Арбитраж 22-23 учебный год / ВЭП РФ, 2017, 7

Свободная трибуна

движимости, но при наличии большего удобства или приятности для господствующей недвижимости.

На основании изложенного надеемся, что п. 7 и 10 Обзора, а также другие аналогичные положения будут применяться к принудительным, но не к добровольным сервитутам.

3.В соответствии с п. 12 Обзора плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь форму как единовременного платежа, так и периодических платежей. Согласно п. 13 Обзора условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом.

Полагаем, что эти разъяснения носят позитивный характер в связи со следующим.

3.1.Приведенные пункты Обзора свидетельствуют о том, что по общему правилу сервитут должен быть возмездным. По крайней мере сервитут, устанавливаемый в судебном порядке.

Согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Схожая норма содержится в п. 6 ст. 23 ЗК РФ. Известны случаи, когда правоприменители приходили к выводу о том, что по смыслу ГК и ЗК РФ при реализации сервитутодателем права требовать установления платы сервитут будет возмездным, а в остальных случаях — безвозмездным.

Между тем при установлении сервитута фактически закон отказывает собственнику служащей недвижимости в защите его права собственности в рамках режима абсолютной защиты (например, посредством негаторного иска), когда собственник господствующей недвижимости желает не отнять данное право, а лишь обременить его26. Справедливо, что такое обременение должно быть соответствующим образом компенсировано, по крайней мере при установлении сервитута в отношении частной недвижимости в частных интересах27.

Эта же позиция отражена в Концепции развития законодательства о вещном праве

и в Проекте ГК РФ.

3.2.В Обзоре отмечается: если при рассмотрении дела обнаруживаются основания для установления сервитута, суду необходимо определить размер платы, что предполагает вынесение данного вопроса в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию,

26См.: Карапетов А.Г. Модели защиты гражданских прав // Вестник экономического правосудия РФ. 2014. № 11. С. 77.

27См.: Cantley B.G. Environmental Preservation and the Fifth Amendment: The Use and Limits of Conservation Easements by Regulatory Taking and Eminent Domain // Hastings West-Northwest Journal of Environmental Law & Policy. 2014. Vol. 20. № 215. URL: http://ssrn.com/anstract=2387923.

169

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 7/2017

и при отсутствии согласия сервитутодателя на безвозмездное пользование — возложение на истца обязанности по представлению доказательств обоснованности предлагаемого к установлению размера платы, в том числе путем назначения экспертизы. При несогласии с предложенным размером платы за сервитут ответчик вправе аргументировать свои возражения.

То есть, по мнению Верховного Суда РФ, размер платы за сервитут и порядок ее внесения должны определяться в том же процессе, в котором устанавливается сервитут. Такое решение заслуживает поддержки, поскольку иначе будет не избежать новых судебных разбирательств, зачастую отягощенных новыми обстоятельствами. Например, мы столкнулись с делом об установлении сервитута, в котором на вопрос ответчика об определении платы за сервитут суд заявил, что этот аспект должен рассматриваться отдельно в самостоятельном процессе с самостоятельной экспертизой. Считаем, что такой подход недопустим.

Важность определения размера платы за сервитут в том же процессе, что и установление сервитута, хорошо отражена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 11.06.2015 № 301-ЭС14-9021. Многих проблем по данному делу можно было бы избежать, если бы суд первой инстанции при установлении сервитута определил размер платы за сервитут и порядок ее внесения28.

3.3.Остается открытым вопрос о том, каким образом рассчитывать соразмерную плату за пользование служащей недвижимостью.

Некоторое время это понятие трактовалось таким образом, что величина соразмерной платы за сервитут должна равняться размеру убытков (реального ущерба, упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами), причиненных собственнику обремененного сервитутом имущества в связи с ограничением его права в результате установления сервитута29. Однако Методические рекомендации, содержащие приведенное положение, были признаны недействующими30. Каким образом должна определяться плата за установление сервитута сегодня?

При ответе на поставленный вопрос в литературе сформировались две основные позиции. В одних случаях указывается, что плата за сервитут должна привязываться к убыткам собственника служащей недвижимости от установления сервитута31. В других отмечается, что отнесение платы за сервитут к категории убытков оши-

28Подробнее см.: Останина Е.А., Тараданов Р.А. Плата за частный сервитут: комментарий к определению Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда от 11.06.2015 по делу № А4311824/2013 // Закон. 2015. № 10. С. 88–99.

29См.: Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут от 17.03.2004 (утверждены Федеральной службой земельного кадастра) (далее — Методические рекомендации).

30См.: решение ВС РФ от 18.12.2014 № АКПИ14-1093.

31См., напр.: Бакулина А.А., Абдрахимова Д.Х. Особенности образования цен на земельные участки, обремененные сервитутом // Имущественные отношения в РФ. 2015. № 5. С. 52–60; Козлова Е.В. Соразмерная плата за сервитут // Имущественные отношения в РФ. 2015. № 4. С. 62–82; Малеина М.Н. Плата за частный сервитут: определение размера, порядок изменения, последствия неуплаты // Гражданское право. 2013. № 5. С. 11–13; Останина Е.А., Тараданов Р.А. Указ. соч.; Рудоквас А.Д. Указ. соч. С. 194–196.

170

Свободная трибуна

бочно, и предлагаются иные способы ее определения, например на основании средних ставок арендной платы или в виде процента от кадастровой стоимости земельного участка32.

Судебная практика не вносит ясность в доктринальный спор. В определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 11.06.2015 № 301-ЭС14-9021 сначала говорится, что законодательство определяет плату за сервитут как плату за пользование земельным участком, а не как убытки от снижения стоимости участка в связи с возникновением ограничения. Затем указывается, что плата за сервитут должна быть соразмерна материальной выгоде, которую мог получить собственник земельного участка, если бы он не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). А также отмечается, что суду надлежит определить размер платы за сервитут с учетом срока и площади установления сервитута, характера и интенсивности использования земельного участка собственником, выводов о размере реального ущерба33. Таким образом, проблема определения платы за сервитут не получила однозначного разрешения в этом определении, поскольку сначала ВС РФ отказался от соотношения платы за сервитут с убытками, а затем так или иначе подтвердил неизбежность такого соотношения.

В п. 12 Обзора предусмотрено, что размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом. В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшиеся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

Не совсем понятно, о какой материальной выгоде сервитуария идет речь, если по общему правилу сервитут устанавливается при наличии объективной необходимости в нем для господствующей недвижимости. Что касается второго аспекта (компенсации ограничений сервитутодателя), то, по нашему мнению, Обзор свидетельствует об определении размера платы за сервитут в зависимости от убытков сервитутодателя (реального ущерба и упущенной выгоды). В этом аспекте мы расцениваем разъяснение как позитивное.

32См., напр.: Ананьев А.Г. Сервитутное право и правоотношение. Рязань, 2006. С. 82–83; Бакулина А.А., Абдрахимова Д.Х. Указ. соч. С. 60–62; Козлова Е.В. Указ. соч. С. 62–82; Копылов А.В. Критерии определения размера платы за сервитут // Вестник экономического правосудия РФ. 2015. № 8. С. 4–9.

33Отдельные положения указанного определения были ранее отражены в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11.

171

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 7/2017

Представляется, что определение платы за сервитут в зависимости от средних ставок арендной платы не отвечает интересам сервитуария и сервитутодателя, поскольку по общему правилу не учитывает объективную необходимость в установлении такого обременения. Процент от кадастровой стоимости земельного участка также вряд ли сможет отразить убытки, нанесенные каждому конкретному сервитутодателю в отношении каждой конкретной вещи.

Однако следует учитывать, что убытки — это необходимый минимум компенсации за установление сервитута, т.е. не исключена возможность введения дополнительного вознаграждения сервитутодателя, по крайней мере, при установлении сервитута в добровольном порядке.

3.4.В п. 12 Обзора предусмотрено, что при определении размера платы за сервитут необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в его общей площади; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком. Кроме того, принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов истца и ответчика необходимо учитывать не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия и объем сервитута.

Это разъяснение следует оценить как позитивное. Например, если бы при рассмотрении дела, по которому было принято определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 11.06.2015 № 301-ЭС14-9021, изначально были учтены все существенные условия сервитута и выбран наиболее подходящий способ внесения платы, многих проблем можно было бы избежать.

3.5.Предусмотренную п. 13 Обзора возможность изменить плату за сервитут в связи с изменением характера и объема пользования служащей недвижимостью (увеличением площади используемого земельного участка, интенсивности движения, грузоподъемности автотранспортных средств обладателя сервитута), а также в связи с другими существенными обстоятельствами, также следует оценить как позитивное разъяснение.

3.6.В п. 12 Обзора косвенно указывается на то, что сервитутодатель может обязаться перед сервитуарием не только претерпевать активные действия в отношении служащей недвижимости, но и самому совершать определенные активные действия в отношении служащей недвижимости, например:

–создать условия для реализации сервитуарием права ограниченного пользования — организовать проезд через служащую недвижимость, снести или перенести ограждения, соблюдать пропускной режим, поддерживать части служащей недвижимости в надлежащем состоянии;

–оборудовать въезд автотранспортных средств на служащую недвижимость.

172

Свободная трибуна

Следует заметить, что в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11 уже было предусмотрено, что в состав платы за право проезда и прохода в зависимости от обстоятельств спора допустимо включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т.д.34

Вопрос о том, может ли сервитутодатель совершать активные действия в связи с установлением сервитута, широко обсуждается как в российской, так и в иностранной научной литературе. Полагаем, что юридический факт, служащий основанием установления сервитута, может породить неоднородные правовые связи между сервитуарием и сервитутодателем. С одной стороны, сервитуарий приобретает право ограниченного пользования чужой недвижимостью, а на сервитутодателя, наряду со всеми прочими лицами, возлагается обязанность не препятствовать сервитуарию. С другой стороны, сервитуарий может быть обязан платить за сервитут, и тогда стороны меняются местами — сервитуарий выступает обязанным по отношению к сервитутодателю лицом. Кроме того, не исключены ситуации, при которых сервитутодатель может обязаться перед сервитуарием не только не препятствовать в осуществлении сервитута, но и активно способствовать такому осуществлению посредством совершения определенных действий (например, путем поддержания дороги в надлежащем состоянии). Здесь сервитутодатель вновь становится обязанным перед сервитуарием лицом, однако уже самостоятельно, не наряду со всеми прочими лицами. Таким образом, один юридический факт может являться источником нескольких «простых» правоотношений: в одних интерес управомоченного лица удовлетворяется его собственными действиями (вещные правоотношения), в других — действиями обязанного лица (обязательственные правоотношения).

При этом позитивные обязанности сервитутодателя и (или) сервитуария (т.е. обязанности что-либо сделать) не будут входить в содержание сервитутного права как такового, а будут установлены в его дополнение и развитие, иными словами, будут его спутниками (аналогами иностранных конструкций qualitative obligations и obligatio propter rem). В связи с этим, по нашему мнению, в российском законодательстве следует предусмотреть норму, согласно которой при смене субъектов сервитута как вещное, так и обязательственные права сохраняются. Об ином относительно обязательственных прав все заинтересованные лица должны договориться отдельно. Для полноценной реализации данного правила государственная регистрация должна осуществляться как в отношении вещного, так и в отношении обязательственных прав субъектов сервитута35.

На основании изложенного расцениваем приведенное положение Обзора как позитивное.

34См. также: определения ВАС РФ от 13.01.2014 № ВАС-15983/12 по делу № А11-8294/2010; ВС РФ от 11.10.2016 № 18-КГ16-113; апелляционное определение Омского областного суда от 20.05.2015 по делу № 33-3105/2015.

35Подробнее см.: Краснова Т.С. Отдельные аспекты учения о сервитуте в современном российском праве. С. 9–12.

173

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 7/2017

4.В завершение следует обратиться к п. 8 Обзора, согласно которому не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием.

В обозначенном пункте среди прочего содержится следующее положение: суды, установив, что истребуемый истцом сервитут по существу лишает собственника земельного участка возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием, отказали в установлении сервитута. Это важное замечание. К примеру, в уже неоднократно упомянутом деле, по которому принято определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 11.06.2015 № 301-ЭС14-9021, при установлении сервитута суд первой инстанции необоснованно проигнорировал то обстоятельство, что фактически сервитут лишит сервитутодателя возможности использовать служащий земельный участок в соответствии с разрешенным использованием. Во многом это предопределило дальнейшие проблемы в рассмотрении указанного дела36.

При установлении сервитута необходимо определять баланс интересов сервитуария и сервитутодателя, не допуская, с одной стороны, оставления сервитуария без объективно необходимого ограниченного вещного права, а с другой стороны, не лишая сервитутодателя возможности владеть и пользоваться служащей недвижимостью.

References

Ananiev A.G. The Right of Easement and Legal Relationship [Servitutnoe pravo i pravootnoshenie]. Ryazan’, Parus, 2006. 180 p.

Ananiev A.G. The Easement Relationship: A Summary of a PhD Thesis in Law [Servitutnoe pravootnoshenie: avtoref. dis. na soiskanie uchenoi stepeni kandidata yuridicheskokh nauk]. Moscow, 2005. 26 p.

Bakulina A.A., Abdrakhimova D.Kh. A Pricing Mechanism for Parcels of Land Burdened by Easements [Osobennosti obrazovaniya tsen na zemelnye uchastki, obremenennye servitutom]. Property Relations in the Russian Federation [Imuschestvennye otnosheniya v Rossiiskoi Federatsii]. 2015. No. 5. P. 52–63.

Belov V.A., ed. Part One of the Russian Civil Code as Applied by Courts [Praktika primeneniya Grazhdanskogo kodeksa RF chasti pervoi]. Moscow, Yurait, 2009. 1161 p.

Cantley B.G. Environmental Preservation and the Fifth Amendment: The Use and Limits of Conservation Easements by Regulatory Taking and Eminent Domain. Hastings West-Northwest Journal of Environmental Law & Policy. 2014. Vol. 20. No. 215. Available at: http://ssrn.com/ anstract=2387923 (Accessed 15 February 2017).

Dernburg G. The Pandects. Vol. 2: Jus in Rem [Pandekty. T. 2: Veschnoe pravo]. Saint Petersburg, Gosudarstvennaya tipografiya, 1905. 364 p.

Grimm D.D. Lectures on Roman Law Dogma [Lektsii po dogme rimskogo prava]. Мoscow, Zertsalo, 2014. 496 p.

174

Свободная трибуна

Karapetov A.G. Civil Rights Remedies [Modeli zaschity grazhdanskikh prav]. The Herald of Economic Justice of the Russian Federation [Vestnik ekonomicheskogo pravosudiya Rossiiskoi Federatsii]. 2014. No. 11. P. 24–80.

Kopylov A.V. Criteria for the Determination of Payment for Servitude [Kriterii opredeleniya razmera platy za servitut]. The Herald of Economic Justice of the Russian Federation [Vestnik ekonomicheskogo pravosudiya Rossiiskoi Federatsii]. 2015. No. 8. P. 4–9.

Kopylov A.V. In Rem Rights to Land in Roman Law, Russian Civil Law, Prerevolutionary Civil Law and Modern Russian Law [Veschnye prava na zemlyu v rimskom, russkom dorevolyutsionnom i sovremennom rossiiskom grazhdanskom prave]. Мoscow, Statut, 2000. 256 p.

Kozlova E.V. Reasonable Easement Compensation [Sorazmernaya plata za servitut]. Property Relations in the Russian Federation [Imuschestvennye otnosheniya v Rossiiskoi Federatsii]. 2015. No. 4. P. 62–82.

Krasnova T.S. Types of Easements in the Modern Russian Law [Servitutnye tipy obremeneniy prava sobstvennosti na nedvizhimoe imuschestvo v sovremennom rossiiskom prave]. Statute [Zakon]. 2017. No. 3. P. 143–154.

Krasnova T.S. Easements in Modern Russian Law: Selected Doctrinal Aspects [Otdelnye aspekty ucheniya o servitute v sovremennom rossiiskom prave]. Property Relations in the Russian Federation [Imuschestvennye otnosheniya v Rossiiskoi Federatsii]. 2017. No. 3. P. 6–18.

Krasnova T.S. Negative Easements in Russian Law [Otritsatelnyi servitut v rossiiskom prave]. Leningrad Law Journal [Leningradskiy yuridicheskiy zhurnal]. 2017. No. 1. P. 102–112.

Maleina M.N. Private Easement Payments: Charges, Changes, and Defaults [Plata za chastnyi servitut: opredelenie razmera, poryadok izmeneniya, posledstviya neuplaty]. Civil Law [Grazhdanskoe pravo]. 2013. No. 5. P. 11–13.

Metelskaya V.V. The Problems of Easement Regulation [Problemy pravovogo regulirovaniya servitutov]. Arbitrazh Practice [Arbitrazhnaya praktika]. 2009. No. 2. P. 18–27.

Muromtsev S.A. Civil Law in Ancient Rome [Grazhdanskoe pravo Drevnego Rima]. Мoscow, Statut, 2003. 684 p.

Nardi E. Codice Civile e Diritto Romano. Gli articoli del vigente codice civile nel loro precedenti romanistici. Milano, Giuffre, 1997. 130 p.

Ostanina E.A. Some Problems with Easement Acquisition [Nekotorye problemy priobreteniya servituta]. Statute [Zakon]. 2013. No. 5. P. 81–90.

Ostanina E.A., Taradanov R.A. Easement Fee: A Comment on the Decree of the Judicial Chamber for Economic Disputes of the Supreme Court of the Russian Federation Dated 11 June 2015 on the Case No. А43-11824/2013 [Plata za chastnyi servitut: kommentariy k opredeleniyu Sudebnoi kollegii po ekonomicheskim sporam Verkhovnogo Suda ot 11.06.2015 po delu No. А4311824/2013]. Statute [Zakon]. 2015. No. 10. P. 88–99.

Petrovskaya T.S. The Legal Characteristics of Land Easements [Pravovaya priroda zemelnogo servituta]. Higher Education Journal: North Caucasus Region [Izvestiya vysshikh uchebnukh zavedeniy: Severo-Kavkazskiy region]. 2008. No. 3. P. 102–106.

Rudokvas A.D. Private Easements in Russian Civil Law [Chastnye servituty v grazhdanskom prave Rossii]. The Herald of the Supreme Arbitrazh Court of the Russian Federation [Vestnik Vysshego Arbitrazhnogo Suda Rossiiskoi Federatsii]. 2009. No. 4. P. 186–205.

Rybalov A.O. Certain Issues of Establishing Public Easements (As Illustrated by Courts Practice) [Nekotorye voprosy ustanovleniya publichnykh servitutov (na primerakh iz sudebnoi praktiki)]. Statute [Zakon]. 2016. No. 6. P. 42–52.

175

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 7/2017

Rybalov A.O. Legal Easement in Russian Law [Legalnyi servitut v rossiiskom prave]. Civil Law Review [Vestnik grazhdanskogo prava]. 2010. No. 5. P. 4–12.

Sklovskiy K.I. Complex Issues in Property Law: Commentary on the Russian Supreme Court’s Plenary Ruling No. 10, the Russian Supreme Arbitrazh Court’s Plenary Rulings No. 22 of 29 April 2010 and No. 54 of 11 July 2011, and the Russian Supreme Arbitrazh Court Presidium’s Memorandum No. 153 of 15 January 2013 [Primenenie zakonodatelstva o sobstvennosti: Trudnye voprosy: Kommentariy Postanovleniya Plenuma Verkhovnogo Suda RF No. 10, Plenuma VAS RF

No. 22 ot 29 aprelya 2010 g., Postanovleniya Plenuma VAS RF ot 11 iyulya 2011 g. No. 54, Informatsionnogo pisma Prezidiuma VAS RF ot 15 yanvarya 2013 g. No. 153]. Мoscow, Statut, 2016. 205 p.

Slepenok Yu.N. Creation and Protection of аn Easement Right: A Summary of a PhD Thesis in Law [Servitutnoe pravo: osnovaniya vozniknoveniya i problem zaschity: avtoref. dis. na soiskanie uchenoi stepeni kandidata yuridicheskikh nauk]. Мoscow, 2015. 22 p.

Trabucchi A., Cian G. Commentario breve al Codice Civile. 7 ed. Padova, Wolters Kluwer — CEDAM, 2005. 3862 p.

Information about author

Tatyana Krasnova — PhD student at the Civil Law Department of the Law Faculty of Saint Petersburg State University (e-mail: tskrasnova.spb@gmail.com).

176