KE_Sидорович / 57_glava57

746ЧастьIII.Теоретическиеосновынациональнойэкономики

•для определения платы за землю при реализации принципов рентного налогообложения в сельскохозяйственном производстве;

•при разработке и реализации программ по охране и рациональному использованию земель;

•при решении вопросов организации территории при землеустроительном

•для учета ценности сельскохозяйственных угодий в составе национального богатства и другие цели.

Вобщем виде при оценке стоимости сельскохозяйственных земель приемлемы два основных принятых в мировой теории метода оценки недвижимости: метод сравнения продаж и доходный метод.

Впрактике западных стран основным желательным способом оценки земли являлся и остается метод сравнения продаж, который всегда предпочтительнее, если есть информация о достаточном числе сделок.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих шагов:

•подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимого назначения и полезности;

•определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

•сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения

сцелью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

•приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или

к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

Для определения элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы привести объекты сравнения к исследуемому на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены объекта сравнения по каждой позиции элементов сравнения.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны в обязательном порядке анализироваться и корректироваться в следующей последовательности:

1.Вид получаемых прав.

2.Условия финансирования.

3.Условия продажи.

4.Состояние рынка.

5.Месторасположение.

6.Физические характеристики.

7.Экономические характеристики.

8.Использование.

9.Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. Корректировки могут выражаться в процентах, которые (в конечном счете)

переводятся в абсолютные величины в денежном выражении, либо могут учитываться в абсолютной величине (прямые денежные корректировки). Процентные корректировки могут быть применены либо к цене, либо к единичной стоимости объекта сравнения.

Применение метода непосредственного сравнения продаж для расчета стоимости сельскохозяйственных угодий в российских условиях осложняется двумя основными проблемами: малым массивом сопоставимых участков из-за недавнего и неглубокого развития земельного рынка; слабым информационным обеспечением.