Сроки в предварительном договоре.

Можно выделить 3 стадии:

- срок действия предварительного договора. В рамках этой стадии управомоченное лицо должно предпринять действия к заключению договора, потребовать от контрагента заключить договор. Если в этот период ни одна сторона не потребовала заключения основного, то предварительный договор прекращает свое действие, и никто не обязан. Если все-таки вы потребовали заключение основного договора, то идет второй срок.

- в течение какого времени обязанное лицо должно исполнить свое обязательство заключить договор. Возможно здесь теоретически две нормы: 314 – разумный срок и 445 – 30дневный срок. Мне кажется, 445 ближе, так как прямо регулирует ситуацию, когда лицо обязано заключить договор.

- срок, в течение которого, когда уже не исполнило обязанное лицо, вправе требовать заключения договора в судебном порядке – 6 месяцев. Если в течение 6 месяцев не потребовали, вопрос, это пресекательный срок или исковая давность? Но если успеть в течение 6 месяцев, возражений в этой части быть не должно

Примером может быть дело А70-7180/18, H&M заключило предварительный договор в Тюмени на аренду зданий, приведении в соответствие с нуждами H&M, после этого должны были заключить основной на 50 лет до 30 апреля 2017 года. Переговаривались обе стороны, обсуждали условия, 30 апреля прошло, в мае потенциальный арендодатель уведомил арендатора, что они не уложились в срок и отказался вести дальнейшие переговоры. Суд разъяснил арендодателю, раз вы предпринимали действия к заключению основного договора во время предварительного, вы находились в первой стадии. H&M все сделал правильно, он просил заключить договор, обсуждал условия, поскольку вы нарушили, не заключили, у H&M есть 6 месяцев чтобы заключить. А то, что вы прервали переговоры, посчитали, что ваше обязательство прекратилось с истечением договора – неверно. Соответственно, эти 3 стадии в рамках предварительного договора важно понимать.

Последствия неисполнения.

Могут быть побуждение к заключению договора, а также взыскание убытков. Если я правильно понимаю, возмещение убытков по сути будет равносильно убыткам по основному договору. Потому что, если невозможно заключить основной договор по вине обязанного лица, вы вправе были рассчитывать на получение определенного объекта, он уже продан другому лицу, вы можете требовать заключения основного договора, и вам нельзя отказать, потому что здесь нет невозможности исполнения. Обязанность заключить договор по-прежнему существует, лицо существует, волю суд замещает решением и потом взыскивает убытки. В ряде случаев стороны взыскивают убытки сразу, и в целях ускорения процесса, если уже очевидно, что объект продан третьему лицу, мне кажется, можно толковать так и разрешить сразу взыскать. Можно взыскать убытки в связи с арендой, если должен быть заключен основной договор, объектом аренды не можете пользоваться, вынуждены арендовать площадь, которая стоит дороже, взыскиваете разницу.

Последнее, что стоит обсудить дело ВС РФ от 18.12.2018 №306-ЭС18-6807 тоже касалось сроков.

Предварительный договор при купле-продаже доли. В Обществе 50 % принадлежало одному участнику, 50% - обществу (потому что другой участник не оплатил свою долю в срок). Единственный участник, которому принадлежало 50 % обязался продать свою долю и продать долю общества от его имени (подать иск от имени общества с целью возврата этой доли обществу) покупателю. Обе доли стоили по 5 000 000. Первые 5 000 000 были заплачены сразу, вторые должны были быть заплачены при передаче второй части. Верховный Суд отказал истцу, разделив аргументацию по долям. В части 50 % доли, которая принадлежала участнику – договор в ненадлежащей форме (необходима была нотариальная) – недействительная. В части доли общества ВС сказал, что этот договор не предусмотрен 21 статьей и по сути здесь участник продавал то, что ему не принадлежало. В данном случае покупатель не обратился с требованием о заключении договора к своему контрагенту о заключении основного договора. А раз он этого не сделал, то не может требовать заключения договора, а тем более передачи доли сейчас. Несоблюдение срока стало самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

01.22:19

Как я говорил, опцион и опционный договор находятся в фазе преддоговорных отношений, но здесь гораздо ближе к заключению основного договора, а то и даже заключен основной договор в случае с опционным договором, просто он под условием.

Опцион

Это безотзывная оферта, которая выдается на определенный срок и, как правило, она предполагает наличие опционной премии. Если иного не предусмотрено в договоре, то будет договор возмездным, и нужно будет заплатить за предоставление опциона, что, наверное, не всегда правильно. Опционы часто используются в том числе в корпоративном праве в ситуации дедлока, и нередко в корпоративных соглашениях предусматривается, что, если по 50% каждому принадлежит или не по 50, но решение может приниматься 2/3, оба имеют блокирующие пакеты. Если мы не можем прийти к соглашению, то предусматривают, что в таком случае одна из сторон имеет право реализовать опцион на приобретение всей доли по стоимости, которая устанавливается одним из аудиторов Большой четверки. В такой ситуации наличие опционной премии вряд ли обосновано, лучше была бы презумпция отсутствия вознаграждения.

В опционном договоре должны быть согласованы все существенные условия будущего договора, в отличие от предварительного, в котором только предмет и те условия, которые стороны считают важными. Это сделано потому, что в предварительном договоре условие может дополнить суд по 446 ГК РФ, а здесь уже дополнять некому. Здесь эта оферта безотзывная должна содержать все реквизиты обычно оферты. Любая оферта должна содержать все существенные условия сделки, поскольку акцепт должен быть полным и безоговорочным, он не может предусматривать, по общему правилу, какие-то иные дополнения, отличные от оферты. Соответственно и форма должна быть как у обычного договора.

Особенностью является то, что возможна уступка права требования в данном случае, если иное не предусмотрено сторонами. При этом по общему правилу право на акцепт уступать нельзя. Это исключение.