Вещные обременения в российском гражданском праве.

В дореволюционном русском праве были заложены основы для разработки института вещных обременений и признания его в качестве самостоятельного вещного права. Дальнейшее развитие вещные обременения в русском праве не получили, так как оба проекта в связи с революцией так и не приобрели статуса закона. В советский период развития нашего государства вещные обременения не становились предметом исследования гражданско-правовой науки, отрицалась возможность их законодательного закрепления.

Экономико-правовые предпосылки признания вещных обременений как самостоятельных прав на чужие вещи в российском праве.

Отдельные институты гражданского законодательства (ренты, ипотеки, купли-продажи с рассрочкой платежа) весьма сходны с зарубежным институтом вещных обременений. Поэтому автор рассматривает ситуации, где можно ввести у нас реалласты:

1. Постоянная и пожизненная рента. Нормы ГК РФ о ренте и пожизненном содержании с иждивением (п. 2 ст. 590 и ст. 597 ГК РФ) содержат условие, напоминающее немецкую и австрийскую ценностную оговорку: необходимость индексации платежей в зависимости от увеличения минимального размера оплаты труда (при постоянной ренте), а при пожизненной ренте - с учетом уровня инфляции. Однако ценностная оговорка в немецком и австрийском праве - весьма гибкий инструмент, предоставляющий сторонам свободу при определении критериев индексации платежей. Индексация, предусмотренная статьями российского Гражданского кодекса, носит императивный характер.

Основная идея: нет необходимости ломать конструкцию договоров пожизненной и постоянной ренты, элементы которых весьма схожи. Но есть необходимость создания конструкции, содержащей и иные меры обеспечения уплаты платежей. В качестве такой конструкции могло бы выступать вещное обременение.

2. Сочетание ВО и сервитутов. ВО прекрасно сочетаются с личными сервитутами за рубежом. У нас категория личных сервитутов не закреплена. Однако есть самостоятельные права, близкие к ним по сути - право проживания члена семьи собственника жилого помещения (ст. 31 ЖК РФ), проживания в силу завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ) и по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ). В современном российском правопорядке осуществление таких прав проживания не обеспечено ни вещно-правовыми средствами защиты, ни тем более принудительным их исполнением за счет недвижимого имущества. Это делает их непривлекательными. Вот тут бы в самый раз использовать «жилищный реалласт».

3. Представляется, что не должно быть препятствий для введения вещного обременения покупки по типу немецкого Abnahmereallast'а. Однако у вещного обременения покупки существуют как положительные, так и отрицательные аспекты. С одной стороны, оно может быть вполне выгодным для участников рынка, поскольку, установив вещное обременение в виде обязанности покупки какого-либо товара, продавец может поставить условие о продаже ему продукции в течение длительного периода с большой скидкой. С другой - они создают ограничение конкуренции на рынке предпринимательских услуг. Так, если в определенной местности предприятие-монополист заключит с поставщиками долгосрочные контракты на поставку продукции (бензина, тепла, сырья и др.), то это может привести к ограничению конкуренции для других участников бизнеса. Кроме того, такое обременение покупки может существенно ограничить права правопреемников, которые даже в случае, когда им это невыгодно, будут вынуждены в силу возложенного обременения приобретать товары у определенного поставщика.

4. В связи с отсутствием в нашем праве вещного права застройки нет необходимости во введении известного зарубежным законодательствам Erbbauzinsreallast'а.

5. Наряду с перечисленными возможными случаями применения вещных обременений существует потребность в установлении вещного обременения в сфере землепользования. В частности, наряду с предусмотренным Земельным кодексом РФ переоформлением пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования в собственность или аренду возможно было бы разрешить преобразование этих прав в субъективное вещное право - вещное обременение в пользу государства.

6. Следует выразить сомнения относительно возможности реализации в российском праве отопительного "реалласта" в виде обременения поставщика электрической и тепловой энергии, газа в пользу потребителей - владельцев индивидуальных жилых домов, квартир и иных жилых помещений с возможностью последних удовлетворить свои требования путем принудительного взыскания. ФЗ «О естественных монополиях» признает организации, занимающиеся всеми этими штуками субъектами естественными монополиями – поэтому, мол, и сомнительно + договор на энергоснабжение является публичным.