§ 6. Содержание общего имущества в коммунальной квартире

Содержанию общего имущества в коммунальной квартире посвящена ст. 43 Кодекса. Данная статья воспроизводит принципиальные положения ст. 39 Кодекса, регулирующей содержание общего имущества в многоквартирном доме, применительно к содержанию общего имущества в коммунальной квартире.X

Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

Таким образом, как и все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, собственники комнат в коммунальной квартире обязаны нести расходы, связанные с содержанием их общего имущества, находящегося в долевой собственности.

Помимо расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире собственник комнаты в такой квартире участвует также в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме (см. ч. 3 ст. 30, ч. 2 ст. 42 Кодекса).X

Глава 4. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

§ 1. Компетенция общего собрания

Правила, установленные в ст. 44 - 48 Кодекса, являются принципиально новыми, в ЖК 1983 г. и Основах они отсутствовали. При этом указанные статьи, посвященные органу управления многоквартирным домом, включены в главу 6 раздела II "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения", что представляется не вполне логичным. Соответствующие положения, с нашей точки зрения, следовало установить в разделе VIII Кодекса "Управление многоквартирными домами".X

Частью 1 ст. 44 Кодекса введено понятие "орган управления многоквартирным домом". Таким органом признано общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Данное положение сформулировано в императивной норме и не предполагает исключений. Иными словами, указанный орган управления должен действовать во всех многоквартирных домах, помещения в которых находятся в государственной, муниципальной, частной собственности.X

При этом следует учитывать специальные нормы, установленные в ч. 7 ст. 46 Кодекса: в многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично.X

Установлен перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания (ч. 2 ст. 44 Кодекса):X

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.X

Отметим, что приведенный перечень не является исчерпывающим, так как собрание вправе решать и иные вопросы, указанные в других статьях Кодекса. Обратим внимание на то, что буквальное толкование нормы, установленной в п. 5 ч. 2 ст. 44, позволяет утверждать, что общее собрание собственников помещений лишено права принимать к своему рассмотрению вопросы, прямо не отнесенные Кодексом к его компетенции.X

Среди иных вопросов, помимо указанных в ч. 2 ст. 44, отнесенных Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, можно назвать, в частности:X

определение сроков и порядка проведения годового общего собрания, а также порядка уведомления о принятых им решениях (ч. 1 ст. 45);X

определение порядка оформления протоколами решений общего собрания (ч. 1 ст. 46);X

определение конкретного помещения в многоквартирном доме, в котором размещаются сообщения о решениях, принятых общим собранием, и об итогах голосования по соответствующим вопросам (ч. 3 ст. 46);X

определение места или адреса хранения протоколов общих собраний (ч. 4 ст. 46).X

Нетрудно заметить, что указанные вопросы носят в основном технический, процедурный характер и, по существу, ничего не добавляют к компетенции общего собрания, прямо предусмотренной в п. 1 - 4 ч. 2 ст. 44 Кодекса.X

С учетом этого данная юридическая конструкция выглядит не вполне убедительно. Например, совершенно очевидно, что в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме (см. ст. 164 Кодекса) общему собранию указанных собственников на практике потребуется решать многие другие вопросы, помимо прямо отнесенных Кодексом к его компетенции, в частности вопросы, подобные тем, которые решают единоличные и коллегиальные исполнительные органы юридических лиц. Поэтому, с нашей точки зрения, формулировка положений п. 5 ч. 2 ст. 44 Кодекса требует уточнения путем внесения в нее соответствующих изменений.X