учебный год 2023 / Климов, Ипотека земли в законодательстве России и Германии

131 ипотека может быть установлена лишь на принадлежащий гражданину или юридическому

лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель общей долевой или совместной собственности. Процедура раздела общей долевой и совместной собственности осуществляется согласно ст.ст. 252 и 254 ГК соответственно.

§2. Имущественный состав заложенного земельного участка по немецкому праву

ВГермании земля как предмет ипотеки представляет интерес для залогодержателя не только потому, что земельный участок может бьггь подвергнут принудительным продаже или управлению, но и во многОхМ за счет того, что в его состав входят различные объекты гражданского права, подразделяемые в немецком законодательстве на составные и существенные составные части земельного участка, а также принадлежности. При этом „ответственность" указанных объектов является закономерным следствием ипотечной ответственности самого участка. Такой подход обеспечивает восприятие заложенного земельного участка как хозяйственной единицы, из которой не могут быть изъяты отдельные элементы, иначе это существенно затруднило бы возможность хозяйственного использования участка^^*'.

Итак, по общему правилу к существенньм составным частям земельного участка в § 94 ГГУ отнесены вещи, прочно связанные с землей, в частности строения, а также продукты земельного участка, пока они связаны с землей. Более того, § 1120 ГГУ распространяет ипотеку на находящиеся в собственности собственника земельного участка 1) отделенные от данного участка плоды и иные составные части, а также 2) на его принадлежности .

Составными частями земельного з^частка признаются права, связанные с правом собственности на него (§ 96 ГГУ). Это право на получение периодических платежей (§ 1126 ГГУ), наемной или арендной платы, если участок сдан в наем или в аренду соответственно (§ 1123 п. 1 ГГУ), страхового возмещения в случае страхования предметов, на которые распространяется ипотека, в пользу собственника или титульного владельца земельного участка (§ 1127 п. 1 ГГУ).

^*^ См. Baur F. Lehrbuch des Sachenrechts, 16. Auflage, Munchen, 1992, S. 407.

*'* Согласно § 97 ГГУ принадлежностью главной вещи являются движимые вещи, которые, не будучи ее составными частями, служат хозяйственному назначению главной вещи и в силу этого находятся в пространственных отношениях с нею. Вещь не является принадлежностью, если в гражданском обороте она не рассматривается в качестве таковой. § 9S ГГУ содержит наглядный пример принадлежностей поместья, императивно относя к ни.м, в частности, орудия и скот, предназначенные для сельскохозяйственного производства; имеющиеся в наличии и полученные в поместье удобрения и т.д.

132 В силу § 95 ГГУ к составным частям не принадлежат вещи, связанные с землей лишь

для временных целей, например, гараж, сооруженный арендатором на срок действия аренды земельного участка.

В любом случае, вьпдеизложенный имущественный состав необычайно обширен (с точки зрения российского законодательства особый интерес представляет отнесение зданий к существенным составньш частям земельного участка), и сущность понимания заложенного земельного участка как хозяйственной единицы заключается в том, что при указании на невозможность изъятия ее отдельных элементов из-под распространения ипотеки не имеется ввиду запрет на отчуждение зштогодателем каких-либо вещей. Если бы ему бьшо необходимо согласие залогодержателя на каждое изменение имущественного состава предмета ипотеки, то это привело бы в итоге к парализации возможности свободного распоряжения хозяйственными ресурсами. Концепция „хозяйственной единицы" изначально не допускает соглашения сторон об исключении тех или иных объектов имущества из состава заложенного земельного участка, но никоим образом не препятствует осуществлению собственником данного участка своих прав. Подтверждение этому закреплено в § 1136 ГГУ, объявляющем недействительным соглашение, в силу которого собственник обязуется перед кредитором не отчуждать участок или не обременять его вещными правами. Таким образом, он может свободно реализовывать плоды земельного участка и его принадлежности, уступать права на получение арендных платежей и т.д., в результате чего такие объекты „освобождаются" от ипотеки.

Следовательно, можно констатировать существование в немецком праве потенциальной ипотечной ответственности объектов заложенного земельного участка, состав или, точнее, совокупность которых непостоянна. При принудительных продаже или управлении земельным участком потенциальная ответственность преобразуется в действительную.

Анализ Закона „О принудительной продаже с торгов и принудительном управлении имуществом" (в дальнейшем - „ЗПП") показывает, что каждая из предусмотренных им процедур принудительного исполнения в отношении заложенного земельного участка охватывает неодинаковый объем имущественного состава предмета ипотеки, что объясняется различными целями этих процедур.

•^" Здесь может возникнуть правомерный вопрос о том, какие гарантии предоставлены в немецком законодательстве залогодержателю на случай недобросовестных или умышленных действий залогодателя, направленных на уменьшение имущественного состава предмета ипотеки. В рассматриваемой ситуации соблюдение интересов залогодержателя обеспечивается общими положениями главы 25 ГГУ о недозволенных действиях (§§ 823-853), а также специальными предписаниями §§ 1133 и 1134 ГГУ об ухудшении земельного участка. К ухудшению земельного участка в смысле §§ 1133, 1134 приравнивается ухудшение его принадлежностей, на которые распространяется ипотека, или их удаление с земельного участка вопреки правилам надлежащего ведения хозяйства (§ 1J 35 ГГУ).

133

Так, принудительная продажа необходима для получения кредитором удовлетворения своих требований из денежной стоимости предмета ипотеки, и поэтому в соответствии с §§ 20 и 21 ЗПП продажа осуществляется за счет самого земельного з^астка, его сельскохозяйственных и лесных плодов, отвечающих условиям § 1120 ГГУ (см. выше), а также требования из страхования указанных плодов, если они еще не отделены от земельного участка или составляют его принадлежность. В имущественный состав реализуемого предмета ипотеки не включаются как требования из платежей за аренду или найм, так и из периодических платежей, связанных с каким-либо иным осуществлением права собственности на земельный участок.

Согласно § 148 ЗПП при принудительном управлении должник лищается прав использования и управления запоженным земельным участком, которые будут осуществляться исключительно в интересах его кредитора. В отличие от принудительной продажи, в рамках принудительного управления используется весь имущественный состав предмета ипотеки. В сферу его действия попадают, таким образом, уже не только естественные плоды использования участка (например, урожай вне зависимости от того, собран он или нет), но и правовые - платежи за найм или аренду.

На основании вышеизложенного следует отметить, что регулирование в Германии вопроса об имущественном составе предмета ипотеки представляет несомненный интерес с точки зрения сравнительно-правового анализа с российским законодательством, поскольку является одной из основных особенностей немецкого ипотечного права. В этой связи автор полагает необходимым подробнее рассмотреть в настоящей работе ипотечную ответственность как самого заложенного земельного участка, так и его отдельных объектов.

Земельный участок. Земельным участком в смысле ГГУ признается пространственно ограниченная часть земной поверхности, образующая один или несколько земельных участков, которые при таком описании указываются на отдельном листке поземельной книги или под специальным номером общего листа поземельной книги.

Практически всегда земельный участок „отвечает" при ипотеке в том виде, в каком он отражен в поземельной книге на момент внесения записи о его обременении ипотекой. Однако из этого правила существует исключение: если земельный участок, расположенный в береговой зоне реки или озера, расширяется за счет отложения земельных наносов, то ипотека распространяется на фактический размер такого участка.

''" Об основах правового регулирования земельны.х отношений в Германии см.: «Основы правового регулирования земельных отношений в ФРГ и земельная реформа на территориях новых федеральных земель» в сборнике «Земельный вопрос» (под ред. Е.С. Строева), М., Колос, 1999, стр. 284-300.

-" См. Muller К. Sachenrecht, Кб1л, Carl Heymanns Verlag KG, 1994, S. 233, 400.

134 С учетом § 1136 ГГУ собственник заложенного земельного участка вправе свободно

распоряжаться им, что не влечет за собой никаких последствий для ипотеки. Например, в соответствии с § 2 п. 3 Положения о поземельной книге он может исключить какую-либо часть участка из поземельной книги, но ипотека будет существовать в отношении такой части участка, если только залогодержатель не отменит ее согласно § 875 п. 1 ГГУ. Для этого он должен сделать заявление об отказе от ипотеки в отношении исключенной части земельного

214

участка , после чего в поземельную книгу вносится запись о прекращении соответствующего права. В той ситуации, когда залогодержатель не отказывается от ипотеки исключенной части земельного участка, возникает предусмотренная § 1132 ГГУ общая ипотека нескольких земельных участков.^'"^

Иной случай распоряжения заложенным земельным участком составляет его приписьюание к другому земельному участку, в результате чего приписанный участок становится составной частью другого участка (§ 890 п. 2 ГГУ). Здесь вопрос об ипотечной ответственности решен в § 1131 ГГУ следующим образом: хотя ипотеки, установленные в отношении другого земельного участка, и распространяются на приписанный участок, однако все права, которыми обременен последний, в том числе ипотека, пользуются приоритетом по отношению к ипотекам другого участка. Иными словами, правило § 1131 ГГУ заключается в том, что ипотека основного земельного участка распространяется на приписанный к нему участок, но не наоборот.

При объединении нескольких земельных участков в один, о чем согласно § 890 п. 1 ГГУ в поземельную книгу должна быть внесена соответствующая запись, ипотека, установленная в отношении одного из таких з^астков, продолжает сохранять свое действие и после объединения, охватывая, однако, только ту часть нового земельного участка, которая ранее представляла собой отдельный заложенный земельный участок.^'^

Существенные составные части земельного участка. Как было отмечено выше, распространение ипотечной ответственности на существенные составные части заложенного земельного участка является абсолютно логичным с точки зрения немецкого законодательства, поскольку они разделяют правовую судьбу участка. При этом не имеет значения, в какой момент времени тот или иной объект приобрел свойство существенной составной части, ведь в сферу действия ипотеки попадают вещи, ставшие составной частью

-'* Заявление может быть сделано залогодателю или непосредственно ведомству поземельной книги.

^^' В связи с возникновением общей ипотеки представляется весьма интересным следующий аспект деятельности ведомства поземельной книги: при исключении из поземельной книги части земельного участка, обремененного ипотекой, в новом листке поземельной книги, который заводится на исключенную часть участка, ведомство без чьих-либо заявлений обязано сделать отметку об обременении этого уже отдельного земельного участка ипотекой (§ 48 п. 1 Положения о поземельной книге).

-"' См. Westermann Н. Sachenrecht, Band II Immobiliarsachenrecht, 6. Auflage, Heidelberg. 1988, S. 219.

135 земельного участка в том числе и после его обременения ипотекой, например, построенное здание.

Применительно к такой существенной составной части земельного участка как плоды § 1120 ГГУ вводит особое регулирование продолжительности их ипотечной ответственности. По общему правилу, установленному в указанном параграфе, она не прекращается и после отделения плодов от участка, когда последние становятся юридически самостоятельной вещью. Утрата данной фактической связи с земельным участком для его других существенных составных частей означала бы их „освобождение" от ипотечной ответственности.

Именно вопрос об условиях прекращения указанной ответственности представляет собой основную и наиболее сложную проблему распространения ипотеки на существенные составные части земельного участка. Ответ на него заключается в следующих правилах, которые, в первую очередь, касаются плодов участка. Здесь предварительно следует заметить, что ипотечная ответственность наступает в момент применения к заложенному земельному участку процедур принудительного исполнения.

Итак, в силу первого правила, закрепленного в § 1122 п. 1 ГГУ, плоды и составные части земельного участка, отделенные от него в процессе надлежащего ведения хозяйственной деятельности, но еще не отчужденные собственником участка, выбывают из сферы действия ипотечной ответственности, если они были удалены с земельного участка до наложения ареста в рамках принудительного исполнения, кроме случаев, когда такое удаление последовало лишь для временной цели.

Таким образом, определяющими предпосылками здесь являются 1) отделение при надлежащем ведении хозяйственной деятельности и 2) длительный характер уда1ения. Бремя

•> 1 "7

доказывания временного удаления вещи лежит на залогодержателе." Примером рассматриваемого правила может служить ситуация, когда собранный урожай зерновых культур вывозится за пределы земельного участка для складирования с целью его дальнейшей реализации.

§ 1121 п. 1 ГГУ устанавливает второе, наиболее сложное, правило, в соответствии с

которьтм не допускается распространение ипотечной ответственности на плоды и другие

218

составные части з^астка при их отчуждении и удалении с заложенного земельного участка до момента наложения ареста в пользу кредитора. Следовательно, одного лишь отчуждения

(М., Международный центр финансово-экономического развития, 1996, стр. 246) ошибочно переведено будут отчуждены или удалены...".

136 ответственности. Прекращению подлежит не только юридическая, но и фактическая, точнее,

пространственная связь вещи с земельным участко.м. Для этого отчуждение обязательно должно повлечь за собой удаление, или наоборот. Временная последовательность здесь не играет никакой роли, важно лишь наличие связи между отчуждением и удалением, когда последнее может осуществляться как следствие отчуждения либо как его цель.

В § 1121 п. 2 ГГУ содержатся положения о действиях приобретателя в рамках рассматриваемого правила. Одно из них затрагивает ситуацию, когда такая мера принудительного исполнения как арест вводится после отчуждения вещи, но до ее удаления. При указанных обстоятельствах приобретатель не может ссылаться перед кредитором на свои добросовестные действия в отношении ипотеки, и наложенный на земельный участок арест распространяется на отчужденную вещь, хотя она уже перешла в собственность

подчинена аресту и ипотечной ответственности.

Здесь приобретатель может прибегнуть к единственной возможности защиты своих интересов, предусмотренной другим положением § 1121 п. 2 ГГУ. Для снятия ареста с удаленной им вещи и прекращения ее ипотечной ответственности приобретатель должен будет доказать, что в момент удаления вещи он действовал добросовестно, т.е. не знал о наложении ареста. Если действия приобретателя были действительно добросовестными, то в отношении удаленной вещи наступают такие же юридические последствия, как если бы удаление состоялось до наложения ареста.

Третье правило вытекает из содержания § 21 п. 1 ЗПП и действует только при принудительной продаже заложенного земельного участка. Оно исключает из объема ипотечной ответственности отделенные от него плоды, которыми собственник участка может свободно распоряжаться.

Выдающийся немецкий цивилист Ф. Баур в своем широко известном учебнике вещного права подчеркивает, что особые трудности зачастую вызывает понимание двух первых правил, и для четкого усвоения их сущности приводит следующее объяснение: выбыгие вещи из сферы ипотечной ответственности связано с прекращением ее хозяйственной принадлежности земельному участку. С практической точки зрения эта принадлежность ликвидируется путем отчуждения и удаления (с земельного участка) или только удаления, если оно носит длительный характер. Тем самым охватьгоаются т.н. „основные обстоятельства освобождения". На случай только лишь удаления вещи закон создает дополнительную гарантию в пользу залогодержателя, выражающуюся в том.

138 предоставлении кредита решается только с учетом оценки стоимости принадлежностей.

Поскольку в судебной практике Федерального суда наметилась тенденция к ограничению

770

понятия „принадлежность" , развитие практики кредитования в Германии будет идти по

пути обеспечения кредитов не только ипотекой земельного участка, но и дополнительным

221

залогом предметов движимого имущества.

Требования из платежей за аренду или найм. Требования из периодических платежей. Согласно § 1123 п. 1 ГГУ, если заложенный земельный участок сдан в наем или в аренду, то ипотека распространяется и на требования выплаты наемной или арендной платы. Тем самым залогодержатель получает доступ не только к естественным, но и к правовым плодам использования участка. Однако он не может принудить залогодателя к заключению соответствующих договоров или повлиять на размер платежей за аренду и найм (в дальнейшем - „арендные платежи").

В проблематике ипотечной ответственности арендных платежей, как и в случае других составных частей земельного з^астка, наиболее сложньгм является вопрос об условиях „освобождения" этих платежей от ипотечной ответственности. Учитывая многообразие встречающихся на практике договоренностей сторон о расчетах при отнощениях аренды и найма, немецкий законодатель устанавливает правила прекращения рассматриваемой ответственности в отношении арендных платежей в зависимости от того, в каком объеме они были уплачены к моменту наложения ареста.

Первую группу составляют ситуации частичной или полной неоплаты периодических арендных платежей к указанному моменту, т.е. их осуществление предполагается и после введения принудительного управления. В соответствии с § 1123 п. 2 ГГУ в сферу действия ипотечной ответственности не попадают арендные платежи, если арест на заложенный земельный участок был наложен по истечении одного года с того момента, когда наступил срок их уплаты. Например, сторонами согласовано ежемесячное внесение арендных платежей, но просрочка арендатора на момент установления принудительного управления составляет 16 месяцев: ипотека охватывает платежи лишь за 12 месяцев, а арендные платежи за 4 месяца полностью принадлежат залогодателю.

''" Показательным в этом плане является решение Федерального суда по т.н. „делу предпринимателяэкспедитора" („Speditionsuntemehmerfall", BGHZ, 85, 234), где был сделан вывод о том, что принадлежностью земельного участка могут считаться только те грузовые автомобили, которые находятся с ним в тесной связи, т.е. осуществляют транспортировку необходимого сырья и продукции предприятия в пределах территории участка, на котором оно расположено. Такая связь отсутствует, когда фузовые автомобили используются для оказания экспедиционных и транспортных услуг вне земельного участка предприятия (приведено по: Reinicke D., Tiedtke К. Kreditsicherung: durch Schuldbeitritt, Biirgschaft, Patronatserklarung, Garantie, Sicherungsiibereignung, Sicherheitsabtretung, Eigentumsvorbehalt, Pool-Vereinbanmgen, Pfandrecht an beweglichen Sachen und Rechten, Hypothek und Grundschuld, 3. Auflage, Berlin, Luchterhand, 1994, S. 316).

"'' CM. Westermann H. Sachenrecht, Band II Immobiiiarsachenrecht, 6. Aufiage, Heidelberg, 1988, S. 220.

139 Случаи авансирования арендных платежей формируют вторую группу. Здесь ипотека

не распространяется только на платежи за текущий на момент наложения ареста календарный месяц, но не за более поздний срок; если арест был наложен после пятнадцатого числа месяца, от ипотечной ответственности „освобождаются" арендные платежи также и за следующий календарный месяц (§ 1123 п. 2 ГГУ). Представляется полезным пояснить содержание этого положения на конкретном примере. Предположим, что арендатор взял на себя обязательство внести 01.10.1997 авансом арендные платежи за все три года аренды, но к моменту наложения ареста 01.12.1998 оно не было вьшолнено: то обстоятельство, что имеет

.место более чем годичная просрочка арендатора, не является основанием для исключения из сферы действия ипотечной ответственности арендных платежей за все три года; ипотека покроет арендные платежи за период с 01.01.1999.

Третья группа объединяет ситуации, при которых залогодатель распоряжается арендными платежами. Распоряжение может осуществляться в виде 1) взимания залогодателем арендньк платежей в полном размере, 2) уступки требования арендных платежей третьим лица.м и 3) зачета арендных платежей. Особенно выгодно с хозяйственной точки зрения взимание арендных платежей в полном размере, поскольку именно такой способ распоряжения позволяет арендодателю (залогодателю) сразу получить крупную сумму денег и использовать ее по своему усмотрению.

Вопрос о юридических последствиях указанных распоряжений для залогодержателя немецкое право решает не в пользу последнего. По общему правилу § 1124 п. 1 ГГУ, распоряжения залогодателя в отношении арендных платежей действительны по отношению к залогодержателю, если они были совершены до наложения ареста. Если произошла уступка требования арендных платежей третьему лицу, то действие ипотеки на них также не распространяется; если третье лицо приобрело право требования, то это право приоритетно по отношению к ипотеке. К передаче требования третьему лицу приравнивается отчуждение земельного участка без отчуждения требования (§ 1124 п. 3 ГГУ). Как видно, прекращение ипотечной ответственности арендных платежей при данньгх обстоятельствах не предусматривает возмещения в пользу залогодержателя, т.к. он не обладает каким-либо особым правом на полученные залогодателем деньги или приобретенные на них активы.

Однако § 1124 п. 2 ГГУ выравнивает баланс интересов зачогодателя и залогодержателя, вводя важное правило о т.н. „будущем распоряжении" (Vorausverftigung), под которым понимаются любые меры залогодателя, в результате которых залогодержатель может быть лишен арендных платежей за длительный срок аренды после наложения ареста, например, уступка требования арендных платежей или освобождение арендатора от обязанности их уплаты. Итак, будущее распоряжение не имеет силы в отношении

140

залогодержателя, когда оно касается арендных платежей за более поздний срок, чем за текущий на момент наложения ареста календарный месяц; в случае наложения ареста после пятнадцатого числа месяца распоряжение действительно, если арендные платежи взимаются за следующий календарный месяц. Следовательно, с момента наложения ареста залогодатель в целом лишается возможности вывести арендные платежи из сферы действия ипотеки путем распоряжений. Что касается будущего распоряжения, то оно действительно по отношению к залогодержателю в очень ограниченном объеме.

Немецкие цивилисты от.мечают, что подобный подход к соблюдению интересов залогодержателя весьма проблематичен по той причине, что достаточно часто на практике будущие распоряжения осуществляются в соответствии с договорами аренды. Так, нередко арендодатель (залогодатель) и арендатор согласовывают условие о том, что арендатор обязуется внести авансом всю или часть арендных платежей за длительный срок аренды, и данное обязательство выполняется арендатором. Предположим, что арендатор согласно договору внес арендные платежи за пять лет аренды, а через два года после этого на земельный участок наложен арест в рамках принудительного испо.лнения. Должен ли арендатор в такой ситуации еще раз уплачивать арендные платежи за три года?

Указанный вопрос был отрицательно решен еще в судебной практике Имперского Верховного суда (Reichsgericht), существовавшего в Германии в 1879-1945 гг. Суд не признал рассматриваемые авгшсы арендных платежей будущим распоряжением в смысле § 1124 п. 2 ГГУ, и предписал иск.лючать их из сферы действия ипотечной ответственности в том случае, когда аванс согласован сторонами в договоре аренды до наложения ареста, и арендатор его действительно уплатил.^^

Помимо изложенных положений об ипотечной ответственности арендных платежей, § 1125 ГГУ предусматривает еще одно правило в этой связи: зачет требований арендатора или нанимателя, которыми они располагают в отношении наймодателя. против требований залогодержателя возможен только тогда, когда ипотека распространяется на арендные платежи.

Что касается регулирования ипотечной ответственности требований из периодических платежей, связанных с правом собственности на земельный участок, например, ренты, платы за наследственное право застройки^^^, то в соответствии с § 1126 ГГУ оно практически полностью совпадает с вьппеописанными предписаниями об арендных платежах. Особенность состоит лишь в том, что по отношению к залогодержателю недействительным

"'• См. Ваиг F. Lehrbuch des Sachenrechts, 16. Auflage, Mtlnchen, 1992, S. 416; Westermann H. Sachenrecht, Band П Immobiliarsachenrecht, 6. Auflage, Heidelberg, 1988, S. 226.

""•' Наследственное право застройки представляет собой обременение земельного участка, при котором лицо, в пользу которого оно установлено, приобретает отчуждаемое и наследуемое право иметь строение на и под поверхностью этого земельного участка (§ 1012 ГГУ).