учебный год 2023 / Климов, Ипотека земли в законодательстве России и Германии

Введение

Актуальность исследования. Либерализация экономических отношений и начало рьшочных реформ в России привели к росту гражданско-правового оборота, проявившемуся, в частности, в увеличении числа заключаемых договоров. В этой связи существенно возрос интерес к способам обеспечения исполнения обязательств, среди которых особое место занимает залог.

Институт залога в целом хотя и регулировался советским гражданским правом, но на протяжении почти всего периода существования СССР имел скорее номинальное, а не то важное практическое значение, присущее залогу еще со времен римского права. Подобный подход советского законодателя был обусловлен доминированием государственной собственности и плановостью социалистической экономики. В процессе формирования нового российского гражданского права были приняты законодательные акты, которые позволили российскому правоприменителю использовать залог в условиях рыночного хозяйства.

Особого внимания заслуживает ипотека. Это связано, в первую очередь, с тем, что при рьшочных отношениях именно ипотека во многом способствует повышению стабильности гражданско-правового оборота; ипотечные отношения, предметом которых выступает недвижимое имущество, создают реальные гарантии защиты интересов кредиторов, позволяющие им осуществлять долгосрочное кредитование и заключать иные гражданскоправовые сделки, характеризующиеся значительной стоимостью. Ипотечные отношения выгодны также и для должника, поскольку они позволяют ему использовать заложенное имущество и получать от этого доход.

С принятием нового Гражданского кодекса и Закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)" начшта формироваться правовая база развития ипотечных отношений в России. Однако развитие института ипотеки столкнулось с рядом трудностей, связанных с проблемами земельного оборота.

Вопрос о свободном обороте земли приобрел ярко выраженный политический характер, в результате чего до сих пор не принят новый Земельный кодекс и не вступила в действие глава 17 Гражданского кодекса, посвященная вопросам права собственности и иных вещных прав на землю. Очевидно, что такие обстоятельства серьезно сдерживают использование земли в качестве предмета ипотеки, что, в свою очередь, тормозит развитие правового института, но не снимает важности научного изучения проблем ипотеки земли, которые особенно значимы для России с ее колоссальным земельным фондом.

5

Споры о масштабах ипотеки в сфере земельных отношений ведутся сегодня не только в юридических кругах, но и в обществе в целом. Вне зависимости от того, как данный вопрос будет решен отечественным законодателем, проблема ипотеки земли будет сохранять свою актуальность. По мере расширения ипотеки земли повысится роль ипотечного кредитования как одного из способов решения имущественных проблем населения, о чем свидетельствует первый накопленный опыт ипотеки жилых домов и квартир. Ипотека земли имеет в нашей стране большие перспективы.

Первые работы современных российских правоведов в данной области начали появляться липп> в начале 90-х годов, но в наши дни по-прежнему ощущается острая не только теоретическая, но и практическая необходимость в дальнейшем исследовании указанной проблематики.

Основная цель исследования заключается в проведении сравнительно-правового анализа современного ипотечного права России и Германии применительно к залогу земельных участков и оценки на основе результатов этого анализа по.тюжений действующего отечественного законодательства. Диссертация предусматривает также выработку предложений по дальнейшему развитию российского права в изучаемом вопросе.

Выбор немецкого законодательства для сравнительно-правового анализа обусловлен тем, что право Германии, также как и России, относится к континентальной правовой системе, и в рамках этой системы во многих своих положениях гораздо ближе к российскому законодательству, чем, например, право Франции или Итачии. Немецкое ипотечное право более чем какое-либо другое традиционно подробно исследовалось в российской юридической науке, о чем свидетельствуют труды К.Н. Анненкова, Л.А. Кассо, И.А. Покровского, А.А. Башмакова и др. Проект Вотчинного устава, считающийся вершиной развития ипотеки в российском дореволюционном законодательстве, также широко использовал немецкое ипотечное право того времени.

Сравнение современного ипотечного права России и Германии, показывая как положительный, так и отрицательный опыт, который накоплен немецким ипотечным правом в XX веке, может способствовать развитию российского законодательства в изучаемой области.

Для достижения этой цели в диссертации выбраны следующие основные направления исследования:

- исследование особенностей немецкого ипотечного права, не имеющих аналогов в российском законодательстве, и их оценка с точки зрения дальнейшего развития ипотеки земли в России;

-параллельное сравнение положений российского и германского права в вопросах,

iурегулированных законодательствами обеих стран;

-рассмотрение особенностей ипотеки земли в России, не встречающихся при ипотеке

вГермании.

Предметом диссертационного исследования является ипотека земли, рассматриваемая с позиций российского и немецкого законодательств. Поскольку ипотека представляет собой отдельный вид залога, такое соотношение сделало необходимым изз^ение ипотеки земли в тесной связи с анализом залога в целом.

Диссертант предпринял попыгку комплексно, т.е. в теоретическом, историческом и нормативном отношениях охватить предмет исследования. С этой целью им проанализированы доктринальные учения о правовой природе залога российских и немецких цивилистов, причем особое внимание уделено развитию российской юридической мысли на современном этапе. Подобный подход позволяет понять всю неоднозначность залоговых отношений, "проецирование" которой наблюдается сегодня в действующем российском законодательстве.

В рамках диссертации проанализирована также история ипотеки земли в России и Германии, с момента появления первых форм ипотеки и до наших дней. Важность исторического аспекта при исследовании ипотеки земли велика: применительно к России она проявляется в том, что изучение эволюции ипотеки показывает, насколько самостоятельно от других правовых систем в целом данный институт развивался в России, и в какой степени к нему следует в дальнейшем применять опьгг ипотеки земли, накопленный в Германии. История развития ипотеки в немецком законодательстве дает возможность глубже понять конструкции современного залогового права Германии и их юридический смысл.

Доктринальное и историческое исследования залоговых отношений, с уделением особого внимания ипотеке земли, являются обязательными составными элементами проводимого в диссертации сравнительно-правового анализа действующего ипотечного права России и Германии. Цель данного анализа, которому в диссертации отводится значительная часть, состоит в том, чтобы, с учетом комплексного подхода, ответить на вопрос, какие положительные и отрицательные моменты выявило развитие ипотеки земли в Германии, и что из положительного опыта немецкого ипотечного права может быть использовано при дальнейшем развитии отечественного законодательства в рассматриваемом вопросе.

Методология исследования. Изучение рассматриваемых в диссертации вопросов осуществлялось путем анализа источников российской и немецкой юридической литературы, относящейся к различным периодам истории обеих стран.

7

В основу исследования российской доктрины о правовой природе залога были положены труды российских цивилистов как дореволюционного, так и советского и современного периодов. Дореволюционные ученые-правоведы вели острую полемику по указанной проблематике, оставив после себя богатое наследие, интерес к которому особенно возрос в наши дни. В диссертации использованы труды сторонников вещно-правовой (Г.Ф. Шершеневич, Л.А. Кассо, A.M. Гуляев, И.А. Покровский, А.А. Башмаков) и обязательственно-правовой (В.М. Хвостов, К.Н. Анненков) природы залога. В первые годы после Октябрьской революции 1917 г. изучение правовой природы залога было продолжено М.М. Агарковым, но, в целом, в связи со снижением роли залога в гражданско-правовом обороте советского периода исследования в этой области утратили свое значение и оставались неактуальными да начала 90-х годов XX века.

С возрождением залоговых отношений в России снова возобновился спор о правовой природе залога, участники которого вновь разделились на две основные группы приверженцев отнесения залога к вещному и обязательственному праву. В диссертации сделана попытка комплексно охарактеризовать состояние современной российской доктрины о правовой природе залога. Точка зрения о вещно-правовом характере залога представлена трудами Л.В. Щенниковой, Е.А. Суханова, В.М. Будилова, В.В. Чубарова. Наиболее полное обоснование обязательственно-правового характера залога содержится на сегодняшний день

вмонографии М.И. Брагинского и В.В. Витрянского ,Договорное право. Общие положения".

Ксовременной российской доктрине относятся также работы Д.А. Медведева, Б.М. Гонгало,

А.А.Вишневского и А.В. Черных, С.А. Хохлова, С. Сарбаша, Б.Д. Завидова, А.В. Кузнецова и др., а также комментарии к Гражданскому кодексу и Закону „Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Анализ действующего российского законодательства осуществлялся на основе широкого использования наиболее значимых для исследуемой проблематики законодательных актов: Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральных законов "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Закона "О залоге" и других.

Диссертант опирался не только на литературу по гражданскому, но и по земельному праву, что связано с тесным переплетением гражданско-правовой проблематики ипотеки земли с вопросами земельных отношений. Изучались труды И.А. Иконицкой, Б.В. Ерофеева, С.А. Боголюбова, Ю.Г. Жарикова, Е.Н. Колотинской, Л.П. Фоминой, О.М. Козыря, Г.Е. Быстрова А.К. Голиченкова, Н.А. Сыродоева и других специалистов в области земельного права.

8

Изучение современного ипотечного права Германии построено на анализе Германского Гражданского Уложения, судебной практики и работ известных немецких правоведов. К ним, в первую очередь, относятся: Ф. Баур „Учебник вещного права" (F. Байт „Lehrbuch des Sachenrechts") (более 15 переизданий); X. Вестерманн „Вещное право: том II „Вещное право на недвижимость" (Н. Westermann „Sachenrecht, Band II Immobiliarsachenrechf), К. Мюллер „Вещное право" (К. Muller „Sachenrecht"). В диссертации использованы труды В. Рауха (W. Ranch) и С. Циммерманна (S. Zimmermaim), Д. Райнике (D. Reinicke) и К. Тидтке (К. Tiedtke), Ю. Пелка (J. Pelka), а также наиболее известные комментарии к Германскому Гражданскому Уложению: Паландт (Palandt) (более 55 переизданий) и комментарий Яуэрнига, Шлехтрима, Штюрнера и др. (Jauernig, Schlechtriem, Stumer u.a.).

При анализе немецкого ипотечного права использовались не только вьппеперечисленные труды немецких цивилистов, но и практические сведения, полученные диссертантом в личном контакте от доктора юридических на)^ Клауса Вердинга, ведущего адвоката и нотариуса в г. Ветцлар (федеральная земля Хессен), имеющего большой опыг в подготовке, заключении и правовом сопровождении ипотечных сделок.

Методологической основой исследования стал комплексный сравнительно-правовой анализ, в рамках которого выявлялись как сходные признаки, так и различия в правовом регулировании изучаемого вопроса, что позволило сделать выводы о наиболее оптимальных путях развития ипотеки земли в России.

Для более глубокого понимания определенных юридических конструкций и сущности

(грамматический, систематический, логический), а также исторический метод.

Научная новизна диссертации. Вопросы ипотеки земли как отдельного вида недвижимого имущества специально не исследовались в отечественной цивилистике. Их изучение диссертантом проводится уже в период применения Закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)" и отражает современнз^о постановку проблем в российском законодательстве. Впервые проведен подробный сравнительно-правовой анализ ипотеки земли в России и Германии, в основу которого положены, в частности, работы крупных немецких цивилистов, ранее широко не использовавшиеся в нашей стране.

С точки зрения опьгга ипотечного права Германии изз^ены соотношение Законов „Об ипотеке (залоге недвижимости)" и „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и проблемы, связанные с их применением при заключении договора об ипотеке земельного участка и государственной регистрации ипотеки.

9

Комплексно рассмотрен имущественный состав заложенного земельного участка в России, в том числе вопросы правовой связи зданий и сооружений с земельным участком, на котором они расположены, при ипотеке каждого из них.

Исследование российского ипотечного права сопровождается в работе постоянным анализом соотношения интересов залогодателя и залогодержателя.

Положения диссертационной работы, вьшосимые на защиту:

1.Для правового регулирования ипотеки важное значение имеет ее социальноэкономическая функция: обеспечение возможности широким слоям населения приобретать дорогостоящие объекты недвижимости, необходимые для проживания, ведения сельскохозяйственной или иной деятельности и т.д. В этой связи в современной России приоритетным становится развитие ипотеки земельных участков. Колоссальный земельный фонд Российской Федерации .мог бы обеспечить вовлечение значительной части российских граждан в ипотечный оборот.

2.В качестве первостепенных мер по развитию ипотеки земли в России рассматривается принятие нового Земельного кодекса и введение в действие главы 17 Гражданского кодекса.

При этом перспективы эволюции ипотеки земли поставлены в зависимость от решения законодателем вопроса о включении в ипотечный оборот, в первую очередь, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевьгс земельных участков личных подсобных хозяйств, а также земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В случае включения перечисленных видов земель в ипотечный оборот дальнейшее развитие российского ипотечного права должно осуществляться не по пути принятия специальных законодательных актов, как, например, закона „Об ипотеке сельскохозяйственных земель", а за счет внесения соответствующих дополнений в действующий Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в частности, в г.лаву XI „Особенности ипотеки земельных участков".

3.С учетом опыта Германии эволюция отечественного законодательства должна происходить в направлении дальнейшего развития правового регулирования аналога оборотной ипотеки, основы которого заложены в Законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Разработка в российском ипотечном праве иных видов ипотеки земли, аншюгичных тем, что существуют в Германии (кроме оборотной ипотеки), представляется нецелесообразной.

4.Полезным для испрльзования в праве Российской Федерации является признание земельного участка в качестве главной вещи, судьбе которой следуют ее составные части.

10

к которым относятся здания и сооружения, а также плоды, принадлежности и т.д. Земельный участок считается заложенным со всем входящим в его состав имуществом, что упрощает реализацию заложенного земельного участка.

Статус земельного участка в российском гражданском законодательстве следует пересмотреть и рассматривать его в качестве главной вещи по отношению к расположенному на нем зданию или сооружению.

5.Нецелесообразно нотариатьное удостоверение договора об ипотеке наряду с его государственной регистрацией. Функции нотариусов во многом дублируют функции органов по регистрации прав на недвижимость.

Нотариусов следует наделить иными функциями, которые позволили бы им стать опосредующим звеном между сторонами договора об ипотеке и регистрирующим органом. Такими функциями могли бы быть, например, проверка правовой истории предмета ипотеки, ознакомление с содержанием реестра прав на недвижимость, взаимодействие с регистрирующим органом при регистрации договора об ипотеке и т.д.

6.Отечественное законодательство должно постепенно отходить от консервативного и характеризующегося императивностью подхода к процедуре заключения договора об ипотеке. Процедура возникновения ипотеки должна упрощаться, как это имеет место в немецком законодательстве. В частности, следует упростить процедуру государственной регистрации ипотеки и для этого в первую очередь устранить существующие противоречия

между положениями Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Теоретическая и практическая значимость диссертации. По мнению автора, результаты работы могут способствовать углублению знаний о правовой природе зшюга и его историческом развитии. Выводы, сделанные на основе сравнительно-правового анализа ипотечного права России и Германии, представляются полезными, в особенности, для законодательных органов, которые могут использовать их, с одной стороны, в ходе разработки новых правовых норм в вопросе ипотеки земли, и, с другой стороны, при совершенствовании отечественной системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Результаты исследования имеют значение для судебных органов, поскольку они позволяют понять основные тенденции развития немецкой судебной практики в области ипотечного права, а также обращают внимание на те пробелы и несоответствия в российском законодательстве, которые требуют разъяснения высших судебных инстанций. Диссертация представляет интерес и для непосредственных участников гражданско-правового оборота.