Принципы, лежащие в основе российской регистрационной системы

1. Принцип внесения, т.е. обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество как условия возникновения прав на него.

2. Принцип открытости реестровых данных. Именно наличие свободного доступа публики к данным реестра подчеркивает, что регистрация прав на недвижимость организуется не ради собственников недвижимости, не ради государства и его фискальных интересов, не ради сторон сделок с недвижимостью, а именно ради неограниченного круга третьих лиц.

3. Принцип легалитета, которое означает, что коль скоро регистрирующий орган зарегистрировал право на недвижимость, то правоустанавливающие документы такого лица признаются соответствующими требованиям действующего закона. Сам по себе факт государственной регистрации не влечет автоматического признания документов, рассмотренных регистрирующим органом, соответствующими действующему законодательству. Легалитет российского регистрационного режима - только внешний, он не касается элементов, которые неизбежно являются скрытыми от регистрирующего органа (наличие воли, полномочий на совершение сделки).

4. Принцип специалитета (необходимость точного описания недвижимой вещи, права на которую заявляются к регистрации, и тождество объекта недвижимости и его описания, изложенного в реестре. Возникает вопрос: если в реестре содержится запись о праве собственности, скажем, на двухэтажное здание общей площадью 200 кв. м, но в результате реконструкции (законной!) оно изменилось - стало трехэтажным зданием площадью 300 кв. м, то что происходит с правом на объект? Собственник может обратиться к регистратору с заявлением о внесении изменений в сведения об объекте; но в случае если земельный участок под зданием принадлежит собственнику здания на праве собственности, то серьезных юридических стимулов поддерживать актуальность описания объекта (здания) у его собственника нет. Кроме того, у собственника реконструированного объекта нет и юридической обязанности актуализировать описание объекта, содержащегося в реестре.

5. Принцип старшинства внесенных прав заключается в том, что старший (предшествующий) залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения из стоимости предмета ипотеки перед младшим (последующим) залогодержателем.

Любая попытка создать свод достоверных данных о правах на недвижимость может столкнуться с отпором, нежеланием участников оборота вносить свои права в реестр. Причин для этого может быть достаточно: например, нежелание попасть в сферу фискального интереса государства; нежелание проходить длительные бюрократические процедуры; стремление сэкономить на юридических формальностях; юридический нигилизм.

Законодатель устанавливает обязательность внесения прав на недвижимое имущество в Реестр для цели возникновения этого права. Обязательность внесения подкрепляется следующим последствием негативного характера: невнесенные права не признаются возникшими, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, то есть нет регистрации - нет и права. Таким образом, момент возникновения права на недвижимую вещь приравнен не к изъявлению частной воли в виде заключения или исполнения договора (как это имеет место в обороте движимости), а к совершению определенных действий органом публичной власти - регистрирующим органом, который принимает решение об удовлетворении заявления и вносит запись о праве в Реестр.

Первая проблема - это вопрос о моменте, с которого внесенные в реестр права должны считаться возникшими. Здесь возможны два варианта: первый - такой датой следует считать дату внесения записи в реестр (именно этот подход был воспринят отечественным законодателем). Второй подход заключается в том, что днем возникновения права на недвижимое имущество признается не день фактического внесения записи о праве в реестр, а день подачи в регистрирующий орган заявления о регистрации. Такой подход точно демонстрирует, что переход права на недвижимость осуществляется не в связи с волей регистрирующего органа, а по воле частных лиц, которая была выражена ими в заявлении о регистрации перехода права.

Отступлениях от принципа внесения:

а) приобретение права собственности на недвижимое имущество в порядке наследственного преемства (со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации);

б) универсальное правопреемство при реорганизации юридических лиц;

в) супружеская собственность на недвижимое имущество;

Принцип публичной достоверности реестра можно сформулировать следующим образом: для третьих лиц право на вещь, внесенное в реестр, равно как и отсутствие обременений в отношении недвижимой вещи, признается истинным. При этом можно заметить и то, что эта публичная достоверность слагается из двух свойств реестра: публичности (открытости третьим лицам) и презумпции его достоверности.

В действующем российском праве публичная достоверность реестра обеспечивается за счет действия двух норм: государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, а зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке; недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации.

Критерии, при которых публичная достоверность реестра защищает приобретателя:

а) наличие приобретательной сделки, которая действительна во всем;

б) приобретатель записан в Реестр в качестве собственника;

в) приобретатель является добросовестным;

г) приобретение недвижимости было осуществлено возмездно;

д) недвижимое имущество выбыло от его собственника не против его воли;

Записи реестра изменяются при регистрации перехода права или обременения либо в результате корректировки ошибочной записи. Корректировка записей, внесенных в реестр по ошибке, осуществляется двумя способами: административным (самим органом, ведущим реестр) и судебным (на основании решения суда). К числу таких ошибок могут быть отнесены описки, опечатки, ошибки в указании площади земельного участка, ошибки в указании кадастрового номера.

Исправление реестра, которое связано с изменением записи о принадлежности недвижимой вещи, содержанием или условиями реализации права на недвижимое имущество, возможно либо с согласия лица, внесенного в реестр, либо на основании решения суда.

Регистратор отвечает за: полное, точное и своевременное исполнение установленных законом обязанностей; непредоставление полной и точной информации из реестра; необоснованный отказ в регистрации или уклонение от регистрации; внесение в ЕГРП незаконных записей. Выплата осуществляется за счет казны РФ.