Нужны ли вещные права?
Жизнь давно показала, что, если Россия стоит на почве континентального права, точнее говоря, его германской ветви, мы должны признать, что помимо права собственности экономические отношения собственности юридически оформляются еще и целой системой вещных прав и, кстати, не только вещных, но и исключительных прав. Система вещных прав была создана в Древнем Риме. Если в XVIII веке (в России - в XIX веке) мы перешли на пандектную систему права и признали, что кроме права собственности есть ограниченные вещные права, мы должны эту систему развивать и отражать в законодательстве. Основная причина появления так называемых ограниченных прав - это возможность иметь в частной собственности землю, возможность земельных участков быть объектом гражданского оборота. Все без исключения ограниченные вещные права, которые известны римскому праву, связаны с землей. Поскольку землю в 1918 г. в России объявили объектом исключительной собственности государства, никакие вещные права больше не понадобились. Они были ликвидированы.
В главе 17 ГК РФ был сделан большой шаг вперед - в ней упомянуты и другие вещные права, которые связаны с землей. Эта глава была "заморожена", потому что частной собственности на землю не было, да и сейчас, несмотря на Земельный кодекс, сделки с землей - это особый разговор.
Тем не менее система вещных прав необходима. Если обратиться к опыту стран с переходной экономикой, то практически все они, находящиеся в географических границах Европы, эту систему восприняли. Это и наши прибалтийские государства (ГК Эстонии 2002 г., ГК Чехии). Объемные, детальные законы о собственности приняты в Хорватии, Македонии. Во всех перечисленных законах есть не просто система ограниченных вещных прав, а есть институты, которые были у нас забыты. Например, преимущественное право покупки недвижимости - это типичное ограниченное вещное право, таковым оно признавалось без исключения всеми дореволюционными российскими цивилистами. У нас оно, увы, в перечень ограниченных вещных прав не попало.
Новое законодательство - новые проблемы
Сейчас не смогу назвать коллег, которые бы подтвердили, что залог - это ограниченное вещное право. Почти все юристы говорят, что залог - это обязательственное право, в лучшем случае смешанное, вещно-обязательственное право. Хотя залог - это, конечно, вещное право, право самого залогодержателя. Я не говорю о договоре залога, потому что при таком подходе право собственности, возникающее на основе договора купли-продажи, получится обязательственным, а не вещным. Залог был и остался вещным правом.
Несмотря на отсутствие термина "узуфрукт", подобная правовая конструкция закреплена в ст.292 ГК РФ, где предусмотрено право члена семьи собственника жилого помещения проживать в этом жилом помещении. Такое право теперь есть и в наследственном праве, оно и раньше существовало в ГК 1964 г., - по завещанию можно дать кому-то из наследников или отказополучателей право пользоваться пожизненно частью помещения в доме, где проживал наследодатель.
К сожалению, не самый лучший образец развития института вещных прав дает новый Земельный кодекс. Его разработчики встали на ту позицию, что ограниченные вещные права в сфере землепользования совершенно не нужны, а должно быть право собственности и право аренды. Они уверены, что этого вполне достаточно. По мнению разработчиков, ограниченные вещные права, которые возникли до принятия Земельного кодекса, могут остаться. Но после введения в действие Земельного кодекса новых таких прав возникать не должно. Только собственность и аренда и "немножко" сервитут.
С сервитутом тоже сложилась совершенно "замечательная" история. Это пример обратного взаимодействия, когда специалисты в области публичного права взялись за гражданско-правовые нормы, в результате чего получился публичный сервитут. Что это такое? Это ограниченное право пользования чужой вещью. Но может ли быть право, у которого нет субъекта? Народ? Для цивилистики - это труднодоступная для понимания категория. Публичный сервитут на самом деле, и это давно признано, не является сервитутом. Это ограничение права собственности.
В новом Земельном кодексе, где нет вещных прав, которые назвал ГК РФ, появились новые вещные права, причем против воли самих составителей! Можно обратиться к ст.35, 36 ЗК РФ, где говорится о праве на использование чужого земельного участка собственником строения. Это очевидная ситуация, когда собственник земли один, а собственник строения - другой.
Есть другое интересное право - право ограниченного пользования для казенных предприятий и учреждений, которые пользуются частью здания, находящегося на чужом неделимом земельном участке. Содержание такого права не раскрыто. Такое право нужно, но оно должно быть определено законом, составители же Кодекса этого не хотели.
С еще одним важным для нас объектом недвижимости - жилыми и нежилыми помещениями - ситуация также очень сложная. При принятии Закона о приватизации жилья и Закона об основах федеральной жилищной политики составители тоже не знали о существовании ограниченных вещных прав. Результат получился следующий - можно быть собственником комнаты в квартире, а на коридор или на кухню иметь сервитутное право. Или в офисе 99% здания сделать объектом залога или аренды, а 1% здания оставить в пользовании собственника здания. Такое тоже может быть. Можно третий этаж сдать в аренду, а первый не трогать. А как будет третий этаж без первого - неизвестно. И в здание не попадешь. Такие анекдотические ситуации возникают на практике.