- •Вещное преимущественное право покупки недвижимости, Емелькина
- •1. Введение, общие положения.
- •2. История.
- •3. Характеристика вещного права преимущественной покупки
- •4. Сравнение вещного и обязательственного права преимущественной покупки
- •5. Основания возникновения преимущественного права покупки.
- •6. Основания прекращения преимущественного права покупки.
5. Основания возникновения преимущественного права покупки.
Преимущественное право покупки возникает по основаниям, предусмотренным договором или законом.
Условие, его предусматривающее, может возникнуть из различных гражданско-правовых сделок (из договора купли-продажи, дарения, мены, аренды). Основанием таких сделок согласно германскому праву выступают нотариально удостоверенное соглашение (например, о передаче земельного участка в собственность либо договор аренды с условием преимущественной покупки и др.) и регистрация этого права в Поземельной книге. Как уже говорилось, в германском праве регистрация в Поземельной книге имеет силу предварительной записи и служит для обеспечения права преимущественной покупки заинтересованного лица от всех третьих лиц.
Правовым основанием возникновения преимущественного права покупки также может выступать завещание.
Существенные особенности имеет процесс возникновения вещного права преимущественной покупки по германскому праву, который состоит из трех этапов: заключение обязательственной сделки и ее нотариальное удостоверение (это может быть договор купли-продажи, аренды земельного участка); заключение вещного договора и его регистрация в Поземельной книге.
6. Основания прекращения преимущественного права покупки.
Существует несколько оснований прекращения преимущественного права покупки. В качестве таковых, как правило, выступают его осуществление или неосуществление управомоченным лицом.
Исполнение происходит путем подачи письменного заявления от управомоченного лица о намерении приобрести земельный участок. При этом следует иметь в виду, что исполнением прекращается только субъективно-личное преимущественное право покупки и только в случаях, когда оно не передается по наследству и не может быть перенесено иным образом на другое лицо. Субъективно-вещное преимущественное право покупки, как правило, исполнением не прекращается, если иное не вытекает из закона или договора (Субъективно-вещное преимущественное право покупки устанавливается, как правило, в пользу сособственников в общей собственности, тогда как субъективно-личное право возникает в пользу нанимателя жилого помещения либо лица, имеющего право застройки земельного участка).
Особенностью вещного преимущественного права покупки является то, что основанием исполнения (осуществления) права является заключенный между обязанным лицом (собственником) и третьим лицом (покупателем) письменный договор купли-продажи земельного участка . Обязанное лицо должно незамедлительно сообщить лицу, обладающему преимущественным правом покупки, о содержании договора, заключенного с третьим лицом., и управомоченное лицо при соблюдении определенного срока может подать заявление обязанному лицу об осуществлении права преимущественной покупки.
!!! 7. Анализ отечественной судебной практики по разрешению споров о преимущественном праве покупки, существующая в цивилистической доктрине критика в адрес законодательства о преимущественных правах демонстрируют проблему совершенствования правового механизма данного института. Закрепленная нынешним российским законодательством конструкция права преимущественной покупки стала неадекватной по отношению к уровню развития имущественных отношений, в связи с чем она требует совершенствования.
Емелькина отмечает следующие недостатки существующих норм о преимущественном праве покупки и пути их решения:
Условия осуществления преимущественного права покупки вытекают из ст. 250 ГК РФ, где сказано, что при нарушении права преимущественной покупки управомоченному лицу предоставляется возможность в течение трех месяцев в судебном порядке перевести на себя права и обязанности покупателя. В случае невозможности применения данного способа защиты, например при передаче вещи третьим лицам, истребование имущества не допускается. При этом если вещь в нарушение права преимущественной покупки перешла в собственность третьего лица - добросовестного приобретателя, защита права управомоченного лица, кроме как исками о компенсации убытков, невозможна.
Поэтому с позиций защиты преимущественного права покупки вещно-правовой режим, важнейшим элементом которого выступают публичная регистрация и возможность применения особых способов защиты, исключил бы не только незаконное приобретение недвижимости в нарушение преимущественного права покупки, но и признание приобретателя добросовестным (ибо государственная регистрация предполагает известность об этом праве третьим лицам).
Возможность договорного установления преимущественного права покупки прямо не предусмотрена в нашем законодательстве, однако она не исключается исходя из п. 1 ст. 8 ГК РФ, который закрепляет, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Думаем, что нет препятствий для установления преимущественного права покупки в качестве условия как договоров купли-продажи, дарения, мены (применяемого однократно либо на несколько случаев продажи или на определенный срок), так и самостоятельного договора (например, право преимущественной покупки недвижимости членом семьи). Нет оснований для запрета установления преимущественной покупки в пользу продавца. Следует предусмотреть возможность установления преимущественного права покупки в завещании и в завещательном отказе.
При создании конструкции права преимущественной покупки можно взять в качестве образца положения германского законодательства о возможности реализации права после заключения письменного договора между обязанным лицом и третьим лицом.
С точки зрения достижения баланса интересов всех участников анализируемых отношений письменное извещение имеет ряд недостатков.
Во-первых, оно не гарантирует заключение договора купли-продажи в будущем именно на указанных в нем условиях (поскольку не является предварительным договором).
Во-вторых, являясь односторонним актом продавца, оно значительно его ограничивает в возможностях выбора покупателя, поскольку, если продавец односторонне установил цену и условия договора, ему сложно будет подобрать соответствующего покупателя.
В-третьих, поскольку во многих случаях одним из стимулов реализации права преимущественной покупки выступает предотвращение вступления в доверительные отношения общей собственности постороннего лица, личность покупателя играет решающее значение при принятии управомоченным лицом решения о покупке.
Таким образом, все представленные аргументы указывают на необходимость совершенствования формы, в которой продавец должен сформулировать условия продажи, при этом, безусловно, до извещения управомоченного лица он должен достигнуть соглашения с третьим лицом (предполагаемым покупателем). Наиболее подходящим вариантом такой формы может стать известный зарубежным законодательствам письменный договор купли-продажи недвижимости.
При этом следует подчеркнуть, что данный договор не следует смешивать с известным германскому праву обязательственным договором, который требует совершения впоследствии вещного договора. Отсутствие в отечественной доктрине деления сделок на вещные и обязательственные не имеет оснований для внедрения конструкции вещного и обязательственного договоров.
Думается, что соответствующий письменный договор, которым предлагается заменить письменное извещение, вполне мог бы вписаться в известную нашему праву систему предварительного и основного договора.