Экзамен зачет учебный год 2023 / Бевзенко, Комментарий к ППВАС 54 о сделках по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем
.pdf
Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 3/2012
|
имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения |
|
строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии |
|
подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обяза- |
|
тельств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответ- |
|
ствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом. |
|
Следовательно, возникает вопрос о том, вправе ли застройщик, обладающий правом |
|
на земельный участок и возведший недвижимое имущество, зарегистрировать свое |
|
первичное право на возведенное строение; |
б) |
объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется |
|
с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участ- |
|
ке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по дого- |
|
вору, заключенному с органом государственной власти, органом местного само- |
|
управления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным |
|
предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему распределение площади со- |
|
ответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного |
|
договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момен- |
|
та государственной регистрации права собственности на этот объект в соответ- |
|
ствии со ст. 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной |
|
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распреде- |
|
ления долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация |
|
права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной |
|
деятельности не требуется. |
|
Вопрос, который возникает в связи с этой нормой, заключается в следующем: |
|
во всех ли случаях возводимый объект является долевой собственностью инвестора и |
|
публичного образования? |
22.Представляется, что исходя из положений ГК РФ, ЗК РФ и правовых позиций ВАС РФ ответы на обозначенные вопросы должны быть следующими.
Правовой принцип, в соответствии с которым первичная собственность на здание может возникнуть только у собственника земельного участка (superficies solo cedit), сформулирован в ст. 263 ГК РФ. Указание Кодекса на то, что законом может быть предусмотрено, что собственником здания станет другое лицо, можно понимать в том смысле, что таковым может быть лицо, которое имеет другое, чем собственность, право на земельный участок, предполагающее возможность его застройки (в первую очередь право аренды, а также право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования). Иное толкование указанной статьи Кодекса приведет к нарушению принципа единства судьбы прав на земельный участок и возведенную на нем недвижимость (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Кроме того, исходя из положений ст. 22 ЗК РФ арендатор, которому разрешена застройка земельного участка, является по сути единственным лицом, имеющим право его застраивать (собственник отстраняется от этого процесса), и потому только он вправе претендовать на первичную собственность на возведенную на участке недвижимость.
Ситуация меняется, когда собственник земельного участка и инвестор строитель-
ства заключили договор простого товарищества, по которому земельный участок
Loaded: 04-05-2013 PMt 23:09:09
104
User:rbevzenko@gmail.com IP adress: 213.87.143.24
Правовые позиции Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
был внесен в общее имущество (т. е. поступил в общую собственность товарищей). В этой ситуации каждый из товарищей может претендовать на первичную собственность на возведенную недвижимость в тех долях, о которых они договорились. Это связано с тем, что каждый из товарищей имеет право на земельный участок (ср. п. 7 комментируемого постановления).
В случае если товарищество образовано таким образом, что право на земельный участок не становится общим (общая собственность, соаренда, совместная принадлежность права постоянного пользования участком), первичная собственность может возникнуть только у того лица, которому принадлежит право на участок.
Итак, толкование положений Закона № 427-ФЗ о долевой собственности на объект строительства, на мой взгляд, может быть следующим: эта норма рассчитана на случаи, когда публичное образование, являясь собственником земельного участка, внесло его в качестве взноса по договору простого товарищества (что требует дополнительной оценки с точки зрения соответствия этой сделки законодательству о приватизации и ЗК РФ) либо когда в договоре установлено, что земельный участок инвестору на каком-либо праве вообще не передается (по сути, речь идет о подряде). Эта норма не подлежит применению, в случае если в рамках инвестиционного контракта земельный участок был передан инвестору на праве аренды, а последний принял на себя обязательство безвозмездно передать в собственность публичного образования часть построенных объектов. Требование публичного образования о передаче этих объектов является по своей природе обязательственным.
Кроме того, первичная собственность публичного образования на построенные объекты в соответствии с названным Законом может возникать и тогда, когда инвестор, не приобретая прав на земельный участок, осуществляет строительные работы, которые оплачиваются передачей ему части помещений (так часто бывает при заключении инвестиционных контрактов, связанных с реконструкцией зданий).
Вопрос о возможности регистрации первичного права собственности без подписанного документа о завершении инвестиционного проекта и распределении площадей в построенном здании также следует решать исходя из принципа superficies solo cedit. Это означает, что невозможно зарегистрировать первичное право собственности на возведенный объект без документа о завершении реализации инвестиционного проекта и распределении площадей только в случае, если публичное образование, которое должно подписать такой акт, также может претендовать на возникновение первичного права собственности на построенное имущество.
Loaded: 04-05-2013 PMt 23:09:09
105
User:rbevzenko@gmail.com IP adress: 213.87.143.24