§ 2. Безвозмездное пользование жилыми помещениями

Возможность безвозмездной передачи имущества, в том числе и жилых помещений, во владение и пользование закреплена в гл. 36 ГК РФ.

В соответствии с договором безвозмездного пользования жилым помещением одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает жилое помещение в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю, пользователю) для проживания.

Стороной, передающей жилище по договору безвозмездного пользования жилым помещением, как правило, выступают собственники. При этом закон значительно ограничивает коммерческие организации по заключению таких сделок с лицами, являющимися их учредителями, участниками, руководителями, а также членами их органов управления или контроля. Такое ограничение предусмотрено в ст. 690 ГК РФ.

В отличие от договора коммерческого найма жилого помещения срок договора безвозмездного пользования жилым помещением не ограничивается законом. Срок такого договора определяется только соглашением сторон. В тех случаях, когда срок не указан, сделка считается заключенной на неопределенный срок.

Как следует из ст. 691 ГК РФ, ссудодатель обязан предоставить жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и его назначению. Если жилище не передается, то пользователь вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и, что немаловажно, потребовать возмещения понесенного им реального ущерба.

Ссудодатель отвечает за недостатки жилища, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования. При обнаружении таких недостатков пользователь вправе по своему выбору потребовать безвозмездного устранения недостатков либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Лицо, передающее жилище по договору безвозмездного пользования жилым помещением, извещенное о названных требованиях, может без промедления произвести замену ненадлежащего жилья другим аналогичным помещением, находящимся в нормальном состоянии.

Ссудодатель не отвечает за недостатки жилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора либо были заранее известны пользователю. Кроме того, он не отвечает, если такие недостатки должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра жилья или проверки его исправности при заключении договора или при передаче жилого помещения.

Нельзя не обратить внимание на то, что, заключая договор безвозмездного пользования жилым помещением, ссудодатель обязан предупредить пользователя обо всех правах третьих лиц на это жилое помещение, в частности о членах семьи собственника жилого помещения, об ипотеке, пожизненном пользовании жилищем и др. Неисполнение этой обязанности дает пользователю право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (ст. 694 ГК РФ).

Одна из основных обязанностей пользователя - всегда поддерживать жилище в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, а также нести все расходы на его содержание, если иное не установлено договором.

Пользователь несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученного в безвозмездное пользование жилья, если оно погибло или было испорчено в связи с тем, что он использовал его не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи либо передал жилое помещение третьему лицу без согласия ссудодателя. Пользователь несет также риск случайной гибели или случайного повреждения жилища, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить его гибель или порчу (ст. 696 ГК РФ).

Регламентируя права и обязанности сторон по договору безвозмездного пользования жилым помещением, закон предусматривает основания, которые дают повод для расторжения договора.

На основании ст. 698 ГК РФ ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, если пользователь:

во-первых, использует жилое помещение не в соответствии с договором или назначением жилья;

во-вторых, не выполняет обязанностей по поддержанию жилья в исправном состоянии или по его содержанию;

в-третьих, существенно ухудшает состояние жилища;

в-четвертых, без согласия ссудодателя передал жилое помещение третьему лицу.

Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования:

во-первых, при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование жилого помещения невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;

во-вторых, если жилье в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для пользования;

в-третьих, если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемое жилище;

в-четвертых, при неисполнении ссудодателем обязанности передать жилье.

Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, известив об этом другую сторону за один месяц.

Пользователь вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока.

При продаже или ином отчуждении жилого помещения, по поводу которого заключен договор безвозмездного пользования, право пользования по договору сохраняется. При этом новый собственник становится ссудодателем.

Если гражданин, передавший жилище по договору безвозмездного пользования жилым помещением, умер либо юридическое лицо - ссудодатель реорганизовано или ликвидировано, права и обязанности ссудодателя по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности на жилище.

В случае реорганизации юридического лица - ссудополучателя его права и обязанности по договору переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотрено договором.

На основании ст. 701 ГК РФ договор безвозмездного пользования жилым помещением прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица - ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором.