Арбитраж 22-23 учебный год / Арбитражная практика № 9, сентябрь 2017

Федерации»), из перевозок пассажиров и грузов автотранспортом (ст. 39 Федерального закона от 08.11.2007 № 259-ФЗ «Устав автомобильного транспорта и городского наземного электрического транспорта»), из перевозок груза морским транспортом (ч. 1 ст. 403 КТМ РФ), из перевозок внутренним транспортом (ч. 1 ст. 161 КВВТ РФ).

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Действие договора прекратилось. Можно ли взыскать неустойку за период после его расторжения

Алина Геннадьевна Емельянова

адвокат

•Какую позицию по вопросу взыскания постдоговорной неустойки занял Верховный суд РФ

•Как начислить неустойку за неисполнение гарантийных обязательств после расторжения договора

•Как начислять неустойку, если с расторжением договора основное обязательство не прекратилось

Врамках недавней реформы Гражданского кодекса законодатель изменил подход к прекращению обязательств сторон после расторжения договора. Теперь часть обязательств может продолжать свое действие и после его прекращения. Встает вопрос: возможно ли теперь начислить и взыскать неустойку за период после окончания действия договора? Ранее арбитражные суды в большинстве случаев отказывались удовлетворять подобные требования.

Рассмотрим, что изменилось в подходе судов и как формулировать условия договора, чтобы повысить шансы взыскать с контрагента максимальную сумму неустойки.

До реформы ГК РФ суды отказывались взыскивать неустойку за период после расторжения договора

Споры о возможности начислить неустойку после расторжения договора не прекращаются уже давно. Суды, в том числе высшие, издавали противоречивые акты по данному вопросу. До реформы гражданского законодательства суды отказывались взыскивать неустойку, начисленную после расторжения договора, ссылаясь на п. 2 ст. 453 ГК РФ (в ред. до 08.03.2015).

ЦИТАТА: «При расторжении договора обязательства сторон прекращаются» (п. 2 ст. 453 ГК РФ в ред. до 08.03.2015).

Они применяли правовые последствия расторжения договора в виде прекращения всех обязательств сторон, вытекающих из такого договора вне зависимости от их правовой природы (постановления Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 № 1059/10, ФАС Московского округа от 30.11.2011 по делу № А40-26830/11, Поволжского округа от 11.07.2013 по делу № А72-4926/11).

Большинство ученых, анализируя законодательство в части возможности начислить неустойку после расторжения договора, приходило к выводу о необходимости учитывать правовую природу каждого конкретного обязательства и не толковать ст. 453 ГК РФ излишне формально.

Так, по мнению А. В. Егорова, вывод о том, что неустойка за просрочку исполнения обязательств по договору может взыскиваться лишь до момента, пока договор не расторгнут, не более чем дань механистическому применению п. 2 ст. 453 ГК РФ. Он не только сомнителен с точки зрения теории, но и приводит к практическим последствиям, которые очень трудно объяснить

тем, кто исходит не столько из теории и нормативной подготовки, сколько из житейской логики и здравого смысла1.

А. Г. Карапетов отмечает: «Как это верно закреплено в ст. 453 ГК РФ, расторжение договора есть способ прекращения обязательств, а отнюдь не аннуляции всех правовых последствий, которые этот договор породил. При этом как некоторые договорные условия, по своей природе предназначенные для регулирования отношений сторон на стадии после прекращения его действия, так и некоторые обязательства, имеющие аналогичную природу, расторжением договора не затрагиваются. Это приводит к тому, что расторгнувший договор кредитор, в частности, не теряет право взыскать с должника предусмотренные в договоре штрафные санкции за нарушение договора, начисленные, как минимум, до момента расторжения.

Однако не теряет кредитор право начислять пени на нарушителя договора и после расторжения, если соответствующее нарушенное обязательство должника в силу своей природы „переживает“ расторжение (например, обязательство по возврату предмета аренды или предоставленного кредита после расторжения, а также обязательство по погашению созревшего долга,

ставшего поводом для расторжения длящегося делимого договора, такого как аренда или энергоснабжение)»2.

В ходе реформы гражданского законодательства законодатель внес изменения в п. 2 ст. 453 ГК РФ, которые предполагают необходимость учитывать в том числе и существо прекращаемого обязательства.

ЦИТАТА: «При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства» (п. 2 ст. 453 ГК РФ в ред. Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ).

Правовая определенность в вопросах начисления неустойки после расторжения договора появилась с принятием Пленумом Верховного суда РФ постановления от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее — Постановление Пленума ВС № 7).

При этом судебная практика по ряду вопросов по-прежнему не отличается единообразием.

Период начисления неустойки зависит от срока действия основного обязательства

Верховный суд разъяснил: по общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (п. 4 ст. 329 ГК РФ). Например, отказ продавца от договора куплипродажи транспортного средства, проданного в рассрочку, прекращает обязательство покупателя по оплате товара и, соответственно, освобождает его от дальнейшего начисления неустойки за просрочку оплаты товара (п. 2 ст. 489 ГК РФ).

Если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника вернуть полученное имущество кредитору и внести соответствующую плату

за пользование им, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (ст.ст. 622, 689, п. 1 ст. 811 ГК РФ) (п. 66 Постановления Пленума ВС № 7).

ЦИТАТА: «Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором» (п. 4 ст. 329 ГК РФ).

Таким образом, Верховный суд справедливо указывает на необходимость обратить внимание на существо основного обязательства и факт его прекращения (непрекращения) при начислении неустойки после расторжения договора.

Еще раз внимательно ознакомимся с п. 66 Постановления Пленума ВС № 7: «если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства».

Пленум определил момент, до которого начисляется неустойка в том случае, если основное обязательство прекращается с расторжением договора.

Как быть в случае, когда договор расторгнут, основное обязательство прекратилось, но имеется неисполненное встречное обязательство по оплате?

Например, при расторжении договора оказания услуг обязательство оказывать услуги прекратилось, но заказчик не оплатил услуги. До какого момента исполнитель вправе требовать выплаты неустойки за несвоевременное исполнение обязательства по оплате услуг? Следуя логике вышеуказанного пункта Постановления Пленума ВС № 7 и п. 2 ст. 453 ГК РФ, — до момента расторжения договора.

Судебная практика восприняла указанный подход. В одном из дел исполнитель обратился к заказчику с иском о взыскании основного долга по оплате охранных услуг и неустойки на сумму задолженности. Суд требования удовлетворил частично, взыскал основной долг, а также неустойку до момента расторжения договора (решение АС Тюменской области от 24.05.2017 по делу № А70-4866/2017).

В похожем деле исполнитель обратился с иском о взыскании неустойки за нарушение срока оплаты оказанных услуг, начисленной за период после расторжения договора.

Суды указали, что в связи с расторжением договора прекратило действие и условие о начислении неустойки за просрочку исполнения обязательства. Соглашений, фиксирующих сохранение условия о начислении неустойки на сумму задолженности при прекращении договора, стороны не заключали. Соответственно, при расторжении договора заказчик обязан уплатить задолженность по договору (основной долг) и пени, начисленные до момента его расторжения (постановление АС Поволжского округа от 02.06.2016 по делу № А06-4412/15, определение ВС РФ от 22.08.2016 № 306-ЭС16-9607).

Суды выработали противоположные позиции по поводу начисления неустойки после расторжения договора

Пленум Верховного суда указал: «Если при расторжении договора основное обязательство не прекращается <…>, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты» (абз. 2 п. 66 Постановления № 7).

Таким образом, высшая инстанция констатирует возможность взыскать неустойку и при расторжении договора (в случаях, когда основное обязательство не прекращается). Однако Пленум не указывает на момент, до которого может начисляться неустойка.

Соответственно встает вопрос: до какого момента может начисляться неустойка, если при расторжении договора основное обязательство не прекращается — до момента исполнения основного обязательства или до момента полного исполнения всех обязательств должника по договору (если, например, имущество возвращено, но имеется задолженность по оплате за пользование этим имуществом)?

Первая позиция судов: неустойка начисляется до момента фактического исполнения должником всех обязательств по договору

Часть судов придерживается позиции, в соответствии с которой неустойку следует начислять до момента фактического исполнения должником всех обязательств по договору. При этом прекращение основного обязательства (например, возврат полученного имущества по договору аренды) не прекращает начисление неустойки.

Например, в одном из дел арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды помещения с 11.07.2016, а также потребовал перечислить на его счет сумму задолженности по арендной плате. Арендатор возвратил помещение в указанную дату, однако задолженность по арендной плате не погасил.

Арендодатель обратится в суд с требованием взыскать основной долг по арендной плате и неустойку. Суд взыскал неустойку за период с 14.07.2016 по 22.11.2016 (то есть за период после возврата помещения).

При рассмотрении этого дела суд сослался на п. 66 Постановления Пленума ВС № 7, а также на п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее — Постановление Пленума ВАС № 35).

Он, в частности, указал: «В случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК)» (решение АС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2017 по делу № А56-87092/2016).

В другом деле суд также удовлетворил требования арендодателя и взыскал задолженность по договору аренды и неустойку, начисленную после расторжения договора и возврата помещений.

Суд мотивировал это так: «… отклоняя доводы ответчика о невозможности начисления неустойки после прекращения договора, суд отмечает, что согласно разъяснениям, изложенным в абз. 2 п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. № 7 „О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств“, если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты» (решение АС г. Москвы от 05.04.2017 по делу № А40-251099/2016).

Аналогичная позиция встречается и в других судебных актах (решение АС Смоленской области от 25.05.2017 по делу № А6264/2017).

Вторая позиция судов: неустойка после расторжения договора не начисляется, если должник исполнил основное обязательство

Ксения Юрьевна Степанищева

старший юрист, адвокат Коллегии адвокатов г. Москвы «Ковалев, Тугуши и партнеры»

•Какие последствия повлекло упразднение свидетельства о праве собственности

•Станет ли отсутствие обязательного согласия третьего лица основанием для приостановления госрегистрации

•К какому органу следует обращаться с иском при ненадлежащей регистрации прав на недвижимость

В2016–2017 годах законодатель провел масштабную реформу в сфере регистрации прав на недвижимость. Отмена бумажных свидетельств и объединение кадастра с реестром прав на недвижимое имущество вызывали опасения у практикующих юристов и собственников объектов недвижимости. Часть из них оправдалась, однако многие оказались домыслами. Рассмотрим, на что нужно обратить особое внимание при оформлении документов.

Образец новой выписки смотрите здесь

Выписка из ЕГРН, в отличие от свидетельства, не позволит увидеть срез информации о предыдущем владельце

С 1 января 2017 года законодатель объединил кадастр недвижимости и реестр прав на недвижимое имущество (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее — Закон № 218-ФЗ). В результате образовался Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН), который включает реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), реестр прав, ограничений и обременений на недвижимое имущество (реестр прав на недвижимость), а также реестр границ. Таким образом, ЕГРН объединил сведения о кадастровом учете объектов с данными о регистрации прав на них. До 1 января 2017 года за кадастровый учет отвечала Кадастровая палата, подведомственная Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр).

Кроме того, с 15 июля 2016 года свидетельства о госрегистрации права на объекты недвижимости заменили выписками о правах на объект недвижимого имущества (Федеральный закон от 03.07.2016 № 360-ФЗ). Выписка, как и ранее свидетельство о праве собственности, правоустанавливающим документом не является, а служит подтверждением права собственности на недвижимое имущество. Главное в статье Скрыть

Выписка из ЕГРН содержит сведения:

—о субъекте и объекте права;

—документе-основании возникновения права собственности;

—адресе и кадастровом номере объекта;

—об обременениях;

—дату внесения в реестр регистрационной записи.

Поскольку выписка из ЕГРН выдается на актуальную дату, она не позволяет, в отличие от свидетельства о регистрации права, увидеть срез информации о предыдущем владельце, то есть получить доступ к истории владения конкретным объектом. Также разница между документами заключается в том, что выписка не выдается на бланке строгой отчетности с водяными знаками.

Понятие государственной регистрации и указание на нее как на единственное доказательство существования зарегистрированного права содержатся в п.п. 3, 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ.

При этом согласно позиции Верховного суда РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (определение от 04.04.2017 № 4-КГ17-8).

При отсутствии свидетельства о праве собственности на объект недвижимости документарным подтверждением факта госрегистрации, доказывающего наличие на определенную дату права на конкретный объект недвижимости, является выписка из ЕГРН.

Об этом же свидетельствует судебная практика, которая прямо указывает, что государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН (постановление 15ААС от 27.03.2017 по делу № А534823/2016).

При этом правоустанавливающими документами выступают непосредственно договоры купли-продажи недвижимости, дарения, долевого участия в строительстве, инвестирования, завещание и проч. с проставленными на них специальными регистрационными надписями, на основании которых вносятся соответствующие записи в реестр (ст. 28 Закона № 218-ФЗ).

Правоприменительная практика также подтверждает, что основаниями для государственного кадастрового учета и (или) госрегистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент сделки (апелляционные определения Санкт-Петербургского городского суда от 07.02.2017 по делу № 33–2524/2017, от 06.03.2017 по делу № 2а9713/2016, решение Феодосийского городского суда от 28.03.2017 по делу № 12–25/2017).

Таким образом, кадастровый учет, регистрация возникновения и перехода прав подтверждаются теперь выпиской из ЕГРН, а регистрация договора или иной сделки — специальной регистрационной надписью на документе о сделке (постановления 8ААС

от 16.02.2017 по делу № А46-9861/2016, 15ААС от 27.03.2017 по делу № А53-4823/2016, решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13.04.2017 по делу № 2–1343/2017).

Проведенная госрегистрация договоров и иных сделок с объектами недвижимости удостоверяется путем совершения регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (ст. 28 Закона № 218-ФЗ). Если такой документ представлен в электронной форме, то специальная регистрационная надпись на нем выполняется усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора. Аналогичное положение было закреплено в прежней редакции Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В своих нововведениях Росреестр последовал примеру ФНС России. Налоговики еще с 4 июля 2013 года отменили выдачу свидетельств о внесении записей в ЕГРЮЛ и ЕГРИП, вместо которых стали выдавать лист записи ЕГРЮЛ или ЕГРИП (приказ ФНС России от 13.11.2012 № ММВ-7-6/843@).

Объединение баз повлекло расхождения между ранее внесенными сведениями и данными ЕГРН

Сведения из ЕГРН предоставляются за плату в бумажном или электронном виде (п. 2 ст. 63, п. 6 ст. 62 Закона № 218-ФЗ). Минэкономразвития России установило размеры платы за предоставление таких сведений (приказ от 10.05.2016 № 291, вступил в силу 01.01.2017). При этом стоимость выписки ставится в зависимость от лица, которое ее заказывает, а также от ее формы (бумажная либо электронная).

Главное в статье СкрытьВ настоящее время получить сведения из ЕГРН можно следующими способами:

—обратиться в любое территориальное подразделение Росреестра;

—подать заявление через официальный сайт Росреестра rosreestr.ru (чтобы получить сведения в электронном виде);

—подать заявление в многофункциональный центр «Мои документы» (письмо Росреестра от 07.04.2017 № 10-04476-АП/17).

Заявители и ранее могли получить электронную выписку из ЕГРН. Для этого нужно было заполнить в режиме онлайн заявление на предоставление сведений с указанием идентификационных характеристик объекта недвижимости (приказ Минэкономразвития России от 25.12.2015 № 975).

Порядок и сроки предоставления сведений из ЕГРН регламентированы ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Срок предоставления выписки из ЕГРН не может превышать 3 дней (п. 9 ст. 62 Закона № 218-ФЗ).

Течение срока на подготовку выписки из ЕГРН зависит от даты регистрации запроса. Регистрация запросов проводится:

—письменных — в день поступления;

—направленных по почте — в день поступления;

—электронных — в день принятия или первый рабочий день после оплаты государственной пошлины (п. 68 Административного регламента Росреестра по предоставлению госуслуги по предоставлению сведений, содержащихся в ЕГРН, утв. приказом Минэкономразвития России от 06.06.2016 № 357; далее — Административный регламент).

Если в реестре прав отсутствует запрошенная информация, Росреестр уведомляет об этом заявителя не позднее 3 дней с момента получения запроса (п. 12 ст. 62 Закона № 218-ФЗ).

Основанием для отказа в оказании услуги по предоставлению сведений из ЕГРН является отсутствие в запросе сведений, необходимых для однозначной идентификации данных об объекте или субъекте права (п. 60 Административного регламента). Таким образом, отказ может носить формальный характер.

Неизбежным последствием объединения двух баз данных (о регистрации прав на объекты недвижимости и об их кадастровом учете) являются расхождения между ранее внесенными в данные базы сведениями и информацией, указанной в настоящее время в ЕГРН. Последнюю в таких случаях приходится приводить в соответствие с ранее внесенными данными о регистрации прав на объекты недвижимости и об их кадастровом учете. В частности, практике известны случаи несовпадения данных по этажности зданий, которые выявлялись только на этапе совершения очередного регистрационного действия с конкретным зданием. Из-за

таких расхождений регистрирующий орган был вынужден приостанавливать государственную регистрацию прав (подп. 49 п. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ) и вносить исправления в ЕГРН на основании соответствующего заявления. Практикующие юристы отмечают, что подобная проблема существовала в 2012 году во время переноса данных из БТИ в ГКН, а также то, что неизвестно,

каким данным будет отдан приоритет: содержавшимся в кадастре или в ЕГРП1. В связи с этим рекомендуем с особой тщательностью подходить не только к оформлению пакета документов на регистрацию, но и к проверке уже содержащихся в ЕГРН сведений.

Объединение баз повлекло и такое последствие, как возможность отказа в регистрации прав на вновь созданное (возведенное) здание по той причине, что в заявлении были указаны недостоверные (неподлинные) сведения (подп. 6 п. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ), либо не представлены документы, которые необходимы для кадастрового учета (подп. 5 п. 1 ст. 26 Закона № 218ФЗ) (обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом ВС РФ 30.11.2016, постановление 10ААС от 04.04.2017 по делу № А41-12271/16).

С 1 января 2017 года полномочия специалистов, в компетенцию которых входит принятие решений о постановке на кадастровый учет, были расширены. Теперь они проверяют представленные документы на предмет их подлинности. Это последствие является очевидным, принимая во внимание тот факт, что заявления о госрегистрации прав и об осуществлении государственного кадастрового учета теперь подаются одновременно. В дальнейшем судебная практика покажет, какой эффект это изменение будет порождать при принятии решений о государственной регистрации прав и о государственном кадастровом учете. Описанное последствие неизбежно потребует от заявителя еще большей внимательности при формировании пакета документов.

Отмена свидетельства о праве собственности не повлияла на риски приобретателя недвижимости

Поскольку выписка из ЕГРН является единственным доказательством права собственности и иных прав на недвижимость, на важное место выходит вопрос о достоверности ее сведений.

Принцип достоверности. Достоверность выступает одним из принципов ведения любого государственного реестра, что закреплено в п. 1 ст. 8.1 ГК РФ. ЕГРН не является исключением: ст. 7 Закона № 218-ФЗ предусматривает, что ЕГРН ведется

на русском языке на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, достоверности и доступности его сведений.

В этой же статье указано, что ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения).

Принцип публичной достоверности заключается в следующем. Недвижимость признается принадлежащей добросовестному приобретателю с момента регистрации права в реестре. Исключение составляют случаи, когда собственник вправе истребовать такое имущество у добросовестного приобретателя (ст. 223 ГК РФ). Зарегистрированное в ЕГРН право можно оспорить только в судебном порядке (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).

Когда в ходу было свидетельство о праве собственности, его предъявление само по себе не означало, что в этот момент информация из свидетельства совпадает с действительностью.

То есть достоверность сведений из реестра все равно приходилось подтверждать выпиской из ЕГРП и другими доступными способами: проверкой правоустанавливающих документов (договоров купли-продажи и др.), осмотром самого объекта, общением с соседями и обращением в государственные органы для получения справочной информации.

Это подтверждает Верховный суд РФ.

ЦИТАТА: «Суды учитывают не только наличие записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество» (обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утв. Президиумом ВС РФ 01.10.2014).

Такой подход Верховного суда РФ не воспринимается в литературе как оптимальный. Например, Р. С. Бевзенко подчеркивает, что этот подход отрицает само существование Росреестра, и при таком подходе Верховного суда Росреестр не нужен вообще: «Если

вы не доверяете Росреестру, зачем он вообще существует?»2

То же самое нужно делать добросовестному приобретателю и сегодня: предварительно предприняв эти самые меры для выяснения прав лица, заказывать выписку из ЕГРН и совершать сделку как можно в более короткий со дня выдачи такой выписки, а в идеале — совпадающий с ним. Закон предусматривает, что предоставленные на основании запроса сведения из ЕГРН, независимо от способа их предоставления, актуальны (действительны) на момент их выдачи (ст. 62 Закона № 218-ФЗ). То есть чем больше времени пройдет со дня получения выписки, тем меньше вероятность, что данные в нем останутся

актуальными. В этой связи наличие или отсутствие свидетельства о праве собственности никак не влияет на риски приобретателя недвижимости.

Экспертиза документов. Для обеспечения достоверности ЕГРН Росреестр проводит правовую экспертизу поступающих на регистрацию документов на предмет отсутствия препятствий для госрегистрации, установленных в ст. 26 Закона № 218-ФЗ.

Помимо прочего, регистрирующий орган проверяет наличие признаков ничтожности сделки, а также наличие решения суда о признании оспоримой сделки недействительной (подп. 12, 13 п. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ).

При выявлении таких препятствий Росреестр приостанавливает государственную регистрацию и предлагает заявителю их устранить. Если в установленный срок заявитель не устранит выявленное препятствие, Росреестр отказывает в госрегистрации.

Важно отметить следующее изменение. Если заявитель подает документы на регистрацию сделки при отсутствии обязательного согласия третьего лица (супруга, залогодателя и др.) на ее совершение, это не станет основанием для приостановления госрегистрации Росреестром (письмо Минэкономразвития России от 14.03.2017 № ОГ-Д23-2633). До вступления в силу Закона № 218-ФЗ Росреестр не только приостанавливал процедуру, но и направлял уведомление об этом лицу, которое должно было дать согласие (письмо Росреестра от 28.08.2013 № 14-исх/07892-ГЕ/13).

По замыслу законодателя, такая конструкция позволит минимизировать ошибки регистратора и обеспечить соблюдение прав заявителей и достоверность содержания реестра.

Ответственность регистрирующего органа. Орган регистрации прав несет ответственность за ненадлежащее исполнение своих полномочий, в том числе за полноту и достоверность сведений в ЕГРН (подп. 3 п. 1 ст. 66 Закона № 218-ФЗ). Ответственность выражается в том, что если у лица в связи с ненадлежащим исполнением органом регистрации прав возникли убытки, то оно вправе потребовать их возмещения за счет казны Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования (постановления АС Московского округа от 09.02.2016 по делу № А41-25762/15, Поволжского округа от 06.09.2016 по делу № А65-21352/2015).

Стоит обратить внимание, что суд отклоняет требования о начислении процентов на сумму убытков по ст. 395 ГК РФ, если заявитель не является кредитной организацией или если он не доказал, что в обычной своей деятельности свободные денежные средства размещает на банковском депозите (постановление 19 ААС от 06.06.2016 по делу № А14-14898/2015, оставлено без изменения постановлением АС Центрального округа от 27.09.2016 № Ф10-3420/2016).

С иском о возмещении убытков при регистрации прав на недвижимость следует обращаться к Российской Федерации. Верховный суд РФ подтвердил, что истец не должен бояться обратиться не к тому органу государственной власти, так как выбор «неправильного» органа не является основанием для отказа в удовлетворении такого иска. В этом случае суд привлекает в качестве ответчика по делу соответствующее публично-правовое образование и одновременно определяет, какие органы будут представлять его интересы в процессе (п. 15 постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015).

Судебная практика также допускает замену ответчика судом даже без его согласия в делах о возмещении вреда, причиненного незаконными действиями госорганов. Такая замена не будет являться заменой ответчика по смыслу ст. 47 АПК РФ (п. 1 обзора практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 31.05.2011 № 145).

Перспектива организации ЕГРН — технология блокчейн

Отмена бумажных свидетельств и перевод реестра в электронную форму является далеко не последним этапом совершенствования системы регистрации и хранения данных о недвижимом имуществе. В качестве перспективного направления развития технологий обмена информацией, в том числе на уровне государственных баз данных, называют технологию блокчейн. Уже сегодня Росреестр прорабатывает возможность внедрения в будущем этой технологии в работу реестра недвижимости.

По словам главы ведомства Виктории Абрамченко, «предварительно технология блокчейн может быть реализована на следующем этапе развития электронных услуг, например, на вторичном рынке недвижимости по отношению к квартирам с проверенной

историей сделок»3.

Суть технологии блокчейн. Блокчейн (цепочка блоков) — технология, которая предполагает набор компьютеров, объединенных в сеть. Они обмениваются информацией напрямую, без посредничества сервера, как в торрентах. На каждом компьютере хранится список всех операций по передаче информации (транзакций), совершенных за все время существования сети. Эти транзакции объединены в списки, называемые блоками. Каждый последующий блок содержит информацию о времени

его внесения и ссылку на предыдущий блок. Блоки хранятся на устройствах пользователей и не предполагают наличия единого дата-центра.

Безопасность данных обеспечивается шифрованием транзакций по принципу ключа. Каждый компьютер имеет открытый

изакрытый ключи. Закрытый ключ позволяет зашифровать информацию таким образом, чтобы другие пользователи открытого ключа могли ее прочитать, но не смогли изменить. Каждый компьютер в сети имеет открытые ключи остальных компьютеров

исвой собственный закрытый ключ. Передавая информацию (например, цифровую валюту или другую ценность), компьютер шифрует оповещение о передаче с помощью закрытого ключа, помещает его в список транзакций и отправляет другим компьютерам. Пользователь уверен, что его сообщение никто не сможет изменить.

Где используется блокчейн. Данная технология сегодня используется в первую очередь в сети «Биткоин», в которой пользователи обмениваются одноименной цифровой валютой — биткоинами. В этой системе ключи открывают доступ к адресам, на которых хранится валюта. С помощью блокчейн записывается факт передачи денег. Кроме этого, блокчейн помогает подтвердить личность и поддерживает доверие между сторонами: пользователи могут просматривать информацию о транзакциях, но не могут ее изменять, если не получат закрытый ключ других пользователей.

Наличие закрытого ключа — надежный способ защиты от мошенничества, ведь их невозможно украсть ввиду шифрования (для шифрования используется криптографический метод хэширования).

Таким образом, блокчейн позволяет вести учет транзакций, идентифицирует стороны и отражает сделки. Причем использование этой технологии позволяет учитывать и отражать операции быстрее и эффективнее, чем с использованием контролирующего всю систему сервера (в случае с денежными операциями — банка).

Последняя функция — отражение сделок — позволяет использовать блокчейн не только в финансовой сфере, но также в любой области, которая предполагает наличие базы данных.

Данная технология позволяет заключать так называемые «умные» контракты — программный код, который исполняется, если пользователи вводят свои ключи (заключают контракт). Программный код исполняет ее при наступлении каких-либо событий без вмешательства человека. Так, в России некоторое время назад Альфа-банк и S7 Airlines впервые совершили сделку через

блокчейн: аккредитив с использованием «умных» контрактов4.

Блокчейн и реестр недвижимости. Технология распределенных реестров, как еще называют блокчейн, может изменить многие сферы жизни. Именно поэтому государственные органы, а также крупнейшие коммерческие организации всерьез заинтересованы внедрением этой технологии в свою работу.

Росреестр не стал исключением. Как мы уже упоминали, ведомство в настоящий момент производит оценку возможностей применимости данной технологии в своей работе.

И это не удивительно, поскольку создание реестров, распределенных среди пользователей, значительно снижает риск потери информации, удешевляет администрирование и хранение данных, а также делает информацию и транзакции доступными, прозрачными. При построении реестра недвижимости на основе блокчейна каждый пользователь сможет увидеть информацию о тех или иных объектах, операциях с ними, в том числе передачу объекта в залог, наложение ареста и иных обременениях.

Введение ЕГРН продолжает тенденцию перевода функций государства в электронную форму.

Хотя данная тенденция и уменьшает традиционные риски при подтверждении права собственности (в частности, деятельность мошенников, которые подделывают бумажные документы), государству еще предстоит провести работу, направленную на повышение доверия к электронным реестрам и выпискам из них.

Не секрет, что многим гражданам, особенно пожилого возраста, привычнее иметь бумажное свидетельство на гербовом бланке. Новость о том, что теперь их право собственности подтверждается лишь распечатанной сотрудником Росреестра выпиской, является для них в той или иной степени пугающей. Об этом, в частности, свидетельствуют и некоторые законодательные инициативы о возврате бумажного свидетельства (законопроект № 112351–7 «О внесении изменений в статью 28 Федерального

закона „О государственной регистрации недвижимости“»)5.

Вывод. Переход к электронному ЕГРН, который ведется на основе единой технологии на всей территории России, является шагом вперед. Причем, как в разрезе обеспечения права собственности, так и качества оказания госуслуг. Дальнейшее внедрение в работу государства информационных технологий (в частности блокчейн) при условии информирования и просвещения граждан в этой области позволит вывести на новый уровень обеспечение прав собственности на недвижимость, а также в целом выполнение государством возложенных на него функций.

Вернуться в начало статьи

Главное в статье СкрытьРаздел 1. Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

На основании запроса от 07.03.2017, поступившего на рассмотрение 07.03.2017, сообщаем, что согласно записям Единого государственного реестра недвижимости:

Раздел 4. Описание местоположения объекта недвижимости

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

1 См.: Зарицкий А. Регистрация недвижимости: новые правила игры с 1 января 2017 года [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://regforum.ru/posts/2779_novye_pravila_registracii_nedvizhimosti.

2 Бевзенко Р. С. Регистрация прав на недвижимое имущество: новый закон и старые проблемы [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.uracademy.ru/video.php?vid=22793.

3 Режим доступа: http://www.kommersant.ru/doc/3263137.

4 Режим доступа: https://alfabank.ru/retail/2016/12/21/37627.html.

5 Режим доступа: http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/%28SpravkaNew%29?OpenAgent&RN=112351–7&02.

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Торги по госзакупкам провели с нарушениями. Когда проигравшему участнику нет смысла их оспаривать

Глеб Владимирович Ситников

помощник адвоката АБ «Юрлов и партнеры»

•Как повлияет на оспаривание результатов торгов факт исполнения контракта

•Удастся ли оспорить госконтракт при невозможности двусторонней реституции

•Зависит ли оспаривание торгов от объекта закупки

Специфика закупок для государственных и муниципальных нужд состоит в строгой регламентации процесса заключения сделок на торгах и предоставления повышенных гарантий их участникам. Одной из таких гарантий выступает право участника оспорить результаты торгов, если порядок их проведения был нарушен.

Однако не всегда возможность признать торги недействительными станет эффективным средством для восстановления нарушенного права, а иногда и вовсе окажется бесполезной.