Экономика недвижимости

41

Целевое назначение земель в Российской Федерации определяется Земельным кодексом, согласно которому земля делится на семь категорий (ст.7 ЗК РФ), которым присвоены соответствующие коды (Приказ Минфина РФ от 23.09.2005г. № 124н) (рис. 1.3).

Эти земли используются в соответствии с установленным целевым назначением:

1. Земли сельскохозяйственного назначения – земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Рисунок 1.3 – Состав земель в РФ

42

Эти земли могут использоваться для сельскохозяйственного производства,

создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей:

• гражданами, в том числе ведущими крестьянское (фермерское) хозяйство,

личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, животноводство;

•коммерческими и некоммерческими организациями;

•казачьими обществами;

•опытными и научными подразделениями сельскохозяйственного профиля.

Особым охранным статусом обладают сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями (са-

дами, виноградниками и др.).

2. Земли поселений — это земли, предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные чертой от земель других катего-

рий.

Черта поселений проводится на основании утвержденной государственной землеустроительной документации и проходит по границам земельных участ-

ков, предоставляемых гражданам и юридическим лицам. В эту категорию зе-

мель могут входить участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам. Состав земель поселений и зонирова-

ние территорий земель поселений представлены на рис. 1.4.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроитель-

ный регламент для каждой территориальной зоны с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков:

• жилые зоны предназначены для застройки жилыми зданиями (индивиду-

альными, мало-, средне- и многоэтажными домами), культурно-бытовыми объ-

ектами и иных видов застройки;

• общественно-деловые зоны используются для застройки административ-

ными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социально-

го и иного общественного назначения;

43

• производственные (промышленные) зоны предназначены для промышлен-

ных, коммунально-складских и прочих производственных объектов:

• земельные участки в составе инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного,

речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, разме-

щения инженерной инфраструктуры и пр.;

Рисунок 1.4 – Земельные участки земель поселений

• рекреационные зоны — земельные участки, занятые городскими лесами,

скверами, парками, садами, прудами, озерами, водохранилищами и предназна-

ченные для отдыха граждан и туризма;

• земельные участки, которые используются для ведения сельскохозяй-

ственного производства и занятые пашнями, многолетними насаждениями, зда-

ниями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, от-

носятся к зонам сельскохозяйственного назначения.

44

Изменение назначения земельных участков может происходить только в со-

ответствии с генеральными планами поселений. В пределах черты поселений могут выделиться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-

культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное назначение.

Земли, находящиеся за пределами городской черты, но составляющие с го-

родом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не вхо-

дящие в состав иных поселений, называются пригородными зонами. В их со-

ставе могут выделяться зеленые зоны, выполняющие санитарно-гигиенические и рекреационные функции, в границах которых запрещена хозяйственная дея-

тельность, негативно воздействующая на окружающую среду, а также террито-

рии сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

Все собственники земельных участков, землевладельцы и арендаторы зе-

мельных участков в обязательном порядке должны использовать градострои-

тельный регламент. Строительство, реконструкция или расширение объектов недвижимости могут осуществляться только в установленном градостроитель-

ным регламентом порядке.

Земли поселений занимают 4% территорий страны, однако обеспечивают

86% поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за земле-

пользование. Потребительские качества земель поселений России столь высо-

ки, что при разработке грамотного процедурного механизма они могут прине-

сти в бюджет государства доходы, сопоставимые с доходами от экспорта цен-

нейших природных ресурсов. При этом вопрос о форме собственности город-

ских земель является более острым, чем в случае сельхозугодий или иных ви-

дов землепользования. Это связано прежде всего с тем, что в городской черте каждый квадратный метр территории находится в пользовании десятков, сотен и даже тысяч людей, например, станций метрополитена. Поэтому единственной социально приемлемой формой взаимоотношений такого большого количества

45

людей на сравнительно небольшом пространстве (на земле, над землей и под землей) является договорная.

3. Земли промышленности и иного специального назначения, в зависимости от характера задач, для решения которых они используются или предназначе-

ны, разделены на 6 видов.

1) Земли промышленности предназначены для обеспечения деятельности организаций и/или эксплуатации объектов промышленности. На этих землях могут быть построены производственные и административные здания, соору-

жения и обслуживающие их объекты, а также устанавливаться санитарно-

защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель, преду-

смотренными Земельным кодексом, федеральным законом и законами субъек-

тов РФ; 2) Земли энергетики предназначены для обеспечения деятельности органи-

заций и/или эксплуатации объектов энергетики (гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоак-

тивных веществ, хранения ядерных отходов, тепловых электростанций и дру-

гих электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов); размещения воздушных линий электропередачи, подземных сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объектов энергетики. Для обеспечения деятельности организаций и эксплуа-

тации объектов энергетики могут устанавливаться охранные зоны электриче-

ских сетей.

3)Земли транспорта используются (или предназначены) для обеспечения де-

ятельности организаций и/или эксплуатации железнодорожного, морского,

внутреннего водного, воздушного и иных видов транспорта.

На полосах отвода автомобильных дорог (за исключением предусмотрен-

ных законодательством случаев) запрещается:

•строительство жилых и общественных зданий, складов;

•проведение строительных, геологоразведочных, топографических, горных

иизыскательских работ, а также устройство наземных сооружений;

47

• для выделения береговой полосы для работ, связанных с судоходством и сплавом по внутренним водным путям вне территорий поселений.

В целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов трубопроводного транспорта предоставляются земельные участки:

•для размещения нефте-, газо- и иных трубопроводов;

•для размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания,

строительства, реконструкции, ремонта, развития объектов трубопроводного транспорта;

• для установления охранных зон с особыми условиями использования зе-

мельных участков.

На этих участках не допускается строительство каких бы то ни было зданий,

строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов газоснабжения.

В целях создания условий для строительства и реконструкции объектов транспорта осуществляется резервирование земель в соответствии с федераль-

ным законодательством.

4) Земли связи, радиовещания, телевидения, информатики предназначены для размещения:

• эксплуатационных предприятий связи, на балансе которых находятся ра-

диорелейные, воздушные кабельные линии связи и радиофикации;

• наземных и подземных необслуживаемых усилительных пунктов на ка-

бельных линиях связи;

• наземных сооружений и инфраструктур спутниковой связи.

Все перечисленные инфраструктуры имеют соответствующие охранные зо-

ны.

5)Земли обеспечения космической деятельности — на них размещаются надземные объекты космической инфраструктуры.

6)Земли обороны и безопасности предназначены для обеспечения деятель-

ности Вооруженных сил РФ, войск пограничной службы, других войск, воин-

ских формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, осу-

48

ществляющих функции по вооруженной защите целостности и неприкосновен-

ности территорий РФ, защите и охране государственной границы РФ, инфор-

мационной и другим видам безопасности в закрытых административно-

территориальных образованиях (ЗАТО).

В ЗАТО устанавливается особый режим использования земель по решению Правительства РФ.

4. Земли особо охраняемых территорий — это земли, имеющие особое при-

родоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное,

оздоровительное и иное ценное значение.

К землям особо охраняемых природных территорий относятся земли госу-

дарственных природных заповедников (в том числе биосферных), государ-

ственных природных заказников, памятников природы, национальных парков,

природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера,

Сибири и Дальнего Востока России. Эти земли относятся к объектам общена-

ционального достояния и могут находиться как в федеральной собственности,

так и в собственности субъектов РФ и в муниципальной.

Законом (Ст. 95 п. 7 ЗК РФ) на этих землях запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов, в том числе не разрешается:

предоставление садоводческих и дачных участков;

строительство федеральных автомобильных дорог, трубопроводов, линий электропередачи и других коммуникаций, а также строительство и эксплуа-

тация промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных с функ-

ционированием особо охраняемых территорий;

движение и стоянка механических транспортных средств, не связанных с функционированием особо охраняемых природных территорий, прогон скота вне автомобильных дорог;

иные виды деятельности, запрещенные федеральным законодательством.

49

Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов относятся к особо охраняемым и предназначены для лечения и отдыха граждан. В их состав включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами (место-

рождениями минеральных вод, лечебных грязей), с благоприятным климатом и иными природными факторами и условиями, которые могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека.

На территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в соответ-

ствии с законодательством устанавливаются округа санитарной (горно-санитар-

ной) охраны. Границы и режим таких округов для курортов федерального зна-

чения устанавливаются Правительством РФ.

К землям природоохранного назначения относятся:

•земли водоохранных зон рек и водоемов;

•земли запретных и нерестоохранных полос;

•земли лесов, выполняющих защитные функции; противоэрозионных, за-

щитных и полезащитных насаждений;

• иные земли, выполняющие природоохранные функции.

На землях природоохранного назначения допускается ограниченная хозяй-

ственная деятельность при соблюдении установленного режима их охраны в со-

ответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федера-

ции и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Юридические лица, в интересах которых выделяются земельные участки с особыми условиями использования, обязаны обозначить их границы специаль-

ными информационными знаками.

В пределах земель природоохранного назначения вводится особый право-

вой режим использования, ограничивающий или запрещающий вид деятельно-

сти, несовместимый с основным назначением этих земель.

К землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-

оздоровительной, спортивной деятельности граждан. В состав земель этого ви-

да входят участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги,

50

объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболовов и охотников,

детские туристические станции, туристские парки, лесопарки, учебно-

туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогич-

ные объекты.

Использование учебно-туристических троп и трасс, установленных по со-

глашению с собственниками земельных участков, землепользователями, земле-

владельцами и арендаторами земельных участков, может осуществляться на основе серви-тутов; при этом указанные земельные участки не изымаются из использования.

К землям рекреационного назначения относятся также земли пригородных земельных зон.

На этих землях запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению.

К землям историко-культурного назначения относятся земли объектов куль-

турного наследия народов РФ (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия; достопримечательных мест, в том числе мест бытования исторических промыслов, производства и ремесел; военных и гражданских захоронений. Земли этого вида используются строго в соответ-

ствии с их целевым назначением. На отдельных из них может быть запрещена любая хозяйственная деятельность.

Вцелях сохранения исторической ландшафтной и градостроительной среды

всоответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ устанавлива-

ются зоны охраны объектов культурного назначения. В пределах земель посе-

лений вводится особый правовой режим использования земельных участков, не отнесенных к землям историко-культурного назначения, но расположенных в зонах охраны. Он определяется правилами землепользования и застройки в со-

ответствии с требованиями охраны памятников истории и культуры.

К особо ценным относятся земли, в пределах которых имеются природные объекты и объекты культурного наследия, представляющие особую научную,