Раздел 3.3. Договор найма вещей.

По договору найма вещи «одна сторона обязуется предоставить другой стороне пользование вещью в течение определенного времени за определенную цену (prix), которую другая сторона обязуется уплатить»²³ - гласит статья 1709 Гражданского кодекса Франции. Существует четыре вида этого договора:

1. наем домов или их частей (bail à loyer);

2. наем сельскохозяйственных земель (bail à ferme), который в свою очередь подразделяется на обычный наем (или обычную аренду) сельскохозяйственных земель с арендной платой, выраженной в деньгах (bail à ferme ordinaire) и аренду, при которой арендная плата выражается в части плодов арендуемого земельного участка (mètayage или bail à colonat partiaire);

3. наем движимых вещей, не носящий в быту никакого особого названия и регулируемый в гражданском кодексе наряду с наймом домов;

4. наем скота (bail à cheptel) – «договор, в силу которого одна сторона дает другой определенное количество скота для того, чтобы эта последняя сторона охраняла скот, кормила его и заботилась о нем на условиях, установленных договором»²⁴ (ст. 1800).

Теперь более подробно остановимся на найме вещей. Гражданский кодекс посвящает договору найма статьи 1713-1778 и 1800-1813. хотя статья 1713 допускает наем любых движимых или недвижимых вещей, однако кодекс регулирует лишь наем вещей последнего рода, устанавливая прежде всего правила, общие для найма домов и сельскохозяйственных недвижимостей, которые, за некоторым исключением (например, о форме договора), применимы также и к найму движимых вещей. Хотя наем движимых вещей встречается довольно часто, но гораздо бОльшую роль играет наем недвижимости. Именно этот договор, заключаемый на жилые помещения, обеспечивает жильем основную часть населения. Им же, когда его предметом являются земельные владения, обеспечивается обработка большей части земли, он открывает и возможность эксплуатации торговых и промышленных предприятий лицами, не обладающими на праве собственности нужными для этой эксплуатации помещениями. Но кризисы породили противоречия между интересами собственников, с одной стороны, и интересами гораздо более широких кругов нанимателей – с другой. Норм кодекса оказалось недостаточно. К тому же большая часть этих норм носит характер правил толкования воли сторон, и собственники включали иногда в договоры пункты, устранявшие применение этих норм или отступавшие при их применении от действительного их содержания.

Государство было вынуждено вмешаться в данную область отношений. Были промульгированы многочисленные благоприятствующие нанимателям новые акты. Отступая от общих правил кодекса, нормы этих актов облечены императивной силой, а иногда даже снабжены карательной санкцией. В области найма недвижимостей сфера проявления индивидуальной свободы к середине двадцатого века была весьма ограничена. Указанное законодательство распространилось на наем следующих имуществ. Во-первых, на наем жилых помещений и помещений для профессиональных нужд. Законодательство первой половины двадцатого века применялось не ко всем, но к основной части договоров найма указанных помещений. Оно ведет свое происхождение от актов, промульгированных во время первой мировой войны и установивших для призванных в армию нанимателей право продления договоров найма. С того времени было введено в действие много других актов. Они носили временный характер. Однако, преобразовав эти акты, закон 1 сентября 1948 года придал этому рассчитанному на исключительные условия законодательству характер постоянно действующего. Во-вторых, указанное законодательство распространялось на наем торговых помещений. 30 июня 1926 года был принят важнейший закон, предоставивший купцу право на возмещение ущерба, причиненного его торговому предприятию отказом домовладельца от возобновления по истечении срока договора найма помещения, в котором предприятие эксплуатировалось. После многократных изменений и дополнений закон 30 июня 1926 года был заменен законом 30 сентября 1953 года. В-третьих, законодательство рассматриваемого периода распространялось на наем сельскохозяйственных земель. Первым в этой области отношений был закон 4 сентября 1943 года. Но основным актом является измененный законом 13 апреля 1946 года и включенный в кодекс законов о сельском хозяйстве ордонанс 17 октября 1945 года, содержащий статут сельскохозяйственной аренды. Этим актом нанимателям также предоставлен ряд льгот, в частности, право возобновления договора, право на возмещение так называемых издержек на обработку земли, право преимущественной покупки арендованной земли.

Наем вещей или наем в собственном смысле этого слова – это договор, по которому одна сторона обязуется предоставить на известное время другой стороне пользование определенной вещью и извлечение из нее выгод за цену, к уплате которой обязывается другая сторона²⁵. Договору посвящено в гражданском кодексе значительное количество статей, ввиду его большой практической значимости. Договор найма являлся консенсуальным, мог заключаться как в устной, так и в письменной формах (кроме случаев, предусмотренных законом. Так, например, договор сельскохозяйственной аренды должен был облачаться в письменную форму. Однако несоблюдение формы заключения в данном случае не влекло недействительности договора).

Договор найма действует всегда в течение того или иного времени, не допускается, таким образом, неограниченность срока действия (за исключением случаев, когда, наймодателем является юридическое лицо). Дореволюционное французское право наряду с наймом допускало неограниченное сроком действия держание обрабатываемых земель, приводившее к присвоению держателю земли dominium utile с сохранением за собственником лишь верховного права собственности на ту же землю. Революция положила конец отношениям этого рода. Нет сомнения в том, что и гражданский кодекс стремился освободить собственность от установления признававшихся ранее за держателями земель вещных прав, в этих правах усматривали пережитки феодализма. Нанимателю принадлежит лишь обязательственное право по отношению к наймодателю, у него нет права на нанятую вещь. Однако практические потребности сделали неизбежным для законодателя начиная уже с 1804 года значительные отступления от первоначальной его точки зрения. А социальное развитие усилило тенденцию в пользу этих изменений.

Законодательство первой половины двадцатого века о договоре найма недвижимости ввело ряд положений, еще более ослабляющих временный и обязательственный характер права нанимателя и ведущих к признанию за нанимателем права на вещь. Прежде всего, законодатель, принимая соответствующие акты, имеет целью обеспечить за нанимателем право на сохранение за собой нанятого имущества по истечении срока договора найма и для этого дает ему право либо на продление, либо на возобновление договора, либо на возмещение убытков, если, в конце концов, он вынужден расстаться с нанятым имуществом. В некоторых случаях законодатель расширяет круг полномочий нанимателя, предоставляя ему право на осуществление в нанятом имуществе переделок и на изменение условий его эксплуатации (ст. 25 ордонанса 17 октября 1945 года, содержащего статут сельскохозяйственной аренды; относящаяся к найму жилых помещений статья 72 закона 17 сентября 1948 года²⁶). Ордонанс, содержащий статут сельскохозяйственной аренды, закрепляет за нанимателем право преимущественной покупки арендованной земли в случае продажи ее собственником.

Согласно статье 1719 наймодатель несет три обязанности передать нанятую вещь нанимателю, поддерживать ее в надлежащем состоянии, гарантировать нанимателю спокойное пользование вещью²⁷. Статья 1728 предусматривает две основные обязанности нанимателя: во-первых, пользоваться нанятой вещью, как следует хорошему хозяину и согласно тому назначению, которое было дано вещи договором найма, или согласно тому назначению, которое должно предполагаться в зависимости от обстоятельств, если нет соглашения; платить цену найма в сроки, указанные в соглашении²⁸. Жюллио де ла Морандьер среди обязанностей нанимателя выделяет также обязанность производить так называемые текущие исправления вещи, возвратить предмет найма по прекращении пользования, заботиться о сохранности нанятой вещи²⁹.

Среди обстоятельств прекращения договора выделяются: истечение установленного договором срока (статья 1737)³⁰. При заключении договора на неопределенный срок, он действует до момента, когда одна из сторон выражает намерение положить конец его действию, предупредив об этом другую сторону с соблюдением соответствующего пункта договора или, при отсутствии в договоре такого пункта, с соблюдением обычая данной местности. Также договор найма уничтожается в силу гибели нанятой вещи и в силу обоюдного невыполнения наймодателем и нанимателем их обязанностей (ст. 1741)³¹. Однако смерть одного из контрагентов договора не влечет за собой расторжения договора (ст. 1742)³².

Специальные правила о найме жилых помещений.

Договоры найма жилых помещений или помещений для профессиональных занятий.

Ранее уже упоминалось, что после ряда законов, промульгированных начиная с 1918 года один за другим в качестве временных, закон 1 сентября 1948 года явился опытом кодификации и обновления данной отрасли законодательства. Констатируя продолжавшийся в течение многих лет жилищный кризис и исходя из права государства на вмешательство в область жилищных отношений в целях обеспечения в общественных отношениях жильем как отдельных лиц, так и семей, закон 1948 года носит характер акта, устанавливающего нормы, предназначенные к устойчивому действию.

Эти нормы преследуют двоякую цель. С одной стороны, их целью является обеспечить нанимателю возможность сохранить за собой помещение по истечении срока договора, действие которого истекло, а в силу закона и в качестве добросовестного жильца. Это значит признать за нанимателем некоторое независимое от воли и действий наймодателя право на недвижимость. С другой стороны, целью закона является установление размера квартирной платы, который обеспечивал бы собственнику возможность поддерживать недвижимость в надлежащем состоянии и извлекать из нее достаточный доход.

Понятно, что, заменяя волю сторон волей законодателя, нормы закона 1948 года носят императивный характер. Дело идет о составляющем часть публичного порядка статуте, соблюдение которого обязательно под страхом недействительности всякого противного ему соглашения. Определяя обязанности сторон, этот статут снабжен уголовными санкциями. Кроме того, его дополняет ряд законодательных и административных постановлений публично-правового характера об организации особого учреждения, ведающего вопросами обеспечения населения жильем, и предусматривающих вмешательство в жилищные отношения наряду с судом административных органов, наделенных правом давать частным лицам обязательные для них распоряжения.

Постановления закона 1948 года носят характер исключительных норм. Отдельные из них отступают от содержащихся в гражданском кодексе норм, лишь поскольку они с этими последними несовместимы, и главное – они применяются не ко всем, а лишь к некоторым, правда, весьма многочисленным, категориям договора жилищного найма.

Данный закон применялся лишь к жилым помещениям и к помещениям для профессиональных занятий, то есть к помещениям, в которых «с ведома наймодателя регулярно осуществляется занятие определенной профессией, причем эти помещения служат основным местом осуществления данным лицом или данными лицами своей профессиональной деятельности»³³.

Главнейшие же выраженные в императивных нормах закона 1948 года отступления от общих правил о договоре найма заключались в следующем. Во-первых, наймодатель обязан подчиниться сохранению за собой нанимателем помещения после истечения срока договора найма. В определенных случаях наймодатель вправе изъять помещение у нанимателя. Был установлен высший допустимый размер наемной платы, уточнены права и обязанности нанимателя, связанные с исправлениями помещения и производством относящихся к помещениям строительных работ. Закон также содержал положения о передаче договора найма и о поднайме. Статья 78 запрещала совершение указанных сделок за исключением случаев, когда совершение той или другой из этих сделок было дозволено нанимателю специальным пунктом договора или последующим соглашением сторон. Кроме того, основной наниматель помещения, состоящего более чем из одной комнаты, всегда вправе был сдать в поднаем одну из комнат или передать свои возникшие из договора права на нее. Наниматель, сохранивший за собой помещение по истечении срока договора найма, также вправе сдать одну комнату в поднаем для предотвращения недостаточного использования помещения.