Арбитраж 22-23 учебный год / Арбитражная практика № 2, февраль 2014

2, 2014

или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи

апелляционной жалобы, если иное не предусмотрено АПК РФ.

Данный пункт применим к ситуации, когда суд апелляционной инстанции выносит определение по результатам рассмотрения ходатайства о восстановлении пропущенного срока, с которым обратилось лицо, не успевшее подать апелляционную жалобу в установленный АПК РФ срок, после истечения срока на подачу кассационной жалобы. Теряет ли такое лицо право на обращение в суд кассационной инстанции и может ли быть восстановлен срок на подачу кассационной жалобы? Общее правило заключается в том, что отказ суда апелляционной инстанции в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы не является основанием для исчисления заново срока подачи кассационной жалобы, предусмотренного ч. 1 ст. 276 АПК РФ. При этом, если лицо обратилось с ходатайством о восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы после истечения срока подачи кассационной жалобы, то отказ суда апелляционной инстанции в восстановлении срока подачи апелляционной жалобы не может рассматриваться в качестве уважительной причины для восстановления срока подачи кассационной жалобы.

Следовательно, срок на подачу кассационной жалобы, пропущенный в связи с вынесением судом апелляционной инстанции определения по результатам рассмотрения ходатайства о восстановлении пропущенного срока на подачу апелляционной жалобы, может быть восстановлен только в том случае, если лицо обратилось с ходатайством о восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы до истечения срока подачи кассационной жалобы.

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Иск о корректировке реестра прав на недвижимое имущество. Правовая природа данного средства защиты

Ксения Александровна Усачева

аспирант МГУ им. М. В. Ломоносова, специалист 1 разряда ВАС РФ

Можно ли считать иски о корректировке реестра прав на недвижимое имущество исками о признании

Являются ли они видом виндикационного или негаторного иска или иском sue generis

Относятся ли иски о корректировке реестра прав на недвижимое имущество к преобразовательным

На сегодняшний день нередки случаи внесения ошибочных сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Очевидно, что оспаривать такую неверную запись придется в судебном порядке. В связи с чем на практике встает вопрос о том, какой иск правильнее всего использовать в подобной ситуации. В отечественной доктрине и судебной практике, как и в зарубежной, сформировалось несколько подходов к тому, какое притязание лежит в основе данной категории исков. Первый подход заключается в том, что такие иски являются исками о признании, то есть в их основе лежит установительное притязание. Второй подход, объясняет являются ли иски о корректировке реестра видом виндикационного или негаторного иска или иском sue generis с притязанием о присуждении (исполнительным). И, наконец, третий подход опираясь на преобразовательное притязание, относит иски о корректировке реестра прав на недвижимость к преобразовательным искам. Поговорим подробнее о каждом из подходов.

Подход первый: иск о корректировке реестра прав может быть рассмотрен как иск о признании

Эта позиция строится на том, что посредством правки реестра за истцом по итогам признается право собственности или иное право либо их отсутствие. Такая позиция наиболее четко получила свое распространение именно в российской практике, которая прямо называет соответствующие

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=12458[01.11.2014 13:39:13]

2, 2014

требования исками о признании (постановление Президиума ВАС РФ 04.09.2007 № 3039/07; п.

58 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/221, далее — Постановление № 10/22). Подобные иски считают частным случаем из категории исков о признании, предусмотренных ст. 12 Гражданского кодекса РФ.

В немецкой системе иски о признании урегулированы исключительно процессуальным законом (§ 256 I ZPO). Согласно господствующему мнению они носят характер лишь неких инструментов, подтверждающих или опровергающих существование правовых отношений; никаких иных действий, кроме самого вынесения решения суда по таким «чистым» искам о признании, не

предполагается, как и принудительного их исполнения2. И именно это не дает оснований относить иски о корректировке реестра к искам о признании, не оспаривая одновременно то обстоятельство, что по результатам процесса за тем или иным лицом все же признается право либо его отсутствие.

Дело в том, что элемент признания содержится во многих видах исков — даже имеющих притязание о присуждении. Возьмем, к примеру, виндикационный иск. Господствующее мнение безоговорочно признает, что в нем содержится притязание о присуждении – выдать вещь. В то же время, чтобы суд вынес решение о присуждении, ему нужно удостовериться в том, что вещь истребуется именно собственником или иным управомоченным лицом, но мы для примера остановимся на истребовании собственником. Следовательно, в случае, когда суд выносит решение в пользу истца, он признает, что тот является собственником, то есть признает его право собственности на истребуемую вещь.

Но само по себе наличие элемента признания в тех или иных средствах защиты еще не дает оснований для их повсеместной переквалификации в иски о признании. Согласно немецкому праву признание, или констатация того или иного факта, должно являться единственной целью, с которой заявляется иск. В случае же с виндикацией основной целью истца является возврат вещи.

Отсюда вывод для исков о корректировке реестра: несмотря на то, что элемент признания в них содержится, относить их к искам о признании догматически не совсем верно, поскольку основной целью для истца здесь является не констатация судом факта наличия или отсутствия права само по себе, этого недостаточно; его воля направлена скорее на осуществление последующих действий — непосредственно корректировки реестра.

Подход второй: иск о корректировке реестра прав относится к искам о присуждении

Согласно данной концепции иск о корректировке реестра представляет собой подвид виндикационного, негаторного, либо некого иска sue generis, имеющих в своей основе притязание о присуждении.

Эта позиция более свойственна немецкой доктрине и практике, чем отечественной (если не считать п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153, где прямо указывается на то, что иск о признании права отсутствующим, заявленный владеющим собственником, право которого зарегистрировано в ЕГРП, является разновидностью негаторного иска). Хотя отдельные ее элементы можно встретить. Так, к примеру, это следует из содержания постановлений Президиума ВАС РФ от 02.06.2009 № 2147/09 и от 27.07.2011 № 1457/11.

В немецком праве существует специальный параграф —§ 894 ГГУ, посвященный данному средству защиты. Требование сформулировано так: «Если содержание поземельной книги не соответствует действительному правовому положению в отношении права на земельный участок, либо в отношении права, обременяющего указанное право, либо в отношении ограничения права распоряжения им, предусмотренного в первом абзаце § 892, то лицо, право которого не зарегистрировано, либо зарегистрировано неверно, либо нарушено внесением записи о несуществующем обременении или ограничении, может требовать согласия на исправление записи в поземельной книге от того лица, право которого затрагивается таким исправлением».

Согласно господствующему в Германии мнению иски о корректировке реестра относятся к

негаторным3. Такой подход соответствует их пониманию в исторической и сравнительно-правовой традиции, о которой мы уже упоминали в опубликованных работах и

поэтому здесь не будем повторяться4.

Непризнание исков о корректировке реестра негаторными можно объяснить следующим. Существует мнение, что при неправильной записи в реестре отсутствует само право, а

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=12458[01.11.2014 13:39:13]

2, 2014

негаторный иск направлен на его защиту5. Эта позиция основана на неверном понимании типов регистрационных систем. По сути, эта концепция сводится к тому, что запись является единственным доказательством зарегистрированного права, которое не может быть опровергнуто. Однако ни один правопорядок (за исключением, пожалуй, только тех, где действует система Торренса), в том числе и российский (абз. 2 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ), не допускает этого. Кроме того, неверная запись в реестре может не всегда воплощаться в регистрации несобственника в качестве собственника: она может, например, выражаться и в регистрации несуществующего обременения на вещьеще одним моментом, отмечаемым, правда, в немецкой литературе, является иное, чем при удовлетворении негаторного иска, распределение издержек в случае корректировки реестра. Но это воспринимается немецкими авторами просто как исключение из общих положений о негаторной защите и не мешает квалифицировать иск о

корректировке реестра в качестве негаторного6.

То есть относительно того, что иски о корректировке реестра имеют в своей основе притязание о присуждении, немецкая доктрина и практика, в отличие от отечественной, придерживается единого мнения. Споры возникают только по поводу определения конкретного типа исков, содержащих исполнительное притязание, к которым следовало бы отнести рассматриваемую спорную категорию.

Подход третий: иск о корректировке реестра прав является преобразовательным

Существует также подход, в соответствии с которым иски о корректировке реестра изменяют существовавшее до разрешения спора положение вещей. Соответственно именно поэтому они содержат в себе преобразовательное притязание и являются преобразовательными исками (такого рода выводы делаются той группой исследователей, которые в принципе признают возможность существования преобразовательных исков и притязаний).

В то же время, как нам кажется, такой подход основан на неверном понимании концепции преобразовательного притязания и исков о корректировке реестра. Преобразовательный иск предполагает не любое изменение ситуации, существовавшей до разрешения спора, а только такое, которое происходит именно по решению суда. Самого судебного решения уже достаточно для того, чтобы был достигнут желаемый результат, преобразующий предшествующее состояние (как при признании оспоримой сделки недействительной, к примеру). В то время как самого судебного решения по иску о крректировке реестра для осуществления интереса истца недостаточно, нужна запись.

Этот контраргумент схож с тем, который мы приводили в отношении непризнания установительного притязания в исках о корректировке реестра, только в случае с установительными притязаниями интерес истца состоит в том, чтобы именно самим решением подтвердить то, что уже существовало ранее, привести в соответствие с ним, констатировать (признать незаключенность договора), а в случае с преобразовательным — изменить то, что было ранее (ранее действительный оспоримый договор признать недействительным).

Таким образом, можно сделать вывод о том, что иски о корректировке реестра имеют в своей основе притязание о присуждении и относятся к негаторным.

1В то же время в п. 52 Постановления № 10/22 указывается: «Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП». То есть, к примеру, правка реестра в результате удовлетворения виндикационного иска (имеющего в своей основе притязание о присуждении) согласно данному разъяснению возможна. Однако в разъяснении предопределяется не вопрос о правовой природе самого требования о правке реестра, а лишь то, что править реестр, когда не владеешь, нельзя.

2Аналогичный взгляд на иск о признании как направленный лишь на «констатацию» см., напр.: Подшивалов Т.П. Негаторный иск: Дис. … канд. юрид. наук. Саратов, 2011. С. 35. Таково же сущностно и господствующее мнение в немецкой доктрине (см., напр.: Kadel H. Zur Geschichte und Dogmengeschichte der Feststellungsklage nach § 256 der Zivilprozessordnung // Beitrage zum Zivilrecht und Zivilprozess / R. Bruns (Hg.). Heft 17. Grote, 1967. S. 61 (с вариациями в отношении его местоположения в системе материального и процессуального права). Также см.: Jacobs M. Der Gegenstand des Feststellungsverfahrens. Tubingen, 2005.

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=12458[01.11.2014 13:39:13]

2, 2014

3См., напр.: Baur F., Sturner R. Sachenrecht. 18. Aufl. Munchen, 2009. S. 148; Medicus D., Petersen J. Burgerliches Recht. 23. Aufl. Munchen, 2011. S. 210; Picker E. Der negatorische Beseitigungsanspruch. S. 93; J. von Staudingers Kommentar zum Burgerlichen Gesetzbuch. § 1004. Rn. 64, а также литературу XVIII–XIX вв. Hugo G. Lehrbuch der Pandecten. 3. Aufl. Berlin, 1805; Hugo G. Lehrbuch eines civilistichen Cursus. Bd. IV: Lehrbuch des heutigen romischen Rechts. Berlin, 1820. S. 270; Forster F. Theorie und Praxis des heutigen gemeinen preussischen Privatrechts auf der Grundlage des gemeinen deutschen Rechts. 3. Aufl. Bd. 3. Berlin, 1874. S. 253–254; Hermann O. Das Reichsgrundbuchrecht und die Preußischen Ausfuhrungsund Erganzungsbestimmungen. 2. Aufl. Berlin, 1990. S. 352; Leske F. Vergleichende Darstellung des Burgerlichen Gesetzbuches fur das Deutsche Reich und des Preußischen Allgemeinen Landrechts. Bd. 1. Berlin, 1900. S. 441–442; Wachter K.G. Pandekten. Bd. 2. Leipzig, 1880. S. 190; Windscheid B. Lehrbuch des Pandektenrechts. Bd. 1. Dusseldorf, 1870. S. 546–547.

4См., напр.: Ерохова М. А., Усачева К. А. Комментарий к Обзору судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения // Вестник ВАС РФ. 2013. № 8; Усачева К. А. Негаторный иск в исторической и сравнительно-правовой перспективе // Вестник гражданского права. 2013. № 5 (ч. I) и № 6 (ч. II).

5Эту позицию описывает, например, Т.П. Подшивалов (см.: Подшивалов Т.П. Указ. соч. С. 69). Кроме того, она встречалась и в судебной практике (см.: Егоров А.В., Ерохова М. А., Ширвиндт А. М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. Т. 7. № 4 [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (авторы показывают ее необоснованность); см. также: Слесарев В. Л., Якимов А. А. Актуальные вопросы виндикации недвижимости // Закон. 2007. № 9 [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс»). При этом также есть и судебная практика, подтверждающая ее несостоятельность (см., в частности, п. 11 Постановления № 10/22, п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 153, постановление Президиума ВАС РФ от

02.10.2007 № 1916/07).

6См., напр.: Hermann O. Op. cit. S. 352–354 (в качестве примера применения негаторной защиты называет иск о корректировке реестра (§ 894 ГГУ); говоря о том, что по общему правилу нарушение устраняется ответчиком и за его счет, он указывает, что в случае негаторной защиты в виде иска о корректировке реестра издержки, однако, несет истец); см. также J. von Staudingers. Kommentar zum Burgerlichen Gesetzbuch. § 1004. Rn. 64.

Да, предъявив иск о корректировке реестра

Да, предъявив виндикационный иск

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Односторонний отказ от зарегистрированного

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=12458[01.11.2014 13:39:13]

2, 2014

договора. Чем рискуют стороны такого

соглашения

Юлия Валерьевна Старцева

специалист второго судебного состава ВАС РФ

В каких случаях погасить запись в реестре прав можно по заявлению одной из сторон договора

Как регулируется односторонний отказ от исполнения договора долевого участия в строительстве

Достаточно ли для расторжения договора одного факта отправления уведомления об одностороннем отказе

12 декабря 2013 года в Высшем арбитражном суде РФ состоялось обсуждение проекта постановления Пленума ВАС РФ, посвященного проблеме последствий расторжения договоров (далее — Проект). Наиболее дискуссионным оказался п. 7 указанного проекта, разъясняющий особенности расторжения зарегистрированного договора. С одной стороны, это обязательственно-правовой институт, порождающий правовые последствия в отношениях между конкретными лицами. С другой стороны, данный договор действует в отношении третьих лиц, которые, вступая в гражданско-правовые отношения по поводу недвижимого имущества, в силу публичности реестра вправе ориентироваться на сведения, содержащиеся в нем.

При обсуждении названного проекта постановления встал вопрос о том, насколько справедливо положение абз. 3 вышеуказанного пункта, в соответствии с которым запись в реестре погашается по заявлению одной из сторон об одностороннем отказе от исполнения договора.

Арендаторы рискуют потерять права на имущество если запись в реестре погашается по заявлению одной из сторон договора

Следует различать несколько ситуаций в зависимости от способа прекращения действия договора:

расторжение договора по соглашению сторон, которое является выражением их общей воли;

расторжение договора на основании судебного решения, являющегося самостоятельным основанием для погашения записи в государственном реестре и устраняющего неопределенность в правоотношениях сторон;

расторжение договора в силу заявления одной из сторон об одностороннем отказе от исполнения договора из-за допущенных контрагентом нарушений или на основании реализации права на немотивированный отказ.

Казалось бы, в первом и во втором случаях обращение в регистрирующий орган лишь одной из сторон договора не может повлечь неблагоприятных последствий для другой. Тем не менее на практике даже при таких обстоятельствах возникают споры, связанные с недобросовестными действиями заинтересованных в погашении записи лиц и регистрирующих органов.

Практика. Арендатор обратился в суд с требованием о признании незаконными действий регистрирующего органа по погашению записи об аренде на основании соглашения арендодателя и арендатора, которое последний не заключал и узнал о прекращении действия договорных отношений лишь при обращении с заявлением о регистрации субаренды. Высший арбитражный суд РФ согласился с выводом судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии факта расторжения договора аренды, поскольку ни арендодатель, ни регистрирующий орган не доказали наличие соглашения сторон, на основании которого была погашена запись о праве аренды (постановление Президиума ВАС РФ от 12.11.2013 по делу № А40-29742/12-155-270).

Однако в ходе дискуссии внимание главным образом было сконцентрировано на проблемах, проявляющихся в случае, если речь идет об одностороннем отказе от договора. Особенно это касается случаев одностороннего отказа вследствие допущенных контрагентом нарушений, поскольку регистрирующий орган не обладает компетенцией и возможностями по проверке данных фактических обстоятельств. В результате арендаторы рискуют безвозвратно потерять

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=12458[01.11.2014 13:39:13]

2, 2014

права на имущество, поскольку право аренды лишится так называемых «вещных элементов»

(право следования при смене собственника — ст. 617 ГК РФ и преимущественное право на заключение договора на новый срок — ст. 621 ГК РФ). Как следствие, с момента снятия записи об аренде и до разрешения спора имущество может быть отчуждено другому лицу, которое добросовестно доверяя содержанию реестра, приобретет его свободным от прав всех третьих лиц, не указанных в реестре. Следует отметить, что данное положение не распространяется на договоры аренды земельных участков, заключенных на срок более 5 лет. Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора: по требованию арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Действия регистрирующих органов по погашению записи о договоре аренды на основании одностороннего заявления арендодателя об одностороннем отказе от исполнения договора со ссылкой на наличие соответствующего права в договоре признаются незаконными (постановления ФАС Поволжского округа от 14.03.2011 по делу № А57-7766/2010, Восточно-Сибирского округа от 13.05.2013 по делу № А33-11839/2012, Московского округа от 24.10.2013 по делу № А41-9802/13). Само условие договора суды признают ничтожным (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.09.2011 по делу № А75-850/2011).

Налицо вопрос о соотношении интересов. С одной стороны, арендодатель не обязан терпеть нарушения со стороны арендатора и необходимо защитить его право на односторонний отказ, согласованное сторонами при заключении договора и не связанное с большим количеством формальностей и обращением в суд. С другой стороны, необходимо учитывать возможность возникновения на практике злоупотреблений и обеспечить также интерес другой стороны в сохранении существующих правоотношений.

Поэтому при обсуждении Проекта было предложено дополнить спорное положение требованием о предоставлении регистратору доказательств получения контрагентом уведомления и при этом предусмотреть определенный разумный срок для принятия мер по обжалованию одностороннего отказа. Кроме того, было высказано и альтернативное правило, в соответствии с которым без согласия второй стороны никакие изменения в реестр, затрагивающие ее права, внесены быть не могут.

В обоснование подхода, изложенного в Проекте, разработчиками были высказаны следующие аргументы:

аналогичное правило предусмотрено непосредственно в законе для случаев расторжения в одностороннем порядке договоров участия в долевом строительстве;

соответствие практике ВАС РФ по аренде;

соглашаясь на договор, предоставляющий контрагенту право на внесудебный отказ, стороны тем самым подразумеваемо принимают на себя все связанные с ним риски.

Суды по-разному подходят к вопросу уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора

Вопрос о возможности внесения в реестр изменений на основании заявления одной из сторон был определенное время спорным в судебной практике. Регистрирующие органы часто отказывали в государственной регистрации расторжения договора аренды по требованию арендодателя на основании одностороннего уведомления. Они ссылались на то, что указанные действия в отношении договора, заключенного на определенный срок, могут быть совершены только на основании соглашения сторон или судебного решения (ст. 619 ГК РФ). В соответствии с правой позицией Высшего арбитражного суда РФ такой подход является неправомерным, поскольку положения ст. 619 ГК РФ развивают положения п. 2 ст. 450 ГК РФ и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения договора без указания оснований. При этом для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или в соглашении сторон на возможность одностороннего отказа; нет необходимости устанавливать в соглашении сторон порядок его досрочного расторжения и каких-либо специальных оснований для такого отказа (постановления Президиума ВАС РФ от

09.09.2008 по делу № А19-9645/07- 26, от 16.02.2010 № 13057/09 по делу № А40-87811/08-147- 655).

Несмотря на изложенную позицую высшей судебной инстанции, в судебной практике еще существуют споры об обжаловании отказов в совершении регистрационных действий по

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=12458[01.11.2014 13:39:13]

2, 2014

изложенным основаниям (постановления ФАС Московского округа от 06.02.2013 по делу № А40-

97482/11-139-837, Северо-Кавказского округа от 10.09.2013 по делу № А20-3051/2012).

Внесение изменений в реестр на основании заявления одной из сторон об отказе от исполнения договора допустимо с приложением документов, свидетельствующих о наличии права у такой стороны на односторонний отказ. Также стороне необходимо доказать факт отправления уведомления контрагенту, в отсутствие которого не может быть сделан вывод о прекращении действия договора (постановления ФАС Уральского округа от 24.01.2013 по делу № А76302/2012, от 17.09.2013 по делу № А50-22491/2012; Московского округа от 24.10.2013 по делу № А41-152821/12-155-1394).

Заявление об одностороннем отказе представляет собой одностороннюю сделку, требующую обязательного восприятия другой стороной. И поскольку им непосредственно затрагиваются ее права и интересы, встает вопрос о том, достаточно ли для расторжения договора самого факта отправления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора или необходимо также установления факта его получения адресатом. В судебной практике арбитражных судов на этот счет имеются различные подходы.

По мнению некоторых судов, договор, заключенный на неопределенный срок, считается расторгнутым только с момента фактического получения контрагентом уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. До этого момента лицо, состоящее в договорных отношениях, не может предполагать об их прекращении (постановления ФАС Уральского округа от 29.05.2012 № Ф09-3308/12 по делу № А60-35768/2011, Волго-Вятского округа от 19.10.2012 по делу № А43-4787/2012).

Встречается и противоположный подход, в соответствии с которым необходимость исследования обстоятельств получения другой стороной претензии о прекращении договора установлена законом только для случаев расторжения договора по инициативе арендодателя вследствие нарушения арендатором условий договора. По этой причине арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок. Между тем отказ от исполнения договора, заключенного на неопределенный срок, установленный п. 2 ст. 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от его исполнения. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от исполнения договора. Поэтому неполучение арендатором уведомления арендодателя об отказе от исполнения договора не может нарушить его права. Неполучение ответчиком корреспонденции не имеет правового значения для прекращения договора, заключенного на неопределенный срок, в силу одностороннего отказа от его исполнения одной из сторон (постановления ФАС Московского округа от 18.12.2012 по делу № А40-23572/12-16-217, Западно-Сибирского округа от 24.07.2013 по делу № А46-31107/2012).

Также при установлении факта получения уведомления нашел отражение подход, в соответствии с которым отправитель обязан совершить необходимые добросовестные действия для получения другой стороной заявления и несет риски, связанные с передачей волеизъявления, поскольку в большинстве случаев самостоятельно осуществляет выбор средства доставки (почтой, курьером, письмом с уведомлением о вручении), однако до того момента, с наступлением которого при нормальных обстоятельствах можно считать, что получатель должен был получить доступ к информации, содержащейся в уведомлении, когда оно находится уже в сфере его контроля и он имел возможность ознакомиться с его содержанием1.

Так, в судебной практике признается, что отправитель является лицом, надлежащим образом исполнившим свою обязанность по извещению арендатора об отказе от исполнения договора, если направил уведомление по адресу его места нахождения (места жительства физического лица, места нахождения постоянно действующего исполнительного органа юридического лица). Получатель, не обеспечив получение корреспонденции по указанному адресу, принимает на себя все связанные с этим риски, поскольку это не должно ущемлять интересы собственника арендованного имущества (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 15.09.2011 по делу № А46-15013/2010, Московского округа от 29.10.2013 по делу № А40-113103/12-155-1000).

При этом в случае, если уведомление не было получено получателем по не зависящим от него обстоятельствам, например, при нарушении органом связи Правил оказания услуг почтовой связи и вручении письма неуполномоченному лицу, это не может привести к каким-либо нежелательным для него последствиям, и договор будет являться действующим (постановления ФАС Поволжского округа от 08.08.2012 по делу № А57-7959/2011, от 17.10.2013 по делу № А573636/2012).

Представляется интересным также обратиться к опыту ведения реестра в немецком правопорядке

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=12458[01.11.2014 13:39:13]

2, 2014

(хотя сравнения в данной области достаточно условны, так как в Германии договоры не подлежат

регистрации), поскольку он близок к одному из предложенных в ходе обсуждения вариантов, а также традиционно служит во многом ориентиром для развития российской регистрационной системы2.

Немецкий опыт ведения поземельных книг

В Германии в основе процесса внесения записи о праве лежит принцип согласия. В соответствии с этим принципом регистрация прав на недвижимое имущество только тогда осуществляется поземельным ведомством, когда наличествует согласие лица, чьи права затрагиваются данным внесением. Такое согласие в Германии является чисто процессуальным волеизъявлением, направленным непосредственно на разрешение произвести изменения в записях в поземельной книге.

Указанный принцип является ограничением принципа законности, понимаемом в смысле всеобъемлющей проверки документов, представленных на регистрацию, с целью обеспечения как можно более точного совпадения содержания поземельной книги и действительного материально-правового положения. Немецкий законодатель при этом стремился обеспечить простоту ведения реестра, чтобы не возложить на поземельное ведомство обязанности по проверке запутанных правоотношений сторон и решению сложных правовых вопросов, чтобы система поземельных книг не превратилась в конце концов в обременение, существенно нарушающее свободу оборота. Если каждое сомнение в действительности материальных предпосылок для внесения записи будет вести к проверке материально-правовых вопросов, то процесс ведения реестра будет парализован. Кроме того, учитывалось, что ресурсы поземельного ведомства для проверки существенно ограничены3.

В случае если лицо, права которого затрагиваются внесением записи в поземельную книгу, отказывает в согласии на погашение записи, то оно может быть заменено в порядке § 22 Положения о поземельной книге путем предоставления доказательств неправильности содержания поземельной книги, которыми являются только официальные документы.

Возможно также обращение в суд с исковым требованием, направленным на получение согласия другого лица об исправлении содержания поземельной книги в соответствии с § 894 ГГУ.

Кроме того, в литературе отмечается, что для обхода требования о предоставлении в форме официальных документов доказательств наступления условия, влекущего прекращение права, при заключении договора сторона, в пользу которой внесено соответствующее право, обязывается выдать согласие на внесение изменений в поземельную книгу с соблюдением необходимых предписаний к форме, которое передается в депозит нотариуса. Когда какое-либо отменительное условие наступает, заинтересованное лицо обращается к нотариусу, который уведомляет об этом другую сторону и устанавливает срок для предоставления возражений. Если никакой реакции не последует, то по истечению установленного срока нотариус вправе обратиться в поземельное ведомство с заявлением о погашении записи о праве. Если лицо, чьи права затрагиваются погашением записи, с этим не согласно, то оно может требовать принятия распоряжения суда об обеспечительных мерах4.

В современной российской практике закреплен подход, в соответствии с которым внесение изменений в реестр осуществляется на основании заявления одной из сторон, но с предоставлением доказательств получения контрагентом уведомления, которое, однако, не всегда означает фактическое восприятие им информации, но предполагает ее поступление в сферу контроля получателя в силу добросовестных действий отправителя. Данное правило полностью согласуется с новыми положениями Гражданского кодекса РФ.

Цитата: «Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним» (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Таким образом, в Гражданском кодексе РФ нашли отражение дополнения позиции разработчиков Проекта, высказанные при обсуждении, за исключением наличия определенного срока для обжалования одностороннего отказа до погашения записи в реестре.

Положение, требующее обязательного согласия лица, чьи права затрагиваются, на внесение изменений в реестр, является новым для судебной практики, но подобный подход имеется в

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=12458[01.11.2014 13:39:13]

2, 2014

германском правопорядке. Кроме того, на возможность отражения в российском

законодательстве требования о согласии указано в Концепции развития гражданского законодательства: со стороны заинтересованного (управомоченного) лица должно последовать согласие на внесение записи; законодательно следует предусмотреть оповещение правообладателя о предстоящем исключении его из реестра.

Опыт регулирования расторжения договоров долевого участия в строительстве

Застройщик вправе расторгнуть договор вследствие нарушения участником долевого строительства обязанностей по уплате цены не ранее чем через 30 дней после направления предупреждения о необходимости погашения задолженности и о последствиях неисполнения такого требования. Также застройщик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при наличии у него сведений о получении участником долевого строительства вышеуказанного предупреждения либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Основания расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе участника долевого строительства не предусматривают прямого регулирования предварительных действий до заявления одностороннего отказа от исполнения договора. При этом договор в обоих случаях считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Оно должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Регистрация расторжения такого договора осуществляется по заявлению одной стороны, но с предоставлением копии уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. При этом орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора (п. 4 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Между тем проблемы, связанные с недобросовестными действиями по внесению изменений в реестр, могут возникнуть и в данном случае, поскольку регистратор проверяет лишь соблюдение порядка расторжения договора, а не фактические основания. В судебной практике также имеются споры о признании действующими (нерасторгнутыми) договоров, связанных с их расторжением в одностороннем порядке при действительном отсутствии соответствующих оснований (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 16.09.2010 по делу № А45-27396/2009, Северо-Западного округа от 24.09.2013 по делу № А213093/2012).

Таким образом, данный подход к регулированию одностороннего отказа от договора свидетельствует о таком же, как предложено в Проекте, распределении рисков сторон.

1См. подробнее об этом: M. Wolf, J. Neuner. Allgemeiner Teil des burgerlichen Rechts. 10. Auflage. Munchen, 2012. S. 357–361.

2В частности, основные принципы германской регистрационной системы анализировались и в Концепции развития гражданского законодательства (Концепция совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации. URL: http://www.privlaw.ru/files/concep_11_2009.pdf (дата обращения: 09.01.2014).

3H-J Bauer, H. F. von Oefele. Grundbuchordnung. Kommentar. 3. Auflage. Munchen, 2013.

4Martin Wiemann. Die Mietdienstbarkeit: ein Finanzierungshinderniss? // Theodor Baums. Stephan Hutter. Gedachtnisschrift fur Michael Gruson. 2009. S. 448–449.

Вы внимательно прочитали статью? Тогда ответьте на вопрос:

Заключен договор участия в долевом строительстве.

Можно ли его расторгнуть в одностороннем порядке?

Звезда

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=12458[01.11.2014 13:39:13]

2, 2014

за правильный

Да, спустя 10 дней после направления другой стороне уведомления о ответ расторжении

Нет, такой договор нельзя расторгнуть в одностороннем порядке Да, но нужно доказать факт получения уведомления контрагентом

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Продавец поставил товар ненадлежащего качества. Как покупателю защитить свои интересы в суде

Андрей Андреевич Громов

аспирант кафедры гражданского права МГУ им. М. В. Ломоносова, специалист 6 судебного состава ВАС РФ

Когда покупатель может отказаться от оплаты товара

Почему важно уведомить поставщика о ненадлежащем качестве товара

В каком случае покупатель может заключить заменяющую сделку с другим продавцом и взыскать убытки

Стороны заключили договор поставки каркаса ангара с подкрановыми путями для кран-балки грузоподъемностью до 5 тонн. Покупатель обязался заплатить 50% оговоренной цены в качестве аванса, а окончательную оплату осуществить в течение 3 банковских дней с момента уведомления о готовности товара к отгрузке. Продавец поставил покупателю товар грузоподъемностью до 4 тонн. Когда покупатель обнаружил несоответствие качества товара требованиям, установленным договором, он направил продавцу претензию. При этом покупатель уведомил продавца, что будет требовать возмещения убытков, так как ему пришлось заключить договор с третьим лицом, устранившим недостатки, и вычел размер убытка из суммы цены, уплатив продавцу на 490 тыс. руб. меньше оговоренной суммы. Продавец, полагая, что он исполнил договор надлежащим образом, обратился с иском в суд, требуя взыскать 490 тыс. руб. задолженности за поставленную продукцию, а также сумму процентов за пользование чужими денежными средствами.

Спор в первой и апелляционной инстанциях касался вопроса о том, исполнил ли поставщик свое обязательство надлежащим образом и, в частности, толкования условия спецификации о грузоподъемности товара до 5 тонн. Исходя из того, что поставленный товар не соответствует по своим эксплуатационным характеристикам качеству, согласованному сторонами, вследствие чего не подлежит оплате покупателем в оспариваемой части, руководствуясь положениями п. 2 ст. 520 ГК РФ, апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, в удовлетворении исковых требований отказал. Суд кассационной инстанции согласился с выводом апелляционного суда о наличии в поставленном товаре недостатков по качеству (постановление ФАС Уральского округа от 29.01.2013 по делу № А60-19668/2012).

В то же время, суд указал, что п. 2 ст. 520 ГК РФ ставит возможность использования покупателем своего права приостановить встречное исполнение в зависимость, в частности, от факта направления им поставщику заявления с требованием об устранении имеющихся нарушений.

Такое требование об устранении нарушений может состоять в запросе на замену исполнения или на исправление дефекта силами поставщика и несовместимо с принятым покупателем решением об устранении недостатков третьим лицом с возмещением расходов за счет покупателя. При этом суд отметил, что правовое средство защиты, закрепленное в п. 2 ст. 520 ГК РФ, равносильно приостановлению встречного исполнения (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

Суд кассационной инстанции указал также, что покупатель имеет право воспользоваться способами защиты, предусмотренными ст.ст. 475, 518 ГК РФ, однако для этого необходимо подать

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=12458[01.11.2014 13:39:13]