8. Договор продажи недвижимости.

По ДКП недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя ЗУ, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

Природа: консенсуальный, двусторонний и возмездным.

Существенные условия: 1. предмет продажи (ст. 554 ГК) и 2. цена (ст. 555)

+Вместе с недвижимостью покупателю передаётся ПС на ЗУ, занятый ею (ст. 552 ГК)

Форма — обязательная письменная (п. 1 ст. 550 ГК), подлежит гос регистрации (п. 1 ст. 551 ГК)

! Но отсутствие регистрации перехода права собств на недвиж к покупателю не является основанием для признания д. недействительным (пп вас 22 п. 60). После передачи владения недвиж покупателю, но до регистрации права собственности покупатель является законным владельцем имущества и имеет право на защиту владения на основании ст. 305 ГК, но не вправе распоряжаться имуществом, т.к. право собств. до момента регистрации сохраняется за продавцом. (пп вас 22 п. 60)

Отличия от обычного ДКП:

• принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в т.ч. в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче – не основание для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК)

• при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости (ст. 557 ГК) в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК).

Исполнение:

— Главное обязательство: передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче на условиях, предусмотренных д., считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – от обязанности принять имущество.

— Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества.

Расторжение:

- до и после гос регистрации при условии, что догвор не исполнен сторонами в полном объеме.

- Для расторжения недостаточно факта отказа продавца или покупателя от договора, т.к. сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации обратного перехода права собственности. Необходимо обращение в суд, кот. принимает решение, содержащее предписание рег органу о регистрации перехода ПС в силу расторжения договора, только в случае, когда в д. стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения д. (п. 4 ст. 453 ГК).

Особенности ДКПН ЗУ:

• приоритет имеют нормы земельного законодательства.

• продавец обязан предоставить покупателю разнообразную информацию, касающуюся обременений ЗУ и ограничений его использования; разрешений на застройку; использования соседних ЗУ, оказывающих существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого ЗУ, кот. могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого ЗУ и т.д.. Если указанная информация будет заведомо ложной, то покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения ДКП и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК).

• запрет на включение в ДКП условие о праве продавца выкупить ЗУ обратно по собственному желанию. Такое условие считается недействительным (п. 2 ст. 37 ЗК).

• покупка ЗУ из земель, находящихся в гос или мун собственности - только на торгах (ст. 38 ЗК)

• иностранные граждане, иностранные ЮЛ… не могут быть покупателями ЗУ из земель сельскохоз. назначения

Особенности ДКП жилых помещений:

Существенное условие продажи жилья, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК).

В указанный перечень могут быть включены следующие субъекты:

а) наниматель ЖП и члены семьи нанимателя по договору соц найма ЖП ст. 31 ЖК;

б) наниматель по д. коммерческого найма ЖП и постоянно проживающие с ним граждане (677 ГК)

в) поднаниматель жилого помещения (ст. 685 ГК, ст. 77 и 79 ЖК);

г) временные жильцы, которым по общему согласию предоставлено право безвозмездного проживания сроком до шести месяцев;

д) лицо, обладающее правом пожизненного пользования в порядке завещательного отказа

е) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК, ст. 34 ЖК);

ж) ссудополучатель по д. безвозмездного пользования в пределах срока действия д (ст. 700 ГК).

Могут быть дополнительные условия: согласно п. 4 ст. 292 ГК при некоторых обстоятельствах продажа жилого помещения допускается только с согласия органа опеки и попечительства. При продаже комнаты в коммунальной квартире необходимо соблюдать преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты, принадлежащее остальным собственникам комнат (п. 6 ст. 42 ЖК).

Согласно ст. 38 ЖК при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (состав которого определен в ст. 290 ГК и ст. 36 ЖК).