!!Экзамен зачет 2023 год / Гражданское право сборник задач часть 2

Тема 45. Купля-продажа недвижимого имущества

–квартира не могла продаваться без согласия бывшей жены Сычева, так как на момент ее приватизации в 1995 г. брак между супругами Сычевыми не был расторгнут, а потому, несмотря на отказ Сычевой от права на приватизацию квартиры в пользу ее мужа, квартира поступила в их общую совместную собственность.

Задача 4. 12 марта 2007 г. Семкин и Каташин заключили договор купли-продажи квартиры. Заключая договор, они устно в присутствии риелтора договорились о том, что на следующий день в 10 часов они встретятся у дверей органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество с сделок с ним, с тем чтобы осуществить подачу документов, необходимых для государственной регистрации.

Однако, явившись на следующий день в оговоренное место, Каташин (покупатель) так и не встретил там продавца или его представителя. Каташин неоднократно звонил Семкину по телефону. Семкин сначала отвечал, что он болеет и сможет подать документы только через неделю, потом – что у него захворал дядя в Мурманске и ему надо срочно к нему съездить, а в дальнейшем не подходил к телефону.

До 14 мая 2007 г. Семкин так и не подал документы, необходимые для государственной регистрации сделки и перехода права собственности, в орган, осуществляющий такую регистрацию.

В связи с этим Каташин обратился в суд с иском об обязании продавца:

–подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявление о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, заявление

орегистрации перехода права собственности к продавцу, а также иные документы, необходимые для регистрации сделки и перехода права, а также

–передать квартиру покупателю с подписанием акта приемапередачи (в связи с тем, что без этого акта регистрация не может быть осуществлена).

Возражая против иска, Семкин утверждал, что в период, пока он по разным причинам не мог подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию, документы, необходимые для такой регистрации, рыночная цена его квартиры резко выросла (на 10%), чего ни он, ни его риелтор не могли предвидеть на момент подписания договора. Семкин доказал, что цены на другие квартиры в этот период также неожиданно выросли, а потому суммы, которую он выручил бы от продажи квартиры Каташину, не хватило бы ему на приобретение «альтернативной» квартиры в другом районе (поближе к пожилой

131

Раздел IX. Обязательства по передаче имущества в собственность

маме), куда он собирался переехать. Исходя из этого он заявил встречный иск к Каташину о расторжении договора купли-продажи в связи с существенно изменившимися условиями. Как подчеркивал Семкин, при расторжении договора у него не будет никаких долгов перед покупателем, поскольку покупная цена за квартиру еще не была уплачена (согласно условиям договора она подлежала уплате в течение трех дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю).

Задача 5. Иванов и Реденбург заключили договор купли-продажи машиноместа в подземном многоярусном гараже и подали в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок ним, заявление о регистрации перехода права к покупателю, приложив к нему в числе прочих документов свидетельство о регистрации права собственности продавца (Иванова) на машиноместо, выданное БТИ в 1996 г.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок ним, отказал в регистрации права собственности на машиноместо в подземном многоярусном гараже по следующим причинам:

–право собственности отчуждателя на машиноместо не было зарегистрировано в ЕГРП;

–машиноместо не является объектом недвижимого имущества, в связи с чем регистрация права собственности в порядке, предусмотренном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в отношении этого объекта не допускается законом.

Задача 6. По договору купли-продажи предприятия ЗАО «Омега» приобрело у ООО «Шуле» действующее лакокрасочное предприятие – имущественный комплекс, в состав которого, в частности, входили три товарных знака, нежилые здания, технологическое оборудование, имущественные права и обязанности. На момент продажи предприятия была проведена полная инвентаризация предприятия, были составлены бухгалтерский баланс, а также заключение авторитетного аудитора о составе и стоимости предприятия и перечень всех обязательств, включенных в состав предприятия. Покупная цена предприятия была полностью уплачена покупателем, а договор купли-продажи и переход прав на предприятие к покупателю зарегистрированы в ЕГРП.

Через шесть месяцев после покупки предприятия несколько гра- ждан-потребителей предъявили к ЗАО «Омега», ООО «Шуле», а также к розничным продавцам лакокрасочной продукции иски о возмещении вреда здоровью, причиненного в результате некачест-

132

Тема 45. Купля-продажа недвижимого имущества

венности приобретенных ими красок. При рассмотрении этих исков суды установили, что в некоторых популярных красках, выпускавшихся предприятием в период, когда оно принадлежало ООО

«Шуле», содержались вредные для здоровья (в том числе аллергенные) вещества, концентрация которых в несколько раз превышала допустимую норму. Суды отказали в исках к ЗАО «Омега» и удовлетворили исковые требования, предъявленные к ООО «Шуле» и розничным продавцам.

Между тем информация о некачественности красок, продававшихся под принадлежащим ЗАО «Омега» и широко известным товарным знаком, получила огласку в печати и на телевидении. В результате число розничных продаж красок резко (в 3,5 раза) сократилось. Ряд крупных оптовых покупателей отказались от заключения договоров поставки краски на новые сроки.

Пытаясь восстановить прежний уровень продаж, ЗАО «Омега» потратило значительные средства на рекламно-разъяснительную кампанию, доказывающую, что после покупки предприятие улучшило качество краски и устранило возможность причинения вреда здоровью потребителей. Поскольку, несмотря на затраченные усилия, полностью восстановить прежнее положение с реализацией краски не удалось, ЗАО «Омега» зарегистрировало новый товарный знак и развернуло дорогостоящую кампанию по продвижению его на рынке.

Через восемь месяцев после покупки предприятия была прекращена правовая охрана одного из товарных знаков, приобретенных ЗАО «Омега» в составе предприятия. Это произошло на основании решения федерального органа исполнительной власти по интеллектуальной собственности о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака в связи с тем, что он превратился в обозначение, вошедшее во всеобщее употребление как обозначение товаров определенного вида.

В этот же период несколько особо ценных работников предприятия, обеспечивающих его производственную и торгово-закупочную деятельность, которые ранее являлись работниками ООО «Шуле», уволились из ЗАО «Омега» и устроились на работу в учрежденное

ООО «Шуле» ЗАО «Перуччи». Последнее, используя огромный опыт этих сотрудников, а также личные и деловые связи руководства ООО

«Шуле», занялось созданием лакокрасочного производства и начало активно вести переговоры о будущих поставках продукции с лицами, которые до сей поры являлись крупными оптовыми покупателями продукции ЗАО «Омега».

133

Раздел IX. Обязательства по передаче имущества в собственность

Узнав об этом, ЗАО «Омега» обратилось в суд с иском к ООО

«Шуле» и ЗАО «Перуччи». Истец утверждал, что ООО «Шуле» существенно нарушило договор купли-продажи предприятия.

Во-первых, переданное покупателю предприятие оказалось некачественным. В результате действий ООО «Шуле» деловая репутация предприятия оказалась гораздо более низкой, чем предполагалось на момент его продажи, в результате чего один из его товарных знаков значительно обесценился, а потенциальные покупатели отказались от покупки продукции предприятия.

При этом другой товарный знак, цена которого в составе общей цены предприятия была достаточно высока, вообще лишился правовой защиты. Таким образом, качество предприятия значительно ухудшилось в течение гарантийного срока, установленного законом, и по причинам, не связанным с деятельностью покупателя, за что продавец должен нести ответственность.

Во-вторых, согласно условиям договора купли-продажи предприятия ООО «Шуле» обязано было в течение пяти лет с момента его заключения ни самостоятельно, ни через своих аффилированных лиц не осуществлять деятельность по производству и продаже лакокрасочной продукции на территории РФ.

Истец просил суд взыскать с ООО «Шуле» убытки, вызванные сокращением продаж, которое произошло в связи с появлением информации о некачественности производимых ООО «Шуле» красок (включая расходы на проведение рекламных кампаний по восстановлению репутации предприятия и продвижению на рынок нового товарного знака). Помимо того ЗАО «Омега» потребовало уменьшить на 30% стоимость приобретенного предприятия с возвратом ему соответствующей уплаченной части покупной цены, а также запретить ООО «Шуле» и ЗАО «Перуччи» осуществлять деятельность по производству и продаже лако-красочной продукции на территории РФ.

ЗАДАНИЯ

Задание 1. Разработайте проект договора купли-продажи земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее на праве собственности собственнику земельного участка, а также проект договора купли-продажи предприятия.

Задание 2. Письменно перечислите лиц, сохраняющих право на пользование жилым помещением после его продажи.

134

Тема 45. Купля-продажа недвижимого имущества

ПРАВОВЫЕ АКТЫ

Гражданский кодекс РФ (ст. 260, 261, 264, 271–173, § 1, 7, 8 гл. 30).

Земельный кодекс РФ (ст. 1, 7–9, 20–39).

Федеральный закон РФ от 27.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. ст. 3594.

Федеральный закон РФ 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.

Федеральный закон РФ от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // СЗ РФ. 2000. № 2. Ст. 149.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Часть вторая. М.: Статут, 2000. (гл. VII–VIII).

Вострикова Л.Г. Особенности распоряжения недвижимым имуществом по гражданско-правовому договору // Право и экономика. 2005. № 12.

Ем В.С. Договор продажи предприятия (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. 2005. № 6.

Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. 2005. № 10.

Левшина Т.Л. Некоторые вопросы, возникающие при рассмотрении дел о ненадлежащем качестве недвижимости, приобретенной гражданами по договору купли-продажи для личных нужд // Комментарий судебной практики. Вып. 10 / Под ред. К.Б. Ярошенко. М.: Юридическая литература, 2004.

135

Раздел IX. Обязательства по передаче имущества в собственность

Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. М.: Статут, 2006.

Овчинникова К.Д. Юридическая сущность категории предприятия в доктрине и законодательстве Германии, Франции и Италии // Законодательство. 2004. № 9.

Скловский К. О праве на отчуждение имущества без передачи владения // Хозяйство и право. 2003. № 8.

136

Тема 46. Договоры поставки и контрактации

Тема 46. Договоры поставки и контрактации

ВОПРОСЫ

1.В чем состоят особенности субъектного состава договора поставки?

2.Каковы характерные признаки предмета договора поставки, выделяющие его в отдельный вид договора купли-продажи?

3.В чем состоят особенности заключения договора поставки и его существенных условий?

4.Каковы особенности исполнения сторонами договора поставки?

5.Какие нарушения условий договора поставки считаются существенными и дают право на его одностороннее расторжение?

6.Каков порядок исчисления убытков в случае расторжения договора поставки?

7.В чем заключаются особенности договорных обязательств по поставкам товаров для государственных нужд?

8.Каковы видообразующие признаки договора контрактации, выделяющие его в отдельный вид договора купли-продажи?

9.Как можно определить основные различия между договором котрактации и договором поставки?

10.В чем состоят особенности ответственности по договору контрактации?

ЗАДАЧИ

Задача 1. Государственное унитарное предприятие «Комус» и

ООО «Гранат» заключили договор «на изготовление и поставку партии промышленных вентиляторов», в соответствии с которым предприятие «Комус» на основании письма ООО «Гранат» обязалось «изготовить и поставить», а ООО «Гранат» – «принять и оплатить вентиляторы в количестве, сроки и по ценам согласно спецификации, являющейся неотъемлемой частью договора». Спецификацией и протоколом к договору стороны согласовали номенклатуру, количество и цену вентиляторов. Способ доставки вентиляторов покупателю был определен в договоре как «самовывоз на условиях 100%- ной предоплаты».

Предприятие «Комус» направило ООО «Гранат» письмо, в котором сообщило о готовности партии вентилярторов к отправке и просило оплатить их в пятидневный срок.

137

Раздел IX. Обязательства по передаче имущества в собственность

Через два месяца, не получив ответа, предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Гранат» о взыскании задолженности по договору поставки.

Возражая против исковых требований предприятия, ООО «Гранат» заявило, что никаких обязательств по оплате вентиляторов у него не возникло. Заключенный сторонами договор является по правовой природе договором подряда, в котором отсутствует существенное условие – о начальном и конечном сроках выполнения работ. Следовательно, в силу положений ст. 432, 708 ГК РФ данный договор является незаключенным.

Суд согласился с доводами ответчика и в иске отказал.

Задача 2. Лицей, созданный в форме государственного бюджетного образовательного учреждения (покупатель), и мебельная фабрика (поставщик) заключили договор, в соответствии с которым лицей приобретал у фабрики 120 комплектов офисной мебели. Стоимость одного комплекта мебели составляла 20 тыс. руб.

По условиям договора мебель должна быть изготовлена и доставлена фабрикой лицею в течение одного года по 10 комплектов в каждом месяце. В случае неисполнения фабрикой договорных обязательств с нее подлежала взысканию неустойка в размере 10% стоимости непереданного или несвоевременно переданного комплекта мебели.

В течение года после заключения договора мебельная фабрика доставила и передала лицею: в январе – 5 комплектов мебели; в феврале – 10; в марте – 10; в апреле – 5; в мае – 5; в июне – 15; в июле – 10; в августе – 5; в сентябре – 10; в октябре – 15. В ноябре и декабре доставка мебели не производилась. Таким образом, в течение срока действия договора мебельная фабрика передала лицею 90 комплектов мебели из 120.

Лицей обратился в арбитражный суд с иском к мебельной фабрике.

Исковое заявление содержало два требования:

1)о понуждении мебельной фабрики к исполнению в натуре обязанности по доставке оставшихся 30 комплектов мебели;

2)о взыскании с фабрики 150 тыс. руб. неустойки за ненадлежащее исполнение договорных обязательств.

Мебельная фабрика просила арбитражный суд отказать в присуждении к исполнению обязанности в натуре, ссылаясь на то, что контрагенты фабрики прекратили поставку материалов и фурнитуры, необходимых для изготовления заказанных лицеем комплектов мебели.

138

Тема 46. Договоры поставки и контрактации

Требование о взыскании неустойки в размере 30 тыс. руб. фабрика признала.

Задача 3. В январе ЗАО «Ребус», занимающееся оптовыми закупками и продажей компьютеров (поставщик), и страховая компания (покупатель) заключили договор на поставку 60 компьютеров по цене 30 тыс. руб. за каждый компьютер. Срок действия договора был установлен до 30 июня.

По условиям договора поставка товаров должна была осуществляться ежемесячно равными партиями. Оплата поставленных компьютеров должна была производиться платежными поручениями не позднее пяти дней после отгрузки товара покупателю.

Вслучае просрочки поставки компьютеров или их несвоевременной оплаты предусматривалось взыскание штрафа в размере 10 тыс. руб. за каждый несвоевременно оплаченный либо отгруженный компьютер.

Вянваре была произведена поставка 10 компьютеров, которые покупатель своевременно оплатил.

Вфеврале объем поставки составил 20 компьютеров, из которых 10 были своевременно оплачены покупателем, а остальные 10 – через 20 дней после отгрузки.

ЗАО «Ребус» направило покупателю письмо, в котором уведомляло его о том, что отказывается от дальнейшей поставки компьютеров в связи с их несвоевременной оплатой покупателем и считает все взаимоотношения сторон по заключенному договору прекращенными.

Покупатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с поставщика штрафа в размере 300 тыс. руб. за недопоставку 30 компьютеров.

Поставщик против иска возражал, ссылаясь на то, что он правомерно отказался от исполнения договора в связи с систематической задержкой оплаты поставленных компьютеров со стороны покупателя, и предъявил встречный иск о взыскании с покупателя 100 тыс. руб. за несвоевременную оплату 10 компьютеров.

Задача 4. Между машинно-тракторным заводом (поставщик) и магазином сельскохозяйственной техники (покупатель) был заключен договор поставки 10 мини-тракторов для обработки приусадебных участков на общую сумму 3 млн руб.

Поставленные во исполнение данного договора мини-тракторы были проданы магазином покупателям.

Через некоторое время все мини-тракторы были возвращены в магазин в связи с выявленными в процессе эксплуатации производст-

139

Раздел IX. Обязательства по передаче имущества в собственность

венными дефектами. Магазин возвратил покупателям денежные суммы, уплаченные ими за мини-тракторы.

Проведенная по просьбе магазина экспертиза установила, что во всех мини-тракторах были выявлены незначительные производственные дефекты, которые носили устранимый характер.

Магазин направил поставщику претензию с требованием заменить указанные мини-тракторы на доброкачественные или распорядиться ими в месячный срок и возвратить их стоимость, уплаченную магазином.

Не получив ответа на претензию, магазин отгрузил бракованные товары поставщику и обратился в арбитражный суд с иском о понуждении поставщика поставить 10 доброкачественных мини-тракторов, а также оплатить все расходы, понесенные магазином в связи с хранением товаров и возвратом их поставщику, или о взыскании с поставщика стоимости мини-тракторов, расходов покупателя, процентов годовых на сумму этих требований с момента предоплаты минитракторов.

Вотзыве на иск поставщик возражал против иска, ссылаясь на то, что недостатки мини-тракторов не являлись существенными. Следовательно, покупатель не имел права требовать замены товаров и возвращать полученные товары поставщику.

Задача 5. Строительная организация заключила с цементным заводом договор поставки цемента, необходимого для строительства жилого дома, на сумму 20 млн руб.

По условиям договора цемент должен был поставляться в течение года ежедекадно по согласованным графикам.

Втечение первых трех декад поставщик не обеспечил доставку цемента на стройку. Несмотря на неоднократные просьбы строителей, поставщик также не прислал своего представителя для согласования графика доставки цемента.

Всвязи с этим строительная организация уведомила поставщика о том, что она отказывается от договора.

Через год, когда строительство здания было завершено, строительная организация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с цементного завода убытков в размере 1 млн руб., вызванных расторжением договора. В исковом заявлении указывалось, что в связи с расторжением договора поставки цемента строительной организации пришлось приобретать цемент у других организаций по разовым сделкам и по ценам, превышающим не менее чем в 1,5 раза цену, согласованную сторонами при заключении договора поставки.

140