Судьба земельного участка при переходе права собственности на расположенные на нем объекты недвижимости

Для совершения сделок с недвижимостью важно помнить, что с принятием ЗК РФ земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества рассматриваются как единый объект недвижимости. По общему правилу, установленному ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Например, по договору купли-продажи недвижимости к покупателю переходит право собственности и на здание, и на земельный участок, на котором расположено это здание. Вместе с тем, п. 4 ст. 35 ЗК РФ делает из этого правила исключения. Могут отчуждаться раздельно:

1) часть здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) здания, строения, сооружения, находящиеся на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение объектов недвижимого имущества, расположенных на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, также осуществляется вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

В случае, если отчуждается доля в праве собственности на недвижимость, расположенную на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, то по договору отчуждается доля в праве собственности на участок. При этом размер земельной доли пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Преддоговорные условия купли-продажи земли

Земельное законодательство РФ придает существенное значение преддоговорным условиям заключения договора купли-продажи земельного участка, несоблюдение которых влечет признание договора купли-продажи недействительным даже в том случае, если содержащиеся в нем условия законны. К таким условиям относятся следующие:

1) предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т.е. имеющий кадастровый номер (п. 1 ст. 37 ЗК РФ);

2) обязанность продавца при заключении договора предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о земельном участке, которая может оказать влияние на решение покупателя о приобретении данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами (п. 1 ст. 37 ЗК РФ);

3) отсутствие земельных и иных имущественных споров по земельному участку, являющемуся предметом договора купли-продажи;

4) соблюдение преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, органа местного самоуправления.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора *(55) (п. 2 ст. 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения). Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае, если субъект Федерации или орган местного самоуправления откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение одного месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Продавец обязан направить новое извещение: а) в случае продажи земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением иных существенных условий договора (например, в случае изменения площади предлагаемого к продаже земельного участка); б) если по истечении года с момента поступления извещения в соответствующий орган продавец не смог продать земельный участок, но намерение сохранилось.

Необходимо иметь в виду, что купля-продажа земельного участка возможна при отсутствии споров о его принадлежности, границах и иных земельных споров. При этом бесспорными границами земельного участка признаются границы, установленные:

- решением суда или арбитражного суда;

- решением местной администрации по результатам рассмотрения земельных споров (при условии, что данное решение не было обжаловано в суд ни одной из сторон);

- мировым соглашением сторон с оформлением его подписями и датой сторонами на планах земельных участков, ранее составленных бюро технической инвентаризации;

- соглашением между смежными собственниками земельных участков (землепользователями, землевладельцами), скрепленным их подписями и подтвержденным печатью и подписью уполномоченного должностного лица местной администрации или нотариусом. В случае, если участок расположен в садоводческом (огородническом, дачном) некоммерческом объединении граждан, подписи смежных землепользователей могут быть подтверждены печатью соответствующего объединения и подписью его председателя. Обязательное нотариальное удостоверение подлинности подписей в указанных случаях не требуется;

- ранее выданным государственным актом на право собственности на землю, право пожизненного наследуемого владения, право бессрочного (постоянного) пользования землей или свидетельством о праве собственности на землю с геодезической привязкой поворотных точек границы к достоверно опознаваемым в натуре (на местности) межевым знакам *(56).