Плешанова о.П. Права ипотечного кредитора: юридическая природа и основные положения

Тема ипотеки, ее отдельных институтов и элементов привлекает интерес по многим причинам. К.П. Победоносцев полагал, что ипотека «соответствует высшему развитию экономического быта. В ней обще­ство получает лучшее, совершеннейшее орудие кредита; за то и в обра­щении с этим орудием требуется более искусства, осторожности, раз­борчивости, технической ловкости приемов»¹.

Нет, наверное, другого гражданско-правового института, о юриди­ческой природе которого и, в частности, о принадлежности к вещному или обязательственному праву велись бы столь жаркие споры. Это неудивительно: сторонники обеих концепций признают, что ипотеке присущи черты и вещного, и обязательственного права, что ее место где-то на границе этих подотраслей, даже если законодатель и поместил нормы об ипотеке в какой-то определенный раздел.

Права ипотечного кредитора интересны тем, что именно в них от­ражены характерные черты ипотеки, ее принципы и особенности ее правовой природы. Именно здесь раскрываются как сущность ипотеки, так и проблемы, дискуссионные вопросы, связанные с ней.

Краткая история вопроса

История ипотеки уходит корнями в римское право классического периода. На дальнейшее ее развитие существенно повлияли старинные германские обычаи, благодаря которым сформировались важнейшие принципы ипотеки. В России залог недвижимости имеет свою, во мно­гом самобытную историю. Исследование исторических форм залога,

¹ Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. 1. Вотчинные права. СПб.: Синодальная тип., 1896. С. 585.

73

существовавших у разных народов, приводит, однако, к выводу, что именно поиск баланса прав сторон и активное стремление залогодержа­теля к более совершенному обеспечению кредита стали движущей си­лой в развитии ипотеки. Именно в эволюции прав залогодержателя на­глядно проявляется ход истории ипотеки.

Римскому цивильному праву «не было известно закладное право в его истинном юридическом смысле... Целям залога служит в нем инсти­тут fiducia»¹. Fiducia означала передачу вещи кому-либо в собствен­ность с оговоркой о возврате этой вещи при наступлении условий, пре­дусмотренных соглашением. «Но обязанность приобретателя вещи вер­нуть ее потом манципанту не была в то время юридической: какого-либо иска об исполнении fiducia манципант не имел». И.А. Покровский приходит к выводу, что «fiducia не имеет вовсе основных признаков закладного права. Здесь нет права на чужую вещь вовсе. Нет его в руках кредитора, ибо кредитор получает на вещь полную квиритскую собст­венность; нет его и в руках должника, ибо должник теряет всякое вещ­ное отношение к заложенной вещи: ни от кредитора, ни тем более от третьих лиц он ее вытребовать не может». Fiducia, по мнению Покров­ского, рассматривается как форма залога «не в собственном, юридиче­ском смысле, а в смысле более широком, экономическом»². Примитив­ный характер кредитных отношений приводил к тому, что древнейший залогообразный институт носил сугубо односторонний характер и за­щищал исключительно интересы кредитора. Какого-либо баланса прав и обязанностей сторон в этом правоотношении мы не наблюдаем.

«Первобытная форма залога у всех народов состояла в действи­тельной передаче имущества от должника кредитору с полными права­ми владельца... Таким образом, право кредитора на залог весьма близко подходило к праву собственности, и с течением времени, при неисправ­ности должника, могло само собою, или при содействии власти, обра­титься в право полной собственности»³.

В Древней Руси взыскание по долгам обращалось не на имущество как таковое, а на личность должника. Развитие торгового оборота по­степенно ограничивало личный кредит, перенося центр тяжести на цен-

Покровский И.А. История римского права. Изд. 3. Пг., 1917. С. 260.

² Там же. С. 260.

³ Победоносцев К.П. Указ. раб. С. 584.

74

ность имущества, вещи. Впервые эту жизненную тенденцию отразила Псковская судная грамота (XIV в.).

Залог по Псковской судной грамоте существенно отличался от бо­лее поздних форм: он «сближался с поручительством, но только пору­чителем было не лицо, а вещь»¹. Эта древняя форма залога выглядела примитивно, однако именно в ней прослеживаются черты современной российской ипотеки. «Псковская судная грамота безусловно не требует передачи закладываемого имущества в руки кредитора... Залог-поручительство не только оставлял имущество в фактическом распоря­жении должника, но даже не устанавливал для этого распоряжения ни­каких юридических границ»². Оставление имущества в руках должника выглядит весьма прогрессивно, но ущемление прав кредиторов при та­ком положении дел вело к дальнейшей эволюции института залога, «ча­стные сделки начинали устанавливать разные гарантии... и мало-помалу они становились достоянием обычного права»³. В качестве га­рантий, например, «кредитору передавались вместе с актом о залоге также и те акты, по которым должник владел закладываемым имущест­вом»⁴. В своей полемике с Д.И. Мейером А.С. Звоницкий приходит к выводу, что «заклад документа» представляет собой не залог прав (что «было бы слишком сложной сделкой для древнего правосознания»), а выступает «в качестве представителя недвижимого имущества». «Закладывался не документ, не абстрактное право на вещь, а сама вещь, которой должник владел по этому документу. Но документ при этом передавался кредитору... благодаря ему залоговый веритель становился залогодержателем»⁵. Кстати, в этом явлении проявляется как генезис залога, так и этимология слова «залогодержатель». Подобных гарантий, однако, было явно недостаточно, и это неуклонно приводило к стремле­нию кредиторов «получить в свои руки не только грамоты, но и сам объект залога»⁶.

Несмотря на появление в Пскове отдельных правил об имущест­венном взыскании по долгам, «большинство исследователей признает,

Звоницкий А. С. О залоге по русскому праву. Киев, 1912. С. 21-22.

² Там же. С. 43, 46.

³ Там же. С. 47-48.

⁴ Там же. С. 49.

⁵ Там же. С. 51.

⁶ Там же. С. 55.

75

что в московском праве [XVI-XVII вв.] ответственность за долг падала, по общему правилу, исключительно на лицо, и само взыскание осуще­ствлялось в форме правежа и выдачи головою до иску па»¹. Насильст­венная форма, именуемая «правеж», заключалась в многодневном из­биении должника. Правеж до конца XVI в. являлся господствующим обычаем и продолжал сохраняться весь XVII в., используясь в дальней­шем как предварительная мера при взыскании по закладным.

Появление заемных актов, «из которых видно, что кредитор стара­ется установить прямую связь между своим требованием и имуществом должника», относится в целом по России к периоду около XV в.² Пер­вые «указы о залоге и юридических его последствиях» появляются с XVI столетия³. А.С. Звоницкий называет более точную дату - Указ от 11 января 1558г. Этот Указ закрепил ту форму залога, при которой «имущество при самом совершении закладной передавалось кредитору, который мог безотчетно пользоваться его плодами вместо процентов»⁴. Очевидно, что несмотря на отсутствие в русском праве понятия «ипоте­ка», предметом залога выступала прежде всего недвижимость: в тексте упомянутого Указа использовался термин «вотчина», закладываемая «за рост пахати». Такая форма залога предоставляла кредитору следующие возможности: 1) создавала достаточные гарантии от недобросовестно­сти должника; 2) позволяла получать доход от пользования имущест­вом. В случае уплаты долга кредитор должен был возвратить должнику имущество (уплата долга считалась выкупом имущества). В случае же просрочки должника «имущество заложенное становилось полным дос­тоянием кредитора... Закладная... обращалась по просрочке в купчую, т.е. заложенное имущество записывалось за кредитором в книгах поме­стного приказа»⁵. По мнению Л.А. Кассо, «отличительной чертой всех дошедших до нас закладных является просрочка залога в смысле окон­чательного и бесповоротного приобретения права на вещь залогодержа­телем в случае неуплаты со стороны залогодателя»⁶. Статья 33 гл. 17

¹ Звоницкий А. С. Указ. раб. С. 28.

² Победоносцев К.П. Указ. раб. С. 595.

³ См. там же. С. 595.

⁴ Звоницкий А.С. Указ. раб. С. 86.

⁵ Победоносцев К.П. Указ. раб. С. 596.

⁶ Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. Юрьев, 1898. С. 296-298. 300-301.

76

Соборного уложения 1649 г. предусматривала .автоматическую запись вотчин по просроченным закладным «за теми людьми, кому эти вотчи­ны просрочены». Таким образом, «на всем протяжении 17-го века зако­нодатель постоянно ставит рядом залог и куплю-продажу»¹.

Примечательно, что логика развития форм залога в России далеко не во всем согласуется с развитием залога по римскому праву. «Мы должны будем отметить в истории развития русского залога не столько космополитические черты, - отмечал А.С. Звоницкий, - сколько, наобо­рот, яркую оригинальность»². Мы видим, что в России ряд древних форм вообще не сопровождался передачей вещи кредитору - передача возникла потом и была продиктована отчасти необходимостью защиты залогодержателя от недобросовестности должника. В римском праве усматривается иная тенденция - от конструкции «залога-отчуждения» с почти абсолютными правами залогодержателя к постепенному ограни­чению этих прав. Тем не менее на определенных этапах развития рус­ского залога наблюдается сходство его форм с древнеримскими, хотя сами этапы развития заметно различаются.

Обобщая разбор ранних форм залога, предшествовавших ипотеке, можно отметить следующее.

1. Общий ход развития экономики, имущественных, кредитных отношений и, как следствие, отношений залога имеет значительное сходство в разных странах, однако сами формы залога (даже древние, примитивные) и этапы их формирования отличаются разнообразием.

2. Многообразие форм залога, за отдельными изъятиями, сущест­вует в рамках конструкции, когда вещь (в том числе недвижимость) пе­редается залогодержателю - различия касаются главным образом пере­даваемого правового титула, объема прав и способов защиты этих прав. Зачастую эти различия коренятся в основополагающем понятии собст­венности.

3. Обладание кредитором заложенной вещью является «ключе­вым» моментом в определении объема его прав и содержания залогово­го правоотношения.

4. Развитие форм залога происходит крайне неравномерно, приво­дя то к абсолютизации, то к незащищенности прав кредитора. Сущест-

Звоницкий А.С. Указ. раб. С. 113. ² Там же. С. 168.

77

вовавшая в Пскове древняя форма залога-поручительства (без передачи вещи залогодержателю), тяготевшая к современному залогу, служит примером того, как отсутствие механизма защиты прав залогодержателя вне связи с обладанием вещью привело к распространению формы зало­га с передачей вещи кредитору - конструкции, сравнимой с более древ­ними формами.

Если большинство ранних форм залога так или иначе сопровож­далось передачей заложенной вещи кредитору, то на определенном этапе экономического развития, при расширении оборота возникает необходимость «создания и такой формы реального обеспечения, при которой вещь, считаясь заложенной кредитору, до наступления срока платежа оставалась бы в руках должника. Особенно сильна была нуж­да в этом для ссуд под залог недвижимости»¹. Отвечая потребностям эпохи, в римском праве появляется форма залога без передачи владения вещью кредитору - hypotheca. Римское право рассматривало ипотеку в группе прав на чужую вещь - как вещное право (закрепление непосред­ственной связи лица с вещью) на распоряжение чужой вещью.

Вещный характер ипотеки сформировался, по мнению И.А. Покров­ского, в результате появления специального иска - actio Serviana, кото­рый давал хозяину право отыскивать принадлежащие ему вещи из рук всякого владельца. «[В] классическом праве появляется, наконец, под названием actio quasi-Serviana, или actio hypotheca in rem, общий иск для всех тех случаев, когда по договору сторон залог установлен в форме ипотеки, т.е. с сохранением в руках должника как собственно­сти, так и владения заложенной вещью»². Кредитор при помощи этого иска имел право в случае неуплаты долга отыскать заложенную вещь у всякого лица, у кого бы она ни находилась (право следования), и вытре­бовать ее себе, а по римскому праву конца классического периода у кредитора возникло право продать вещь для удовлетворения своего требования за счет вырученной денежной суммы. Таким образом, появление нового способа защиты прав кредитора от недобросовест­ных действий должника создало возможность для развития ипотеки -формы залога с оставлением вещи у залогодателя. Этим еще раз под­тверждается наблюдение, что права кредитора и поиск надежного

Покровский И.А. Указ. раб. С. 279. Там же. С. 281.

78

способа их защиты стали в значительной степени движущей силой в развитии института ипотеки.

«Закладное право стало подлинным вещным правом», отмечал И.А. Покровский, которое при установлении ипотеки возникало не в силу «особого вещного акта», а «уже с момента соглашения»¹. В римском праве постклассического периода император Константин запретил lex commissoria (право кредитора удержать вещь в собственно­сти). В итоге «закладное право определилось окончательно как вещное право продажи чужой вещи»².

Ипотека носила акцессорный характер и служила обеспечением исполнения основного требования, разделяя судьбу этого требования. Уже тогда ипотека приобрела характер принудительной меры, направ­ленной на исполнение обязательства в надлежащем виде: ипотека должна была «дать кредитору только то, на что он имел право по его личному требованию, должна гарантировать его от убытков, а не при­носить ему какие-либо прибыли»³.

Понятие ипотеки

В российской дореволюционной юридической доктрине сформу­лировано традиционное для того времени положение о том, что залог является вещным правом⁴ и что отношения залога подчинены основным принципам вотчинной системы. В то же время исследователи правовой природы залога (сам термин «залог» применялся к недвижимости - за­лог движимых вещей традиционно именовался «закладом») отмечали целый ряд его особенностей. Так, Г.Ф. Шершеневич писал: «Залоговое право (залог) является вещным правом, относящимся к группе прав на чужую вещь. Вещный характер его обнаруживается из того, что, имея своим объектом вещь, оно всюду следует за нею, независимо от права собственности на нее, которое может переходить от одного лица к дру­гому. Однако залоговое право, в качестве вещного, не лишено некото­рых особенностей, отличающих его от других вещных прав. В противо-

¹ Покровский И.А. Указ. раб. С. 281.

² Там же. С. 282.

³ Там же.

⁴ См.: ПобедоносцевК.П. Указ. раб. С. 582.

79

положность другим вещным правам оно не имеет самостоятельного значения, а стоит в зависимости от права по обязательству»¹.

Залог как «средство обеспечения долга, долженствующее служить только для этой цели»², укоренился в российском праве только в XIX в. -после издания Банкротского устава 1800 г. (окончательно закрепившего продажу заложенного имущества с публичных торгов). Попытки преоб­разовать залог как способ отчуждения имущества в способ обеспечения обязательства предпринимались и ранее - в период царствования Ивана IV в 1558 г. и императрицы Анны Иоанновны в 1737 г. - однако оказались безуспешными³.

В проектах Вотчинного устава 1893 г. и Гражданского уложения (далее - ГУ) содержится следующее определение залога:

«Залог есть обеспечение требования недвижимым имением и дает верителю, в случае неисполнения должником обязательства, право на преимущественное удовлетворение из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось» (ст. 1040 проекта ГУ)⁴.

Разработчики отмечали: «Ст[атья] 1040 проекта соответствует ст. 1554 (п.З) и ст. 1587 т. X ч. 1 изд. 1900 г. [Свода законов граждан­ских]. Все эти статьи сходны между собой в отношении признания того обстоятельства, что залог есть, по существу своему, право, направлен­ное к обеспечению другого права, причем статья проекта содержит в себе недостающее действующему законодательству определение того, в чем собственно это обеспечение заключается»⁵. Таким образом, в про­екте отражена утвердившаяся к тому моменту доктрина о залоге как о «вотчинном» (вещном) праве, имеющем акцессорный характер. Вот­чинный характер залога прямо определен уже в ст. 740 проекта ГУ, от­крывающей книгу третью «Вотчинное право»: «Вотчинные права суть: 1) право собственности; 2) права в чужом имуществе и 3) залог и за-

¹ Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. 3-е изд. Казань, 1901. С. 326.

² Победоносцев К.П. Указ. раб. С. 596.

³ Гражданское уложение. Проект Высочайше утвержденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения. Т. 1 / Под ред. И.М. Тют-рюмова. СПб., 1910. С. 895.

⁴ Там же. С. 893. Необходимо отметить, что многие нормы проектов Вотчинно­го устава и Гражданского уложения текстуально совпадают.

⁵ Там же. С. 898.

80

клад»¹. В комментарии к ст. 1040 проекта подчеркнуто: «Вотчинный характер залогового права состоит собственно в том, что оно тяготеет непосредственно на имении, составляет обременение последнего и по­тому разделяет его судьбу, переходит вместе с ним на всякого нового приобретателя имения. Эта связь залога с имением объяснена в ст. 1040 словами: «дает верителю, в случае неисполнения должником обязатель­ства, право на преимущественное удовлетворение из заложенного име­ния, в чьих бы руках оно ни находилось»².

Наиболее емко охарактеризовал правовую природу залога К.П. Победоносцев. Он писал: «...в праве залога мы видим звено, кото­рым система личных прав и требований соединяется с правом вотчин­ным. Право залога есть право самостоятельное и безусловное, потому что оно имеет силу не только по отношению к должнику, прямому вла­дельцу заложенного имущества, но и в отношении ко всем сторон­ним лицам; а мы видели, что такое свойство есть в особенности свойст­во вещного права. Если бы оно действовало только по отношению к должнику, то не давало бы кредитору особого преимущества и обеспе­чения, и простой кредитор точно так же мог бы требовать себе удовле­творения из всего имущества, какое за должником окажется. Но право залога оказывается действительным и достигающим своей цели в тех случаях, когда необходимо получить преимущество перед всякими другими кредиторами, исключить их из права на удовлетворение или захватить имущество, служащее обеспечением долга, у всякого третьего лица, в чьи бы руки не перешло оно от должника. Стало быть, право залога получает истинное свое назначение именно относительно третьих лиц. Но вместе с тем право на залог есть право дополнитель­ное, вспомогательное, ибо служит дополнением, обеспечением иного личного права по обязательству, следовательно, уничтожение или по­гашение обязательства непременно влечет за собою уничтожение права на залог»³.

Двойственность правовой природы ипотеки нашла отражение и в правовых нормах: в проекте Гражданского уложения встречаются четко сформулированные права залогодержателя, носящие обязательственный

Гражданское уложение. Проект Высочайше утвержденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения. Т. 1. С. 586.

² Там же. С. 899.

³ Победоносцев К.П. Указ. раб. С. 582-583.

81

характер. Так, в состав заложенного имущества входило страховое воз­награждение, причитающееся собственнику имения (ст. 1075 ГУ), и ипотечный кредитор мог получить удовлетворение своего требования уже не из стоимости имущества, а из суммы страхового вознагражде­ния. И, наконец, самая радикальная новелла содержалась в ст. 1097 ГУ, согласно которой «вотчинный веритель, не получивший полного удов­летворения из заложенного имения, может обратить взыскание на дру­гое имущество первоначального должника или его наследника, если при установлении залога не было условлено, что должник отвечает только заложенным имением». Данная норма, с одной стороны, решала про­блему недостаточности суммы, вырученной от продажи заложенного имущества, для удовлетворения требования кредитора, но в то же время значительно отступала от вещно-правовой доктрины залога.

Еще более заметное противоречие заключалось в том, что по пра­вилу ст. 749 ГУ «внесенные в вотчинную книгу права не утрачиваются силою давности». В комментарии подчеркивалось: «Внесенные в вот­чинную книгу права, в том числе и залоговые требования, не подлежат действию давности, пока значатся по вотчинной книге»¹. Здесь налицо подход к залогу как к праву абсолютному, праву вещному. В ст. 1104 (1) ГУ, однако, предусматривалось, что «залоговое право прекращается с прекращением требования, в обеспечение коего залог был установлен». Получается, что строгая акцессорность залогового обязательства по российскому праву (отличавшая его, в частности, от права германского) либо лишала его ряда черт, присущих вещным правам, либо входила с ними в противоречие.

В ходе дискуссии о правовой природе ипотеки постепенно скла­дывалась концепция, воспринятая современным российским законода­тельством. В.М. Хвостов сформулировал ее так: «У залога есть черты, сближающие его и с вещными, и с обязательственными правами; но все вопросы, возникающие по поводу залога, могут быть более или менее удовлетворительно разрешены лишь в случае признания залога обяза­тельственным правом» .

В современном российском праве нормативное определение ипо­теки обнаруживает существенную близость к определению, содержа-

' Гражданское уложение. Проект Высочайше утвержденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения. Т. 1. С. 909. ² Хвостов В.М. Система римского права. М.: Спарк,1996. С. 335.

82

щемуся в проекте Гражданского уложения. И так же, как и в дореволю­ционном праве, стержнем этого определения являются права залого­держателя.

«По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипо­теке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обя­зательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетво­рение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны -залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодате­ля, за изъятиями, установленными федеральным законом» (ст. 1 Феде­рального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -Закон об ипотеке)¹.

Институт ипотеки, однако, отнесен теперь законодателем не к вещному, а к обязательственному праву.

Принципы ипотеки

Современные принципы российской ипотеки - публичность, спе­циальность и приоритет - имеют давнюю историю. В Древнем Риме существовал принцип приоритета, но не было специальности и публич­ности (гласности). Последние впервые выработались в Германии. В средние века там существовал торжественный публичный акт передачи вещного права на имение, совершаемый в суде или городском совете и порождавший неоспоримое право собственности на конкретную вещь. Эта публичная форма использовалась и при залоге недвижимости. Позже она трансформировалась в регистрацию ипотеки в поземельной книге.

Принцип специальности возник как противовес генеральной (об­щей) ипотеке, утвердившейся в римском праве и означавшей, что ипо­тека распространяется не на какую-то определенную вещь должника, а на все имущество сразу.

Принципы ипотеки и их число определялись разными исследова­телями и законодателями по-разному: одни давали развернутый пере­чень, другие, наоборот, стремились к наибольшим обобщениям.

Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

83

К.П. Победоносцев выделял «главные основания новейшего ипотечного права, вообще признаваемые лучшими»¹, и раскрывал их содержание.

Принцип публичности, которому придается первоочередное зна­чение в установлении ипотеки, определении старшинства прав кредито­ров и т.д., формулировался так: «Только тот уполномачивается к уста­новлению ипотеки на своем имуществе, кто в поземельной книге зна­чится его владельцем. Только те ипотеки считаются действительными, которые записаны в этой книге, и права записанные не могут быть из­менены или нарушены незаписанными правами»².

К.П. Победоносцев четко обозначал две составляющие принципа «специальности»: «Всякое требование, обеспечиваемое залогом, должно быть по возможности определено известной суммой... предметом ипо­теки должно служить всегда известное, определенное имущество долж­ника, а никак не совокупность всех имуществ, которые принадлежат ему или могут еще дойти к нему впоследствии»³.

«При принудительном взыскании долгов, обеспеченных залогом, каждое цельное имение, значащееся на одном листе поземельной книги, непременно должно составлять совершенно отдельную массу, из кото­рой, в последовательном порядке, получают удовлетворение все креди­торы, коих право записано на этом имении»⁴. Это основание относится к более общим принципам специальности и приоритета залога, одно­временно затрагивая вопросы старшинства прав залогодержателей (в том числе различные теории старшинства), порядок удовлетворения их требований, т.е. весьма обширную сферу прав ипотечного кредитора.

Праву следования, характерному для вещных прав, К.П. Победо­носцев придавал едва ли не абсолютное значение: «Ипотечные долги, записанные на имении, не препятствуют отчуждению его или продаже, ибо долги, записанные на имении, остаются в нем, в чьих бы руках оно ни находилось»⁵. Современное законодательство хоть и сохраняет право следования, присущее залогу, но не рассматривает его в качестве прин­ципа и существенно ограничивает право залогодателя распоряжаться заложенным имуществом.

¹ Победоносцев К.П. Указ. раб. С. 587.

² Там же.

³ Там же. С. 588.

⁴ Тамже.С. 589.

⁵ Там же.

84

«Сохраняет ли кредитор право довзыскивать остальное (в случае недостаточности ценности имения) лично с должника, т.е. с другого свободного у него имущества?»¹. Эта проблема была весьма актуальной при господстве вещно-правовой доктрины залога. К.П. Победоносцев отмечал, что в случаях, когда законодательства, «имея в виду исключи­тельно вещное свойство обеспечения... отказывают кредитору в допол­нительном взыскании», действует обычай, «и при заключении сделок с ипотечным обеспечением кредиторы выговаривают себе право личного взыскания по обязательствам, если имение не вынесет его ценности»². Утвердившаяся ныне обязательственно-правовая концепция ипотеки позволила положительно решить эту проблему на законодательном уровне.

Залогодержатель

Переходя к непосредственному рассмотрению прав кредитора по договору об ипотеке, необходимо дать определение понятия «залого­держатель». Какие требования могут предъявляться к лицу, принимаю­щему имущество в залог? По дореволюционному российскому праву «быть залогодержателями, принимать вещи в залог могут только те, которые по закону не лишены возможности иметь эти предметы на пра­ве собственности...»³. Это весьма специфическое ограничение, по мне­нию Г.Ф. Шершеневича, «навеяно старым порядком взыскания по за­кладным [приобретением имущества в собственность] и не отвечает существу залогового права...», которое «состоит в праве преимущест­венного перед другими удовлетворения из суммы, вырученной от про­дажи заложенной вещи»⁴. Следовательно, ограничения могут касаться приобретателей имущества, продаваемого с торгов, но никак не залого­держателей. Пример таких ограничений дает сегодня п.2 ст.68 Закона об ипотеке: «Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляется с соблю­дением установленных федеральным законом ограничений в отношении

¹ Победоносцев К.П. Указ. раб. С. 589.

² Там же.

³ Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изд. 1907 г. М, 1995. С. 243. ⁴ Там же.

85

круга лиц, которые могут приобретать такие участки». Это означает, что, к примеру, иностранные лица потенциально могут быть залогодер­жателями земельных участков, но могут быть при этом ограничены в праве приобретения таких участков.

В целом современное законодательство России не содержит ни нормативного определения понятия «залогодержатель», ни каких-либо особых требований. Личность залогодержателя (что следует из самого понятия ипотеки) всегда совпадает с личностью кредитора по основно­му обязательству. Отсюда вытекает, что к залогодержателю будут предъявляться те же общие требования правоспособности и дееспособ­ности, которые предъявляются к кредитору по основному обязательст­ву. Залогодержателями по дореволюционному¹ и современному праву могут выступать как физические, так и юридические лица.

Классификация прав ипотечного кредитора

Права ипотечного кредитора настолько богаты по своему содер­жанию, что классифицировать их можно по самым различным основа­ниям.

I. Права, принадлежащие исключительно ипотечному креди­тору, и основные положения об ипотеке, общие для обеих сторон. В ипотечном правоотношении каждая из сторон наделена специфиче­скими, присущими только ей правами. Нельзя, однако, не отметить, что целый ряд нормативных предписаний в нашем законодательстве адре­сован обеим сторонам. Речь идет в первую очередь об основных поло­жениях, касающихся залога недвижимости и содержащихся в ГК, в гл. 1 Закона об ипотеке. Эти основные положения определяют одновременно правомочия залогодателя отдать имущество в залог и правомочия зало­годержателя принять имущество в качестве залога, касаясь тем самым субъективных прав сторон.

II. Права залогодержателя по отношению к залогодателю и к третьим лицам. Эта классификация представляет интерес по целому ряду причин и является одной из «ключевых». В ней сконцентрирована сущность правовой природы ипотеки, предельно точно сформулирован-

¹ См., например: Победоносцев К.П. Указ. раб. С. 599: «Залогодержателем по закладной может быть из числа юридических лиц - дворянское общество (ст. 1693 [т. X ч. 1 Свода законов гражданских])».

86

ная К.П. Победоносцевым¹: мы видим сочетание относительного (зало­годатель - залогодержатель) и абсолютного правоотношений (залого­держатель - третьи лица). Абсолютное правоотношение, в свою оче­редь, расщепляется на опять-таки абсолютное (в отношении неопреде­ленного круга лиц, к которым, например, впоследствии могут перейти права на заложенное имущество) и целый ряд относительных правоот­ношений (например, между несколькими залогодержателями, извест­ными друг другу, т.е. отношения залогодержателя с определенными третьими лицами). В сочетании с характеристикой двойственной юри­дической природы ипотеки и ее основными принципами данная класси­фикация может дать полное представление как о самом ипотечном пра­воотношений, так и о правах кредитора (неслучайно подобная класси­фикация встречается в литературе²). Данная классификация затрагивает все аспекты и стадии ипотечного правоотношения, однако для последо­вательного рассмотрения и характеристики прав залогодержателя больше возможностей дает другая классификация.