§ 4. Запрет на залог отдельных видов имущества

Как уже отмечалось выше, в соответствии с п. 2 ст. 336 ГК РФ "залог отдельных видов имущества... может быть законом запрещен или ограничен".X

Запрет на залог определенных видов имущества должен быть обоснован теми или иными юридическими, экономическими или политическими причинами.

К случаям, когда закон прямо запрещает залог отдельных видов имущества, относятся и случаи, указанные в ст. 6 Закона об ипотеке. Согласно положениям указанной статьи не допускается ипотека имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Разумеется, как и п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке, эта норма также касается только того имущества, которое находится в государственной или муниципальной собственности.X

Положение, запрещающее ипотеку имущества, в отношении которого приватизация запрещена, легко объяснить, поскольку такое имущество фактически представляет собой (во всяком случае, на данный момент времени) имущество, изъятое из оборота.

Запрет на залог имущества, подлежащего обязательной приватизации, напротив, объяснить можно, только исходя из норм приватизационного законодательства.

Согласно п. 5 ст. 13 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными указанным Законом. В п. 1 ст. 13 предусмотрено, что приватизация государственного и муниципального имущества возможна только одним из следующих способов:X

"1) преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество;

2) продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;

3) продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе;

4) продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;

5) продажа за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ;

6) продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг;

7) продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;

8) продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;

9) внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ;

10) продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления".

Как очевидно следует из этого перечня способов приватизации государственного и муниципального имущества, в случае, если бы залог такого имущества был бы возможен, то в силу Закона о приватизации его отчуждение в частную собственность физических и юридических лиц, с одной стороны, не могло бы быть осуществлено в порядке обращения на него взыскания (в судебном или внесудебном порядке) и в результате последующей реализации в соответствии с общими правилами гражданского законодательства о порядке обращения взыскания и реализации заложенного имущества. В этом случае залогодержатель тем более был бы лишен права оставить такое имущество за собой, поскольку эти правила противоречат вышеприведенным нормам Закона о приватизации. С другой стороны, отчуждение заложенного государственного и муниципального имущества, подлежащего приватизации, не могло бы быть осуществлено и в порядке норм Закона о приватизации, так как эти правила не соответствуют правилам Гражданского кодекса РФ и Закона об ипотеке о порядке обращения взыскания на заложенное имущество. Как видно, формулируя положения Закона об ипотеке, законодатель данную коллизию разрешил путем введения запрета на ипотеку государственного и муниципального недвижимого имущества, подлежащего обязательной приватизации.X

Любопытно, однако, что подобного запрета формально законодатель не устанавливает в отношении движимого государственного и муниципального имущества, подлежащего приватизации. Тем не менее, как представляется, и в отношении такого движимого имущества его залог следует признать невозможным, поскольку в случае обращения на него взыскания будут нарушены императивные нормы российского приватизационного законодательства о порядке отчуждения государственного и муниципального имущества в частную собственность при его приватизации.

Соображениями подобного рода, хотя и не абсолютно идентичными, видимо, следует объяснить установленный п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке запрет на ипотеку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 этого Закона. Согласно же п. 1 ст. 62.1 предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.X

Хотя п. 2 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), гарантируя право граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность, устанавливает, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности, однако одновременно Кодекс устанавливает специальные императивные правила об отчуждении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность. Следствием этих специальных правил и является, по существу, установленный Законом об ипотеке общий запрет на ипотеку государственных и муниципальных земельных участков.X

Во-первых, в ряде случаев российское законодательство закрепляет за строго определенными лицами право на приобретение государственных и муниципальных земельных участков в собственность.

Так, например, в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на их приватизацию (абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ), а религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются в собственность бесплатно (абз. 3 п. 1 ст. 36 ЗК РФ). В силу п. 5 ст. 20 ЗК РФ граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их однократно бесплатно в собственность.X

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" лица, которым предоставлены земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования до вступления в силу Земельного кодекса РФ, но которым такие участки в силу п. 1 ст. 20 ЗК РФ более на таком праве предоставляться не могут, вправе до 1 января 2008 г. по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами ст. 36 ЗК РФ, независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.X

Очевидно, что во всех указанных и иных случаях, когда законодатель признает за участниками оборота право на приобретение земельных участков, собственники этих участков (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования) должны обеспечить, чтобы соответствующие участки на момент реализации участниками оборота этого права были свободны от таких обременений, как ипотека. По существу, данная правовая позиция вытекает из нормы п. 1 ст. 460 ГК РФ, обязывающей продавца передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.X

Правовой гарантией в данной ситуации служит введенный законодателем общий запрет на ипотеку государственных и муниципальных земель.

Во-вторых, российским законодательством также предусмотрено в определенных ситуациях право участников оборота на пользование государственными или муниципальными земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования. В соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК РФ "в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления".X

Однако действующее гражданское законодательство не предусматривает возможность ипотеки собственником земельного участка, переданного им другому лицу на праве постоянного бессрочного пользования. Кроме того, если бы ипотека подобных участков была бы разрешена, то при переходе их в частные руки вследствие обращения на них взыскания и реализации в установленном порядке лица, имевшие на эти участки право постоянного (бессрочного) пользования, это право неизбежно бы утратили. В силу п. 1 ст. 268 ГК РФ каким-либо субъектам гражданского оборота на праве постоянного (бессрочного) пользования могут принадлежать земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Следовательно, прекращение права государственной или муниципальной собственности на земельный участок в результате отчуждения его в частную собственность влечет и прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, на котором этот участок был предоставлен какому-либо лицу.X

В-третьих, Земельный кодекс РФ устанавливает специальные правила о порядке предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам для определенных целей. Так, например, ст. 30 ЗК РФ регламентирует общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом ст. 30.1 определяет особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а ст. 30.2 - особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, установлен ст. 34 ЗК РФ.X

Как уже отмечалось выше, в силу императивного характера правил российского земельного законодательства о порядке предоставления государственных и муниципальных земельных участков гражданам и юридическим лицам в частную собственность ипотеку таких земельных участков также следует признать невозможной, поскольку в случае обращения на них взыскания и реализации их как предметов ипотеки будут нарушены эти императивные нормы законодательства.

На этом основании может быть сделан один общий вывод, согласно которому недопустим залог такого имущества, отчуждение которого допускается в силу императивных норм закона только в таком порядке и такими способами, которые не согласуются с установленными гражданским законодательством порядком и способами реализации такого имущества при его залоге.