Форма договора

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения (ч. 1 ст. 63 ЖК). Государственной регистрации договора или обременения права не требуется. Правительством РФ утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения.

Стороны договора

Нанимателем по договору социального найма является физическое лицо, которое при заключении договора должно: 1) быть признано малоимущим; 2) быть признано нуждающимся в жилом помещении; 3) иметь право на заключение договора в связи с очередностью; 4) соответствовать иным критериям, установленным ЖК и иными законами.

В соответствии со ст. 49 ЖК малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Понятие нуждаемости в жилом помещении раскрывается в ст. 51 ЖК. Нуждающимися в жилом помещении признаются граждане:

— не являющиеся нанимателями или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками или членами семьи собственника жилого помещения;

— являющиеся нанимателями или членами семьи нанимателя жилых помещений по договорам социального найма либо собственниками или членами семьи собственника жилого помещения, если:

1) они обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы (она определяется на одного проживающего и устанавливается органом местного самоуправления);

2) проживают в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

3) проживают в квартире, занятой несколькими семьями и в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно (ст. 51 ЖК).

Законодательство г. Москвы содержит дополнительное основание: если заявители проживают в домах, в которых отсутствует хотя бы один из видов удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка), независимо от учетной нормы площади жилого помещения.

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления по заявлениям граждан, поданным по месту жительства, порядок ведения учета устанавливается субъектом Федерации. Для того чтобы исключить злоупотребления, устанавливается, что граждане, совершившие действия с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, заключили договоры купли-продажи, дарения своих жилых помещений), принимаются на учет не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных действий (ст. 53 ЖК).

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет. Исключение составляют отдельные категории малоимущих и нуждающихся граждан, для которых предусмотрено внеочередное право предоставления жилого помещения по договору социального найма. Специальный учет осуществляется в отношении: 1) граждан, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; 2) граждан, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ; 3) ветеранов, участников боевых действий и членов их семей; 4) других категорий, определенных законом.

По договору социального найма жилые помещения предоставляются исходя из нормы предоставления, установленной органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями. Жилое помещение может быть предоставлено и большей площади, но не более чем в два раза, в случаях предоставления одной комнаты или однокомнатной квартиры. Не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола без их согласия, за исключением супругов.

С целью уменьшения объема коммунального жилья закон устанавливает приоритетное право получения освободившегося помещения в коммунальной квартире лицами, проживающими в данной квартире, но также с применением критерия нуждаемости, а если такие лица отсутствуют, то в общем порядке согласно очередности (ст. 59 ЖК).

Срок владения и пользования жилым помещением по договору социального найма не ограничен. Договор не может быть расторгнут при изменении имущественного положения нанимателя или членов его семьи, изменении состава членов семьи. Не влияет также на действие договора переход права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением (ст. 64 ЖК).

Договор заключается с нанимателем, однако в нем также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают или намерены проживать совместно с ним. Они имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением и несут обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения (ч. 1 ст. 69 ЖК).

Изменение договора социального найма предусмотрено при изменении нанимателя в двух случаях:

1) если с согласия наймодателя и членов семьи нанимателя дееспособный член семьи потребует признания его нанимателем по ранее заключенному договору вместо первоначального на нимателя (например, в случае смерти, выбытия нанимателя (п. 2 ст. 82 ЖК);

2) при объединении граждан, пользующихся жилыми помещениями в одной квартире на основании отдельных договоров социального найма, в одну семью.

К членам семьи нанимателя относятся супруг, их дети и родители (п. 1 ст. 69 ЖК). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. Вселение нанимателем супруга, детей и родителей производится с согласия в письменной форме членов семьи, в том числе временно отсутствующих, а при вселении иных граждан в качестве членов своей семьи — еще и с согласия наймодателя. Наймодатель может запретить вселение граждан в случае, если после вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласия не требуется. Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают.

Бывший член семьи нанимателя (например, бывший супруг), продолжающий проживать в занимаемом жилом помещении, сохраняет такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи (ч. 4 ст. 69 ЖК). Суд, при возникновении спора, вправе определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг с возложением на наймодателя обязанности выдачи отдельного платежного документа.