Арбитраж 22-23 учебный год / Арбитражная практика № 5, май 2013

5, 2013

воробьям! Кому нужны такие последствия в виде признания незаключенной всей сделки? Ответ

очень простой – недобросовестной стороне, которая вдруг решила отказаться от ранее достигнутых и исполняемых договоренностей. Такая практика порождала недобросовестное поведение сторон. С этим надо было покончить.

–А что будет происходить с момента заключения договора и до момента его государственной регистрации?

–Особо хочу обратить внимание на то, что обязательственные правоотношения возникают именно с момента заключения договора. Государственная регистрация является тут завершающим этапом. Кстати, ст. 433 ГК РФ говорит о том, что договор считается заключенным

смомента его государственной регистрации. Обратите внимание – не заключен, а «считается заключенным». А статья 165 ГК РФ дает из такого незарегистрированного договора иск о его регистрации. То есть на самом деле закон прямо указывает, что из договора вытекают определенные последствия сразу с момента принятия оферты. Иными словами, договор возникает с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Поэтому неправильно, наверное, говорить, что до госрегистрации договора между сторонами вообще нет никаких правоотношений, понимая, что регистрация нужна лишь для защиты третьих лиц.

–Вы хотите сказать, что теперь можно говорить о том, что долгосрочная аренда недвижимости возникает не с момента госрегистрации, а по факту – с момента заключения договора?

–Раньше был весьма жесткий подход к долгосрочной аренде. Но практика показала, что такой подход нежизнеспособен. Слишком велико количество жизненных несоответствий, не говоря уже о справедливости. Ведь всегда можно заключить краткосрочную аренду. Но тогда не совсем понятно, почему отказывают в действительности долгосрочной аренды? Такого, как у нас, жесткого подхода к регистрации сделок нет ни в одном развитом правопорядке. Как уже говорилось, госрегистрация сделки нужна не для сторон, она нужна для третьих лиц. Поэтому и логика такая – когда мы договорились, нас эта договоренность с этого момента связывает. Да, заключение договора еще не означает порождение всех отношений. Но это же не повод говорить о его незаключенности в целом. Например, если рассматривать этот вопрос с точки зрения сделки, совершенной под влиянием насилия, то в долгосрочной аренде мы бы исследовали не момент госрегистрации, а момент достижения соглашения сторон.

–Очень похоже на сложный юридический состав…

–Да, по большому счету, тут можно говорить о сложном юридическом составе. Структура такова: момент совпадения волеизявлений и, как следствие, возникновения обязательств между сторонами, затем – государственная регистрация договора. На первом этапе возникают обязательства исключительно между сторонами. А с момента госрегистрации – такой договор начинает действовать уже в полную силу, в том числе и для всех третьих лиц. Полноценный договор аренды пока все-таки имеет весьма сильный вещный элемент, для наступления которого и возникает необходимость в государственной регистрации. Это позволяет защищать интересы третьих лиц.

–Для чего такая эшелонированная защита?

–Для недопущения злоупотреблений сторон и поощрения добросовестного поведения. Пленум говорит о возникновении отношений, если стороны договор заключили и исполняли. То есть, если стороны исполняли договор, который еще не прошел госрегистрацию, то они уже не могут сказать, что их не связывают никакие правовые последствия, никакие обязательства. Но этим проиллюстрирована самая вопиющая ситуация. Если же договор заключен, но еще не исполнялся, а, например, арендодатель начинает уже обманывать своего контрагента, то для него нет препятствий предъявить иск о госрегистрации договора аренды и одновременно потребовать передачи ему объекта. И таким образом он будет защищен.

–А какое обязательство имеется в виду, которое возникает из незарегистрированного договора долгосрочной аренды?

–Обязательство из обычного договора аренды. Стороны, с момента достижения соглашения по всем существенным условиям договора, должны понимать, что между ними возникают арендные отношения, которые их связывают. И ссылки на отсутствие государственной регистрации такого договора не должны приниматься во внимание. В момент принятия Гражданского кодекса РФ актуальным был вопрос о защите арендатора. Но последующая практика показала, что регистрацией сделки арендатора защитить в общем-то нельзя. Наоборот, часто недобросовестный арендодатель получал в руки рычаги для успешной борьбы

сдобросовестным арендатором. Обратите внимание, что Пленум Высшего арбитражного суда РФ допускает возможность взыскания неустойки по такому незарегистрированному договору.

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11780[01.11.2014 14:04:17]

5, 2013

Кроме того, нормы о неосновательном обогащении в этом случае не подлежат применению. Все

это свидетельствует о наличии договора аренды, который просто не работает в полную силу: не порождает права следования, преимущественного права и вещно-правовой защиты арендатора от третьих лиц.

–Скажите, а каким образом будут защищены интересы покупателей?

–Если договор, подлежащий госрегистрации, не был зарегистрирован, арендатор не сможет противопоставить третьим лицам свои права на это имущество. В этом случае он не сможет воспользоваться ни правом следования, ни защитой, которая дается законному владельцу. Но, рано или поздно, мы пойдем дальше. Например, в той же Франции все гораздо тоньше. По правилу, введенному судебной практикой, третьи лица, знавшие о договоре, не могут возразить на счет того, что на них не распространяется обременение из такого договора.

Унас такого подхода пока нет. Но я надеюсь, что мы придем к осознанию его необходимости. И, например, когда арендатором будет доказано, что третье лицо-покупатель знало, что здание в долгосрочной аренде, даже несмотря на то, что договор не зарегистрирован, то оно не сможет выгнать арендатора. Это должно расцениваться как злоупотребление правом.

–Чтобы покупателю не столкнуться с такой ситуацией, нужно ли ему не только изучать реестр, но еще и осматривать приобретаемый объект?

–По-хорошему, конечно, вряд ли можно назвать покупателя недвижимости добросовестным, если он совершает сделку даже не осмотрев то, что он приобретает. Но в ряде случаев осмотр может ничего не дать. Например, если вы покупаете земельный участок. Арендатор же не находится на нем постоянно. Более того, вас могут просто обмануть – вы при осмотре объекта никого не увидите, потому что недобросовестный продавец договорился с арендатором. Или собственник специально привел покупателя в такое время, когда на объекте никого нет. Вот тогда-то добросовестного покупателя и спасает реестр. Тут действует презумпция – нет в реестре – нет права. Реестр для тех, кто не знал и не должен был знать. Если лицо знает о существовании незарегистрированной аренды, то его не должен спасать и реестр в случае совершения сделки.

–В продолжение разговора о добросовестности: если арендатор не платит, ссылаясь на то, что арендодатель – неуполномоченное лицо, к кому собственник должен предъявить иск в порядке ст. 303 ГК РФ – к недобросовестному арендодателю или к добросовестному арендатору?

–Позиция Пленума, насколько я понимаю, заключается в следующем: по общему правилу перед собственником отвечает арендодатель. Между неуполномоченным арендодателем и арендатором правовая связь остается. Пока не совсем ясно, действительна ли такая сделка, но точно одно – это соглашение будет приниматься во внимание. Соответственно, пользовавшийся объектом арендатор не может отказаться платить лишь в силу того, что узнал, что арендодатель оказался неуполномоченным лицом. А последовательность будет такова: собственник предъявляет иск к неуправомоченному лицу, которое впоследствии будет разбираться с арендатором исходя из имеющегося между ними соглашения.

Иными словами, добросовестность арендатора – не причина для отказа оплатить пользование вещью. Собственник может только в одном случае непосредственно предъявить иск по ст. 303 Гражданского кодекса РФ напрямую к арендатору – когда арендатор недобросовестен изначально и знает, что берет вещь в аренду у неуправомоченного арендодателя.

– А как будет решен вопрос с моментом заключения договора, например, в тех случаях, когда еще недостроенная вещь передается в долгосрочную аренду?

– Пока объект не построен, пока он не зарегистрирован как объект незавершенного строительства, он в реестре отсутствует. Поэтому регистрировать договор аренды тоже не получится. Идея такая: стороны заключают договор, который связывает их, несмотря на то, что сам объект еще не построен. Впоследствии стороны могут зарегистрировать сначала объект, а потом и договор аренды. А обременение, которое будет действовать против всех третьих лиц, возникнет с момента госрегистрации договора. До этого момента он будет просто связывать стороны.

Тут упрощается подход, который уже был раньше апробирован на практике: стороны заключали сначала предварительный договор, потом – краткосрочную аренду на период регистрации права на объект, и затем – полноценную, долгосрочную аренду. По сути, все это было арендное пользование. Другое дело, что в течение определенного периода объект использовался не так, как после его введения в эксплуатацию. Например, арендатор его обустраивал под себя.

В итоге было решено признать за таким договором, еще не прошедшим государственную регистрацию, качества договора аренды. Мы, как бы это странно не звучало, постепенно пришли к пониманию аренды как классического договора найма вещей.

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11780[01.11.2014 14:04:17]

5, 2013

Наверное, можно было бы сказать, что у нас есть две разновидности аренды – наем вещей,

который связывает только стороны, и традиционная российская аренда, которая может действовать и против третьих лиц. Но, принимая во внимание то, как сейчас реформируется Гражданский кодекс РФ, скорее всего, последний вариант может уйти в прошлое.

– Тогда хотелось бы знать, чем практику не устроила конструкция с предварительным договором?

– Беда в том, что предварительный договор вызывает больше вопросов, чем ответов. Например, можно ли брать плату по предварительному договору? То есть допустима ли такая конструкция, когда одна сторона платит другой стороне за то, что та связывает себя предварительным договором. Как рассчитываться за произведенные в период действия предварительного договора улучшения? Да и как вообще по предварительному договору пользоваться объектом?

Надо отметить, что анализируемое постановление Пленума не отрицает использование предварительного договора в рассматриваемых отношениях. То есть можно заключить сначала предварительный договор, затем краткосрочный договор аренды, а потом – уже долгосрочный договор. Однако следует помнить, что все названные вопросы остаются. Особенно, когда арендатора пускают на объект по такому «предварительному» договору.

– При неисполнении обязанности передать «будущую» недвижимую вещь в аренду, арендодатель обязан возместить убытки. Какие убытки имеются в виду?

– Если арендодатель в отношении будущей недвижимости обманывает арендатора, то последний может потребовать возмещения всех своих потерь, связанных с поиском нового объекта, заключением новой сделки, разницей в рыночных ставках аренды и т. п. А если была предусмотрена неустойка, то она тоже подлежит взысканию.

Идея простая: стороны договорились о взаимных имущественных предоставлениях, которые попадают в сферу гражданского права и не запрещены, и поэтому связаны своими взаимными обещаниями. Нельзя просто взять и отказаться от них.

– А что происходит с договором аренды, когда объект передан, а разрешение на ввод его в эксплуатацию не получено?

– Это очень сложный вопрос. Пленум указал на то, что такой договор будет действителен. То, что он был решен так либерально, для меня стало сюрпризом. Я лично полагал, что будет все-таки привязка к вводу объекта в эксплуатацию. Но с точки зрения догматики, эта позиция оправдана. Ведь объект недвижимости – это некое жизненное явление. Передача объекта в аренду, даже и до административного акта о вводе в эксплуатацию, все равно порождает между сторонами гражданские отношения. Тем более, если сторона пользуется таким объектом. Почему она не должна за это время платить, если стороны так договорились? Она же понимает, что получает объект, который еще не введен в эксплуатацию. Тут следует четко разделить вопросы гражданского и административного права. Административную ответственность никто не исключает.

Кроме того, надо учесть еще один важный момент – часто в такой ситуации объект передается не для обычной эксплуатации другой стороне, а для хозяйственных нужд, которые связаны именно с приготовлением объекта к такой эксплуатации. И арендатору надо дать возможность подготовить объект к нормальному пользованию, чтобы в дальнейшем спокойно его эксплуатировать.

– Можно ли считать, что пользование объектом осуществляется, если он не введен в

эксплуатацию?

– Да, безусловно. Даже несмотря на то, что нет государственной регистрации договора и объект официально не введен в эксплуатацию, пользование в смысле правил об аренде происходит. Договор то уже заключен. И хотя все третьи лица могут узнать об этом договоре только с момента его госрегистрации, для самих сторон – это нормальный договор аренды. Еще раз оговорюсь, что на решение вопросов публично-правовой ответственности это разъяснение не влияет. Если компетентный орган решит, что в данном случае осуществляется такое пользование, которое противоречит публично-правовым нормам, он может привлечь правонарушителей к ответственности.

ГЛАВНАЯ ТЕМА

Постановление ВАС РФ по аренде. Шесть

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11780[01.11.2014 14:04:17]

5, 2013

выигрышных аргументов для арендатора

Александр Николаевич Кузнецов

советник Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»

Елена Юрьевна Гаврилина

к. ю. н., советник Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»

Кто имеет преимущественное право на заключение договора аренды

Обязан ли арендатор выкупить имущество по договору аренды с правом выкупа

Как арендатору сохранить арендные отношения, если арендодатель уже обратился в суд

Как правило, наименее защищенной стороной по договору аренды недвижимости является арендатор. Арендодатели, заключая договоры, могут настоять на тех или иных условиях, выгоду от которых получает только сторона, предоставляющая имущество. Такое неравенство впоследствии приводит стороны в суд. Одним из таких условий может быть, например, право арендодателя на одностороннее изменение арендной ставки чаще одного раза в год. В подобной ситуации арендодатель может злоупотребить своими правами и существенно завысить размер арендной платы. Недавние разъяснения Пленума ВАС РФ (постановление от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"» (далее – Постановление № 13)) защищают арендатора от возможных злоупотреблений. Суд в таких спорах может указать на среднерыночные ставки за аренду аналогичного имущества в данной местности и отказать арендодателю во взыскании арендной платы в части, превышающей указанные средние рыночные ставки.

Преимущественное право на заключение договора аренды может быть не только у действующего арендатора

Преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор действующего договора аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора.

Пленум ВАС РФ еще в постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) разъяснил судам, что преимущественное право аренды возникает не только у арендатора по действующему договору. По смыслу ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора аренды возникает еще и у арендатора по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора. При этом такому арендатору необходимо соблюсти процедуру уведомления арендодателя в порядке, установленном абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ о желании заключить новый договор аренды (п. 2 Постановления № 73). Иные правила стороны могут предусмотреть в договоре аренды.

Пленум ВАС РФ расширительно толкует положения п. 1 ст. 621 ГК РФ, распространяя действие данной нормы, в том числе на случаи, когда право аренды реализуется арендодателем на основании конкурсной процедуры. Данное разъяснение имеет важное значение для обеспечения единообразия судебной практики, которая ранее не всегда складывалась в пользу подобного толкования (определение ВАС РФ от 10.11.2010 № ВАС-14440/10, постановление Президиума ВАС РФ от 28.12.2010 по делу № А53-15386/2009). Такое толкование ст. 621 ГК РФ раскрывает позицию Пленума ВАС РФ по вопросам соотношения общих норм гражданского законодательства и специальных норм, предписывающих особый порядок распоряжения имуществом. Этот порядок действует, как правило, в сфере распоряжения имуществом публичных собственников и, предусматривая конкурсную процедуру, в целом направлен на обеспечение равных возможностей для получения прав на государственное или муниципальное имущество.

Однако говорить о том, что анализируемый п. 2 Постановления № 73 разрешил все вопросы, связанные с возможностью реализации арендатором преимущественного права, пока преждевременно.

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11780[01.11.2014 14:04:17]

5, 2013

Здесь необходимо отметить, что ВАС РФ лишь менее чем на месяц опередил законодателя: Федеральным законом от 06.12.2011 № 401-ФЗст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) была дополнена частями 9–11 о порядке и условиях реализации преимущественного права арендатора применительно к договорам аренды государственного или муниципального имущества. Тем самым уже на законодательном уровне были нивелированы сомнения в допустимости и соответствии антимонопольному законодательству предоставления лицу права на заключение договора аренды на новый срок без предварительного прохождения конкурсной процедуры. В результате в новом Постановлении № 13 отражена позиция Пленума ВАС РФ, актуализированная с учетом новелл законодательства о защите конкуренции.

Важно обратить внимание на диспозитивный характер положений п. 1 ч. 3 ст. 621 ГК РФ и ч. 9 ст. 17.1, на котором акцентирует внимание и Пленум ВАС РФ в обоих актах. В связи с этим, при заключении договора аренды рекомендуется обращать особое внимание на положения договора, которые могут быть в будущем истолкованы как исключающие возможность последующей реализации арендатором преимущественного права.

Спорным моментом является наличие у арендатора преимущественного права в случае, если договор аренды изначально заключен на неопределенный срок либо был возобновлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. На уровне актов судов кассационной инстанции по данному вопросу единообразие отсутствует. В ряде судебных актов положения ст. 621 ГК РФ толкуются как не предусматривающие преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок для арендатора, договор аренды с которым прекращен не в связи с истечением срока, а в связи с его односторонним расторжением в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 610 ГК РФ (постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.02.2011 по делу № А56-94296/2009). В иных судебных актах отражена прямо противоположная позиция (постановление ФАС Поволжского округа от 10.06.2009 по делу № А57-19450/2008). Отсутствие единообразной судебной практики не позволяет исключить

для арендатора рисков отказа в реализации преимущественного права в случаях, если договор аренды на момент его прекращения можно было квалифицировать как заключенный на неопределенный срок.

Изменение арендной платы должно быть согласовано сторонами договора

По одному из дел предприятие (арендодатель) и общество (арендатор) с согласия управления заключили договор аренды объекта федеральной собственности, находящегося в хозяйственном ведении предприятия. Исходя из новой ставки арендной платы, управление сообщило арендатору о ее увеличении. Общество, полагая неправомерным одностороннее изменение размера арендной платы, произведенное по инициативе управления, заявило в суд требование о признании данного уведомления недействительным. Предприятие в свою очередь обратилось в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате с учетом увеличения ее размера.

В результате дело дошло до Президиума ВАС РФ, который установил, что условие договора об изменении арендной платы в данном случае не подлежит применению, поскольку предусматривает возможность изменения размера годовой арендной платы путем направления уведомления только в случае изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора. Стороны не согласовали возможности одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя в случае повышения рыночных цен, подтвержденного заключением независимого оценщика. Представленное в дело заключение оценщика имеет рекомендательный характер, а составленный расчет арендной платы не влечет автоматического изменения размера арендной платы. Поскольку какого-либо увеличения цен и тарифов нормативными актами не производилось, изменение размера арендной платы в данном случае могло быть произведено только в результате соглашения сторон. Таким образом, в иске о взыскании задолженности по арендной плате отказано правомерно (постановление Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 по делу № А19-15038/09-7-4).

ГК РФ не содержит норм о порядке пересмотра арендной платы, устанавливая лишь ограничение на пересмотр арендных ставок по соглашению сторон чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Однако Пленум ВАС в Постановлении № 13 указал на диспозитивность п. 3 ст. 614 ГК РФ. Поэтому вполне допустимо изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11780[01.11.2014 14:04:17]

5, 2013

одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в

самом договоре отсутствует (п. 21). Правильное формулирование условий договора аренды, основанное на разумном балансе интересов сторон договора и грамотном распределении рисков, приобретает принципиальное значение. Особое внимание следует уделить анализу условий договора аренды государственного и муниципального имущества. Ведь арендные ставки могут быть квалифицированы как регулируемые цены (п. 1 ст. 424 ГК РФ) либо пересматриваться по правилам, аналогичным применяемым к регулируемым ценам. Например, как указывается в п. 20 Постановления № 13, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Позиция, отраженная в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 № 7121/11, безусловно, защищает арендатора, но лишь в том случае, если договор аренды не предусматривает возможности одностороннего изменения договора по инициативе арендодателя.

Дополнительной гарантией для арендатора служит позиция, отраженная в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10. Так, включение в договор аренды условия о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Как указывает Президиум ВАС РФ, такое договорное условие, вытекающее из положений п. 3 ст. 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ. Применительно к земельным участкам, находящимся в публичной собственности, исходя из положений ст. 65 ЗК РФ, арендные ставки признаются регулируемыми ценами, которые могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 № 9069/11).

Новое постановление Пленума ВАС РФ № 13 содержит важный для правоприменительной практики вывод. По смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым (с соответствующей возможностью одностороннего пересмотра арендных ставок с принятием нормативного акта), если размер арендной платы определяется по результатам торгов (п. 18).

Еще один вывод, защищающий интересы арендатора от злоупотреблений арендодателя, содержится в п. 22 Постановления № 13: если договором арендодателю предоставлено право на одностороннее изменение арендных ставок и в результате такого одностороннего изменения ставки существенно превысили среднерыночные ставки за аренду аналогичного имущества в данной местности, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей указанные средние рыночные ставки.

Если возврат имущества арендодателю не оформлен, арендатору придется доказывать фактический возврат

Пока земельный участок не возвращен арендодателю по акту приема-передачи, арендная плата подлежит начислению, даже если арендатор уже освободил земельный участок и срок действия договора аренды истек.

Департамент (арендодатель) и ООО (арендатор) заключили договор аренды земельного участка. Договор был зарегистрирован, а дополнительным соглашением к договору стороны продлили срок действия договора на 11 месяцев. Судебные инстанции, приняв во внимание, что общество после истечения срока действия договора аренды продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, признали договор аренды возобновленным на неопределенный срок.

При заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11780[01.11.2014 14:04:17]

5, 2013

Так, по одному из дел арендодатель направил арендатору соглашение о расторжении договора,

а поскольку общество не выполнило требование по передаче арендодателю земельного участка, департамент обратился в арбитражный суд с иском о возврате земельного участка и погашении задолженности. Суды трех инстанций удовлетворили требования истца, исходя из отсутствия доказательств возврата арендодателю спорного земельного участка, а также из доказанности наличия задолженности по арендной плате. Судами было установлено, что спорный земельный участок не возвращен обществом по акту приема-передачи. Доводы арендатора о невозможности возврата земельного участка из-за того, что спорный земельный участок был освобожден и сразу занят другим арендатором не подтверждены документально. Акт приема-передачи земельного участка подписан не был, поэтому взыскание арендной платы за период пользования земельным участком, которым (якобы) арендатор уже не пользовался, суды сочли правомерным (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.02.2012 по делу № А75-2697/2011).

Вэтом постановлении суд обоснованно указывает на положение ст. 622 ГК РФ, согласно которому если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. А в случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полном объеме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Подобная позиция отражена в многочисленных судебных актах (определения ВАС РФ от 21.12.2011 по делу № А59-51/2011, от 24.08.2012 по делу № А41-29683/11).

Вконтексте указанных положений особое правовое значение имеет своевременное и надлежащее оформление сторонами документа, подтверждающего возврат имущества арендодателю при прекращении договора аренды. В отсутствии подобного документа, презюмирующего фактический возврат имущества во владение и пользование арендодателя, бремя доказывания фактического возврата будет возложено на арендатора.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 37 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Таким образом, целесообразно предусматривать в договоре аренды форму документа, которым стороны предполагают оформить возврат помещения, а также прописывать процедуру оформления такого акта сторонами, включая порядок действия стороны в случае неполучения документа в установленный срок от другой стороны. Соблюдение преду-смотренных договором процедур позволит упростить доказывание в суде как факта уклонения арендодателя от подписания акта, так и добросовестности и достаточности действий арендатора, направленных на передачу имущества.

Арендатор не обязан вносить выкупную цену по договору аренды

Внесение выкупной цены по договору аренды с последующим выкупом является правом, а не обязанностью арендатора.

Между ООО (арендодатель) и ОАО (арендатор) был заключен договор, определенный сторонами как договор найма-продажи. Предметом договора являлось предоставление истцом ответчику за плату во временное владение и пользование принадлежащего истцу на праве собственности имущества. По истечении срока действия аренды при условии отсутствия задолженности ответчика по арендной плате и выполнении определенных условий договора, ответчик приобретает в собственность имущество по выкупной стоимости в определенном в договоре размере. Погашение выкупной стоимости объекта производится ответчиком в виде авансового платежа на расчетный счет истца не позднее, чем за 5 банковских дней до даты окончания срока действия аренды. Позднее ОАО сообщило ООО о расторжении договора найма-продажи и об отказе от приобретения в собственность арендованного имущества. Считая данный отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы ООО, последнее обратилось в арбитражный суд.

Суды, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из буквального толкования спорного договора и пришли к выводу о том, что между сторонами был заключен договор аренды с правом выкупа. Из анализа норм ГК РФ следует, что внесение выкупной цены как

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11780[01.11.2014 14:04:17]

5, 2013

платы за приобретение имущества в собственность является не обязанностью арендатора, а

его правом, реализация которого влечет возникновение у него права собственности на арендуемое имущество (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2011 по делу № А58-8158/10).

Несмотря на немногочисленность таких споров, ответ на вопрос, обязан ли арендатор выкупить арендуемое по договору имущество или это его право, заслуживает внимания.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). В указанном выше деле суды пришли к выводу о том, что между сторонами был заключен договор аренды с правом выкупа. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ). При этом к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Иные положения, регламентирующие куплю-продажу, в том числе с условием о рассрочке платежа (ст. 489 ГК РФ), к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, неприменимы (постановление ФАС Уральского округа от 07.10.2009 по делу № Ф09- 6695/09-С4). К такому выводу суд кассационной инстанции пришел в процессе установления природы рассматриваемого договора, оценивая доводы ответчика, которому были предъявлены требования о взыскании долга и возврате имущества. Ответчик утверждал, что истец не вправе требовать возврата имущества в силу ст. 489 ГК РФ, поскольку уплаченная к этому моменту сумма платежей (арендных и выкупных) превысила половину цены имущества.

Возникает обоснованный вопрос, каким было бы решение по делу, если бы в договоре аренды имущества было написано, что «арендатор обязан выкупить имущество» в определенный договором срок по согласованной сторонами цене? По одному из подобных дел суд указал, что понуждение ответчика к оплате стоимости оборудования является неправомерным в связи с тем, что выкуп предмета аренды спорного имущества является правом, а не обязанностью арендатора. В силу предписаний ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым на себя обязательством (решение Арбитражного суда Московской области от

08.12.2009 по делу № А41-19783/09).

Следовательно, договор аренды с правом выкупа по своей правовой природе предполагает право, а не обязанность по выкупу арендованного имущества арендатором. При этом должна быть выражена воля покупателя (арендатора) по приобретению имущества в виде оферты, которая может быть акцептована продавцом (арендодателем).

Чтобы арендатор мог ссылаться на указанные выше выводы судов и утверждать об отсутствии у него обязанности произвести выкуп имущества, он должен быть уверен в том, что заключенный договор является договором аренды с правом выкупа, соответствующим ст. 624 ГК РФ. А для того, чтобы арендодатель имел возможность принудить арендатора выкупить арендуемое имущество на согласованных сторонами условиях, должна быть использована иная правовая конструкция. В качестве примера можно привести предварительный договор купли-продажи.

Суд сохранит арендные отношения сторон, если арендатор добровольно устранит нарушения

Между комитетом муниципального имущества (арендодатель) и ООО (арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда. ООО неоднократно нарушало обязательство по своевременному внесению арендной платы, в связи с чем за ним образовалась задолженность. Арендодатель обратился в арбитражный суд с требованием о погашении задолженности и расторжении договора аренды. До принятия решения по делу ответчик погасил задолженность по арендной плате. Первая инстанция удовлетворила требование истца, расторгнув договор аренды и обязав ответчика освободить занимаемое помещение. Апелляция решение отменила и отказала в удовлетворении иска, сославшись на то, что на момент вынесения решения суда первой инстанции образовавшаяся задолженность

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11780[01.11.2014 14:04:17]

5, 2013

была погашена ответчиком в полном объеме. Кассационная инстанция поддержала выводы

апелляции, аргументировав тем, что нормы ст. 619 ГК РФ направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений (постановление ФАС Центрального округа от 27.02.2012 по делу № А64-5339/2011).

Указанные выше выводы суды сделали на основании п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14, согласно которому требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Логика подобного толкования норм, регулирующих правоотношения по аренде, очевидна и понятна. Статья 619 ГК РФ предусматривает, что при наличии определенных нарушений договора аренды со стороны арендатора он может быть расторгнут судом по требованию арендодателя. При этом данная статья не регулирует ситуацию, когда арендатор устранил нарушения до принятия судом решения по делу. С одной стороны, ст. 619 ГК РФ указывает на то, что объективное наличие нарушений со стороны арендатора является основанием для расторжения договора. Следовательно, если такие нарушения есть, арендодатель вправе расторгнуть договор независимо от дальнейшего поведения арендатора (если арендодатель предварительно обращался к арендатору с предупреждением о необходимости исполнения обязательства в разумный срок). С другой стороны, если арендатор устранил нарушения, то объективные обстоятельства, предусмотренные ст. 619 ГК РФ, перестают существовать и, следовательно, отсутствует основание, на которое указывал арендодатель при предъявлении иска. При таком подходе устранение допущенного нарушения влечет отсутствие необходимости оценивать существенность нарушения.

Анализ существующей судебной практики показывает, что во всех случаях, когда нарушения, послужившие основанием для обращения в суд, устранялись ответчиком до принятия решения по делу и никаких иных существенных нарушений установлено не было, арбитражные суды отказывали в удовлетворении требований о расторжении договора. По некоторым делам, когда допущенные нарушения не были устранены, но были определены как незначительные: при небольшом размере долга, или при неисполнении договорной обязанности по оплате коммунальных платежей, решения арбитражных судов были такими же (постановление ФАС Уральского округа от 23.01.2008 по делу № А60-8112/2007).

Определенный интерес вызывает уточнение, предлагаемое в п. 23 Постановления № 13. Так, согласно ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Если же подобный подход будет распространен на все иные основания расторжения договора аренды, предусмотренные ст. 619 ГК РФ, предполагается что для арендаторов это станет серьезным поводом задуматься. Некоторые из них до настоящего момента сознательно нарушают договор и рассчитывают, что успеют устранить нарушения до момента принятия судом решения по требованию арендодателя расторгнуть договор.

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит

Администрация города (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка. Земельный участок был предоставлен на неопределенный срок. По условиям договора, его действие прекращается в случае отказа от договора одной из сторон, которая обязана предупредить об этом другую сторону за 1 месяц. Арендодатель направил арендатору уведомление об отказе от договора и о прекращении его действия по истечении месяца с момента получения арендатором уведомления.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском, посчитав, что у ответчика не было оснований для расторжения договора аренды. Истец ссылался на то, что договор аренды земельного участка не зарегистрирован, а потому является незаключенным. Указанный довод был отклонен судами. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11780[01.11.2014 14:04:17]

5, 2013

регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Данная норма содержит указание на срок, обозначенный

периодом времени, то есть на определенный срок. Таким образом, спорный договор аренды, заключенный на неопределенный срок, под действие указанной нормы не подпадает и, соответственно, государственной регистрации не подлежит (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.07.2011 по делу № А17-4712/2010).

В указанном выше деле суд кассационной инстанции не сослался на ст. 26 Земельного кодекса РФ. При этом принятое решение соответствует сформировавшейся судебной практике по этому вопросу – договор аренды зданий и сооружения, а также земельных участков, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.

Начало подобного подхода к такому толкованию норм гражданского и земельного законодательства было положено в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59. В документе приведен пример, где акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим. Данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владело и пользовалось указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания был заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным. Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). В рассматриваемом деле общество продолжало использовать земельный участок после истечения срока действия договора, поэтому спорный договор рассматривается как заключенный на неопределенный срок. В деле отсутствовали доказательства, свидетельствующие об определении сторонами срока действия спорного договора аренды земельного участка иным образом. Статья 26 ЗК РФ содержит указание на срок (один год), обозначенный периодом времени, то есть определенный срок. Однако спорный договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не устанавливает срок аренды, поэтому под действие указанной нормы не подпадает и, соответственно, в силу приведенных выше положений законодательства государственной регистрации не подлежит.

Анализ существующей судебной практики по рассматриваемому вопросу показывает, что она единообразна: договор аренды здания, сооружения, земельного участка, возобновленный или заключенный на неопределенный срок не нуждается в государственной регистрации.Следовательно, чтобы заключаемый договор не надо было регистрировать, в тексте такого договора стороны должны указать, что заключают его на неопределенный срок, или же не указывать срок совсем. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора (который, например, был заключен на срок менее года и не требовал государственной регистрации) при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). В связи чем обязанность регистрировать договор не возникает.

Процедура проведения торгов не отменяет преимущественное право арендатора

Положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. Причем удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд откажет такому арендатору в защите его

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11780[01.11.2014 14:04:17]