- •Жилищное право
- •П.В. Крашенинников предисловие к четвертому изданию
- •Предисловие к третьему изданию
- •Предисловие ко второму изданию
- •Введение
- •Глава 1. Право на жилище и жилищное право
- •§ 1. Право граждан на жилище
- •§ 2. Жилищное право и жилищное законодательство
- •§ 3. Источники жилищного права
- •§ 4. Соотношение предметов ведения
- •§ 5. Литература по жилищному праву
- •Глава 2. Объекты жилищного права
- •§ 1. Жилые помещения
- •§ 2. Жилищный фонд
- •§ 3. Учет жилищного фонда
- •§ 4. Государственная регистрация прав
- •§ 5. Перевод помещений из жилых и в жилые
- •§ 6. Переустройство и перепланировка жилых помещений
- •Глава 3. Жилищные права, обязанности и ответственность
- •§ 1. Жилищные права и обязанности
- •§ 2. Пределы осуществления и ограничения прав
- •§ 3. Ответственность за нарушение
- •Глава 4. Договор найма жилого помещения
- •§ 1. Краткий очерк о развитии законодательства
- •§ 2. Общие положения о договорах найма жилых помещений
- •§ 3. Социальный наем
- •§ 4. Коммерческий наем
- •Глава 5. Пользование специализированными жилыми помещениями
- •§ 1. Общие положения о специализированных жилых помещениях
- •§ 2. Пользование служебными жилыми помещениями
- •§ 3. Пользование жилыми помещениями в общежитиях
- •§ 4. Пользование жилыми помещениями в маневренном фонде
- •§ 5. Пользование жилыми помещениями в домах системы
- •§ 6. Пользование жилыми помещениями в специальном фонде
- •Глава 6. Аренда и безвозмездное пользование жилыми помещениями
- •§ 1. Аренда жилых помещений
- •§ 2. Безвозмездное пользование жилыми помещениями
- •Глава 7. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
- •§ 1. Краткий очерк о развитии законодательства
- •§ 2. Организация и деятельность жилищных
- •§ 3. Органы управления и контроля жилищных
- •§ 4. Прекращение деятельности жилищного
- •§ 5. Правовое положение членов жилищных
- •§ 6. Возникновение права собственности на жилое помещение
- •Глава 8. Приватизация жилищного фонда
- •§ 1. Понятие приватизации жилищного фонда.
- •§ 2. Принципы приватизации жилищного фонда
- •§ 3. Договор о приватизации жилого помещения
- •§ 4. Особенности приватизации служебных
- •§ 5. Применение Закона Российской Федерации
- •§ 6. Недействительность и расторжение договора
- •§ 7. Прекращение приватизации жилищного фонда
- •Глава 9. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения
- •§ 1. Общие положения о праве собственности
- •§ 2. Субъекты права собственности и иных вещных прав
- •§ 3. Право общей собственности на жилое помещение
- •§ 4. Защита права собственности на жилое помещение
- •Глава 10. Право собственников жилых помещений на общее имущество многоквартирного дома
- •Глава 11. Товарищества собственников жилья
- •§ 1. Понятие и общие положения о товариществах
- •§ 2. Организация и деятельность товариществ
- •Глава 18 гк рф содержит три статьи, непосредственно касающиеся:
- •§ 3. Органы управления и контроля товариществ
- •§ 4. Прекращение деятельности товарищества
- •§ 5. Правовое положение членов товариществ
- •§ 6. Зарубежное законодательство об объединениях
- •Глава 12. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
- •Глава 13. Сделки, направленные на отчуждение и приобретение жилых помещений
- •§ 1. Общие положения о сделках с жилыми помещениями
- •§ 2. Купля-продажа жилых помещений
- •§ 3. Мена жилых помещений
- •§ 4. Обмен жилых помещений
- •§ 5. Дарение жилого помещения
- •§ 6. Рентный договор
- •Глава 14. Наследование жилых помещений
- •§ 1. Основные положения о наследовании жилых помещений
- •§ 2. Особенности наследования приватизированных
- •§ 3. Особенности наследования жилых помещений
§ 3. Договор о приватизации жилого помещения
В качестве субъектов, имеющих право приобрести жилое помещение в порядке приватизации, закон называет граждан Российской Федерации, проживающих в жилом помещении по договору социального найма, т.е. нанимателей и членов их семей.
До введения в действие Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <*> бесплатно приватизировать жилье имели право также иностранные граждане и лица без гражданства, проживающие в жилом помещении по договору социального найма.
--------------------------------
<*> Российская газета. 2001. 31 мая. О необходимости внесения поправок автор данной работы высказывался неоднократно. См., например, первое издание настоящей книги (2000. С. 110) и его же: Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: Статут, 2000. С. 62 - 63.
Кроме того, субъектами договора о приватизации могли быть граждане, проживающие в жилом помещении по договору аренды (коммерческого найма), т.е. наниматели (арендаторы) и постоянно проживающие с ними граждане.
Что касается договоров аренды, то представляется весьма обоснованным выведение их из сферы действия Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
Предоставление названным лицам права бесплатной приватизации не укладывалось в идеологию приватизации как "возвращения долгов".
Арендные отношения в жилищной сфере стали возможны только с начала 90-х гг., заключению договоров аренды (коммерческого найма) не предшествовало (предшествует) соблюдение таких условий, как нуждаемость в жилье, очередность и т.п., т.е. то, что необходимо для заключения договора социального найма. Кроме того, возможность приватизации арендованного жилья сдерживала органы местного самоуправления в их стремлении передать часть своего жилья в коммерческий наем в расчете на дополнительные источники для обслуживания и эксплуатации жилищного фонда.
Ограничение бесплатной приватизации только российскими гражданами означает, что законодатель обратил внимание на случаи бесплатной приватизации жилых помещений иностранными гражданами и лицами без гражданства, что тоже противоречило идеологии возвращения долгов, тем более что устранение данного недостатка не потребовало значительных изменений действующего законодательства. К слову "граждане" законодатель добавил слова "Российской Федерации".
В качестве участников договора о приватизации жилых помещений, с одной стороны, как было указано, выступают граждане, а с другой - два вида субъектов:
во-первых, органы местного самоуправления, а также муниципальные предприятия и учреждения, осуществляющие приватизацию муниципального жилищного фонда;
во-вторых, государственные организации, осуществляющие приватизацию закрепленного за ними государственного жилищного фонда.
Указанные субъекты, имеющие на праве собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении жилищный фонд, проводят необходимые организационные меры, позволяющие беспрепятственно осуществлять передачу жилья в собственность граждан; могут принять решение о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир <*>; заключать с гражданами договор о передаче им жилья в собственность и т.д.
--------------------------------
<*> О приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир см. § 4 настоящей главы.
Согласно ст. 7 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органом местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, установленном соответствующим муниципалитетом. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в учреждениях юстиции.
В первой редакции названного Закона (ч. 1 ст. 7) указывалось, что порядок и условия заключения договора о передаче жилья в собственность граждан определяются ГК РСФСР. В настоящее время упоминание о ГК РСФСР снято и вместо названного указания предусмотрено, что договор передачи заключается в порядке, установленном соответствующим органом местного самоуправления.
Такое изменение нормы, думается, может повлечь негативные последствия, поскольку результатом такого изменения является иллюзия, будто отныне нормы ГК РФ не распространяют свое действие на договоры о передаче жилья в собственность граждан. Между тем следует иметь в виду следующее.
Во-первых, специальных норм о приватизации жилья в ГК РФ не было и нет.
Во-вторых, правила ГК РФ о сделках, форме сделок, об основаниях признания сделок недействительными, обязательствах и многие другие как распространялись на отношения, складывающиеся по поводу приватизации жилья, так распространяются и в настоящее время. Конечно, какой-либо орган местного самоуправления может ввести собственный, оригинальный порядок заключения договоров о передаче жилых помещений в собственность граждан. Если, однако, этот порядок будет противоречить положениям ГК РФ, то соответствующие нормы, принятые органом местного самоуправления, являются незаконными и подлежат отмене.
Авторы новеллы, внесенной в Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", имели в виду необходимость определить место заключения договоров, круг лиц, уполномоченных подписывать договоры от имени субъекта, передающего жилое помещение в собственность граждан, установить круг существенных условий данного договора или (предпочтительнее) разработать примерный (типовой) договор и решить иные вопросы юридико-технического характера, имеющие отношение к процедуре заключения договора <*>.
--------------------------------
<*> Подробнее см.: Гонгало Б.М., Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Комментарий к законодательству о приватизации жилищного фонда. М.: БЕК, 1995. С. 67 - 70.
Договор о передаче жилья в собственность гражданина в порядке приватизации заключается в простой письменной форме. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре учреждениями юстиции <*>. Регистрация имеет правообразующее значение. Право собственности на жилище, переходящее гражданину в порядке приватизации, возникает на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: договор и акт государственной регистрации права.
--------------------------------
<*> О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним см. § 4 гл. 2 настоящей работы.