Экзамен зачет учебный год 2023 / Бевзенко, Комментарий к ст. 8.1 ГК РФ-1

БЕВЗЕНКО РОМАН СЕРГЕЕВИЧ

профессор РШЧП, партнер компании Pepeliaev Group, кандидат юридических наук

ПРИНЦИПИАЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ СТАТЬИ 8.1 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РФ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ИМУЩЕСТВО

Автор исследует основу современного оборота недвижимости в России — общую норму ГК о государственной регистрации прав, освещая вопросы ее применимости к другим объектам гражданских прав. Особое внимание в статье уделено принципу внесения как краеугольному камню российской системы регистрации прав на недвижимость, а также подлинной новелле в данной сфере законодательства — отметке о возражении против зарегистрированного права. Рассмотрены возможности оспаривания зарегистрированного права, особенности обжалования действий регистратора, а также взыскания убытков, причиненных действиями последнего.

ЖУРНАЛ «ЗАКОН» № 4 АПРЕЛЬ 2015

тив, его целью было введение в Кодекс правил, которые бы одинаково (настолько, насколько это возможно) урегулировали все случаи, когда определенные права в отношении тех или иных объектов гражданских прав (ст. 128 ГК РФ) подлежат государственной регистрации3.

Таким образом, помимо (а) государственной регистрации прав на недвижимые вещи сферой для применения норм, сосредоточенных в комментируемой статье, являются (б) государственная регистрация прав на долю в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью и (в) государственная регистрация исключительных прав.

Теоретически положения ст. 8.1 могли бы найти применение и в сфере регистрации таких прав, как права на бездокуметарные ценные бумаги (акции, облигации, инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов и проч.), однако несмотря на то, что содержательно регистрация прав на долю в уставном капитале ООО ничем не отличается от регистрации прав на бездокументарную акцию, для последней есть формальное препятствие: регистрация прав на бездокументарные ценные бумаги не является государственной,аосуществляетсячастнымилица - ми (регистраторами) — профессиональными участ - никамирынкаценныхбумаг.

3См.: п. 2.1 Концепции развития гражданского законода-

тельства Российской Федерации (одобрена решением Со- ветаLoaded:при07Президенте-05-2015 PMtРФ22:40:33по кодификации и совершенство-

ванию гражданского законодательства от 07.10.2009).

User:rbevzenko@gmail.com IP adress:

средств индивидуализации»4. Обоснование этого довода, по мнению Суда, заключается в том, что в ст. 8.1 Кодекса регулируется процедура государственной регистрации прав на имущество (Суд полагает, что в ст. 8.1 ГК РФ речь идет только о вещных правах на имущество), а в сфере интеллектуальной собственности государственной регистрации подлежат сами объекты исключительных прав.

Однако этот довод не является хоть сколько-нибудь убедительным.

Сам по себе факт физического существования недвижимых вещей и идеальный характер объектов исключительных прав не является аргументом против применения положений комментируемой статьи в сфере права интеллектуальной собственности.

Это связано с тем, что и недвижимые вещи, и объекты исключительных прав описываются в реестре путем специальных приемов: недвижимость — через кадастровое описание, изобретения — через описание существа изобретения, товарный знак — через графическое и текстуальное описание знака и т.п. С этой точки зрения нет никакой сущностной разницы между регистрацией прав на вещи и на идеальные объекты. Суть регистрации прав на имущество скорее раскрывается словами «регистрация прав», а не «регистрация имущества». Кстати, легко заметить, что и вещное право на недвижимую вещь, и исключительное право являются по своей природе правами абсолютными, т.е. имеющими эффект против всех третьих лиц5.

Судебных дел, в которых бы обсуждалась возможность применения положений комментируемой статьи к государственной регистрации прав на долю в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, на момент написания статьи обнаружено не было.

4Справка Суда по интеллектуальным правам «О соотношении статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с положениями раздела VII Гражданского кодекса Российской Федерации „Права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации“», утв. постановлением президиума Суда по интеллектуальным правам от 22.08.2014 № 21/10.

5См., напр.: Синицын С.А. Вещные и абсолютные права: единство и противоположность // Вестник гражданского права. 2013. № 5. С. 4–64.

Таким образом, главной сферой для применения положений ст. 8.1 является в первую очередь государственная регистрация прав на недвижимое имущество.

Кроме того, следует также отметить, что в ходе реформы корпоративного права ГК РФ изменениям подверглась ст. 51, регулирующая государственную регистрацию юридических лиц (Федеральный закон от 28.06.2013 № 134-ФЗ). Нормы, установленные в этой статье и регулирующие принципиальные вопросы регистрации лиц и связанных с ними юридических фактов (а не прав на вещи), в основном содержательно соответствуют положениям ст. 8.1 ГК РФ. Это касается, в частности, определения момента возникновения правовых последствий регистрации, открытости реестра, проверки предоставленной регистратору информации, публичности достоверности записей реестра и т.д. Данное обстоятельство позволяет сделать вывод о том, что в настоящее время в Кодексе складывается массив норм, образующий то, что можно условно обозначить как «регистрационное право», т.е. устанавливающий основания и последствия внесения записей в реестр, последствия отсутствия правовых оснований для внесения записей, последствия доверия участников оборота к записям реестра и проч.

Нужно иметь в виду и то, что законодатель сохранил возможность установления иных правил государственной регистрации прав, чем те, которые предусмотрены в комментируемой статье, в иных положениях ГК РФ (п. 10 комментируемой статьи).

3. Положения ст. 8.1 ГК РФ вряд ли можно считать серьезным и радикальным изменением регистрационного режима недвижимости по сравнению с положением, существовавшим до 1 марта 2013 г.

Значительная часть норм, которые сейчас сосредоточены в комментируемой статье, ранее либо содержались в других главах Кодекса или иных нормативных актах (например, в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество)), либо

былиLoaded:выработаны07-05-2015 PMtсудебной22:40:33практикой. Это касается среди прочего правил о принципе обязательно-

User:rbevzenko@gmail.com IP adress:

ТЕМА НОМЕРА:

Современные проблемы оборота недвижимости в России

сти внесения записи для цели возникновения права на имущество (далее — принцип внесения, см. п. 2 комментируемой статьи), принципа публичной достоверности реестра (который был выработан судебной практикой) и т.д.6

Единственной подлинной новеллой ст. 8.1 ГК РФ являются положения об отметке о возражении против зарегистрированного права (п. 7).

4. Обращает на себя внимание то, что законодатель одновременно с включением в ГК РФ комментируемой статьи исключил из Кодекса нормы о государственной регистрации большинства сделок с недвижимостью (договоры купли-продажи жилых помещений и предприятий, мены жилыми помещениями, ренты, дарения7, договор ипотеки8). В настоящее время государственной регистрации подлежат лишь договоры аренды9 недвижимого имущества, заключенные на

6Подробнее см.: Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. № 5. С. 4–30; № 6. С. 5–29; 2012. № 1. С. 4–34.

7Пункт 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

8Пункт 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации».

9Статья 3 Федерального закона от 04.03.2013 № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

Известен также некоторый конфуз, который случился в связи с первоначальной отменой 2 марта 2013 г. государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок год и более, и последующей «отменой отмены» государственной регистрации таких договоров, которая состоялась спустя два дня (4 марта 2013 г.). Проблема существования долгосрочной аренды, которая не подлежала государственной регистрации, но могла затронуть интересы третьих лиц, была решена в Постановлении Пленума ВАС РФ в духе концепции непротивопоставимости незарегистрированных сделок (см.: Постановление Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 98 «О внесении дополнения в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 „Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды“»). О доктрине непротивопоставимости в праве недвижимости см.: Церковников М.А. Регистрация сделок с недвижимостью во Франции: принцип противопоставимости // Вестник ВАС РФ. 2012. № 3. С. 61–83.

исполнен, продавец так и не приобрел собственность на недвижимую вещь (и потому не сможет исполнить договор), он понесет перед покупателем ответственность за нарушение договора в виде обязанности возместить убытки и уплатить неустойку (если она установлена договором).

5. В п. 1 комментируемой статьи установлены основополагающие принципы государственной регистрации прав на имущество:

1)принцип проверки законности оснований регистрации (принцип легалитета), который означает, что регистрирующий орган обязан проверить законность юридических фактов, лежащих в основании регистрации, подлинность и добровольность соответствующих волеизъявлений, наличие правомочий у лиц, обращающихся за государственной регистрацией18;

2)принцип открытости реестра, устанавливающий, что любое заинтересованное лицо вправе изучать содержание реестра для установления того, кто являлся ранее и является в настоящее время правообладателем в отношении соответствующего имущества;

3)принцип достоверности реестра, который подразумевает, что любое лицо, совершившее сделку с имуществом, полагаясь на данные реестра, должно быть защищено. Эта защита заключается в том, что такое лицо сохраняет зарегистрированные за ним права на имущество в том виде, как эти права уже были записаны в реестр. Из этого правила есть ряд исключений, которые будут описаны ниже;

4)принцип специальности, указывающий на то, что реестр ведется пообъектно, а распоряжение имуществом требует идентификации объекта, в отношении которого совершается распоряжение.

18 Следует обратить внимание на то, что принцип легалитета распространяется лишь на основания государственной регистрации (сделки, государственные акты и проч.), но не на квалификацию объекта в качестве недвижимого имущества. Судебной практике известны многочисленные случаи, когда в качестве прав на недвижимое имущество были зарегистрированы права на движимые вещи (Постановления Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12576/11; от 04.09.2012 № 3809/12) или на объекты, вещами во-

обще не являющиеся (Постановления Президиума ВАС Loaded:РФ от 1707.01-05.2012-2015№PMt4777/08;22:40:33от 24.09.2013 № 1160/13; от 28.05.2013 № 17085/12).

User:rbevzenko@gmail.com IP adress:

ТЕМА НОМЕРА:

Современные проблемы оборота недвижимости в России

6. В п. 2 комментируемой статьи заложен пятый важнейший принцип регистрационного права — принцип внесения. Он означает, что права, объявленные законодателем подлежащими государственной регистрации, возникают с момента регистрации.

Эта норма ставит точку в давнем споре о том, каков характер государственной регистрации прав — правоподтверждающий или правопорождающий, т.е. о том, что делает запись в реестре — подтверждает возникшее из сделки право (например, собственность) или же создает право на недвижимую вещь.

Кодекс четко и недвусмысленно принял точку зрения, в соответствии с которой государственная регистрация является не просто доказательством существования права, а юридическим фактом, порождающим право.

Иными словами, принцип внесения может быть описан очень простой формулой: есть регистрация — есть права, нет регистрации — нет прав.

7. Правильное понимание принципа внесения имеет колоссальное значение для усвоения всего права недвижимости. Не побоюсь даже такого сильного утверждения, как: тот юрист, кто не понимает введенного п. 2 ст. 8.1 ГК РФ значения записи в реестре, никогда не разберется в современном российском праве недвижимости и будет неспособен к правильному разрешению казусов, относящихся к этому разделу гражданского права. Проиллюстрирую это рядом примеров.

Покупатель, оплативший и даже получивший во владение недвижимость по договору купли-продажи, не является ее собственником (и потому ему недоступен иск о признании права собственности, он может обращаться к покупателю с иском о государственной регистрации перехода права) до момента государственной регистрации перехода права собственности на основании судебного акта о государственной регистрации перехода права (ст. 551 ГК РФ)19.

19Вопреки довольно популярному в судах общей юрисдикции подходу, конец которому был положен в п. 59–61 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

ЖУРНАЛ «ЗАКОН» № 4 АПРЕЛЬ 2015

Информация, сосредоточенная в реестре прав, делится на два вида: (1) записи (о правах) и (2) отметки (о фактах). Действующее законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержит также правила об отметках о судебном правопритязании в отношении недвижимого имущества, о возможности распоряжения недвижимостью только при личной явке правообладателя в орган по регистрации.

Отметка о возражении против зарегистрированного права вносится в реестр на основании заявления лица, право которого было зарегистрировано в реестре ранее, но к моменту обращения с заявлением было погашено. Такое лицо может полагать, что оснований для погашения его права не было (например, таким лицом является банк, полагающий, что запись об ипотеке в его пользу была погашена на основании подложной доверенности от банка, в действительности же ипотека не прекратилась).

Смысл отметки о возражении против зарегистрированного права заключается в том, чтобы создать для всех третьих лиц презумпцию знания о том, что записанные в реестр права могут быть оспорены. Внесение такой отметки не останавливает оборот недвижимости (эту функцию выполняет арест недвижимости по вещному иску).

Право на внесение отметки о возражении может быть реализовано ранее зарегистрированным в реестре лицом только однократно. Срок действия такой отметки — три месяца. В течение этого времени правообладатель может или добиться обеспечительных мер суда в отношении недвижимости, или обратиться с заявлением о внесении в реестр отметки о судебном правопритязании. Такое ограничение права на внесение отметки о возражении вполне разумно и направлено на предотвращение шантажа нового собственника прежними собственниками, зарегистрированными ранее в реестре.

12. Отказ в государственной регистрации либо уклонение от регистрации могут быть оспорены в суде. Эти дела, которые по своей природе являются административными (в них проявляется несогласие частного

лицаLoaded:с действиями07-05-2015 PMtлибо22:40:33бездействием государственных органов, которое при этом не затрагивает других

User:rbevzenko@gmail.com IP adress:

частных лиц), следует отличать от упомянутых выше споров об исправлении реестра. Исправление реестра (в части изменения записей о правах третьих лиц) в споре с государственным органом в рамках процедуры оспаривания действий регистрирующего органа, которое может затронуть интересы третьих лиц, недопустимо28.

13. Убытки, причиненные виновными действиями органа по регистрации, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.

Регистратор отвечает за убытки, причиненные (а) незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, (б) уклонением от государственной регистрации, (в) внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо (г) нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество.

В общем круг действий, за которые отвечает регистратор, довольно обширный, особенно с учетом ответственности за «нарушение предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав». Уже только этого обстоятельства достаточно для того, чтобы констатировать наличие в российском праве широких оснований для привлечения регистратора к ответственности.

Однако на самом деле наиболее острый вопрос ответственности регистратора — вопрос определения вины регистратора в ненадлежащей правовой экспертизе — ни в ГК, ни в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество не решен.

С одной стороны, проведение правовой экспертизы является компетенцией регистрирующего органа, а стало быть, и его обязанностью, установленной Законом о государственной регистрации. Следовательно, нарушение этой обязанности, выразившееся в ненадлежащей правовой экспертизе, само по себе является основанием для привлечения регистратора к ответственности. Косвенно это подтверждается формулировкой п. 3 ст. 31 Закона об ответственности за внесение «записей, не соответствующих закону,

28См. п. 53 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22.

иному правовому акту, правоустанавливающим документам».

Но, с другой стороны, не вполне ясно, что такое ненадлежащая правовая экспертиза. Ведь регистратору, как уже упоминалось выше, недоступно исследование вопроса о дееспособности сторон, совершивших сделку; он не может контролировать соблюдение семейного законодательства (в части получения согласия супруга), корпоративного законодательства (в части одобрения сделки органом юридического лица); не имеет возможности проверить подлинность представленных на регистрацию документов. Следовательно, правовая экспертиза проводится только по документам, имеющимся у регистратора, и только за правильность этой экспертизы он несет ответственность.

Между тем, как свидетельствует практика, число случаев, когда сделка с недвижимой вещью признается недействительной и имущество изымается у приобретателя по обстоятельствам, которые могли быть выявлены в результате документарной правовой экспертизы, крайне невелико.

ТЕМА НОМЕРА:

Современные проблемы оборота недвижимости в России

не мог знать, к ответственности он привлечен быть не может. Таким образом, ответственность за внесение незаконных записей или их погашение связана с возможностью регистратора распознать нарушение закона. То есть, по всей видимости, речь должна идти о специфическом содержании вины регистратора как условии привлечения его к ответственности.

Иллюстрацией изложенного является судебная практика, которая весьма узко понимает основания и условия привлечения органа по регистрации к ответственности за вред, причиненный внесением незаконных записей. Так, под виновным нарушением со стороны регистратора суды понимают такое нарушение, которое не было бы совершено, если регистратор, проявив должную осмотрительность и разумность, не осуществил бы то регистрационное действие (не допустил бы бездействие), которое послужило основанием для возникновения убытков. Понятно, что в этом случае практика взыскания с казны убытков, причиненных ошибочными записями, не может быть широкой.

ЖУРНАЛ «ЗАКОН» № 4 АПРЕЛЬ 2015

Keywords: real estate, state registration of rights, principle of enlisting

REFERENCES

Bevzenko R.S. “State Registration of Property Rights: Problems and Approaches to their Solution” [Gosudarstvennaya registratsiya prav na nedvizhimoe imushchestvo: problemy i puti resheniya] (in Russian). Civil Law Review [Vestnik grazhdanskogo prava]. 2011. No. 5. P. 4–30; No. 6. P. 5–29; 2012. No. 1. P. 4–34.

Bevzenko R.S. “Qualification and Consequences of Transactions with an Upcoming Real Thing. Commentary to the Plenary Resolution of the Supreme Arbitrazh Court of the Russian Federation of 11 July 2011 No. 54 ‘On Particular Issues of Settlement of Disputes Arising of Contracts Regarding Real Property that Will Be Created or Acquired In the Future’” [Kvalifikatsiya i posledstviya sdelok s budushchey nedvizhimoy veshch’yu. Kommentariy k Postanovleniyu Plenuma VAS RF ot 11 iyulya 2011 g. No. 54 “O nekotorykh voprosakh razresheniya sporov, voznikay-

Loaded: 07-05-2015 PMt 22:40:33

User:rbevzenko@gmail.com IP adress:

38

ushchikh iz dogovorov po povodu nedvizhimosti, kotoraya budet sozdana ili priobretena v budushchem”] (in Russian). Herald of the Supreme Arbitrazh Court of the Russian Federation [Vestnik VAS RF]. 2012. No. 3. P. 84–105.

Krotov S.M. “Maintenance Principles of the Register of Rights to Real Property in Germany, Austria and Switzerland” [Printsipy vedeniya reestra prav na nedvizhimost’ v Germanii, Avstrii i Shveytsarii] (in Russian). Statute [Zakon]. 2012. No. 3. P. 166–171.

Sinitsyn S.A. “Real and Absolute Rights: Unity of Opposites” [Veshchnye i absolyutnye prava: edinstvo i protivopolozhnost’] (in Russian). Civil Law Review [Vestnik grazhdanskogo prava]. 2013. No. 5. P. 4–64.

Tserkovnikov M.A. “Registration of Transactions with Real Estate in France: the Principle of Counterposing” [Registratsiya sdelok s nedvizhimost’yu vo Frantsii: printsip protivopostavimosti] (in Russian). Herald of the Supreme Arbitrazh Court of the Russian Federation [Vestnik VAS RF]. 2012. No. 3. P. 61–83.