§ 2. Оценка действующего законодательства

Хаотичность и непоследовательность российского гражданского законодательства в части регулирования оборота земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимого имущества очевидны.

Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-04 гг.), утвержденной распоряжением Правительства РФ от 10 июля 2001 г. № 910-рп, предусмотрено реформирование правоотношений в сфере оборота земли н других объектов недвижимости, которое предполагает в числе прочих мероприятий "законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка" (п. 3.1.7).

ЗК РФ провозгласил в качестве одного из принципов земельного законодательства "единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов", согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 1 ЗК РФ). Однако, провозгласив этот принцип, при регулировании конкретных отношений ЗК РФ не проявляет нужной последовательности в реализации этого принципа. С одной стороны, п. 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, если они принадлежат одному лицу, что свидетельствует о том, что юридическая судьба зданий должна повторять юридическую судьбу земельного участка при его отчуждении, хотя сформулирована эта норма настолько неудачно, что при буквальном прочтении может свидетельствовать и об обратном: здание определяет юридическую судьбу земельного участка, поэтому без отчуждения здания земельный участок не может быть отчужден ("Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу"). С другой стороны, ЗК РФ предусматривает, что при переходе права на здание к новому собственнику к нему переходит и право в отношении земельного участка, которое именуется "правом на использование соответствующей части земельного участка", и даже предусматривает преимущественное право собственника здания на приобретение в собственность земельного участка (п.п. 3 и 5 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ), т.е. в определенных случаях исходит из того, что главной вещью является не земельный участок, а расположенное на нем здание.

Исходя из современных экономических и правовых реалий, представляется невозможным воплотить эти концепции в законодательстве сколько-нибудь последовательно по следующим причинам:

• значительное число зданий находится в собственности иных лиц, чем лица, которым принадлежат земельные участки. Более того, большое число зданий и сооружений принадлежит лицам, не имеющим надлежащим образом оформленных вещных или обязательственных прав на земельные участки, где эти объекты находятся;

• значительную долю в гражданском обороте составляют жилые и нежилые помещения, у собственников которых, согласно действующему законодательству, вообще не предполагается наличие каких-либо прав на земельные участки;

• определенное число объектов недвижимого имущества, расположенных на принадлежащем их собственнику земельном участке, не могут быть отчуждены вместе с земельным участком, поскольку сам участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте;

• гражданское законодательство допускает совершение с объектами недвижимого имущества, которые находятся на принадлежащем их собственнику земельном участке, ряда определенных сделок, не влекущих отчуждение этих объектов (например, внесение в уставный капитал акционерного общества прав пользования тем или иным объектом недвижимого имущества без передачи такому акционерному обществу права собственности на этот объект), и не требующих поэтому передачи на земельный участок ни права собственности, ни права, аналогичного тому, которое предоставлено в отношении объекта недвижимого имущества;

• стоимость возводимых на земельном участке объектов в значительном числе случаев несравнимо выше стоимости самого земельного участка, да и при определении стоимости земельного участка, который может быть использован под застройку, в первую очередь принимается во внимание ценность того объекта, который может быть возведен на земельном участке, а значит, отсутствуют достаточные экономические основания для того, чтобы рассматривать возводимые на земельном участке здания и сооружения как "улучшения" земельного участка, составляющие вместе с ним единое целое.