4.2.3. Принудительное изъятие у собственника его земельного участка.

Возможность принудительного изъятия у собственника имущества и основания такого изъятия установлены гражданским законодательством; перечень оснований принудительного изъятия, условия и порядок изъятия применительно к земельному участку регулируется Земельным кодексом. Земельный кодекс устанавливает три основания принудительного изъятия земельных участков: изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 49, 55); конфискация земельного участка (ст. 50); реквизиция земельного участка (ст. 51).

Конфискацию как меру уголовного наказания по решению суда следует отличать от реквизиции как временной меры общего характера в случаях стихийных бедствий или возникновении иных обстоятельств чрезвычайного характера.

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны и безопасности;

объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации (ч.1 ст.49 ЗК РФ).

Земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления (конфискация) (ст.50 ЗК РФ).

В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции (ч.1 ст.51 ЗК РФ).

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда (ч.2 ст.55 ЗК РФ).

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

5. СДЕЛКИ С ЗЕМЛЕЙ

Важным моментом в развитии данного института стало юридическое признание земли, собственно как и других природных объектов, недвижимым имуществом. В результате земля была включена в категорию объектов гражданских правоотношений.

Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании

земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» подтверждает такую трансформацию, установив, что отныне все сделки с земельными участками регулируются гражданским законодательством. Одновременно все же было признано, что юридически земля не теряет своей связи с природой, оставаясь одновременно объектом земельных и других экологических правоотношений. Предусмотрено, что регулирование сделок с землей гражданским законодательством осуществляется с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства.

Таким образом, земля приобрела сложный правовой статус, став

недвижимым имуществом особого рода, в котором сочетаются черты природного объекта и товарно-материальной ценности. Это означает, что земля теперь является объектом не только земельных отношений, но и гражданских. Соответственно теряются определенность и грань между земельным и гражданским отраслями права, которые теперь претендуют на одну и ту же сферу правового регулирования, создавая в правовом регулировании отношений собственности на землю немало неясных и даже конфликтных ситуаций.

Право собственности не означает обязанности собственника всегда

самому владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком. По своему желанию и в соответствии с требованиями закона он имеет право передать часть своих правомочий другим лицам. При передаче отдельных правомочий собственник ограничивает свое право собственности, но не теряет его. Так, собственник может передать свой земельный участок другим лицам в пользование, ограничив тем самым свои правомочия владения и пользования. В определенных случаях возможна передача не собственникам некоторой части правомочий распоряжения за исключением отчуждения права собственности помимо воли собственника.

Земельное и гражданское законодательство исходит из принципа

ограниченности свободы действий и усмотрения собственника по владению,

пользованию и распоряжению земельной собственностью. Данный принцип основан на понимании того, что право собственности существует наряду с другими правами и интересами общества, государства, граждан и должно уравновешиваться с ними. Применительно к частной собственности данный принцип зафиксирован в Конституции РФ, ст. 36 которой гласит: «владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц».

В главе 17 ГК содержится норма о праве собственности на землю, согласно которой общее правило Гражданского кодекса (ст. 260) о том, что лица, имеющие в собственности имущество (в том числе и землю), вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом, дополняется важным ограничением, "поскольку соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте".

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации (п. 1 ст. 15 ЗК РФ).

К числу основных принципов земельного законодательства ст. 1 ЗК относит принцип "единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов". Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты (здания, строения, сооружения и т.п.) следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК).

Так, например, не допускается также приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, кроме случаев, когда эти земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Не трудно заметить, что в этом принципе земельного законодательства воплощена гражданско-правовая концепция главной вещи и принадлежности, причем под главной вещью понимается земельный участок, а под принадлежностью - расположенная на нем недвижимость (здания, сооружения и т.д.). Согласно этой концепции принадлежность следует судьбе главной вещи. Однако действующее гражданское законодательство (ст. 553 ГК РФ) допускает возможность продажи земельного участка при том, что расположенная на нем недвижимость, здание например, остается в собственности продавца, причем за ним сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью.

Из этого следует, что "единство судьбы" земельного участка и прочно связанных с ним объектов, о котором говорится в пп. 1 ст. 1 ЗК абсолютного значения не имеет. Возможно этим обстоятельством вызвано суждение одного из комментариев к ЗК РФ о том, что "единый принцип распространяется не на существующую совокупность норм, а закладывает основы будущего регулирования земельных отношений".⁴

Целый ряд проблем возникает в связи с наследованием земельных участков и находящихся на них зданий и строений. На практике уже возникли вопросы: Можно ли завещать части участка, можно ли завещать строение и участок разным людям? В гражданском кодексе (ст. 130) земельные участки и объекты, прочно связанные с землей, перечислены через запятую. Это самостоятельные объекты. Очевидно в этом и в подобных ему случаях содержащаяся в п. 5 ст. 1 ЗК оговорка "за исключением случаев, установленных федеральными законами" должна пониматься как отсылка к положениям части третьей ГК о наследственном праве и принцип "единства судьбы" применяться не должен.

6. ЗАЩИТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ.

Под защитой права собственности на землю понимается совокупность предусмотренных законодательством средств, применяемых в связи с совершенными против этих прав нарушениями и направленных на восстановление или защиту имущественных интересов его обладателей. Указанные средства неоднородны по своей юридической природе и подразделяются на несколько групп.

Прежде всего необходимо выделить вещно-правовые средства защиты права собственности, характеризующиеся тем, что они направлены непосредственно на защиту права собственности как абсолютного субъективного права, не связаны с какими-либо конкретными обязательствами и имеют целью либо восстановить владение, пользование или распоряжение собственника принадлежащим ему земельным участком, либо устранить препятствия или сомнения в осуществлении этих правомочий.

Вторую группу средств защиты права собственности образуют обязательственно-правовые средства. Для них характерно то, что они не вытекают непосредственно из права собственности как такового, а основываются на других правовых институтах и соответствующим этим институтам субъективным правам. Например, если собственник сдал в аренду свой земельный участок и арендатор по истечении срока договора отказывается освободить его, то права собственника будут защищаться нормами договорного права, а не нормами о праве собственности.

Третью группу средств защиты права собственности составляют те из них, которые не относятся к вещно-правовым или обязательственно-правовым и вытекают из различных институтов гражданского и земельного права. Таковы, например, права о защите имущественных прав собственника, признанного в установленном порядке безвестно отсутствующим или объявленным умершим, в случае его явки (ст.ст. 43,46 ГК РФ) об ответственности залогодержателя (ст.344 ГК РФ) и др.

Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств) (ст.62 ЗК РФ).

Наконец, в особую, четвертую группу следует выделить те паровые средства, которые направлены на защиту интересов собственника при прекращении права собственности по основаниям, предусмотренным в законе. К ним, в частности, относятся гарантии, установленные государством на случай обращения в государственную собственность земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц (изъятие, реквизиция).

Гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд ст.62 ЗК РФ):

1. Изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;

2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

3) возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

2. Собственники земельных участков не позднее чем за один год до предстоящего изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков должны быть уведомлены об этом исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков.

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков до истечения года со дня получения уведомления допускается только с согласия собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

3. Расходы, понесенные собственниками земельных участков, на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков, возмещению не подлежат.

4. Собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд наряду с гарантиями, должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы:

Правом собственности на землю является право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком по своему усмотрению, но лишь в том объеме, поскольку это не запрещено действующим законодательством и не противоречит интересам государства и граждан, и не нарушает экологию.

В России имеются следующие категории собственности на землю: частная собственность, под которой понимается собственность на землю граждан и юридических лиц, государственная собственность на землю, под которой понимается федеральная собственность (собственность Российской Федерации), собственность субъектов Российской Федерации и муниципальная собственность (собственность муниципальных образований). Однако, разграничение государственной собственности на землю на федеральную и субъектную не до конца урегулировано законодательством.

Существуют множество оснований возникновения права на землю, в частности, путем купли-продажи, мены, наследования, приватизации, при переходе права собственности на здания, строения и сооружения. И тут наблюдается разногласия между земельным и гражданским законодательством. Одним из принципов земельного права является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. А в гражданском законодательстве разрешается отчуждение земельного участка, на котором находится принадлежащее продавцу недвижимое имущество, без передачи покупателю этой недвижимости. Здесь имеет место совершенно ничем не оправданное противоречие норм ЗК РФ нормам ГК РФ, а нормы ГК РФ не были признаны недействующими Вводным законом к ЗК. Если говорить о целесообразности того или иного подхода, то подход ГК РФ является более логичным, ибо он гарантирует свободу собственнику распоряжаться своим земельным участком, что закреплено в ст. 36 Конституции РФ.

Все сделки с землей подлежат государственной регистрации.

Право собственности на землю прекращается: при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам; отказе собственника от права собственности на земельный участок; в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном законодательством.

Право собственности на землю охраняется государством. Никто не может быть лишен права собственности на земельный участок, иначе как по решению суда.

Задача № 1.

По проекту протокола о земельных участках, подлежащих распределению между федеральными, областными и муниципальными органами возникли разногласия по поводу отнесения земель к федеральной собственности, собственности субъекта РФ и муниципальной собственности.

Как решить подобные разногласия?

Согласно Федеральному закону «О разграничении государственной собственности на землю» основанием возникновения права собственности Российской Федерации, права собственности субъектов Российской Федерации и права собственности муниципальных образований на земельные участки из земель особо охраняемых природных территорий является включение этих земельных участков в состав особо охраняемых природных территорий федерального, регионального и местного значения, соответственно.

Согласно ст. 7 Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю», Споры между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями о разграничении государственной собственности на землю должны разрешаться заинтересованными сторонами с использованием согласительных процедур. В случае недостижения согласованного решения споры о разграничении государственной собственности на землю рассматриваются в суде.

Задача №2.

Автолюбитель Петров обратился в городскую администрацию с заявлением о приватизации земли, на которой расположен его капитальный гараж. Администрация отказалась удовлетворить его заявление на том основании, что на территории города земельные участки приватизации не подлежат.

Петров, считая, что нарушено его конституционное право, обратился с жалобой к прокурору города.

Какое объяснение должен дать прокурор?

Под приватизацией понимается передача имущества из государственной и муниципальной (публичной) собственности в частную собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации.

Согласно п. 3 ст. 28. Федерального закона №178-ФЗ от 21.12.2001г. «О приватизации государственного и муниципального имущества», собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 2 ст.15. ЗК РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно п.2 ст.27 ЗК РФ не могут предоставляться в частную собственность земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, а также земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Земельные участки под гаражами на территории города не отнесены ни к землям, изъятым из оборота, ни к землям ограниченным в обороте.

Таким образом, на основании вышеизложенного, отказ администрации в приватизации земельного участка не правомерен.

Задача № 3.

Гражданину принадлежит часть дома и земли, другая половина его родной тете. Вот уже 3,5 года тетя не приезжает, живет за пределами РФ и не платит ни каких налогов. Может ли данный гражданин рассчитывать на ее половину дома и земли? Можно ли их выкупить у государства?

Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда (ст.278 ГК РФ). Если в судебном порядке данный земельный участок будет изъят в судебном порядке, он подлежит продаже. Согласно п.5 ст.1 ЗК РФ все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Согласно ст.255 ГК РФ, кредитор участника долевой собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

Таким образом, данный гражданин вправе рассчитывать на половину дома и земли и может их выкупить у государства, если на собственностьего тети будет обращено взыскание в судебном порядке.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993г.

2. Земельный кодекс РФ

3. Гражданский кодекс РФ

4. Лесной кодекс РФ

5. Водный кодекс РФ.

6. ФЗ РФ № 122-ФЗ от 21.07.97г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

7. ФЗ №101-ФЗ от 17.07 2001г. «О разграничении государственной собственности на землю».

8. ФЗ №102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

9. Указ Президента РФ №1767 от 27.10.1993г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»

10. Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на землю. Вводный комментарий к главе 17 Гражданского кодекса Российской Федерации.-М., 2001

11. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М., 2000

12. Краснова И. О. Земельное право. М.: Юристъ, 2001