учебный год 2023 / Климов, Ипотека земли в законодательстве России и Германии
.pdf21 специального соглашения. Факт старшинства залогового права подтверждался
соответствующей отметкой в вотчинной книге или надписью о старшинстве на залоговом акте.
Залог распространялся на все заложенное имущество, в том числе и на составные части предмета залога. Таким образом, обращение взыскания было возможным только в отношении всего предмета залога, а не его составных частей. Залогодержатель не имел права владеть заложенным недвижимым имуществом, поскольку оно оставалось во владении залогодателя.
В проектах Вотчинного устава и Гражданского уложения права залогодателя и зшюгодержателя были достаточно сбалансированы: залогодатели имели возможность свободно распоряжаться заложенным имуществом, а залогодержателям предоставлялись широкие полномочия по обращению взыскания на него вне зависимости от того, в чьих руках оно находилось к моменту публичной продажи.
Залоговое правоотношение прекращалось при прекращении обеспеченного зшюгом основного обязательства, при отказе залогодателя от залога, при совпадении в одном лице права собственности на заложенное имущество и залогового требования, при истечении
срока, на который залог устанавливался в обеспечение исполнения |
обязательства, |
при публичной продаже имения. |
|
Итак, выше были коротко рассмотрены основные формы залога и их |
особенности, |
существовавшие в законодательстве России с древнейших времен и до Октябрьской революции 1917 г. Изначально залог развивался неравномерно на территории Древней Руси, что зависело от объема торгового оборота каждого из княжеств. Затем формы зшюга длительное время изменялись практически только в направлении обеспечения прав кредитора, не оставляя при этом залогодателю практически никаких возможностей по исполнению обеспеченного залогом обязательства, в связи с чем залог в итоге фактически превратился в сделку по отчуждению имущества. Лишь в XIX веке залог в России приобрел ту форму, при которой лучше были учтены как интересы залогодержателя, так и залогодателя.
Однако в XIX веке развитие залога носило постепенный и медленный характер, что, во многом, объяснялось экономическими причинами. Если в первой половине XIX века распространению залоговых отношений мешало крепостное право, то после его отмены в результате земельной реформы 1861 г. тормозом в развитии залога стала общинная форма землевладения, которая в целом препятствовала проникновению рьшочных отношений в
22
земледелие.^ Столыпинская аграрная реформа 1906-1907 гг., направленная на ликвидацию крестьянской земельной общины и развитие крестьянского единоличного землевладения, в частности, за счет укрепления права личной собственности на землю, также не привела к каким-либо существенным результатам в развитии залога, что было связано с неудовлетворительным имущественным положением крестьян.
Залоговое право России конца XIX - начала XX веков имело ряд недостатков, основными из которых бьши отсутствие кодификации и продолжение действия ряда архаизмов, что послужило причиной разработки проектов Вотчинного устава и Гражданского уложения. Однако, предусмотренная в этих проектах форма залога не получила своего развития на практике, поскольку Октябрьская революция 1917 г. помешшта принятию и последующему применению Вотчинного устава, который во многом отражал новеллы залогового права своего времени.
П.Развитие залога и ипотеки в российском праве (1917-1999 гг.). Правовое регулирование ипотеки земли в России на современном этапе
Октябрьская революция 1917 г. особенно беспощадно „расправилась" с залогом земли: термин „ипотека" не только не был включен в законодательную терминологию, оставшись, таким образом, лишь воспоминанием о проекте Вотчинного устава, но указанный вид залога был более чем на полвека полностью вычеркнут из гражданско-правовых отношений.
Основы такого подхода бьши заложены в Декрете „О земле" от 26 октября (8 ноября) 1917 г.' , в котором провозглашалась отмена частной собственности на землю, земля объявлялась всенародным достоянием и, соответственно, вводился прямой запрет на передачу земли в залог. Чуть позже, в Декрете „О социализации"" было подтверждено, что любая собственность на землю упраздняется навсегда, и распоряжение землей передается органам государственной власти, которыми в то время являлись земельные комитеты.
Если Декрет „О земле" имел сельскохозяйственную направленность, то Декретом ВЦИК „Об отмене частной собственности на землю в городах" от 20 августа 1918 г.^^
^ См. Ерофеев Б.В. Земельное право: учебник, М., Новый Юрист, 1998, стр. 90; о значении общинной формы землевладения см. также: Земельное право России: учебник (коллектив авторов). Былина, 1997, стр. 24-25; Земельное право России: учебник для вузов (под ред. В.В. Петрова), М., Зерцало, 199S, стр. 21.
При анализе ипотеки в дореволюционном законодательстве России автором в значительной степени была использована следующая литература: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права, М., Спарк, 1995; Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве, М., ЛЕГАТ, 1995; Гришаев СП. Практика применения залогового законодательства в России и зарубежом, М., „ЮКИС", 1992.
'" Декрет „О земле", Собрание узаконений РСФСР, 1917, Ni 1, Ст. 3.
" Декрет ВЦИК „О социализации". Собрание узаконений РСФСР, 1918, № 25, Ст. 346.
'* Декрет ВЦИК „Об отмене частной собственности на землю в городах". Собрание узаконений РСФСР, 1918, № 62, Ст. 674.
23 отменялось право частной собственности на земельные участки в пределах всех городских
поселений, независимо от субъектного состава правообладателей, а также от того, были ли земельные участки застроены или нет.''' Отмена частной собственности на землю получила закрепление и в Основном Законе - Конституции РСФСР от 10 июля 1918 г. (ст. 3), принятой V Всероссийским Съездом Советов.''*
Врамках права трудового землепользования, которое существовало в период нэпа до начала всеобщей коллективизации, " залог земли также запрещался в соответствии со ст. 27 Земельного кодекса РСФСР от 30 октября 1922 г.,'^ при этом совершенная в нарушение этого запрещения сделка считалась недействительной, а лица, виновные в ее совершении, помимо наказания в уголовном порядке (!), лишались земли, находившейся в их пользовании.
Таким образом, залог земли не мог существовать в советский период. Что же касается залога в целом, то несмотря на плановость социалистической экономики этот институт все же не был упразднен советским законодателем, хотя и имел в большей степени номинальное значение.
ВГражданском кодексе РСФСР от 31 октября 1922 г.'^ залог бьш помещен в раздел вещных прав (ст.ст. 85-105). Залог определялся как право требования, позволяющее кредитору в случае невьшолнения должником обеспеченного залогом обязательства получить преимущественно перед другими кредиторами удовлетворение из ценности заложенного имущества (ст. 85). Залогодателем мог быть лишь собственник заложенного имущества (ст. 86). Ст. 87 называла в качестве предмета залога всякое имущество, не изъятое из оборота,
втом числе долговые требования и право застройки.
Кважной особенности ГК РСФСР 1922 г. следует отнести упразднение деления вещей на движимые и недвижимые в связи с отменой частной собственности на землю (примечание
кст. 21). В комментарии к этому примечанию указывалось, что подобный подход законодателя логически вьггекает из постановления об изъятии земли из гражданского оборота. „Если земля не может быть объектом собственности, то рушится и система подразделения объектов права на движимости и недвижимости."'^
'"' См. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник, М., Юристь, 1999, стр. 21-22.
'* Конституция РСФСР от 10 июля 1918 г., Конституции и конституционные акты РСФСР (1918-1937). Сборник документов (общ. ред. - А.Я. Вышинский), М., Издательство „Ведомостей Верховного Совета РСФСР", 1940.
" См. Земля и право. Пособие для российских землевладельцев (отв. ред. С.А. Боголюбов), М., ИНФРА М - НОРМА, 1997, стр. 4; подробнее о праве трудового землепользования см.: Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации (отв. ред. - С.А. Боголюбов), М., Юринформцентр, 1998, стр. 11-12.
'^ Земельный кодекс РСФСР, принятый на IV сессии ВЦИК, Л., Издание 4-го Орготдела Ленинградского Губисполкома, 1925.
" Гражданский кодекс Р.С.Ф.С.Р. Комментарий (под ред. А.Г. Гойхбарга и И.Г. Кобленца), Издание 2-е, М. Л., Государственное издательство, 1925.
'* См. Гражданский кодекс Р.С.Ф.С.Р. Комментарий (под ред. А.Г. Гойхбарга и И.Г. Кобленца), Издание 2-е, М. Л., Государственное издательство, 1925, стр. 60-61.
24
В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. нормы о залоге были „перемещены" в главу 17 „Обеспечение исполнения обязательств", где им отводилось только 11 статей (ст.ст. 192-202). СП. Гришаев объясняет такое существенное сокращение правового регулирования залога тем, что к моменту введения в действие ГК РСФСР 1964 г. значительно расширился перечень предметов, изъятых из оборота и, следовательно, не подлежащих залогу. Другим важным фактором стало фактически тотальное распространение государственной собственности, которая, как известно, почти полностью ликвидирует сферу залога имущества.'^
Согласно ст. 192 ГК РСФСР 1964 г. в силу залога залогодержатель имел право, в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами (за определенными изъятиями). Залогодателем мог быть не только собственник закладываемого имущества, но и лицо, обладающее правом оперативного управления им (ст. 193).
Очевидно, что в советский период отсутствовали какие-либо объективные предпосылки для развития залога в целом, в связи с чем этот древнейший институт гражданского права, как удачно отметил Д.А. Медведев, имел в нашей стране долгое время, скорее, ритуальное значение, сопровождая наиболее примитивные акты обмена.^^
Возрождение залога и, соответственно, ипотеки земли в России стало возможным в условиях кардинальных экономических реформ, направленных на создание рыночной экономики, и началось в 1992 г. с момента принятия Закона „О залоге".
Указанный законодательный акт вновь ввел в терминологию отечественного законодательства понятие «ипотека», посвятив ей главу 2 раздела II «Зшюг с оставлением заложенного имущества у залогодателя», которая состояла из 4 статей (ст.ст. 42-45). Однако, под ипотекой понимался залог только предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им (ст. 42). Сам по себе земельный участок был вынесен за рамки ипотеки, о чем свидетельствует ст. 41. которая выводила залог земельных участков из сферы действия закона «О заюге» и предусматривала, что он должен осуществляться в порядке, установленном земельным и иным законодательством РФ. Также определенной критике в юридической литературе подверглась формулировка ст. 42 в вопросе о «непосредственности» связи предмета ипотеки с землей.
" См. Гришаев СП. Практика применения залогового законодательства в России и зарубежом, М., „ЮКИС",
1992. стр. 36.
"" См. Медведев Д.А. Российский Закон о залоге. Правоведение, 1992, .Nb 5, стр. 13. ^' Закон РФ "О залоге" от 29 мая 1992 г. .Nb 2872-1, Российская газета, 6 июня 1992 г. •" См. Вишневский А.А. Залоговое право, .М., Издательство БЕК, 1995, стр. 50.
25 После принятия закона «О залоге» следующим этапом в развитии ипотечного права
стата разработка «Основных положений о залоге недвижимого имущества - ипотеке», которые были одобрены Распоряжением Совета Министров - Правительства РФ № 96-рз от 22 декабря 1993 г. и не имели обязательной силы. Данные Основные положения были подготовлены Исследовательским центром частного права на основе норм проекта Гражданского кодекса РФ в качестве модели будущего закона об ипотеке. Значение Основных положений состояло в том, что до принятия специального закона об ипотеке стороны при заключении договора могли включать в него как отдельные пункты Основных положений, так и отсылку, согласно которой по всем вопросам, не урегулированным договором, к отношениям сторон должны были применяться Основные положения.^'*
По сравнению с законом «О залоге», в Основных положениях наметилась тенденция к сближению понятий «ипотека» и «залог недвижимого имущества», поскольку согласно п. 4 Основных положений ипотека могла быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом.
С 1 января 1995 г. начала действовать первая часть нового Гражданского кодекса Российской Федерации^\ который урегулировал целый ряд важнейших вопросов, связанных с ипотекой земли. Однако в связи с постоянно откладьгеавшимся принятием специального закона об ипотеке в российском ипотечном праве стал складьшаться определенный правовой вакуум, на ликвидацию которого был направлен Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» .Nb 293 от 28 февраля 1996 г.^^ Регулирование ипотечных отношений в рассматриваемом Указе опиралось на нормы нового ГК.
Сегодня ипотека земли в России неразрывно связана с правом частной собственности на землю, закрепленным в Конституции Российской Федерации, принятой всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. Ст. 36 Конституции провозгласила право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю, свободно осуществлять свои полномочия собственников в отношении земли, „если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законньис интересов иных лиц"^^. Закрепление в Основном Законе права частной собственности на землю и свободы реализации этого права послужило фундаментом для развития в данном направлении гражданского законодательства и других
^' Распоряжение Совета Мюшстров - Правительства РФ № 96-рз от 22 декабря 1993 г., Российская газета, № 3, 6 января 1994.
"* См. Все о залоге, М., Агентство Экономика правовых консультаций и деловой информации АКДИ „Экономика и жизнь". Тематический выпуск 10 (42), 1994, стр. 6.
~' См. Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ, Российская газета, №№ 238-239, 8 декабря 1994.
"* Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 февраля 1996 г. № 293, Российская газета, № 45, 6 марта 1996.
'^ Конституция РФ, Российская газета, 25 декабря 1993.
26 отраслей права. При этОдМ разработка правового регулирования ипотеки земли должна была
стать составной частью реализации принципа, содержащегося в п. 2 ст. 36 Конституции.
В настоящее время ГК является основным источником правового регулирования ипотеки земли. Помимо общих положений об объектах гражданских прав (ст.ст. 128-141), форме сделок (ст.ст. 158-165) и их недействительности (ст.ст. 166-181), имеющих непосредственное отношение к вопросам ипотеки земли, ГК в главе 23 „Обеспечение исполнения обязательств" самое большое место отвел залогу, посвятив ему 25 статей (ст.ст. 334-358). В разделе 3 „Залог" главы 23 ГК, в котором содержатся общие правовые нормы о залоге, определяется соотношение общих норм залога и норм ипотечного права. В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК, „обпще правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила" .
Примером таких иных правил является регулирование конфискации, когда в соответствии с ГК (п. 2 ст. 354) при конфискации залог прекращается, а согласно п. 2 ст. 41 Закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека сохраняет силу. Приоритет в данной ситугщии принадлежит Закону об ипотеке.
Таким образом, ГК установил четкую иерархию ипотечных норм: в первую очередь подлежат применению ипотечные нормы, содержащиеся в ГК, затем - ипотечные нормы специального закона об ипотеке и только потом - общие нормы залогового права, закрепленные в разделе 3 главы 23 ГК.
ГК закрепил положение об обязательной государственной регистрации договоров ипотеки земельных участков (п. 1 ст. 131, п. 3 ст. 339 ГК). При этом порядок государственной регистрации и основания отказа в ее совершении урегулированы в принятом Федеральном законе „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Данный закон в настоящее время вступил в силу и также, как и Закон „Об ипотеке (залоге недвижимости)", будет рассмотрен отдельно в системе источников правового регулирования ипотеки земли.
На сегодняшний день действуют два закона, которые были приняты в соответствии с ГК и стали источниками правового регулирования ипотеки земли. Это Федерштьные законы
„Об ипотеке (залоге недвижимости)' |
и „О государственной регистрации прав |
на |
недвижимое имущество и сделок с ним"^^. То, что два таких важных законодательных |
акта |
|
бьши приняты в достаточно короткие сроки с момента введения в действие части первой ГК,
~* Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая). Российская газета, 8 декабря 1994.
"' Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ, Российская газета, 22 июля 1998.
'" Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, Российская газета, № 145, 30 июля 1997.
27
указывает на формирование той системы источников правового регулирования ипотеки земли, которая предусмотрена ГК.
С другой стороны, определенным „дефектом" ГК как основного источника правового регулирования ипотеки земли является то, что до сих пор не вступила в силу глава 17 „Право собственности и другие вещные права на землю". Данная глава будет введена в действие со дня введения в действие нового Земельного кодекса Российской Федерации^', который не принят до настоящего времени из-за серьезных политических разногласий. Нормы главы 17 ГК должны упорядочить земельные отношения в целом и тем самым дополнить правовое регулирование ипотеки земли.
К сожалению, сейчас вряд ли можно предположить, когда будет введена в действие столь необходимая 17 глава ГК. Дело в том, что до сегодняшнего дня по-прежнему ощущается активное противодействие определенных политических сил закреплению в новом Земельном кодексе права частной собственности на землю и вовлечению сельскохозяйственных земель в свободный оборот. Эти вопросы продолжают оставаться главным камнем преткновения на пути принятия нового Земельного кодекса и после того, как Президентом России бьшо наложено вето на принятый обеими палатами Федерального Собрания проект Земельного кодекса, состоялся „крзтлый стол" с участием представителей всех ветвей власти, и после того, как Совет Федерации согласился с вето Президента. Проект Земельного кодекса получил отрицательную оценку юридической науки.^^
Федеральный закон „Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в дальнейшем - „Закон об ипотеке"), принятый Государственной Думой 24 июня 1997 г. и одобренный Советом Федерации 9 июля 1998 г., после его подписания Президентом РФ 16 июля 1998 г., вступил в действие с 22 июля 1998 г. и занял второе после ГК место в системе источников правового регулирования ипотеки земли.
Закон об ипотеке состоит из 79 статей, в которых урегулированы вопросы о предмете ипотеки, заключении договора об ипотеке, закладной, государственной регистрации ипотеки, последующей ипотеке, об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, о реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание. Важным является тот факт, что отдельная глава Закона об ипотеке (глава 11) посвящена особенностям
" См. Федеральный закон „О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ, Российская газета, №№ 238-239, 8 декабря 1994, ст. 13.
'" См. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития, М., Институт государства и права РАН, 1999, стр. 41; об отрицательной оценке проекта Земельного кодекса см. также: Козырь О.М. Проект Земельного кодекса и перспективы развития земельного законодательства субъектов Российской Федерации, Вестник Московского университета. Серия 11 "Право", 1995, № 6, стр. 32-33;
Отклики на проект Земельного кодекса Российской Федерации (А.К. Голиченков, И.А. |
Иконицкая, |
О.М. Козырь; Г.Е. Быстров, В.А. Кикоть, Н.А. Сыродоев; Н.И. Краснов), Государство и право, |
1995, № 11, |
стр. 84-104; Белокрылова О., Кузнецова В. Земельный кодекс: два шага назад. Хозяйство и право, 1996, № 5, стр. 84-97.
28 ипотеки земельных участков, хотя в первом комментарии к данному закону наибольшее
количество замечаний было высказано именно к этой главе в связи с противоречивостью содержащихся в ней положений^^.
Как указывалось вьппе, при регулировании ипотеки нормы Закона об ипотеке применяются преимущественно перед общими нормами залогового права, содержащимися в разделе 3 главы 23 ГК. В остальном, в соответствии с общим принципом соответствия федеральных законов Гражданскому кодексу (п. 2 ст. 3 ГК), нормы Закона об ипотеке должны соответствовать общим нормам ГК.
Занимая второе место в системе источников правового регулирования ипотеки земли, Закон об ипотеке неоднозначно решил вопрос об оборотоспособности земли, исключив из сферы своего действия, в частности, земли сельскохозяйственного назначения. Дело в том, что вопрос о собственности на землю в целом и вопрос о возможности залога земель сельскохозяйственного назначения в частности ввиду их огромной политической значимости стали „камнем преткновения" при принятии Закона об ипотеке. Таким образом, здесь имеет место формальное противоречие Закона об ипотеке общим положениям ГК, в соответствии с п. 3 ст. 129 которого оборотоспособность земли может быть ограничена только земельным законодательством, к которому Закон об ипотеке явно не относится.^'*
Несмотря на ряд имеющихся недостатков, принятие Закона об ипотеке можно считать очень важным шагом в развитии правового регулирования ипотеки земли.
С принятием ГК, а затем и Закона об ипотеке уменьшилось значение закона РФ „О залоге". Для своего времени это был необходимый законодательный акт, который, по сути дела, был призван возродить залоговые отношения в России после длительного периода их забвения в советский период.
Сегодня закон „О залоге" действует в части, не противоречащей ГК, что следует из ст. 4 Федерального закона „О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"^^. Несмотря на то, что большинство положений закона „О залоге" фактически утратили свою силу, данный законодательный акт по-прежнему относится к источникам правового регулирования ипотеки земли. Подобный вывод позволяет сделать содержание п. 2 ст. 79 Закона об ипотеке, согласно которому нормы закона „О залоге" со дня введения в действие Закона об ипотеке применяются к залогу недвижимого имущества лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону об ипотеке. При этом не указывается на то, в какой части подлежат применению к ипотеке нормы закона „О залоге". Здесь автор
'' См. Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации „Об ипотеке (запоге недвижимости)", М., ПРИОР, 1998, стр. 5.
'^ См. Плешанова О. Объекты ипотеки (залога недвижи.мости). Российская юстиция, № 10, 1998.
Федеральный закон „О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ, Российская газета, МЛ» 238-239, 8 декабря 1994.
29 разделяет мнение Б.Д. Завидова о том, что подобное законодательное регулирование вопроса
о степени применения норм закона „О залоге" к ипотечным отношениям дополнительно осложняет и без того запутанную правоприменительную практику, поскольку сам правоприменитель должен в каждом конкретном случае определять, противоречит ли конкретная норма закона „О залоге" положениям Закона об ипотеке .
Таким образом, закон „О залоге", по-прежнему формально являющийся источником правового регулирования ипотеки земли, имеет незначительное практическое применение в связи с принятием ГК и Закона об ипотеке.
Другим источником правового регулирования ипотеки земли, появившимся в развитие ГК, является Федеральный закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок и ним" (в дальнейшем - „Закон о регистрации") от 21 июля 1997 г., который вступил в силу 31 января 1998 г. Принятие Закона о регистрации было обусловлено тем, что ГК отвел государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в дальнейшем - "регистрация прав на недвижимость") очень важную, конститутивную роль в отношении сделок с недвижимостью. Прямое указание на необходимость регистрации прав на недвижимость содержится в ст. 131 ГК. Что касается ипотеки земельных участков, то императивное правило о государственной регистрации договоров ипотеки содержится в п. 3 ст. 339 ГК и ст. 10 Закона об ипотеке. Значение Закона о регистрации как источника правового регулирования ипотеки земельньос участков выражается в том, что ГК и Закон об ипотеке ставят действительность договора об ипотеке в прям\то зависимость от его государственной регистрации. Так, в ст. 10 Закона об ипотеке установлено, что несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. При несоблюдении правил государственной регистрации договор об ипотеке считается ничтожным. Следовательно, законодатель связывает момент заключения договора об ипотеке с моментом государственной регистрации этого договора.
Закон о регистрации содержит понятие регистрации прав на недвижимость, субъектов отношений по регистрации прав на недвижимость, закрепляет основные принципы такой регистрации. В законе устанавливается порядок регистрации прав на недвижимость, а также особенности государственной регистрации отдельньис прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правила регистрации договоров ипотеки (ст. 29). Земля относится к недвижимому имуществу в силу п. 1 ст. 130 ГК.
Круг источников правового регулирования ипотеки земли не ограничивается вьппеперечисленными законодательными актами. К источникам правового регулирования
''' См. Завидов Б.Д. Комментарий к Федерапьному закону Российской Федерации „Об ипотеке (залоге недвижимости)", М., ПРИОР, 1998, стр. 7.
30 ипотеки земли относится также Федеральный закон „О несостоятельности (банкротстве)" ^.
Хотя данный закон не посвящен специштьно ни залогу, ни тем более ипотеке земли, в ряде его статей (ст.ст. 106, 109, 111, 120, 161) содержатся важные правовые нормы о статусе залогодержателя в рамках конкурсного производства в отношении должника-залогодателя. Особое значение имеют ст.ст. 106 и 120 Закона „О несостоятельности (банкротстве)". Ст. 106 определяет очередность удовлетворения требований кредиторов при конкурсном производстве и относит к третьей очереди обязательства, обеспеченные залогом имущества должника. При этом требования залоговых кредиторов подлежат удовлетворению перед требованиями по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, что, несомненно, повьшхает эффективность залога. Правило ст. 106 Закона „О несостоятельности (банкротстве)" полностью соответствует правилу, установленному в ст. 64 ГК.
Ст. 120 Закона „О несостоятельности (банкротстве)", содержащая общие положения о мировом соглашении, впервые закрепила меру дополнительной защиты интересов залоговых кредиторов, поставив правомочность решения собрания кредиторов о заключении мирового соглашения в зависимость от единогласного голосования залоговых кредиторов за принятие такого решения. Таким образом последние получают право выбора порядка удовлетворения своих требований независимо от их размера, исходя из экономической целесообрс13ности . Подобная новелла законодательства усиливает роль зшюга как способа обеспечения исполнения обязательств.
ГК и затем Закон об ипотеке вводят в круг источников правового регулирования ипотеки земли правовые акты процессуального законодательства, к которым в настоящее время в первую очередь необходимо отнести Федеральный закон „Об исполнительном производстве" от 28 июля 1997 г. № 119-ФЗ, вступивший в силу 6 ноября 1997 г."^^
Так, в п. 1 ст. 350 ГК урегулировано, что реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется путем продажи этого имущества с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. С одной стороны, очевидна прямая отсылка к нормам процессуального законодательства в вопросе определения порядка проведения публичных торгов, с другой стороны, указанная норма ГК четко фиксирует соотношение между процессуальным и гражданским законодательством при применении к рассматриваемому вопросу, отдавая приоритет последнему. С учетом этого в той же
'^ Федеральный закон „О несостоятельности (банкротстве)" от 8 января 1998 г. № 6-ФЗ, Собрание законодательства Российской Федерации, 12 января 1998, № 2, ст. 222.
•'* См. Постатейный комментарий Федерального закона „О несостоятельности (банкротстве)" (под общ. ред. В.В. Витрянского), М., Статут, 1998, стр. 273-274.
'' Федеральный закон „Об исполнительном производстве" от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ, Собрание законодательства Российской Федерации, 28 июля 1997, .N2 30, ст. 3591.