Оценка стоимости бизнеса

•рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения);

•рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния);

•рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т. е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования);

•рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Критерии, учитываемые при определении наиболее эффективного использования земельного участка:

•целевое назначение и разрешенное использование;

•ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

•перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

•текущее использование земельного участка;

•преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка.

Ниже рассмотрены основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков.

Метод техники остатка для земли. При применении данного метода должны быть известны: стоимость зданий и сооружений; чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями; коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.

Этапы использования метода:

1. Чистый операционный доход распределяется между землей, зданиями и сооружениями:

где ЧOДзд — чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения; Сзд — текущая стоимость зданий и сооружений; Rзд — ставка капитализации для зданий и сооружений, рассчитывается по формуле:

где Rвoзм — ставка возмещения (возврата) капитала; Rзeм — ставка капитализации для земли.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле:

где ЧОД — общий чистый операционный доход.

Метод средневзвешенной ставки капитализации. Используется «долевой» подход к оценке. Этапы:

1.Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости делится на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах земли и ценах на строительные работы.

2.Определяется средневзвешенная, общая ставка капитализации:

где Дзд — доля зданий и сооружений в общей стоимости объекта недвижимости; Дзeм — доля земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости.

3. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода:

Метод сравнения продаж. Этапы:

1)На соответствующем рынке недвижимости выявляют ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей.

2)Для подобранных аналогов собирается необходимая сравнительная информация: цена продажи, величина арендной платы и т. д.

3)Собранная информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки.

4)В объекты-аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков: размер, местоположение, тип почв, рельеф, экономические условия и т. д.

Достоинства метода — простота использования. Недостаток — не всегда имеются сравнительные данные.

Метод разбиения. Этот метод используется в тех случаях, когда необходимо определить стоимость земельного участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки.

Этапы:

1)Рассчитывается стоимость освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж.

2)Определяются количество и размеры индивидуальных участков.

3)Сопоставляются графики освоения и предполагаемых продаж.

1)На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м2, на 1 м3 здания). В качестве типичного сооружения лучше использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена. Если оценщику не удается найти недавно построенный сопоставимый объект, то он может воспользоваться разработками Центрального научно-исследовательского института экономики и управления, Коинвеста и др., где даны удельные показатели стоимости потребительской единицы строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен.

2)Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.

3)Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

Метод поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений (метод разбивки на компоненты). Расчеты выполняются в следующей последовательности:

•разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т. д.);

•расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема;

•суммирование поэлементных затрат.

Индексный способ оценки. Такая оценка осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.

Определение износа зданий и сооружений

После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «износ», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.

Термин «износ» в теории оценки означает утрату полезности объекта, следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. В бухгалтерском учете под термином «износ» имеется в виду механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта. Основными методами определения износа сооружений являются:

•метод разбиения;

•метод срока жизни.

Метод разбиения. Этот метод заключается в учете всех видов износа:

•устранимого физического;

•неустранимого физического;

•устранимого функционального;

•неустранимого функционального;

•внешнего (экономического).

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Физический износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта являются меньшими по величине, чем добавляемая при этом стоимость.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Напротив, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость, то износ относится к неустранимому.

При использовании другого метода расчета физического износа — экспертного метода — эксперт путем осмотра определяет процент износа каждого элемента здания (согласно существующим нормативным документам), а затем соответственно величину износа в стоимостном выражении. Величина накопленного износа получается в результате умножения восстановительной стоимости на процент износа.

Процент износа элементов здания может быть рассчитан и как средневзвешенная величина по всем элементам здания.

Функциональный износ, так же как и физический, делится на устранимый и неустранимый. Критерий отнесения износа к устранимому или неустранимому такой же, как и в случае с физическим износом. Соответственно стоимость устранимого функционального износа определяется как затраты, целесообразные с учетом их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта. Устранимый функциональный износ вызывается:

•недостатками, требующими добавления элементов;

•недостатками, требующими замены или модернизации элементов.

Впервом случае он равен разнице между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимости выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены первоначально при строительстве объекта оценки. Это объясняется тем, что обычно перестройка части объекта обходится дороже, чем если бы эта часть создавалась в момент строительства самого объекта.

Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется затратами на замену устаревших элементов.

Неустранимый функциональный износ может быть вызван как недостатком, так и избытком качественных характеристик объектов оценки.

При недостатке он измеряется, в частности, потерями в сумме арендной платы при сдаче в аренду данного объекта.

Неустранимый функциональный износ рассчитывается как произведение потерь в арендной плате на валовый рентный мультипликатор, характерный для данного типа недвижимости.

Элементы зданий и сооружений, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов (например, слишком толстые стены в старых домах), относятся к «сверхулучшениям».

Здесь речь идет о неустранимом функциональном износе, вызванном избытком качественных характеристик.

Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами: общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т. д. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить

путем реконструкции или модернизации здания, то износ от внешнего воздействия

вбольшинстве неустраним. Он традиционно рассчитывается:

•методом парных продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, другой — не имеет. Разница

в ценах продаж трактуется как внешний износ;

•методом капитализации рентных потерь. Используется валовой рентный мультипликатор. Сравниваются доходы от арендной платы сопоставимых объектов, причем один подвергается негативному внешнему воздействию, другой — не подвергается. Отсюда имеем:

где Иэкoн — экономический износ; Пa. пл — потери в арендной плате; BPM — валовый рентный мультипликатор.

Метод срока жизни. При определении износа этим методом оперируют следующими понятиями.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Срок экономической жизни объекта — это временной отрезок, в течение которого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль.

.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Вэтот период улучшения «вносят вклад» в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Срок физической жизни объекта — это период времени, в течение которого здание существует.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Срок физической жизни заканчивается сносом здания.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) — возраст, основанный на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния, т. е. соответствующий его физическому состоянию.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Срок оставшейся экономической жизни объекта, составляющий период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Нормативный срок службы — это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни здания выражается следующей формулой:

ИЭB

где И% вc — процент износа восстановительной стоимости.

Метод расчета срока жизни используется как для оценки совокупного износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Контрольные вопросы по главе 3

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1)Охарактеризуйте недвижимое имущество.

2)Что такое кондоминиум?

3)Какое недвижимое имущество называют делимым, а какое неделимым?

4)Какие объекты коммерческой недвижимости могут приносить доход?

5)Какие объекты коммерческой недвижимости создают условия для получения прибыли?

6)Как характеризует земельный участок Гражданский Кодекс РФ?

7)Как характеризует земельный участок Земельный Кодекс РФ?

8)Какие целевые назначения земель определены Земельным Кодексом РФ?

Глава 4

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ МАШИН, ОБОРУДОВАНИЯ

И ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ

4.1 Информационно-аналитическая база оценки стоимости машин, оборудования и транспортных средств

4.1.1 Технико-экономическое содержание основных производственных фондов

Вусловиях рынка любой объект рыночных отношений является товаром. В современной трактовке товаром является все, что может удовлетворить потребность или нужду человека, что предлагается рынку с целью привлечения внимания, приобретения, использования, потребления этого товара.

Вусловиях социалистической системы хозяйствования считалось, что товар

может быть создан только в результате конкретного труда человека, то есть результатом труда сапожника является обувь, пекаря — хлеб, портного — одежда и т. д. Правда, признавалось и наличие абстрактного труда. Люди понимали, что товары произведены и в результате затрат энергии человеческого мозга, мускулов, нервов. Считалось, что абстрактный труд — это создатель стоимости товара, а конкретный труд — создатель самого товара, то есть его материальное воплощение.

В условиях рыночной экономики товаром становится все, что может удовлетворить запросы потребителя. Если у человека появилась необходимость иметь технические средства, которые помогают ему создавать нужные для жизни товары из металла либо дерева или более эффективно использовать природные ресурсы, перемещать грузы и др., то эти желания могут быть удовлетворены такими товарами, как станок для обработки дерева либо металла, техническое устройство для добычи нефти, газа, воды, автомобиль грузовой либо легковой и т. д.

Однако существуют и специфические особенности, которые отличают машины, оборудование, транспортные средства от других товаров. Прежде всего эти объекты отличаются большим разнообразием по функциональному назначению, типам, моделям, весу, габаритам и т. д. Кроме того они являются, с одной стороны, предметами труда, поскольку созданы руками человека; с другой стороны, это важнейшая часть средств труда, которая обслуживает производство в течении длительного времени, переносит свою стоимость по частям в процессе эксплуатации на создаваемые товары, не меняя при этом своей материально-вещественной формы.

Другую часть средств производства составляют предметы труда, которые также участвуют в производственном процессе и используются людьми для создания материальных благ. Предметы труда — это все то, к чему прилагается человеческий труд, и все то, что подвергается обработке в процессе производства с единственной целью — приспособить предметы труда для лучшего или производственного потребления. Предметы труда или даны непосредственно природой (уголь, газ, нефть, руда и т. д.), или являются продуктами труда человека (ткань, кожа, металл и т. д.). Однако следует выделить такие специфические предметы труда, как машины, оборудование и транспортные средства, которые также созданы руками человека. С одной стороны, эти объекты являются предметами труда, поскольку созданы руками человека, а с другой стороны — это средства труда, которые составляют важнейшую часть средств производства, то есть являются основными производственными фондами.

Такой двойственный характер машин и оборудования, транспортных средств и обуславливает необходимость более внимательного изучения этой экономической категории.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Итак, основные производственные фонды — это орудия и средства труда, которые используются на предприятиях для производства конкретных видов продукции или оказания конкретных видов услуг, то есть это та часть средств производства, которая обслуживает производственный процесс в течение длительного времени; переносит свою стоимость на новые продукты по частям, в меру своего износа; не меняют в процессе производства своей натурально-вещественной формы.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Объем, структура и качество основных производственных фондов это важнейший фактор, который определяет эффективность производства. От технических свойств этих объектов зависит выпуск продукции необходимого ассортимента и качества, а также зависит уровень живого и общественного труда на единицу времени, то есть производительность общественного труда, а в конечном итоге — уровень развития научно-технического прогресса на предприятии, в отрасли и в экономике страны. Машинам и оборудованию, транспортным средствам как важнейшим элементам основных фондов принадлежит определяющая роль как в производственном процессе, так и в развитии общественных отношений, которые приобретают особый характер в рыночных условиях.

Особенности машин, оборудования, транспортных средств, других технических устройств определяют и специфический характер соответствующих рынков. Во-первых, на этих рынках обращается большое разнообразие станков, машин и оборудования, транспортных средств, передаточных устройств и т. д. Каждый из этих объектов является уникальным товаром со своими индивидуальными особенностями. Во-вторых, здесь действуют, кроме продавцов и покупателей, как и на других рынках, многочисленные инвесторы, дилеры, эксперты, оценщики, страховщики, другие хозяйствующие субъекты и все они извлекают определенный доход в период обращения средств труда на рынке. В-третьих, на этих рынках, как правило, происходят не только конкретные сделки с этими товарами, но изменяются интересы и права собственников (например, на станки, транспорт, другое оборудование); формируется информационный поток сведений, который касается сделок с этими средствами труда и которыми пользуются все хозяйствующие субъекты рынка для достижения своих целей. Итак, рынок средств труда — это специфический сегмент инвестиционного рынка страны.

Как и любой товар, машины, оборудование, транспортные средства имеют себестоимость, стоимость и цену.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Себестоимость объекта — это денежные средства, необходимые для его создания.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Стоимость объекта — это наиболее вероятная сумма денежных средств, которую можно получить при его продаже или при совершении других действий с ним.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Цена объекта — это денежный эквивалент конкретно свершившейся сделки купли-продажи.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Известно, что рыночную экономику от административно-плановой системы хозяйствования отличают две особенности. Во-первых, полная экономическая самостоятельность и ответственность предприятия как субъекта рынка. Во-вторых, неопределенность хозяйственной конъюнктуры, как следствие свободного установления хозяйственных связей с партнерами и как следствие свободных цен и тарифов на продукцию, работу и услуги. В этих условиях на первый план выдвигается задача минимизации риска работы предприятия на основе оценки каждого элемента производственного процесса. Поскольку важнейшим элементом производственного процесса, как известно, являются машины и оборудование, транспортные средства, то от них во многом зависит эффективность функционирования предприятия, его финансовая устойчивость. Без учета стоимостной оценки этих объектов в новых рыночных условиях хозяйствования трудно достичь желаемого результата в бизнесе.