11. Виды вещных прав (droits reels). Сервитуты, узуфрукт, ипотека, антихрез, эмфитевзис, суперфиций.

Виды и содержание ограниченных вещных прав (именуемых в доктрине также правами на чужие вещи) определяются в национальных правовых системах непосредственно в законе. В силу своего абсолютного характера ограниченные вещные права действуют в отношении всех третьих лиц и должны соблюдаться всеми третьими лицами. Последние, следовательно, должны быть явно осведомлены о содержании и видах таких прав. Поэтому понятно, что законы всех стран содержат достаточно детальное регулирование ограниченных вещных прав.

Сервитуты

Реальным (земельным, предиальным) сервитутом является установленное в отношении земельного участка (имения) или же находящегося на нем строения обременение для нужд пользования другим участком или строением. Установление сервитута не требует передачи владения обремененного недвижимого объекта. Если речь идет об обременении земельного участка, оба участка получают соответственно названия «служащего» и «господствующего» участков. В некоторых правопорядках допускается учреждение сервитутов в отношении будущей вещи — здания, которое будет построено, или участка, который будет приобретен, однако такой сервитут вступит в силу только со дня, когда будет завершено строительство здания или приобретен земельный участок (СТ. 1029 ГК Италии).

Сервитут ограничивает правомочия собственника «служащего» земельного участка, поэтому его содержание весьма подробно регламентируется нормами права (ст. 637-710 ФГК; § 1018-1029 I ГУ; ст. 730-744 ШГК; ст. 7084 книги 5 ГК Нидерландов; англо американская судебная прак тика). При осуществлении сервитута собственник «господствующего» участка должен по возможности соблюдать интересы собственника «служащего» участка, осуществлять свои права способом, приносящим последнему наименьшие неудобства.

Узуфрукт

Важным вещным правом является узуфрукт — устанавливаемое по закону или по договору право пользования чужим имуществом с присвоением пользователем (узуфруктуарием) приносимых вещью плодов, но под условием сохранения существа данной вещи (ст. 578-624 ФГК; § 1030-1089 ГГУ: ст. 745-775 ШГК: ст. 201-226 книги 3 ГК Нидерландов). Узуфрукт устанавливается в отношении как недвижимых, так и движимых вещей, а по ряду законодательств — также и в отношении прав.

Узуфрукт может быть установлен пожизненно, или на определенный период времени, или же под условием, наступление которого прекращает право пользования. Узуфрукт, возникающий в сфере отношений по наследованию, действует чаще всего в течение жизни пользователя. По общему правилу узуфрукт не может быть передан другому лицу, однако ГК Италии допускает уступку узуфрукта с согласия собственника имущества (ст. 980 ГК Италии), а ГК Квебека допускает передачу прав узуфруктуария без каких либо условий (ст. 1135 ГК Квебека).

Собственник, допустивший установление узуфрукта, сохраняет обычно на это время лишь «голое» право собственности и имеет только юридическую возможность контролировать пользователя.

Пользователь имеет возможность эксплуатировать имущество на таких же началах, как и собственник, извлекая из него выгоды. К ним относится получение естественных плодов, например урожая. приплода и пр., и денежных доходов — процентов по займам, арендной платы и т.д.

На пользователе лежит обязанность сохранения имущества, в отношении которого создан узуфрукт, и эксплуатации его по хозяйственному назначению, исключающему его порчу или обесценение. Исключением из правила о сохранности является случай, когда выплата доходов, например пожизненной ренты или пенсии, постепенно поглощает само имущество.

Ипотека (Залог)

Среди прав на чужие вещи наибольшее значение имеет право залога, или просто залог. Это один из основных способов обеспечения исполнения обязательств, представляющий собой комплекс правомочий кредитора в отношении имущества, выделенного должником или предоставленного для этой цели другим лицом в качестве обеспечения выполнения должником принятого на себя обязательства.

Кредитор как обладатель залогового права на имущество именуется залогодержателем, а лицо, предоставившее в залог имущество, — залогодателем.

Залоговые операции имеют широкое распространение в современном обороте, особенно в связи с получением обществами и компаниями банковского кредита под залог ценных бумаг, продукции или предприятий как имущественных комплексов. Поэтому право залога достаточно подробно регламентируется во всех национальных системах права. Ему посвящены: во Франции — ст. 2071-2091 ФГК: в Германии — § 1113-1191, 1204-1273 ГГУ; в Швейцарии — ст. 793-915 ШГК. в Нидерландах — ст. 227-275 книги 3 ГК.

Помимо залога некоторые правовые системы выделяют близкое к нему по содержанию право удержания вещи, которое в праве Швейцарии и Квебека применяется к движимому имуществу (ст. 895-898 ШГК, ст. 1593 и 2651 ГК Квебека).

После наступления срока исполнения обязательства, не выполненного залогодателем, держатель залога имеет право — с соблюдением установленного законом порядка — на принудительную продажу имущества и получение удовлетворения за счет вырученных сумм, притом преимущественно перед другими кредиторами. По французскому праву он может также с разрешения суда и на основании экспертной оценки оставить вещь за собой для погашения долга.

Залог недвижимого имущества в форме ипотеки осуществляется обычно без передачи его во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении залогодателя, но таким предметом могут стать также права на недвижимость, в частности узуфрукт и эмфитевзис.

Суперфиций

В праве Германии, Швейцарии, Италии, Нидерландов (§ 1012-1017 ГГУ. а с 1919 года — закон, именуемый Положением о наследственном праве застройки: ст. 779 ШГК, дополненная в 1965 году ст. 7790—7791; ст. 952-956 ГК Италии; ст. 101-104 книги 5 ГК Нидерландов) предусматривается вещное право застройки (именуемое в ряде стран суперфицием) — право возведения и последующей эксплуатации здания на чужом земельном участке, являющееся наследуемым, а при определенных условиях — отчуждаемым.

Эмфитевзис

Во французском праве арендатор недвижимого имущества приобретает вещное право пользования этой недвижимостью по ее назначению в силу долгосрочного его осуществления в той же мере, в какой это может делать собственник. Это право, именуемое эмфитевзисом, включает, в частности, право возводить на арендуемой земле сооружения. Эмфитевзис урегулирован также гражданскими кодексами Нидерландов, Италии, Квебека (ст. 85100 книги 5 ГК Нидерландов ст. 957-977 ГК Италии, ст. 1195-1121 ГК Квебека) и представляет собой временное право долгосрочного характера, а в некоторых случаях (ст. 958 ГК Италии) — и вечное право. Особенностью конструкции эмфитевзиса по новому ГК Квебека является то, что в содержание его входит обязанность возводить на земельном участке строения, сооружения и осуществлять посадки с тем чтобы увеличить стоимость недвижимости (ст. 1195 ГК Квебека).

Антихрез

Антихрез является одной из форм залога недвижимых вещей в силу которой кредитор вступает во владение недвижимости заёмщика, а извлекаемые доходы от заложенного имущества имеет право направлять на погашение процентов и кредита. В обороте эта форма залога не имеет широкого распространения, т.к. в отличие, к примеру, от ипотеки антикрез серьёзным образом ограничивает доступ собственника к своему имуществу, находящемуся во владении у кредитора. В литературе отмечается, что договор об установлении антикреза не является договором формальным, а его совершение требует фактической передачи вещи во владение кредитора, поэтому принято считать его реальным договором.

Кредитор в пользу которого установлен антикрез, обладая вещным правом на переданную в его владение недвижимость, имеет ряд правомочий. К ним относится: право на плоды и доходы (ст. 2085 ФГК); Право удержания (ст. 2087 ФГК); право на обращение недвижимости в продажу (ст. 2078 ФГК); право преимущественного покрытия принадлежащего кредитору требования за счёт цены недвижимости.