учебный год 2023 / Климов, Ипотека земли в законодательстве России и Германии

1963 г.)''^.

Таким образом, хотя немецкое законодательство и устанавливает императивный перечень сведений, подлежащих внесению в поземельную книгу при регистрации ипотеки, оно дифференцировано подходит к юридическому значению каждого из них. Именно поэтому отсутствие в регистрационной записи данных о кредиторе и денежной сумме требований в основном обязательстве влечет за собой невозможность возникновения ипотеки, а неуказание процентной ставки по основному обязательству, также как дополнительных обязательств и их стоимости никак не влияет на возникновение ипотеки и приводит лишь к тому, что она не распространяется на проценты по основному обязательству и дополнительные обязательства. Подобный подход к юридическим последствиям несоблюдения требований о содержании регистрационной записи об ипотеке представляется автору очень гибким и обоснованным.

Этот вывод в полной мере относится еще к одному специальному правилу, согласно которому при регистрации ипотеки для обеспечения займа кредитного института, устав которого был опубликован соответствующим ведомством, для обозначения дополнительных обязательств достаточно ссылки на устав (§ 1115 п. 2 ГГУ).

Помимо обязательных существуют также сведения, или точнее, условия, которые могут быть занесены в поземельную книгу при регистрации ипотеки по соглашению сторон. Такими условиями являются: исключение выдачи ипотечного свидетельства, т.е. фактически установление книжной ипотеки (§ 1116 п. 2 ГГУ); установление обеспечительной ипотеки (§ 1184 п. 2 ГГУ); назначение представителя кредитора по обеспечительной ипотеке в отношении ордерных ценных бумаг и ценных бумаг на предъявителя (§ 1189 п. 1 ГГУ) и др.

Что касается способа удостоверения факта регистрации ипотеки, то в немецком праве, в отличие от российского законодательства, вообще не ставится вопрос о каком-либо удостоверении или подтверждении ведохмством поземельной книги факта осуществленной им регистрации ипотеки. В соответствии с § 55 Положения о поземельной книге это ведомство обязано только информировать о факте регистрации ипотеки следующих лиц: заявителя ходатайства о регистрации или уполномоченного им нотариуса, собственника заложенного имущества, любых других лиц, чьи права затронуты внесением записи об ипотеке или в

'^^ См. Palandt Btirgerliches Gesetzbuch, Munchen, Verlag C.H.Beck, 1996, S. 1248.

'^^ Дизажио - отклонение рыночного курса ценной бумаги или определенной валюты в сторону понижения по сравнению с ее номинальной стоимостью.

'*" См. Muller К. Sachenrecht, Koln, Carl Hevmanns Verlag KG, 1994, S. 389.

112

пользу KOTopbDc эта запись совершена. Информация направляется в форме уведомительного письма, в котором с учетом предписаний п. 6 вышеупомянутого параграфа дословно должен быть изложен текст совершенной регистрационной записи об ипотеке, а также указано место внесения записи в поземельную книгу и наименование собственника заложенного земельного участка.

Интересным представляется также то, что лица, которых ведомство поземельной книги обязано информировать о совершенной регистрации, имеют право полностью или частично отказаться от получения этой информации (§ 55 п. 7 Положения о поземельной книге).

Анализ правового регулирования порядка регистрации ипотеки в России и Германии позволяет сделать общий вывод о том, что соответствующие положения немецкого законодательства реально способствуют упрощению процесса возникновения ипотеки, не уменьшая при этом правоустанавливающую роль регистрации в поземельной книге и создавая разумный баланс между интересами залогодателя и залогодержателя. По мнению автора, столь удачное взаимодействие в Германии института регистрации прав на недвижимость и института ипотеки объясняется двумя существенными факторами. Первым из них, несомненно, является четкая отлаженность системы регистрации прав на недвижимость, обусловленная опьггом многих десятилетий ее функционирования. Второй фактор состоит в том, что немецкий законодатель очень правильно с точки зрения юридической техники сформулировал нормы о регистрации ипотеки, не перегрузив их императивными предписаниями и не допустив тем самым неоправданной зависимости возникновения гражданско-правового института ипотеки от соблюдения формальностей, регламентирующих, по сути дела, деятельность регистрирующего органа.

В России сегодня вряд ли можно говорить о какой-либо отлаженности системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, поскольку она находится только на начальном этапе своего становления и еще даже не во всех субъектах Российской Федерации регистрирующие органы в полной мере приступили к деятельности в

то проведенный анализ показал, что во многих из них вопросы государственной регистрации ипотеки решены императивно и гораздо подробнее, чем в немецком законодательстве. Правовое регулирование государственной регистрации ипотеки осложняется выявленньми

'"^ См. Выступление Министра юстиции Российской Федерации Крашенинникова П.В. на Всероссийской конференции „Становление и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закон в действии". Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации, 1999, № 4, стр. 20-23.

113

противоречиями между положениями Закона об ипотеке и Закона о регистрации, следствием которых на практике могут стать усложнение процесса регистрации ипотеки и его

тзатягивание.

Вусловиях сегодняшнего развития гражданско-правового оборота в России с его порой суровыми реалиями тенденция к императивности правил о государственной регистрации вполне объяснима и понятна, но эффективность работы регистрирующих органов не должна достигаться за счет положений законодательства, которые, с одной стороны, вносят столь необходимую четкость в функционирование регистрир\'ющих органов, но, с другой стороны, тем самым осложняют возникновение прав, для регистрации которых эти органы и созданы. Некоторые из рассмотренных правил о государственной регистрации ипотеки в России действительно не способствуют упрощению ее возникновения, однако данный вывод нельзя распространять на правовое регулирование государственной регистрации ипотеки в целом.

Так, в российском и немецком праве действует одинаковый принцип места совершения регистрационных действий - по месту нахождения объекта недвижимости. При этом в сравниваемых странах существуют различные подходы к определению компетентного регистрирующего органа в спорных случаях. Хотя в Германии решение данного вопроса в судебном порядке обосновывается именно тем, что ведомства поземельной книги входят в состав судов первой инстанции, российское правило установления компетентного регистрирующего органа в спорньгх ситугщиях представляется все же более оптимальным с точки зрения упрощения возникновения ипотеки.

Другим отличием от немецкого права является то, что для государственной регистрации ипотеки в России не требуется представления регистрир\тощему органу разрешения собственника заложенного имущества на государственную регистрацию ипотеки, поскольку эта процедура не подлежит какому-либо специальному „санкционированию" со стороны собственника. В ситуации, предусмотренной в п. 2 ст. 295 ГК, когда закладываемое недвижимое имущество принадлежит предприятию-залогодателю на праве хозяйственного ведения, собственник недвижимости дает свое согласие на установление ипотеки в целом.

Востальных случаях, составляющих явное большинство, залогодатель является собственником предмета ипотеки. Таким образом, волеизъявление залогодателя на установление ипотеки и, при необходимости, соответствующее согласие собственника российское законодательство обоснованно рассматривает как их принципиальное согласие со всеми этапами совершения этой сделки. Тем самым институт государственной регистрации ипотеки не обособляется по отношению к институту ипотеки, а гармонично вписьшается в его структуру, что представляется абсолютно правильным.

114 Хотя п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке не содержит указания на необходимость

представления регистрирующему органу разрешения или согласия собственника на установление ипотеки в предусмотренном в п. 2 ст. 295 ГК случае, такой документ подлежит представлению при государственной регистрации ипотеки, если он назван в договоре об ипотеке в качестве его приложения.

По мнению автора, правильность российского подхода к отсутствию необходимости в отдельном согласии собственника закладьшаемого имущества с регистрацией ипотеки никоим образом не ставит под сомнение обоснованность противоположного решения этой проблемы в немецком законодательстве и практике.

В Германии обязательность представления ведомству поземельной книги разрешения собственника на регистрацию ипотеки объясняется причинами, которые достаточно отчетливо выделяются при сравнении с российским законодательством. Так, в России государственная регистрация ипотеки представляет собой завершающий этап в сложной схеме заключения сделки по установлению ипотеки, которому предшествуют подписание договора об ипотеке с включением в его текст всех существенных условий, а затем нотариальное удостоверение и государственная регистрация этого договора. В Германии возникновение ипотеки происходит гораздо проще, поскольку оно поставлено в зависимость от наличия только двух условий - соглашения сторон об установлении ипотеки и ее регистрации в поземельной книге. При этом соблюдение указанных условий не связано какой-либо последовательностью и не обременено многочисленнььми императивными предписаниями. Немецкое право формально допускает ситуацию, при которой ипотека сначала регистрируется в поземельной книге, а затем стороны заключают соглашение об ипотеке (см. выше). По мнению автора, в данном контексте становится особенно понятной сущность разрешения собственника закладываемой недвижимости на регистрацию ипотеки. Рассматриваемое разрешение следует понимать именно как основополагающее и принципиальное согласие собственника юридически связать свое право собственности обременением в виде ипотеки, а не как формальное „санкционирование" регистрации ипотеки в поземельной книге.

Сравнение оснований регистрации ипотеки в России и Германии выявило преимущество немецкого регулирования с той точки зрения, что ходатайство о регистрации может быть подано любой из сторон соглашения об ипотеке, а не только залогодателем, как это имеет место в российском праве. При этом не должен приниматься во внимание аргу.мент, что в большинстве случаев заявителем регистрации ипотеки в поземельной книге выступает зшюгодатель. Представляется, что в России наделение залогодержателя правом подачи заявления о государственной регистрации ипотеки позволило бы ликвидировать

115 существующую в настоящий момент строгую зависимость инициирования процедуры

регистрации от воли залогодателя и способствовало бы упрощению возникновения ипотеки в целом. В качестве обоснования данной позиции вновь необходимо отметить тот факт, что государственная регистрация ипотеки является последним этапом совершения сделки ипотеки, который невозможен без предшествующего ему заключения договора об ипотеке, в рамках которого залогодатель выразил свое согласие с установлением ипотеки и, следовательно, с выполнением всех направленных на это требований законодательства.

С точки зрения перспектив дальнейшего развития порядка государственной регистрации ипотеки в России может быть полезным опыт немецкой правоприменительной практики, позволивший отойти от формального применения Положения о поземельной книге и создать две новые формы основания для регистрации ипотеки.

Отсутствие в немецком праве перечня документов, подлежащих обязательному представлению ведомству поземельной книги при регистрации ипотеки, а также какого-либо срока для внесения записи об ипотеке в поземельную книгу, при сопоставлении с императивным и в определенной степени противоречивым решением указанных вопросов в российском законодательстве, выглядит более правильным с точки зрения упрощения возникновения ипотеки. Однако именно сегодня в России вряд ли можно себе представить процесс становления единой системы регистрирующих органов в условиях законодательной свободы порядка государственной регистрации, которая, вероятнее всего, будет пониматься как правовая неопределенность со всеми вытекающими отсюда последствиями. По мнению автора, на следующем этапе развития системы государственной регистрации прав на недвижимость, когда она станет функционировать эффективно и единообразно, следует сократить степень императивности регулирования в целом ряде вопросов, касающихся государственной регистрации ипотеки, в том числе отказавшись от закрепления в законе перечня обязательных для этой регистрации документов.

Сравнение порядка регистрации ипотеки в России и Германии выявило общую для этих стран императивность правовых положений применительно к содержанию регистрационной записи об ипотеке. Однако очевиден тот факт, что с учетом соответствующих норм немецкого права в российском законодательстве данный вопрос урегулирован опять таки очень формально, в связи с чем его юридическое значение для возникновения ипотеки во многом недооценено. Основные преимущества немецкого подхода к содержанию регистрационной записи об установлении ипотеки заключаются в следующем.

Во-первых, информация, которую несут в себе обязательные сведения для регистрационной записи, при ознакомлении с содержанием поземельной книги позволяет составить более полное представление об установленной ипотеке и объеме ее

116 „ответственности". Перечень предусмотренных в § 1115 ГГУ сведений об ипотеке состоит из

наиболее характеризующих ипотеку данных, при этом указанным параграфом предоставляется право отразить в поземельной книге и обеспеченное ипотекой обязательство за счет ссылки на разрешение на регистрацию ипотеки, что повьппает информативность об ипотеке в целом.

Во-вторых, дифференцированное отношение законодателя к значимости каждого из названных в § 1115 ГГУ сведений усиливает правоустанавливающую роль регистрации ипотеки в поземельной книге за счет того, что содержание регистрационной записи может непосредственно влиять на объем „ответственности" ипотеки.

Завершая сравнение порядка государственной регистрации ипотеки в России и Германии следует обратить внимание на полярность подходов к удостоверению факта регистрации ипотеки. С формальной точки зрения, удостоверение государственной регистрации ипотеки имеет место только в российском праве, в то время как немецкое законодательство предусматривает лишь информирование заинтересованных лиц о произведенной регистрации. Кардинальность различия усиливается еще и по той причине, что в России удостоверение факта государственной регистрации ипотеки происходит сразу в двух формах - путем совершения соответствующей надписи на договоре об ипотеке и вьщачи подтверждающего регистрацию ипотеки свидетельства. Чем же обусловлено такое значение удостоверения государственной регистрации ипотеки в российском праве, и является ли оправданным осуществление удостоверения одновременно в двух формах?

По мнению автора, в России рассматриваемое удостоверение играет весьма важную роль в повьппении информативности гражданско-правового оборота недвижимости, что объясняется следующими факторами. С одной стороны, документ, удостоверяющий факт государственной регистрации ипотеки, будь то договор об ипотеке или свидетельство о ее регистрации, официачьно подтверждает неограниченному кругу лиц существование ипотеки и тем самым в немалой степени предопределяет их юридические действия по отношению к заложенному объекту недвижимости, что оказьгоает влияние на его правовую судьбу в целом. С другой стороны, третьим лицам всегда следует исходить из того, что документ, удостоверяющий факт государственной регистрации ипотеки, не может отражать всей полноты правовых отношений применительно к заложенному объекту недвижимости и тем более гарантировать отсутствие иных обременении.

Таким образом, в России значение удостоверения государственной регистрации ипотеки заключается в том, что оно, в первую очередь, служит цели информирования и своеобразного предупреждения участников гражданско-правового оборота о существовании ипотеки, и тем самым в определенной степени способствует их более частому обращению в

'регистрирующие органы для получения актуальньк и полных сведений из Единого

'государственного реестра прав на недвижимость. Представляется, что удостоверение

госз^арственной регистрации ипотеки одновременно в двух формах направлено на эффективное достижение з^азанной цели.

Приведенные доводы об удостоверении регистрации ипотеки в России никоим образом не ставят под сомнение обоснованность действз^ющего в Германии порядка информирования, который соответствует общему „либеральному" подходу немецкого законодателя к установлению ипотеки. По мнению автора, информирование о государственной регистрации ипотеки предполагает более высокий уровень развития гражданско-правового оборота и правовой культуры в целом, чем удостоверение регистрации ипотеки.

Ш.Случаи отказа в государственной регистрации ипотеки и ее отложения

118

решение об отказе должно бьггь направлено заявителю не позднее пяти дней после окончания срока государственной регистрации. Таким образом, с учетом п. 5 ст. 29 Закона о регистрации сокращение в Законе об ипотеке срока для направления мотивированного отказа

вгосударственной регистрации ипотеки следует считать особенностью ее регистрации. Отказ

вгосударственной регистрации ипотеки может быть обжалован в судебном порядке согласно

п.3 ст. 20 Закона о регистрации.

По мнению автора, в п. 5 ст. 21 Закона об ипотеке вновь прослеживается тенденция к неоправданному ограничению прав залогодержателя, выявленная при анализе п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке (см. выше). Ни Закон об ипотеке, ни Закон о регистрации не дают какихлибо объяснений тому, почему за счет их положений залогодержатель лишен права на одновременное с залогодателем получение информации об отказе в государственной регистрации ипотеки. Представляется, что залогодержатель не менее чем залогодатель заинтересован в государственной регистрации ипотеки, что предопределяет необходимость отмены указанного ограничения.

Как отказу в государственной регистрации ипотеки, так и самой регистрации может предшествовать процедура отложения регистрационных действий, правила о которой установлены в пп. 2-4 ст. 21 Закона об ипотеке и ст. 19 Закона о регистрации. Здесь сразу же следует обратить внимание на терминологическое расхождение между этими законодательными актами: Закон о регистрации предусматривает приостановление регистрации, в то время как Закон об ипотеке, принятый позднее,- отложение регистрации. Существующее несоответствие по-разному оценивается в юридической литературе. Так, авторы комментария к Закону об ипотеке отождествляют термины „отложение" и „приостановление" , что не совпадает с точкой зрения Б.Д. Завидова.'^^

П. 2 ст. 21 Закона об ипотеке перечисляет следующие случаи, когда государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц: непредставление в регистрирующий орган какого-либо из документов, обязательных для государственной регистрации ипотеки согласно пп. 2 и 3 ст. 20 данного Закона, несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов законодательству Российской Федерации, а также необходимость проверки подлинности представленньрс документов. Если же имеет место судебный спор о правах на предмет ипотеки или обращении на него взыскания, то государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора

'" См. Ко.мментарий к Федеральному закону „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный). Законодательство и экономика, 1998, Х» 8, стр. 38.

'^" См. Комментарий к Федерально.му закону „Об ипотеке (залоге недвижи.мости)" (под общ. ред. И.Д. Грачева), М., НОРМА, 1999, стр. 56.

'*' См. Завидов Б.Д. Анализ залога в фажданско.м праве России, М., ПРИОР, 1999, стр. 43.

119 судом (п. 4 ст. 21 Закона об ипотеке), момент которого определяется в соответствии с процессуальным законодательством.

При анализе вышеуказанных оснований отложения регистрационных действий возникает вопрос о том, каким образом именно на этапе государственной регистрации ипотеки может сложиться ситуация, когда будут выявлены несоответствие договора об ипотеке и его приложений требованиям, предусмотренньгм законодательством Российской Федерации, или возникнет необходимость проверить подлинность этих документов. В России государственной регистрации ипотеки предшествуют нотариштьное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке, в ходе которых и должны устраняться подобные несоответствия и разрешаться сомнения в подлинности документов. Представляется, что здесь основную работу должен выполнять нотариус как юрист высокой квачификации и фактический свидетель подписания договора об ипотеке, а регистрируюш;ие органы не должны дублировать его функции, иначе значение нотариального удостоверения договора об ипотеке в российском праве становится еще менее понятным.

Согласно п. 3 ст. 21 Закона об ипотеке, регистрирующий орган, принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. Хотя в тексте комментируемого положения и не указывается, кому конкретно адресуются эти требования, по смыслу ст. 21 Закона о регистрации можно предположить, что регистрирующий орган при отложении регистрации ипотеки также, как и при отказе в ее регистрации обращается только к залогодателю, тем самым вновь необоснованно лишая залогодержателя возможности участвовать в процессе регистрации наравне с залогодателем. Если учесть, что невыполнение в установленный срок требований регистрирующего органа при отложении государственной регистрации ипотеки влечет за собой отказ в ее осуществлении (п. 3 ст. 21 Закона об ипотеке), то, по мнению автора, затогодержатель, находящийся в прямой информационной зависимости от залогодателя, не может быть столь сурово „наказан" за невыполнение последним требований регистрирующего органа.

Положения Закона о регистрации, касающиеся приостановления государственной регистрации прав, содержат весьма противоречивые по сравнению с Законом об ипотеке правила, в связи с чем возникает необходимость внести ясность в соотношение норм указанных законов при отложении государственной регистрации ипотеки. Представляется, что данный вопрос должен решаться с учетом п. 5 ст. 29 Закона о регистрации, и применение Закона об ипотеке в случае его расхождения с Законом о регистрации следует объяснять за счет особенностей государственной регистрации ипотеки.

120

Итак, при наличии одного из оснований, предусмотренных п. 2 ст. 21 Закона об ипотеке, регистрирующий орган может отложить государственную регистрацию ипотеки не более чем на один месяц. Здесь не действуют положения п. 1 и, в особенности, п. 2 ст. 19 Закона о регистрации, согласно которому для подтверждения подлинности представленньис документов регистрация может быгь приостановлена на срок до двух месяцев.

В соответствии с п. 3 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация ипотеки может быть приостановлена на срок до трех месяцев по письменному заявлению правообладателя или надлежаще уполномоченного им лица. Это правило распространяется на регистрацию ипотеки по той причине, что Закон об ипотеке вообще не упоминает о нем и тем самьвл сохраняет его статус общего правила, которое, однако, имеет следующую особенность применения: подача указанного заявления прерывает течение срока отложения государственной регистрации ипотеки, установленного в п. 2 ст. 21 Закона об ипотеке. Срок, истекший до подачи заявления, не засчитывается в новый срок.

В заявлении о приостановлении государственной регистрации правообладатель должен указать причины и срок испрашиваемого приостановления. По мнению автора, термин „правообладатель" является очень удачным применительно к государственной регистрации ипотеки, поскольку на данном этапе сделки ипотеки к правообладателю относится не только залогодатель как собственник заложенной недвижимости, но уже и залогодержатель, т.к. право залога возникает в момент государственной регистрации договора об ипотеке. Примечательно, что не Закон об ипотеке, а Закон о регистрации способствует равноправному участию залогодателя и залогодержателя в процессе регистрации ипотеки.

В отношении государственной регистрации ипотеки без изъятий действует общее правило п. 4 ст. 19 Закона о регистрации, согласно которому регистрация права может быгь приостановлена на основании определения или решения суда, о чем в Единый государственный реестр прав вносится соответствующая отметка. В рассматриваемом положении не уточняется, что такое определение или решение связаны с рассмотрением какой-либо конкретной категории судебных споров. Следовательно, государственная регистрация ипотеки может быть приостановлена определением или решением суда в независимости от того, в рамках какого дела они вынесены.

По сравнению с п. 4 ст. 19 Закона о регистрации норма п. 4 ст. 21 Закона об ипотеке предусматривает особенность государственной регистрации ипотеки, которая заключается в том, что причиной отложения регистрационных действий является сам факт наличия судебного спора о правах на предмет ипотеки или об обращении на него взыскания, без вынесения судом специального определения об отложении регистрации ипотеки. Здесь