Юридический конфликт может быть разрешен традиционным или альтернативными способами

В любой общественной системе существуют конфликты, которые могут иметь как положительный, так и негативный характер. Правовой, юридический конфликт есть вид конфликта социального; его протекание должно быть, с точки зрения законодателя и государства, наиболее цивилизованным, так как оно облечено в рамки правовых процедур. Преодоление конфликтов возможно путем применения различных подходов к их разрешению.

Главная черта конфликтной ситуации – возникновение противоречий между сторонами. Конфликт может сложиться объективно, помимо воли и желания будущих противоборствующих сторон, а может быть вызван или создан одной из сторон или обеими сторонами. Соответственно, каждая конфликтная юридическая ситуация имеет объективное содержание, определяемое происходящими объективными событиями, и субъективное значение, зависящее от того, какую интерпретацию этим событиям дает каждая сторона.

Способы разрешения юридического конфликта можно подразделить на юрисдикционные (традиционные) и альтернативные, в которых средства и приемы разрешения конфликта избирают по своему усмотрению стороны – субъекты конфликта. Все способы разрешения правовых конфликтов: и традиционные, и альтернативные созданы и применяются для скорейшего рассмотрения возникшего спора, прекращения его на будущее время.

Для российского права до последнего времени традиционной формой защиты прав и разрешения гражданских, хозяйственных, трудовых и иных споров являлась судебная процессуальная форма, включающая деятельность государственных органов: судов общей юрисдикции и арбитражных судов.

Альтернативное разрешение споров основано на том принципе, что разумные стороны, при наличии выбора, предпочтут разрешить спор с наименьшими издержками. Опыт и исследования (а также, вероятно, и здравый смысл) убедительно свидетельствуют о том, что подходы, учитывающие интересы сторон при разрешении конфликта, влекут за собой меньше издержек и последствий.

1 Более подробно см: Кузьмина М.Н. Юридический конфликт: теория и практика разрешения. М.: Издательство «Юрлитинформ», 2008; Она же. Альтернативные формы разрешения правовых конфликтов. Ставрополь: Ставропольсервисшкола, 2001. 2 Рожкова М.А. Разрешение и урегулирование коммерческих споров. Исполнение судебных актов. М.: Европейская комиссия, 2006. C. 103. 3 Анохин В.С., Незнамова Е.И. Мировое соглашение в арбитражном процессе: практика и перспективы //Арбитражная практика. 2002. № 11. 4 См.: Кузьмина М.Н. Административное производство в арбитражном суде. М.: Издательство «Юрлитинформ», 2009. 5 Постановления ФАС Уральского округа от 23.05.2006 № Ф09-3035/06-С1, Поволжского округа от 17.11 2005 № А12-2146/05-С24. 6 Определение ФАС Западно-Сибирского округа от 17.01.2005 № Ф04-8334/2004. 7 Комментарий к АПК РФ / Под ред. М.С. Шакарян. М., 2003. С. 428; Комментарий к АПК РФ (постатейный) / Под ред. Г.А. Жилина. М., 2003. С. 456; Арбитражный процесс: Учебник / Отв. ред. В.В. Ярков. М., 2003. С. 381. 8 Пункт 17 постановления Пленума ВАС РФ от 09.12.2002 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие АПК РФ». 9 Загайнова С.К. Протокол заседания секции арбитражного процессуального законодательства Научно-консультативного совета при Высшем Арбитражном Суде Российской Федерации от 29.06.2011 № 7. См.: http://www.arbitr.ru/_upimg/96B46FA05C4698E2B7B9B2058434F260_7.pdf. 10 Определение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.004.2011 по делу № А63-1424/2011. 11 Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2011 по делу № А41-12288/08; Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2011 по делам № А32-35924/2010, № А32-6031/2010. 12 Постановление ФАС Уральского округа от 17.03.2011 по делу № А60-12958/2010-С1. 13 Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.11.2010 по делу № А33-8943/2010.

СУДОПРОИЗВОДСТВО

Передача корпоративного спора в третейский суд влечет риск отмены вынесенного решения

Антон Сергеевич Мальцев  юрист международной юридической фирмы «Бейкер и Макензи, Си-Ай-Эс, Лимитед», кандидат юридических наук, Anton.Maltsev@bakermckenzie.com

• Как изменения в АПК РФ повлияли на практику рассмотрения корпоративных споров

• Обязательно ли участие общества в третейском соглашении по сделке купли-продажи акций или долей данного общества

• Какие споры можно без опасений передавать на рассмотрение третейского суда

В конце 2009 года вступила в силу новая глава АПК РФ, которая отнесла корпоративные споры к специальной подведомственности арбитражных судов¹. После введения этих поправок на практике возник вопрос: допустимо ли передавать их на рассмотрение в третейский (негосударственный) суд, в том числе международный коммерческий арбитраж. Решение этого вопроса осложняется тем, что корпоративные споры неоднородны. К ним относятся, например, споры между двумя субъектами по поводу принадлежности акций или долей в связи с неисполнением договора купли-продажи, а также споры, затрагивающие интересы третьих лиц (оспаривание решений общих собраний и т.д.).Проблема «арбитрабельности» корпоративных споров особенно остро стоит для участников рынка слияний и поглощений – в части споров, возникающих из договоров купли-продажи акций и долей в уставном капитале компании или связанных с ними.Сложившаяся на сегодняшний день судебная практика однозначного ответа на поставленный вопрос, к сожалению, пока не дает.

«Арбитрабельность» корпоративных споров

Судебная практика, сложившаяся на основе норм АПК РФ до введения в него главы 28.1, относила к специальной подведомственности споры между акционером и акционерным обществом, участниками иных хозяйственных товариществ и обществ, вытекающие из деятельности хозяйственных товариществ и обществ, за исключением трудовых споров (п. 4 ч. 1 ст. 33 АПК РФ в прежней редакции).

Судьи допускали передачу на рассмот-рение третейского суда споров, возникших из гражданских правоотношений (ч. 6 ст. 4 АПК РФ). При этом они указывали, что подведомственность арбитражным судам споров, указанных в пункте 4 части 1 статьи 22 АПК РФ, сама по себе не является основанием для вывода о невозможности рассмотрения дел данной категории третейскими судами. Такого запрета законодательство не содержит. Например, возможно передать на рассмотрение третейского суда споры об исполнении, расторжении договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО² или о переходе права собственности на акции³. Но при решении вопроса об «арбитрабельности» подобных дел необходимо учитывать существо спора, характер правоотношений сторон и последствия принятия решения третейским судом⁴.

Однако после вступления в силу главы 28.1 сложившаяся к тому моменту судебная практика получила неоднозначное развитие. Основные ее положения наглядно иллюстрируют выводы, обозначенные в недавно принятых судебных актах по рассматриваемой категории дел.

Практика. Гражданин (продавец) и компания (покупатель) заключили договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО. Договор содержал оговорку о рассмотрении всех возможных споров в МКАС при ТПП РФ. Продавец посчитал, что договор купли-продажи был заключен с нарушениями действующего законодательства, и обратился в арбитражный суд с иском о его расторжении.Первая инстанция оставила иск без рассмотрения из-за третейской оговорки в тексте оспариваемого контракта (ч. 5 ст. 148 ГК РФ).Однако апелляция отменила это решение и направила дело на новое рассмотрение5. Она посчитала, что требования истца о расторжении договора купли-продажи доли и ее возврате связаны с участием в юридическом лице, обязательственными правоотношениями общества и его участников. Такой спор является корпоративным (ст. 225.1 АПК РФ) и относится к спорам специальной подведомственности. Кроме того, глава 28.1 АПК РФ о рассмотрении корпоративных споров не позволяет инициировать их в суде, расположенном не по месту нахождения общества, в отношении которого возник корпоративный конфликт. Следовательно, для корпоративных споров законом установлена как исключительная подведомственность, так и исключительная подсудность. Спор, связанный с правом на долю в уставном капитале общества, не может не затрагивать сферы предпринимательской или иной экономической деятельности данной организации. Ее участник приобретает определенные права по отношению к обществу, в том числе право голосовать на собраниях участников, участвовать в распределении прибыли и др. Таким образом, результаты рассмотрения такого спора могут непосредственно повлиять на права или обязанности общества по отношению к одной из сторон. Третейское соглашение заключено без участия общества, следовательно, исходя из принципов третейского разбирательства, ООО лишено процессуальной возможности участвовать в этом разбирательстве и, соответственно, реализовывать права, предоставленные процессуальным законодательством лицу, участвующему в деле.

Из приведенного дела можно сделать вывод, что при заключении каких-либо сделок, направленных на отчуждение или приобретение долей уставного капитала общества, необходимо участие такого общества в сделке. Это правило касается и третейских оговорок, которые стороны включают в соглашения о купле-продаже долей.

По мнению судов, споры о переходе права собственности на акции вправе рассматривать только государственный суд

Выводы, аналогичные рассмотренным выше, делают арбитражные суды и при разрешении дел о правах на акции. Так, спор об оплате, по мнению судов, относится к общегражданским и может быть передан на рассмотрение третейского суда. Однако если спор касается оплаты акций, вопрос оплаты неотделим от вопроса перехода права на акции, то есть корпоративного управления. В связи с этим споры о переходе прав на акции может рассматривать лишь государственный суд.

Практика. Акционерное общество на основании письменного соглашения приобрело у гражданина 50% плюс одну акцию другого акционерного общества. В соглашение стороны включили третейскую оговорку, согласно которой все споры по нему передаются на рассмотрение Международного коммерческого арбитражного суда при ТПП РФ. Между сторонами возник спор, по итогам разрешения которого МКАС при ТПП РФ взыскал с акционерного общества в пользу гражданина сумму основного долга, проценты за пользование чужими денежными средствами, а также часть расходов по уплате арбитражного сбора. Акционерное общество оспорило данное решение МКАС в арбитражный суд. Суд первой инстанции решение МКАС отменил, сославшись на то, что выводы относительно исполнения соглашения о купле-продаже и передаче акций вправе делать лишь государственный суд (ст. 33, 225.1 АПК РФ). Даже несмотря на то, что оспариваемым решением взысканы денежные средства, такое взыскание связано с решением вопроса о принадлежности ценных бумаг. Кассационная инстанция согласилась с мнением арбитражного суда, пояснив, что спорное соглашение носит смешанный характер и предусматривает не только куплю-продажу акций, но и другие обязательства: заключение соглашения о корпоративном управлении, проведении дополнительной эмиссии акций, условиях оплаты акций дополнительной эмиссии сторонами. Выделить частный вопрос оплаты акций, приобретенных по соглашению, невозможно без установления того, соблюдены ли оговоренные предварительные условия, проведена ли допэмиссия, оплачены ли акции, выпущенные в ходе допэмиссии. Судьи указали, что спор об оплате является частноправовым и «арбитрабельным», однако он неотделим от споров о переходе права собственности на акции в результате исполнения всего комплекса условий сделки, о корпоративном управлении, которые, по мнению коллегии судей, являются публично-правовыми и «неарбитрабельными». Аналогичная позиция, по мнению суда, сформирована в информационном письме Президиума ВАС РФ6. Коллегия судей ВАС РФ поддержала мнение нижестоящих судов и в передаче дела в Президиум для рассмотрения в порядке надзора отказала. В отказном определении указано, что МКАС при ТПП РФ не имел оснований разрешать рассмотренный спор. Третейский суд недостаточно полно исследовал природу сделки, которая стала основанием для предъявления иска, и это привело к неверному выводу относительно компетенции арбитража7.

В связи с делом, которое приведено в примере, была также подана жалоба в Конституционный суд РФ о проверке на соответствие Конституции пункта 2 части 1 статьи 33 АПК РФ. По мнению заявителя, эта норма АПК РФ препятствует передаче в третейские суды дел по корпоративным спорам. Конституционный суд РФ отказал в принятии жалобы к рассмотрению. В то же время и конкретных выводов об «арбитрабельности» либо «неарбитрабельности» корпоративных споров КС РФ не сделал⁸.

Позиция арбитражных судов при рассмотрении корпоративных споров меняется

Впоследствии акционерное общество (покупатель акций по спору, о котором говорилось выше) обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным спорного соглашения о купле-продаже акций и возврате полученных продавцом денежных средств. Однако суд первой инстанции оставил иск без рассмотрения (п. 5 ч. 1 ст. 148 АПК РФ), указав, что спор должен рассматриваться в соответствии с третейской оговоркой в МКАС при ТПП РФ⁹.

Суд апелляционной инстанции отменил определение суда и направил дело на новое рассмотрение. Апелляционная инстанция пояснила, что положения действующего законодательства не предусматривают возможности разрешения корпоративных споров в рамках третейского разбирательства. Кроме того, суд отметил, что МКАС при ТПП РФ действует в рамках Закона о международном коммерческом арбитраже. А спор, рассмотренный им на основании спорного соглашения, не обладает признаками международного коммерческого спора.

Цитата. «В международный коммерческий арбитраж могут по соглашению сторон передаваться: споры из договорных и других гражданско-правовых отношений, возникающие при осуществлении внешнеторговых и иных видов международных экономических связей, если коммерческое предприятие хотя бы одной из сторон находится за границей, а также споры предприятий с иностранными инвестициями и международных объединений и организаций, созданных на территории Российской Федерации, между собой, споры между их участниками, а равно их споры с другими субъектами права Российской Федерации» (ч. 2 ст. 1 Закона о международном коммерческом арбитраже).

Суд кассационной инстанции отменил оба судебных акта, направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции¹⁰. Помимо прочего, суд кассационной инстанции обратил внимание, что при повторном рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо выяснить, является ли данный спор корпоративным с учетом правовой позиции Президиума ВАС РФ¹¹.

Кроме того, окружной суд указал на необходимость установить, исключает ли специальная подведомственность арбитражным судам корпоративных споров возможность рассмотрения данной категории споров третейскими судами с учетом существа спора, характера правоотношений и последствий принятия решения третейским судом.

На постановление кассационной инстанции ответчик подал надзорную жалобу, однако Коллегия судей ВАС РФ не усмотрела оснований для передачи дела в Президиум¹².

Ряд судов считает, что спор о переходе права собственности на акции является общегражданским, а не корпоративным

Стоит заметить, что мнения судов относительно «арбитрабельности» корпоративных (или сходных с ними) споров не всегда бывают отрицательными, как в приведенных выше делах. Положительным примером может служить следующее дело.

ООО (продавец) и гражданин (предприниматель) заключили договор купли-продажи 100% акций ОАО, в котором содержалась оговорка о рассмотрении всех споров сторон в Третейском суде для разрешения экономических споров при Северной торгово-промышленной палате. Впоследствии покупатель также заключил третейское соглашение о рассмотрении споров в связи с указанным выше договором в том же третейском суде уже с ОАО, чьи акции он приобрел.

В связи с тем, что в реестр акционеров ОАО не были внесены соответствующие изменения, покупатель обратился в третейский суд с иском к продавцу и ОАО о признании права собственности на приобретенные акции и обязании ОАО включить в реестр акционеров сведения о покупателе как владельце 100% акций общества, зачислить на счет покупателя акции с определенной даты в прошлом (14.05.2010).

Третейский суд удовлетворил иск, ответчик исполнил вынесенное решение добровольно: запись о смене собственника была внесена в реестр с указанием даты «14.05.2010». Однако спустя некоторое время о вынесенном решении стало известно третьему лицу – банку, который обратился в арбитражный суд с требованием отменить решение третейского суда. Банк обосновал свои требования тем, что 02.08.2010 он заключил договоры поручительства и залога с ОАО в обеспечение возврата кредита. Однако впоследствии гражданин (новый собственник акций) обратился в суд с иском о признании договоров поручительства и залога недействительными, ссылаясь на то, что они были заключены после перехода к нему прав на акции, но без его одобрения.

По мнению банка, решение третейского суда о признании права на акции за новым собственником с прошлой даты нарушает основополагающие принципы российского права.

Кроме того, решение принято по корпоративному спору, который не может быть предметом третейского разбирательства. Требования банка об отмене решения третейского суда арбитражный суд первой инстанции частично удовлетворил, согласившись с тем, что признание права на акции с прошлой даты (ранее даты фактического внесения записи в реестр акционеров) нарушает основополагающие принципы российского права.

На довод банка о невозможности спора быть предметом третейского разбирательства суд указал следующее. Спор между сторонами о переходе права собственности на акции на основании договора купли-продажи носит гражданско-правовой характер, не является корпоративным и, следовательно, может быть разрешен третейским судом. Поэтому решение третейского суда было отменено лишь в части установления даты (14.05.2010) перехода прав на акции. В остальной части заявления банка ему было отказано.

В кассационной инстанции судьи высказали аналогичный вывод, добавив, что специальная подведомственность арбитражным судам корпоративных споров не исключает возможности рассмотрения третейскими судами данной категории дел с учетом существа спора, характера правоотношений сторон и последствий принятия решения третейским судом.

В передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора было отказано¹³.

Суды по-разному подходят к вопросу «арбитрабельности» корпоративных споров

Анализируя рассмотренные выше позиции судов, можно сформулировать три подхода к разрешению вопроса об «арбитрабельности» споров, возникающих из договоров купли-продажи акций и долей в обществе с ограниченной ответственностью или в связи с ними.

Первый подход. Вопрос перехода права на акции или доли является публично-правовым, поэтому данная категория дел является «неарбитрабельной». Оплата акций или долей неразрывно связана с их передачей. Значит, такой спор также нельзя передать на рассмотрение в третейский суд.

Второй подход. Спор участников договора купли-продажи долей или акций затрагивает права корпорации (общества). Следовательно, передача корпоративного спора в третейский суд возможна, однако происходить это может только при участии общества в третейском разбирательстве.

Третий подход. Вопрос перехода прав на акции или доли или оплаты акций или долей является общегражданским, а не корпоративным спором. Акции или доли в таком споре играют роль товара, который подлежит оплате. Корпоративных отношений как отношений управления в таком споре не возникает. Таким образом, данный спор «арбитрабелен» и может быть передан в третейский суд.

Представляется, что первый подход является довольно спорным и согласиться с его сторонниками трудно. Публично-правовой элемент в вопросе перехода прав собственности на акции не усматривается даже при большом желании.

В этом смысле очень показательна практика прошлых лет по спорам о правах на недвижимое имущество: долгое время арбитражные суды считали, что в таких спорах присутствует публичный элемент, так как сделки и иные юридически значимые действия с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Споры, связанные с недвижимостью, суды считали «неарбитрабельными» до тех пор, пока КС РФ не подтвердил обратное¹⁴.

КС РФ разъяснил, что отношения по поводу государственной регистрации нельзя считать содержательным элементом спорного правоотношения, суть которого остается частноправовой, а «публичный эффект» появляется лишь после удостоверения государством результатов сделки или иного юридически значимого действия. Таким образом, и в корпоративных спорах нельзя считать «публично-правовым» учет прав на акции в реестре акционеров или списке участников общества с ограниченной ответственностью. Это лишь удостоверение юридически значимых действий частноправовых субъектов с имуществом – акциями.

Что же касается второй точки зрения, то вывод судов о том, что спор по договору купли-продажи акций всегда затрагивает права общества-эмитента, спорен. В некотором смысле можно привести ту же логику рассуждений, что и в рамках первого подхода.

Действительно, в зависимости от решения суда по такому делу в реестр акционеров могут быть внесены записи о переходе прав на акции. Однако такая запись так же, как в случае с недвижимостью, является лишь актом удостоверения юридически значимых действий частных лиц.

Конституционный суд РФ признал «арбитрабельными» споры, связанные с недвижимостью, невзирая на то, что, в конечном счете, исполнение решения третейского суда путем внесения записи в Единый государственный реестр прав возлагается на орган государственной регистрации. Изменение личности акционера в результате продажи акций не приводит к увеличению объема обязательств общества перед акционерами.

Сказанное позволяет полагать, что вывод о невозможности разрешения спора по договору купли-продажи акций путем третейского разбирательства без привлечения общества является неверным.

Кроме того, с чисто практической точки зрения сложно представить себе, чтобы в крупных обществах с тысячами акционеров эмитент подписывал бы (в качестве третьей стороны) договор купли-продажи акций двух мелких акционеров или третейское соглашение между ними, участвовал бы в их третейском разбирательстве.

Третья точка зрения, допуская передачу споров по договорам купли-продажи акций или долей на рассмотрение в третейский суд, является наиболее «либеральной» из представленных.

Вместе с тем применение такого подхода не должно приводить к исключению «арбитрабельности» споров акционеров или участников обществ с ограниченной ответственностью, возникающих из других сделок. Например, акционерных соглашений или договоров об осуществлении прав участников общества с ограниченной ответственностью¹⁵.

Так, закон прямо указывает, что акционерное соглашение является обязательным только для его сторон¹⁶. В связи с этим спор субъектов, возникший в рамках подобного договора, не должен затрагивать права третьих лиц и по этой причине исключать «арбитрабельность» спора.

Сказанное не исключает права третьих лиц оспорить решение арбитража по данному спору, если таким решением нарушены права этих третьих лиц¹⁷. Подобный случай как раз и имел место в последнем рассмотренном деле (о покупке 100% акций), где, возможно, третейское разбирательство было использовано для устранения обременений (обеспечения), предоставленных банку. Решение третейского суда было отменено именно в части, затрагивающей права банка.

По нашему мнению, из всего сказанного напрашивается вполне определенный вывод. До тех пор, пока в практике государственных арбитражных судов сохраняется жесткий подход в пользу «неарбитрабельности» подобной категории корпоративных споров, на рынке слияний и поглощений будут изыскиваться способы увода сделок по приобретению компаний в юрисдикции с более либеральным отношением к арбитражу. Например, посредством структурирования сделок через покупку офшорных компаний, владеющих долями или акциями в российских активах. Вряд ли это окажет благоприятное влияние на развитие российского корпоративного права и на прозрачность экономики России в целом. Хочется надеяться, что практика государственных судов в конечном счете пойдет все же по другому пути. Не последнее слово в этом вопросе остается за Президиумом Высшего арбитражного суда.

1 Федеральный закон от 19.07.2009 № 205-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 2 Рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа от 12–13.12.2007 № 3/2007, п. 35 (http://fasuo.arbitr.ru/nks/rekom/2339.html). 3 Постановление ФАС Московского округа от 04.08.2009 № А40-30102/08-69-336. 4 Постановление ФАС Уральского округа от 20.07.2009 № Ф09-4160/09-С4 по делу № А50-17264/2998-Г34, Рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа от 12–13.12.2007 № 3/2007, п. 35. 5 /Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.12.2011 по делу № А33-14556/2011. Судебный акт был обжалован в кассационном порядке. На момент подписания номера в печать жалоба не рассмотрена, заседание назначено в ФАС Восточно-Сибирского округа на 10.04.2012. 6 Пункт 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2005 № 96 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о признании и приведении в исполнение решений иностранных судов, об оспаривании решений третейских судов и о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейских судов». В данном пункте рассмотрена ситуация, в которой международный коммерческий арбитраж принял решение о возвращении учредителю имущественного вклада в уставный капитал ОАО и взыскал стоимость вклада как с ОАО, так и с одного из учредителей. Однако вопрос «арбитрабельности» корпоративных споров как категории в указанном пункте не рассматривался. 7 Определение ВАС РФ от 30.01.2012 № ВАС-15384/11 по делу № А40-35844/2011-69-311. 8 Определение КС РФ от 21.12.2011 № 1804-О-О. 9 Определение Арбитражного суда г. Москвы от 26.04.2011 по делу № А40-26424/11-83-201. 10 Постановление ФАС Московского округа от 06.12.2011 по делу № А40-26424/11-83-201. 11 Постановление Президиума ВАС РФ от 29.06.2010 № 2334/10. В указанном деле Президиум ВАС РФ посчитал, что спор о взыскании накопленной стоимости облигаций общества «Севкабель-Финанс» и купонного дохода не является корпоративным. 12 Определение ВАС РФ от 05.03.2012 № ВАС-1950/12. 13 Определение ВАС РФ от 06.03.2012 № ВАС-2489/12. 14 Постановление КС РФ от 26.05.2011 № 10-П. 15 Пункт 3 ст. 8 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», ст. 32.1 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее – Закон об АО). 16 Пункт 4 ст. 32.1 Закона об АО. 17 Пункт 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 96 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о признании и приведении в исполнение решений иностранных судов, об оспаривании решений третейских судов и о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейских судов».

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Выкуп арендованной недвижимости: новые подходы ВАС РФ

В.М. Ланда  советник Правового управления Правительства Москвы, кандидат юридических наук, landavladimir@mail.ru

• В каких случаях арендатор обязан вносить арендные платежи после заключения договора купли-продажи

• Предусмотрена ли арендная плата при купле-продаже недвижимости в рассрочку

• В каких случаях возможен выкуп части арендованного помещения или здания

Если стороны договора аренды приняли решение о выкупе арендованного имущества, перед ними встает ряд вопросов: с какого момента арендатор прекращает платить за пользование имуществом и становится покупателем; может ли арендатор оплатить имущество не сразу, а в рассрочку; вправе ли он выкупить не все арендованное здание, а лишь часть помещений в нем. Ответы на эти вопросы Пленум ВАС РФ дал в постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73, постановление). Выводы, содержащиеся в этом документе, теперь станут для судов ориентиром при разрешении споров между арендаторами и арендодателями по поводу выкупа предмета аренды.

Обязанность по внесению арендных платежей сохраняется только при купле-продаже земельных участков

В Постановлении № 73 устанавливается несколько базовых принципов регламентации арендных отношений после принятия их участниками решения о совершении сделки по купле-продаже используемого объекта.

Первый принцип – это регулирование спорных ситуаций в зависимости от правовой природы объекта аренды. Здесь проводится четкое разграничение земельно-правовых отношений и отношений по аренде иных объектов гражданских прав. По общему правилу продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы. Именно такой подход будет теперь применяться судами при разрешении споров между арендаторами и арендодателями зданий и сооружений. Что касается споров в отношении земельных участков, то здесь ВАС РФ указывает на сохранение обязательства по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды до государственной регистрации перехода права собственности на землю.

Второй базовый принцип, заложенный в Постановлении № 73, касается субъектного состава арендных отношений. В частности, в постановлении отдельно указывается на особый правовой статус арендаторов, являющихся субъектами малого и среднего предпринимательства.

Здесь ВАС РФ установил жесткий императив, запрещающий включение в такой договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения. Однако обязательным условием при этом является выкуп имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее – Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества)¹.

И, наконец, третий основополагающий принцип заключается в возможности в ряде случаев сторонам самостоятельно определять момент возникновения и прекращения у них прав и обязанностей по договору. Данное правило основано на принципе диспозитивности регулирования гражданских правоотношений и вполне отвечает как потребностям рынка, так и интересам хозяйствующих субъектов. Таким образом, на первый взгляд приведенное постановление Пленума ВАС РФ достаточно подробно описывает как сферу применения данного документа, так и механизм его реализации.

Позиция ВАС РФ по поводу арендных платежей вступает в противоречие с законом

Правовая позиция ВАС РФ по ряду вопросов, с нашей точки зрения, нуждается в определенной корректировке. В первую очередь это касается проблемы выкупа арендуемых объектов субъектами малого и среднего предпринимательства. Запрет на включение в договор купли-продажи условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения обусловлен отдельными положениями Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества. Статья 3 этого закона раскрывает понятие преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и определяет условия его реализации. В свою очередь, статья 5 устанавливает порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение. В приведенных нормах однозначного запрета на внесение соответствующих условий в заключаемый с такими арендаторами договор продажи недвижимости не содержится.

Единственное правило, которое касается специфики данного вида договоров, относится к особенностям приобретения такими арендаторами имущества в рассрочку.

Цитата. «В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны» (ч. 5 ст. 5 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества).

Как видно из содержания приведенной нормы, запрет на включение в заключаемый с такими арендаторами договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения законодателем не установлен. Таким образом, в пункт 6 Постановления № 73 должны быть внесены соответствующие изменения об исключении запрета на включение соответствующего условия в договоры купли-продажи недвижимости, заключаемые с данной категорией арендаторов.

Порядок выкупа арендуемого имущества регулируется специальным законодательством

Необходимость исключить запрет на включение в договор продажи недвижимости условий о сохранении арендной платы обусловлена целым рядом причин.

Во-первых, пункт 2 информационного письма Президиума ВАС РФ² предусматривает, что согласно части 3 статьи 1 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации).

Цитата. «Право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом» (ч. 3 ст. 32 Закона о приватизации).

Одновременно часть 4 данной статьи устанавливает, что право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество.

Таким образом, по общему правилу специальное законодательство в сфере приватизации государственного и муниципального имущества говорит об обязательном наличии одновременно двух юридических фактов, при наступлении которых покупатель, в том числе арендатор, приобретает право собственности на выкупаемый объект недвижимости. Такими юридическими фактами являются: