- •Лекция Громова от 17.04.2020 Преимущественное право
- •Обход пп покупки через расторжение договора купли продажи.
- •Гк рф Статья 398. Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь
- •Гк рф Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
- •Ничтожность
- •Относительная недействительность
- •Заключение договора
- •Способы заключения договора
- •Момент заключения договора
- •Отзыв оферты
- •Можно ли применять правила о сделках к оферте?
- •Толкование договора
Способы заключения договора
Если мы против позиции Günter Haupt, и мы считаем, что везде можем вычленить конклюдентные действия, то в таком случае у нас возможно, как минимум три способа:
Совместная разработка условий в ходе переговоров: исходя из этого варианта, вы помните [какие-то учёные] предлагали свой первый этап из трёх — этап переговоров;
Обмен офертой и акцептом — наиболее урегулированный в ГК РФ вариант;
Из поведения сторон явствует воля заключить договор: в качестве примера одно из подрядных дел (№ 305-ЭС18-177717), где работы были сданы и приняты, встал вопрос об оплате или о качестве, но поскольку они сданы и приняты, то будут применять положения о подряде. То есть мы говорим, что либо это подряд, либо это какие-то отношения, к которым применяются положения о подряде.
Момент заключения договора
Если это консенсуальный договор, то момент — получение акцепта оферентом.
Если это реальный договор, то момент — осуществление предоставления, которое приводит к признанию договора заключённым.
Либо государственная регистрация, в частности, она работает для договоров аренды недвижимости, которые действуют более года, но в таком случае, раньше государственная регистрация по 164 или 165 ГК РФ имела ключевое значение с точки зрения признания договора заключённым в целом для всех, теперь же, если договор требует государственной регистрации, но он не зарегистрирован, то мы считаем его заключённым, когда соблюдена форма соответствующая. Он заключён между арендодателем и арендатором, но для третьих лиц, которые не знают о нем, которые добросовестные и полагаются на реестр, — этот договор не заключён и для него не будет действовать ни право следования, которое есть в аренде, ни преимущественное право аренды, то есть все вот эти права аренды, которые распространяется на третьих лиц и имеют для них абсолютный характер, они не действуют в том случае, когда нет гос. регистрации, поскольку её значение именно в этом — в защите третьих лиц. При этом обратите внимание, что у нас практика менялась не сразу. В какой-то этап (2011-2012 гг.), возможно, и в Информписьме № 165 было так: отсутствие регистрации не мешало признать договор заключённым, если по нему уже началось осуществление предоставления, а сейчас по ПП ВС РФ № 49 у нас договор заключён вне зависимости от того, осуществлено ли предоставление или нет. ТО есть просто если получен акцепт в рамках договора аренды, требующего гос. регистрации, то он уже заключён между арендодателем и арендатором. Поэтому мы сейчас в наиболее лайтовом режиме понимания, что для сторон договор возникает сразу даже если он не зарегистрирован и по нему не началось исполнение, он уже порождает обязательства.
Информационное письмо № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключённым»: 3. Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключённость. Предприниматель Л. предоставил предпринимателю Т. в аренду на пять лет нежилое помещение. Спустя два года после подписания и фактического начала исполнения договора аренды арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о выселении арендатора, мотивируя своё требование тем, что договор не был зарегистрирован. Суд первой инстанции иск удовлетворил, указав, что в отсутствие государственной регистрации договор является незаключённым в силу статьи 433 ГК РФ, а между сторонами сложились отношения из неосновательного обогащения в части пользования ответчиком имуществом истца. Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в иске отказал. Как указал суд апелляционной инстанции, в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется. По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорный договор не прошёл необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определённого соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошёл необходимую регистрацию, но исполняется ими. Постановление Пленума ВС РФ № 49: 5. По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечёт юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ. Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды. Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ. |
Ещё проблема какая есть, когда договор признается заключённым с момента получения акцепта, это в подряде часто возникает. Подрядчик с заказчиком обмениваются договорами, сформулировали условия, заказчик подписал, направляет подрядчику. Подрядчик его подписывает, а дата в договоре стоит изначальная, которую заказчик поставил, подписывая. Подрядчик его подписывает, направляет заказчику. Это может занять два месяца. Подрядчику выполнение работ нужно начать в январе. В январе только заказчик направил договор, в марте он вернулся. И получается, что договор заключён в марте, а обязательства уже были в январе. Вот эта неустойка, которая за январь-февраль, её, по идеи, по пункту 6 Информписьма № 66 взыскивать нельзя, потому что мы просто распространяем договор на прошлые отношения, потому что он заключён только когда оферент получает акцепт.
Оферта
В оферте должны быть (1) все существенные условия и (2) направленность воль на заключение договора.
Если существенные условия не содержатся в оферте, то тогда она не признается таковой. Одно из дел, которое является примером (ВАС 1652/10): там было обязательное предложение, к которому не была приложена банковская гарантия. Покупателю, который начал требовать деньги по этому предложению, было отказано в виду того, что договор был не заключён.
В части направленности воли, критерий — оферта была направлена конкретному лицу или неопределённому кругу лиц. Если оферта направлена конкретному лицу, то имеется презумпция наличия воли. Если оферта направлена неопределённому кругу лиц, то тогда в ней прямо должно быть написано, что она является офертой и есть воля на заключение договора. Такой критерий даётся в пункте 9 ПП ВС РФ № 49.
Постановление Пленума ВС РФ № 49: 9. При заключении договора путём обмена документами для целей признания предложения офертой не требуется наличия подписи оферента, если обстоятельства, в которых сделана оферта, позволяют достоверно установить направившее её лицо (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). |