущей стоимости. Коэффициент капитализации пересчитывает непосредственный доход от недвижимости к ее стоимости и применяется не к нескольким, а только к одному потоку.

3) Непосредственный расчет стоимости имущества.

Связь между коэффициентом капитализации и ставкой дисконтирования.

В качестве коэффициента капитализации может быть использована обоснованная ставка дисконтирования. Однако коэффициент капитализации должен учитывать, изменяется ли стоимость актива в будущем. Если стоимость актива снизится, коэффициент капитализации должен быть увеличен, чтобы доходы от эксплуатации объекта покрывали снижающуюся стоимость актива. Если стоимость актива увеличится, то коэффициент капитализации может быть снижен, если стоимость актива не изменяется, коэффициент капитализации можно принять равным ставке дисконтирования.

Например, чистый денежный поток 100000 долл., ставка дисконтирования 12%.

В случае если стоимость актива снизится: 100000/0,2=500000 долл.

В случае если стоимость не изменится: 100000/0,1=1000000 долл.

В случае если стоимость увеличится: 100000/0,12=833300 долл.

Кроме того, коэффициент капитализации должен учитывать: ожидается ли прирост доходности от недвижимости. Если да – коэффициент капитализации может быть снижен на величину среднегодового темпа прироста денежного потока и тогда:

R = r – q.

Например, ожидается, что в результате капитальных вложений, сделанных продавцом, чистый денежный поток будет возрастать на 3% в год.

100000/(0,12-0,03)=1111100 долл.

3. Инфляция и ставка дисконта.

Для сглаживания фактора инфляции принято:

• Расчет вести в денежных единицах, не подверженных резкой инфляции,

• Применять реальную ставку дисконта, рассчитанную по формуле:

r = (r _{номинал} – Н)/ (1+Н) (1)

Н – инфляция (годовой уровень),

r _{номинал} - номинальная ставка, т.е. ставка очищенная от инфляционной составляющей.

Если уровень инфляции невелик (менее 15%), формулу можно упростить:

r = r _{номинал} –H (2)

Например, в 2001г. ставка по кредитам составила 27%, реальная доходность кредитных ресурсов банка была равна r = 27% - 18% = 9%.

Чем больше уровень инфляции, тем больше разница r, рассчитанной по формулам 1 и 2.

Например:

При Н = 35%: r = (1,75-0,35)/(1+0,35) = 1,04 или r = 1,75-0,35 = 1,4

При Н = 120%: r = (1,75-1,2)/2,2 = 0,25 или r = 1,75-1,2 = 0,55

Для реализации этой формулы (1) существует 2 проблемы:

• определение уровня инфляции,

• выбор номинальной ставки на капитал.

В качестве показателей инфляции могут использоваться темп роста на промышленную продукцию, отношение темпа роста рубля к доллару, темпы роста потребительских цен.

Обычно в качестве номинальной ставки применяют ставку рефинансирования ЦБ, однако в России может получиться отрицательный результат. Помимо инфляции при определении ставки дисконта должен учитываться риск инвестиций, поскольку ставка дисконтирования может рассматриваться как нижний предел доходности капитала, при котором инвестор допускает возможность вложения средств в покупку.

Под риском понимается возможность потери собственности из-за каких-либо причин. Риск требует компенсации за счет повышенной доходности. В общем случае r = r _{безриск} + премия за риск.

В качестве безрисковых ставок могут использоваться:

• Ставка по государственным долгосрочным ценным бумагам,

• Ставка, исчисляемая по формуле (1), в которой в качестве номинальной ставки используется среднегодовая ставка рефинансирования ЦБ.

• Ставка, исчисленная с помощью международной процентной ставки ЛИБОР, к которой прибавляется страновой риск. Ставка ЛИБОР 5,6-5,7%, страновой риск для России 4%. Таким образом, безрисковая ставка  10% в валюте.

• Ставку по депозитам, если инвестор вкладывает собственные средства, по кредитам – если заемные, средневзвешенная ставка – если используется смешанный капитал.

Затратный подход к оценке недвижимости.

В соответствии со стандартом оценки российского общества оценщиков, затратный подход – это способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества с учетом всех видов износа.

Затратный подход реализует принцип замещения, выражающейся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

Затратный подход включает следующие этапы:

I этап. Определение стоимости земельного участка. Участок должен рассматриваться как свободный. Стоимость земельного участка определяется следующими методами: метод сравнения продаж, метод остаточной стоимости для земли, метод капитализации дохода.

II этап. Определение стоимости замещения, т.е. стоимости строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому, но не являющегося копией. Это целесообразно, когда возведение копий затруднено из-за устаревших конструкций.

Используется три метода оценки стоимости замещения:

1) метод удельных затрат на единицу площади. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатывается норматив затрат на единицу площади или объема. Полученный норматив удельных затрат умножается на общую площадь или общий объем и получают стоимость объекта.

2) метод поэлементного расчета. Здание разбивается на элементы (фундамент, крыша, перекрытия и т.д.), затем собираются данные затраты по каждому элементу. Сумма поэлементных затрат и составляет стоимость зданий.

3) метод сметного расчета. Он предполагает составление проектных смет, в которых указывается: перечень строительно-монтажных работ, затраты по каждому виду работ, на материалы, зарплату, энергию, инструменты.

Определяются косвенные затраты с учетом сложившихся рыночных тарифов. Величина налогов стоимости замещения определяется в соответствии с действующим законодательством.

III этап. Определение накопленного износа – суммарных потерь восстановительной стоимости недвижимости. Эти потери вызываются тремя видами износа: физическим, функциональным, внешним.

Физический износ – уменьшение стоимости имущества вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств. Функциональный – уменьшение стоимости имущества вследствие потери способности использоваться по прямому назначению. Внешний износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменений по отношению к объекту следующих факторов: экологические условия, финансовые и законодательные условия, изменение ситуации на рынке.

Износ может характеризоваться как:

• устранимый износ, если затраты на устранение меньше чем добавляемая стоимость имущества,

• неустранимый износ, если затраты на устранение больше добавляемой стоимости имущества.

В момент, когда оцениваемый объект не может прибыльно использоваться либо перестает вносить вклад в стоимость имущества, т.е. в конце его жизни, износ равен 100 %.

Способы определения износа: экспертный, нормативный, стоимостной.

Методы определения совокупного износа.

А) Метод срока жизни.

Применяемые термины:

• Срок физической жизни – период времени, в течение которого объект реально существует.

• Срок экономической жизни – период времени, в течение которого объект вносит вклад в стоимость имущества.

• Физический возраст – период времени от даты ввода в эксплуатацию до даты оценки.

• Эффективный возраст – возраст «насколько выглядит объект собственности» с учетом внешнего вида, дизайна.

Сущность метода заключается в следующем: потери стоимости объекта по причине износа пропорциональны возрасту.

, где

СИ - совокупный износ,

ВС – восстановительная стоимость,

ЭфВ – эффективный возрасти.

ЭкВ – срок эксплуатации жизни.

Пример, восстановительная стоимость без вычета неустранимого износа – 400 тыс. руб., ЭкЖ – 80 лет, ЭфВ – 10 лет, устранимый износ – 7 тыс. руб. Определить СИ.

СИ = износ устранимый + износ неустранимый.

СИ = (ЭфВ*ВС)/ЭкЖ

И_неуст = ЭфВ*(ВС-И_устр)/ЭкЖ = 10(400-7)/80=49125

СИ = 49125+7000= 56125 руб.

Б) Метод сравнения продаж. Рассматривается реакция рынка на продажу имущества с различными степенями износа. В этом методе не рассматриваются причины износа. Цена продажи каждого сравнимого объекта рассматривается вместе со стоимостью накопленного износа

, где

Р1 – цена продажи сравниваемого объекта,

S1 – степень его износа,

Р1 – цена оцениваемого имущества,

S2 – степень износа этого имущества.

В) Метод разбиения предусматривает раздельное проведение расчетов по всем видам износа с последующим суммированием.

Совокупный износ рассчитывается:

СИ = физ. Износ + функ. Износ + внеш. Износ

Физ.Износ = И_устр.+И_{неустр.}

Функциональный износ может вызываться следующими причинами: потери стоимости в связи с несоответствием проекта, недостатками, требующими создание дополнительных элементов, недостатками, требующими замены или модернизации отдельных элементов, недостатки в связи с наличием элементов, требующих ликвидации.

Внешний износ определяется потерей стоимости в результате воздействия внешних факторов, ведущим методом его оценки является метод сравнения продаж.

2. этап. Оценка стоимости объекта. Для этого из стоимости замещения вычитают все виды износа.