Арбитраж 22-23 учебный год / Арбитражная практика № 4, апрель 2013

4, 2013

Арбитражная практика | 4 Апрель 2013

От редакции

-Лихорадочное законотворчество

НОВОСТИ

-Обзор арбитражных споров -Прецедент месяца

Интервью

-«Если вещное право обладает своими собственными характеристиками, зачем его тоже называть арендой?»

ГЛАВНАЯ ТЕМА

-Основные поправки в общую часть ГК РФ. Что изменится в текущей работе

Судопроизводство

-Подача кассационной жалобы. Как заявителю добиться частичного пересмотра судебного акта

-Цессия на стадии исполнительного производства. Что стоит учесть, чтобы уступка прошла успешно

-Суд допустил процессуальные нарушения. Когда удастся отменить судебный акт по этому основанию

-Обжалование дополнительного решения. В каких случаях госпошлина не подлежит оплате

Хозяйственные споры

-Регистрация прав на недвижимость. Как владельцу защитить свои права при недобросовестности контрагента

-Кредитор нарушил денежное обязательство. Как должнику взыскать убытки в полном объеме

-Акты об отнесении участков к землям населенных пунктов. Как определить нормативность такого акта

Корпоративные споры

-Деятельность дочерней компании. Как привлечь основное общество к солидарной ответственности

-Сделка заключена подконтрольным обществом. Как установить контролирующее лицо

Банкротство

-Недобросовестное ведение конкурсного производства. Как отстранить арбитражного управляющего

-Сделка признана недействительной. Как должнику добиться реституции

Административные споры

-Нецелевое использование земельного участка. В каких случаях ответственность не возникает

Интеллектуальные споры

-Аудиовизуальные произведения созданы в советское время. Как определить правообладателя

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11779[01.11.2014 14:05:14]

4, 2013

Налоговые споры

-Возмещение НДС. Как правильно обосновать налоговые вычеты

Исполнительное производство

-Отсутствие средств у должника. Как избежать окончания исполнительного производства по этому основанию

Личный опыт

-Выдана банковская гарантия. Как заставить банк платить

Теория

-Судебное извещение в Англии. Как правильно известить ответчика

Комната отдыха

-Нестандартные судебные дела

ОТ РЕДАКЦИИ

Лихорадочное законотворчество

Юрий Александрович Тарасенко

главный редактор журнала «Арбитражная практика», к. ю. н.

Гора родила мышь. Именно так можно охарактеризовать тот итог, который получился в результате давно ожидаемой всеми реформы Гражданского кодекса РФ. И дело даже не в количестве внесенных изменений. Я имею в виду качественную составляющую поправок. Как известно, единый проект изменений в ГК РФ был расчленен (по-другому это не назовешь) на дюжину кусочков (блоков). Как результат – 1 марта мы получили ряд поправок, которые, на мой взгляд, смотрятся в материи кодекса как чужеродные элементы. Вот, к примеру, казалось бы, позитивное изменение – отменена двойная регистрация прав на недвижимость. Это ликвидирует парадоксальную ситуацию, когда регистрации подлежал и сам договор, и переход прав по нему. Но при этом нормы о правах следования, которые вытекают из заключенного договора аренды, остались действующими.

В итоге покупатель недвижимости оказался перед угрозой получить не только имущество, но и арендатора, о котором он не мог знать, поскольку договор аренды в реестре не учитывается, а права следования у арендатора сохраняются. Эта ситуация способна разрушить выстраиваемую в течение многих лет систему достоверности прав, занесенных в реестр. Указанное последствие настолько разрушительно, что законодатель в срочном порядке начал «латать дыры» – 4 марта был принят закон, который все же вернул отмененную регистрацию, но только применительно к аренде.

Такое лихорадочное законотворчество вряд ли добавит стабильности в отношениях. Кроме того, неизвестно, как поступать со сделками, которые были заключены с момента вступления в силу первого блока поправок в ГК РФ и до момента принятия закона, возвращающего регистрацию договоров аренды. Мы постарались подробнее разобраться в ситуации (см. статью «Основные поправки в общую часть ГК РФ. Что изменится в текущей работе»), а также попросили разъяснить дальнейшую судьбу договора аренды Р. С. Бевзенко, начальника Управления частного права ВАС РФ (см. статью ««Если вещное право обладает своими собственными характеристиками, зачем его тоже называть арендой?»»).

НОВОСТИ

Обзор арбитражных споров

Исполнительное производство

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11779[01.11.2014 14:05:14]

4, 2013

Подача заявления о рассрочке судебного акта не является основанием для неисполнения постановления пристава

Само по себе обращение должника в суд с заявлением о рассрочке исполнения не освобождает его от обязанности совершить действия, указанные в исполнительном документе.

Судебный пристав возбудил исполнительное производство и установил должнику трехдневный срок для добровольного исполнения требований исполнительного документа. После получения постановления о возбуждении исполнительного производства предприятие обратилось в суд с заявлением о предоставлении отсрочки исполнения судебного акта, на основании которого был выдан исполнительный лист. Определением суда в удовлетворении заявления должнику было отказано. В связи с неисполнением в установленный срок требований исполнительного документа судебный пристав вынес постановление о взыскании с должника исполнительского сбора. Предприятие обратилось в суд к Управлению Федеральной службы судебных приставов с заявлением о признании незаконным и отмене постановления судебного пристава о взыскании с должника исполнительского сбора по исполнительному производству.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении требований было отказано. Окружной суд не нашел оснований для отмены указанных актов.

Суд указал, что исполнительский сбор является денежным взысканием, налагаемым на должника в случае неисполнения им исполнительного документа в срок, установленный для добровольного исполнения. О возбуждении исполнительного производства должник был извещен надлежащим образом. Доказательства исполнения требований исполнительного документа в срок, установленный для добровольного исполнения, либо наличия обстоятельств, свидетельствующих о невозможности своевременного исполнения, должник судебному приставу не представил. Бездействие предприятия, выразившееся в неисполнении требований исполнительного документа, образует состав правонарушения, за которое предусмотрена санкция в виде наложения исполнительского сбора. Доводы предприятия о своевременном обращении в суд с заявлением о предоставлении отсрочки исполнения и обжаловании им определения об отказе в предоставлении отсрочки суды отклонили. Реализация права должника на отсрочку исполнения возможна только после ее предоставления судом. Случаи, при наступлении которых судебный пристав-исполнитель не вправе совершать исполнительные действия и применять меры принудительного исполнения, определены в ст.ст. 37–40 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Обращение должника с заявлением о предоставлении отсрочки или рассрочки исполнения в их числе отсутствует. По смыслу приведенных норм, само по себе обращение должника в суд с заявлением об отсрочке (рассрочке) исполнения судебного акта не освобождает его от обязанности совершить действия, указанные в исполнительном документе, в том числе, и в период рассмотрения этого заявления судом. Реализация права должника на отсрочку (рассрочку) исполнения возможна только после ее предоставления судом.

Источник: постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.02.2013 по делу № А6312720/2012

Хозяйственные споры

Комиссия за предоставление кредита незаконна

Взимание платы за стандартные действия, без совершения которых банк не смог бы заключить и исполнить договор, не соответствует законодательству.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с иском к банку о признании недействительным условия кредитного соглашения в части установления комиссии за выдачу кредита. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, исковые требования удовлетворены. Суд кассационной инстанции также не нашел оснований для их отмены. Взимание банком в рамках отношений по кредитованию какой-либо платы с клиентов обусловлено предоставлением банком определенной услуги, создающей для заемщика какое-либо дополнительное благо или иной полезный эффект. Суды пришли к выводу, что предусмотренная договором комиссия за предоставление кредита, взимаемая единовременно, не создает для заемщика какое-либо отдельное имущественное благо или

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11779[01.11.2014 14:05:14]

4, 2013

иной полезный эффект, то есть не является самостоятельной услугой. Плата за предоставление

кредита предусмотрена за стандартные действия, осуществляемые банком в процессе выдачи кредита и исполнения условий кредитного договора. Поэтому данная плата не является платой за пользование кредитом. С учетом этого, суды пришли к выводу, что условие договора, предусматривающее внесение платы за предоставление кредита, является ничтожным.

Источник: постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.02.2013 по делу № А2712139/2012

Признание реорганизации недействительной – ненадлежащий способ защиты прав кредитора

Если в процессе реорганизации несправедливо распределены активы, кредитор может обратиться в суд с иском о привлечении участвующих в реорганизации обществ к солидарной ответственности.

Общество обратилось в суд с заявлением к межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы о признании незаконными действий инспекции по регистрации ЗАО и внесению государственной регистрационной записи о создании ЗАО путем реорганизации в форме выделения. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении требований было отказано. Суды указали, что общество не обладает легитимацией на предъявление требований о признании реорганизации недействительной, а имеет право на иной способ защиты (солидарное взыскание). Суд кассационной инстанции оставил акты нижестоящих судов без изменения. Он указал следующее. Отказывая в иске, суды исходили из того, что общество располагало информацией о реорганизации и имело возможность своевременно направить требование о досрочном исполнении обязательств, избранный способ защиты не восстановит прав общества. Утверждение разделительного баланса с нарушением принципа справедливого распределения активов и обязательств реорганизуемого общества между его правопреемниками, приводящего к явному ущемлению интересов кредиторов этого общества, а также утверждение при реорганизации общества разделительного баланса, который не позволяет определить правопреемника реорганизованного общества, не может являться основанием для признания реорганизации недействительной. Закон предусматривает специальный способ защиты прав кредиторов (солидарное взыскание), но не предоставляет им права оспаривать решения о реорганизации по данному основанию.

Источник: постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.02.2013 по делу № А5321295/2012

Административные споры

Умышленное загрязнение дороги – основание для привлечения к административной ответственности

Автомашины, используемые для строительных нужд, перед выездом с объекта строительства должны очищать колеса.

Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным и подлежащим отмене постановления отдела государственной инспекции безопасности дорожного движения о привлечении к административной ответственности. Основание – за умышленное создание помех участникам дорожного движения, выразившееся в загрязнении проезжей части дороги при осуществлении строительных работ на строительной площадке общества.

Суд отказал в удовлетворении заявленных требований. Данное решение постановлением апелляционного суда оставлено без изменения. Суды указали, что производство строительных работ не было надлежащим образом согласовано в органах государственной инспекции безопасности дорожного движения. Кроме того, указанные обстоятельства создавали реальную угрозу безопасности дорожного движения и помехи в движении транспортных средств и пешеходов. Суды пришли к выводу о доказанности факта создания помех в дорожном движении обществом, допустившим вынос грязи строительной техникой на проезжую часть дороги; создания реальной угрозы безопасности дорожного движения и помех в движении транспортных средств. При этом суды указали, что доказательств о наличии обустроенной площадки для мойки колес выезжающих автомобилей на территории строительной площадки

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11779[01.11.2014 14:05:14]

4, 2013

перед воротами, общество не представило.

Источник: постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.02.2013 по делу № А4517004/2012

Арбитражный процесс

Жалоба в кассационную инстанцию, минуя апелляционную, – основание для отказа

Не допускается обжалование в кассационном порядке определений суда первой инстанции, минуя порядок их апелляционного обжалования.

Индивидуальный предприниматель обратился с кассационной жалобой на определение суда первой инстанции о возвращении искового заявления. Суд кассационной инстанции возвратил жалобу, указав следующее. Арбитражный процессуальный кодекс РФ не предусматривает возможность обжалования в кассационном порядке определений суда первой инстанции, минуя порядок их апелляционного обжалования. Учитывая, что законность определения суда первой инстанции не была предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и по результатам рассмотрения апелляционной жалобы на определение суда первой инстанции не выносилось постановление, кассационная жалоба на указанное определение не может быть принята к производству и подлежит возврату заявителю.

Источник: определение ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2013 по делу № А813770/2012

Банкротство

Вознаграждение арбитражному управляющему не зависит от добросовестности исполнения им обязанностей

Арбитражный управляющий имеет право на вознаграждение, которое выплачивается ему в любом случае за весь период исполнения обязанностей до даты его освобождения или отстранения.

Определением суда первой инстанции в пользу арбитражного управляющего было взыскано вознаграждение. Уполномоченный орган в кассационной жалобе просил отправить дело на новое рассмотрение, поскольку арбитражный управляющий ненадлежащим образом исполнял свои обязанности, а следовательно, по мнению заявителя, не имел права на вознаграждение. Окружной суд оставил принятый акт без изменения, указав следующее. Довод уполномоченного органа о незаконности действий (бездействия) арбитражного управляющего в период банкротства должника не является основанием для отказа в выплате вознаграждения. Указанная причина может служить основанием для предъявления требования о возмещении убытков в случае их причинения неправомерными действиями арбитражного управляющего в период банкротства. Выплата вознаграждения не зависит от того, надлежащим образом арбитражный управляющий исполнял возложенные на него обязанности или нет.

Источник: постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.02.2013 по делу № А203710/2010

Снижение утвержденных судом процентов конкурсному управляющему законом не предусмотрено

Действующим законодательством о банкротстве не предусмотрена возможность обращения с ходатайством о снижении суммы процентов после их утверждения судебным актом, вступившим в законную силу.

Уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью несостоятельным (банкротом). Суд нашел заявленные требования обоснованными и в отношении должника ввел процедуру наблюдения. Решением суда должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его была открыта процедура

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11779[01.11.2014 14:05:14]

4, 2013

конкурсного производства. В судебном заседании были утверждены конкурсный управляющий,

а также сумма его вознаграждения. По завершении срока процедуры конкурсного производства, в установленный законом срок конкурсный управляющий обратился в суд заявлением о завершении процедуры конкурсного производства, представив отчет о результатах проведения процедуры. После обращения конкурсного управляющего в суд с ходатайством о завершении процедуры конкурсного производства от уполномоченного органа поступило письменное ходатайство об уменьшении процентов по вознаграждению временного управляющего должника, утвержденных решением суда. Определением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении ходатайства инспекции об уменьшении процентов по вознаграждению конкурсного управляющего отказано.

Суд округа пришел к выводу, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Лица, участвующие в деле, решение суда не обжаовали. Суды обоснованно указали, что действующим законодательством о банкротстве не предусмотрена возможность обращения с ходатайством о снижении суммы процентов после их утверждения судебным актом, вступившим в законную силу.

Источник: постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.02.2013 по делу № А637126/2011.

НОВОСТИ

Прецедент месяца

Президиум ВАС РФ разъяснил, как должна определяться таможенная стоимость товара и в каких случаях декларант может оспорить решение таможни о ее

корректировке (постановление от 05.03.2013 по делу № А40-67776/11-146-565)1

Суть дела

Между обществом и иностранной компанией был заключен внешнеторговый контракт. На основании этого контракта обществом был ввезен на территорию Таможенного союза товар. При декларировании товара общество использовало метод определения его таможенной стоимости по стоимости сделки с ввозимыми товарами. Однако таможня решила дополнительно проверить сведения о заявленной стоимости, и в итоге скорректировала таможенную стоимость. Чтобы ускорить процесс выпуска товара, общество согласилось с корректировкой стоимости и дополнительно уплатило таможенные платежи. Однако затем общество решило оспорить решение таможни и обратилось с соответствующим заявлением в суд.

Позиция суда первой инстанции и кассации: таможня может самостоятельно корректировать стоимость товара

Суд отказал в удовлетворении заявления общества, посчитав, что таможенный орган доказал правомерность корректировки таможенной стоимости. По мнению суда, в подобных спорах бремя доказывания обоснованности корректировки лежит на таможенном органе (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 26.07.2005 № 29). В ходе рассмотрения дела суд установил, что у декларанта были запрошены дополнительные документы, необходимые для подтверждения правильности избранного метода определения таможенной стоимости. Декларант отказался уточнять заявленную стоимость, поэтому таможенный орган скорректировал ее самостоятельно. Затем общество предоставило заполненные бланки с пересчетом таможенной стоимости. Таким образом, общество согласилось с необходимостью корректировки таможенной стоимости. Поэтому суд первой инстанции не нашел оснований для признания решения таможенного органа незаконным и отказал обществу в удовлетворении его требований.

Суд кассационной инстанции согласился с решением суда первой инстанции. Он указал, что корректировка таможенной стоимости была произведена декларантом добровольно, поэтому решение таможенного органа никак не нарушает его права и законные интересы. Кроме того, изначально заявленная таможенная стоимость правомерно не была принята таможней, так как декларант отказался предоставлять дополнительную информацию.

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11779[01.11.2014 14:05:14]

4, 2013

Позиция апелляции: бремя доказывания недостоверности сведений лежит на таможенном органе

Общество не согласилось с решением суда и обратилось в апелляционный суд с жалобой. Декларант полагал, что само по себе выполнение требований таможенного органа не означает его согласие с предъявленными требованиями. Суд апелляционной инстанции согласился с обществом и взыскал с таможни сумму излишне уплаченных платежей. Таможенной стоимостью товаров является стоимость сделки (ст. 19 Закона РФ от 21.05.1993 № 5003-1 «О таможенном тарифе»). Приоритет определения таможенной стоимости товаров, перемещаемых через таможенную границу Таможенного союза, по стоимости сделки с этими товарами установлен ст. 2 Соглашения от 25.01.2008 «Об определении таможенной стоимости товаров, перемещаемых через таможенную границу Таможенного союза». Наличие признаков недостоверности сведений о цене сделки должен доказать таможенный орган. Декларант не обязан, а вправе доказать достоверность сведений. Декларант предоставил в таможенный орган все документы, содержащие сведения о стоимости товара (паспорт сделки, внешнеторговый контракт, приложение к нему, дополнительные соглашения, счет-фактуру, прайс-лист производителя и т. д.). Суд посчитал, что такие документы отражают содержание сделки, содержат ценовую информацию, относящуюся к количественно определенным характеристикам товара, информацию об условиях поставки и оплаты за товары в установленные контрактом сроки. Поэтому у таможенного органа не было законных оснований применять корректировку таможенной стоимости товаров, и его решение суд признал незаконным.

Позиция ВАС РФ: добровольная уплата таможенных платежей не означает, что декларант согласен с их размером

Президиум ВАС РФ оставил в силе постановление апелляционного суда, остальные акты судов по этому делу отменил. В определении о передаче дела в Президиум суд указал на приоритетность определения таможенной стоимости по стоимости сделки (п. 1 ст. 2 Соглашения от 25.01.2008 «Об определении таможенной стоимости товаров, перемещаемых через таможенную границу Таможенного союза»). Когда таможня принимала решение о корректировке, она исходила из того, что ею выявлены риски недостоверного декларирования таможенной стоимости товаров. Такие обоснования таможенный орган посчитал достаточными. Однако различие цены сделки с ценовой информацией, содержащейся в других источниках, не относящихся непосредственно к указанной сделке, не может рассмат-риваться как доказательство недостоверности условий сделки. Это является лишь основанием для проведения проверочных мероприятий (постановление Президиума ВАС РФ от 19.04.2005 № 13643/04). В данном случае таможня не доказала, что представленные обществом сведения являются недостаточными или недостоверными. Также не было установлено оснований, исключающих определение таможенной стоимости товара методом сопоставления стоимости сделки с ввозимыми товарами. Поэтому постановление суда апелляционной инстанции о признании недействительным оспариваемого решения таможни является правильным. Коллегия судей посчитала необоснованным вывод судов первой и кассационной инстанций о том, что факт самостоятельной корректировки обществом таможенной стоимости ввозимого

товара препятствует декларанту в реализации права на оспаривание решения таможни и права требовать возврата излишне уплаченных платежей. Более того, действующее законодательство не устанавливает подобных запретов и ограничений, даже в том случае, когда платежи декларантом вносились добровольно.

1 На момент подписания номера в печать постановление Президиума ВАС РФ по делу № А40- 67776/11-146-565 опубликовано не было.

ИНТЕРВЬЮ

«Если вещное право обладает своими собственными характеристиками, зачем его

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11779[01.11.2014 14:05:14]

4, 2013

тоже называть арендой?»

Роман Сергеевич Бевзенко

начальник управления частного права Высшего арбитражного суда РФ, к. ю. н.

Об изменениях, которым подверглась система регистрации прав на недвижимость в новом ГК РФ, а также о том, зачем понадобилось сначала отменять, а затем возвращать регистрацию договора аренды, рассказывает начальник Управления частного права ВАС РФ, к. ю. н., Роман Сергеевич Бевзенко.

Биография

Бевзенко Роман Сергеевич в 2000 году окончил Институт права Самарского государственного экономического университета, с этого же времени занимается преподавательской деятельностью. В 2002 году защитил кандидатскую диссертацию по теме «Защита добросовестно приобретенного владения в гражданском праве». Сфера профессиональных предпочтений: общая часть обязательственного права, правовое регулирование оборота недвижимости, право ценных бумаг. В ВАС РФ работает с 2008 года. В 2010 году назначен на должность начальника Управления частного права ВАС РФ.

–С 1 марта вступил в силу первый блок поправок в ГК РФ. Самые большие дискуссии вызвала новелла, закрепляющая необходимость госрегистрации прав на имущество. Чем мешала система двойной регистрации недвижимости?

–В мировой практике есть две системы регистрации недвижимости. Первая – так называемая «транскрипционно-инскрипционная система» или французская, при которой регистрации подлежат сделки. Собственник устанавливается в зависимости от того, какие сделки зарегистрированы и какая из них зарегистрирована последней. Вторая, более поздняя система – это система поземельных книг или германская регистрационная система. Здесь регистрации подлежат не сделки, а переход права на недвижимые вещи. По этой системе в отношении каждого объекта недвижимости заводится так называемая «поземельная книга», в которую записываются переходы права собственности на эту вещь и ее обременения. То есть, существуют система регистрации сделок и система регистрации прав.

–Как же в России получилось, что у нас есть и регистрация сделок, и регистрация перехода прав?

–В нашем российском правопорядке, к сожалению, не было четкого понимания того, что мы хотим регистрировать. Мы заимствовали идею поземельных книг (это у нас базовая правовая идея сегодня – регистрация перехода и обременения прав). Но также законодатель решил, что

внекоторых случаях надо еще и сделки регистрировать. Причем в качестве подлежащих регистрации выбирались именно те сделки, которые имеют сильное социальное звучание, в которых есть участник-гражданин. Например, договор купли-продажи жилых помещений, договор дарения, договор ренты. И, видимо, законодатель посчитал, что такой вот двойной регистрацией он этого гражданина защитит. Насколько я могу судить по публикациям разработчиков Гражданского кодекса РФ середины 90-х годов и далее, законодатель надеялся заменить регистрацией нотариальное удостоверение сделок. Похоже, законодатель полагал, что регистрация поможет гражданину разобраться в правовых последствиях сделки, сможет гарантировать ее законность. Но в итоге на практике все вылилось в банальную подачу двух

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11779[01.11.2014 14:05:14]

4, 2013

заявлений и уплату двух пошлин.

–Да, не очень разумно…

–Конечно, разумного объяснения этому вообще нет. Я понимаю, если бы практика купли-продажи квартир пошла по такому пути: стороны сначала заключают договор купли-продажи, регистрируют его. Потом покупатель начинает искать деньги на покупку этой квартиры, договариваться с банком, выстраивать цепочки продажи своей квартиры (то, что у риэлторов называется «непрямая продажа»). Но сегодня на практике люди в простой письменной форме подписывают соглашения о задатке, а затем одновременно регистрируют переход права собственности и договор купли-продажи. Это говорит о непонимании законодателем термина «регистрация прав на недвижимое имущество» и логики регистрационной системы вообще. Единственная сделка, регистрация которой полезна для оборота, – это аренда. Регистрация договора аренды долгое время была способом сообщить потенциальному покупателю, залогодержателю или арендатору, что недвижимость обременена.

–Анализируя ст. 8.1 ГК РФ, можно ли сказать, что у нас теперь реализована идея позитивной регистрации?

–Нет, это неправда. Позитивная регистрационная система – это система, при которой запись и есть право. И совершенно не важно, почему была внесена запись. Иными словами, если есть запись в реестре, то есть и само право. У нас все не так. И это вытекает из норм закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из норм вещного права проекта изменений в ГК РФ, да и из самой ст. 8.1. У нас запись дает право, только если есть должные правовые основания под этой записью в виде действительной сделки или, например, законного акта государственного органа исполнительной власти, уполномочного распоряжаться имуществом. Если такого правового основания нет, то сама по себе регистрация не способна дать право на вещь.

–Регистрация как-то отражается на определении момента, с которого договор считается заключенным?

–В ГК РФ сейчас есть не очень удачная норма: договор, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента регистрации. Регистрация – это мера, которую государство вводит для защиты третьих лиц. Иными словами, регистрация не защищает сторон сделки, они и так знают, о чем договорились. Просто их договоренностям законодатель придает свойство публичности, обеспечивает защиту против третьих лиц. Поэтому сделки, подлежащие госрегистрации и считающиеся заключенными с момента регистрации, становятся не всегда удобными для оборота. Практика это очень хорошо высветила в связи с договором аренды будущей недвижимости. Сегодня такую сделку по российскому законодательству совершить невозможно. Но судебная практика допустила такие сделки, потому что они нужны обороту. Я не вижу ни одного серьезного политико-правового аргумента, чтобы такие сделки запрещать. Но формально возможности их совершать ГК РФ не дает.

–Отсутствие регистрации сделки оказывает влияние и на отношения сторон?

–Да, безусловно. Например, стороны должны были зарегистрировать договор аренды, заключенный на срок один год и более, но не сделали этого. Арендодатель при этом передал вещь, арендатор принял ее и начал платить арендную плату. Почему-то сейчас считается, что в этом случае имеет место факт неосновательного обогащения. Мне кажется, что это противоречит здравому смыслу. Хотя договор и не зарегистрирован, стороны ведут себя так, как будто они рассматривают себя связанными договорными обязательствами и игнорировать их волеизъявление совершенно не справедливо и не правильно. В свое время Президиум ВАС РФ, рассматривая очень интересное дело Восточного лесного порта, указал, что и незарегистрированный договор аренды, если стороны приступили к его исполнению, порождает между ними обязательства. Очевидно, что практика пытается вырваться из тисков нормы ст. 433 ГК РФ, и за последний год мы увидели, как суды признают качество договорных обязательств за теми правоотношениями, которые возникают на базе незарегистрированных сделок.

–Это общая проблема понятия незаключенного договора?

–Понятие «незаключенный договор», на мой взгляд, имеет два проявления. Первое – когда воля сторон ясна, они обо всем договорились, но не придали своему волеизъявлению предусмотренную законом форму. Например, не зарегистрировали сделку. Мы понимаем, что в этом случае нет серьезных оснований для отказа в реализации этих договоренностей. Второе – когда стороны волю вроде бы изъявляют, но содержание волеизъявления не совсем понятно. Например, я вам пообещал, что отдам в аренду торговую секцию в таком-то торговом центре. А какую именно секцию – мы не договорились. И поскольку имеет место порок в волеизъявлении, сделка не может считаться состоявшейся. Хотя, судебная практика за

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11779[01.11.2014 14:05:14]

4, 2013

последние пару лет предложила решение и этой проблемы. Пусть волеизъявление сторон не

содержит каких-либо существенных условий, с которыми закон связывает заключенность договора. Но если из дальнейшего поведения сторон становится ясно, о чем они договорились (например, была передана конкретная торговая секция, арендатор пять или шесть месяцев платил арендную плату в определенном размере, а арендатор ее принимал), то я не вижу решительно никаких причин для отказа в признании этих отношений сторон договором.

–А если речь идет о долгосрочном договоре земельного участка?

–На самом деле, интрига заключалась в том, что в прежней редакции ГК РФ законодатель отменил нормы о регистрации договора аренды, но забыл это убрать из нескольких специальных законов (Земельного кодекса РФ, закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и некоторых других). В результате возник вопрос – как быть: вообще ничего не регистрировать в связи с арендой или регистрировать какое-либо обременение вещи? Но Госдума эту интригу разрешила, вернув обязательную регистрацию сделок аренды. Поэтому сейчас эти вопросы, наверное, уже не актуальны. Пока не будет принят раздел, модернизирующий вещное право, у нас остается регистрация договоров аренды по тем правилам, которые есть сегодня. Я думаю, это разумное решение: очень сомнительно, что практикующие юристы и, в первую очередь, регистрирующие органы готовы вот так взять

иначать с 02.03.2013 регистрировать обременение в виде аренды на основании договоров аренды, заключенных в простой письменной форме.

–А как планировалось решить эти вопросы, если бы поправки в законопроект о внесении изменений в ГК РФ не были раздроблены, а принимались бы единым законом?

–Аренда была бы просто договором и никогда не регистрировалась в реестре. Проект о внесении изменений в ГК РФ исходит из того, что аренда – просто обязательство, а не квазивещное право. И законопроект предлагал участникам оборота такие вещные права на чужую недвижимость, как суперфиций, эмфитевзис и узуфрукт. То есть, если вам нужно просто попользоваться чужой вещью в течение какого-то времени, вы заключаете договор аренды. А если вы хотите взять землю или здание в пользование надолго, иметь при этом вещную правовую защиту и стабильные отношения с собственником и защиту против третьих лиц, то эту землю можно взять в эмфитевзис на праве застройки.

–Получается, мы возвращаемся к тому, с чего начали? Только у нас еще добавляется новая статья о регистрации прав?

–Да, с арендой пока все остается, как было. По большому счету, у нас осталась регистрация договоров аренды. Кстати, Госдума забыла убрать регистрацию договоров ипотеки. Поэтому ипотека сегодня регистрируется и как обременение, и как договор. И, конечно, у нас пока будут проблемы с заключением договоров ипотеки будущей недвижимости.

–Если сейчас будут регистрироваться права на имущество, то и об обременениях можно будет узнать из реестра?

–Да, конечно. Здесь заложен принцип обязательного внесения в реестр. Но, к сожалению, комплексность этого решения разрушена разделением Проекта на части. В полном Проекте о внесении изменений в ГК РФ предусматривался комплексный, логически непротиворечивый подход. Например, если аренда не подлежит регистрации, то и ст. 617 ГК РФ, из которой сегодня выводят право следования, тоже не применяется. Что же касается других прав, которые вводятся на недвижимые вещи (суперфиций, эмфитевзис и узуфрукт), то они подлежат регистрации, и здесь принцип достоверности реестра работает в полной мере. Если есть запись, значит, есть право и покупатель получает вещь, обремененную этим правом. Если нет записи – значит, нет права и покупатель, таким образом, защищен.

–Что, на Ваш взгляд, для имущественного оборота лучше: сугубо обязательственная аренда или аренда с элементами вещного права (права следования и т.п.)?

–Я не поклонник аренды как квазивещного права. В моей картине мира аренда – это очень удобная, гибкая сделка, с помощью которой лицо может пользоваться чужой недвижимой вещью. Если мы отказываемся видеть в аренде вещное право, становится возможно применять аренду для обслуживания самых разнообразных интересов в чужом имуществе. Например, аренда части вещи. Эта конструкция не возможна с точки зрения вещного права. Или аренда будущей вещи; аренда, заключенная с лицом, которое не является собственником передаваемой вещи; аренда, заключенная с арендодателем в отношении вещей, принадлежащих третьим лицам; аренда построенного, введенного в эксплуатацию, но не зарегистрированного, как самостоятельная вещь, здания. Все это невозможно сделать с вещно-правовой арендой. Сегодня существует мнение, что аренда бывает и вещная, и обязательственная. Мне кажется, это методологически неверно. Все-таки типизация и

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11779[01.11.2014 14:05:14]