19. Публично-правовые ограничения использования земель и обременения земельных участков на землях населенных пунктов.

Я думаю, здесь можно рассказать как раз про ЗОУИТ! На лекции мы обращали внимание на 2 зоны из 28 всего лишь. Глава в ЗК появилась только в 2018 году про них!

На основании системного толкования законодательства можно выделить следующие признаки ЗОУИТ:

1. наличие пространственных границ;

2. существование ограничений прав на земельные участки (в части использования/размещения объектов капитального строительства, использования участков для определённых видов деятельности), попадающие в ЗОУИТ, которые устанавливаются не в пользу конкретного лица;

3. установление их в связи с существованием определённых объектов капитального строительства, территорий, природных объектов;

4. установление их в публично-значимых целях: либо необходимость охраны указанных объектов капитального строительства, территорий, природных объектов, либо, наоборот, необходимость обеспечения безопасной эксплуатации определённых объектов в целях защиты жизни, здоровья граждан.

Используя указанные признаки, под ЗОУИТ можно понимать территории, в границах которых в публично-значимых целях устанавливаются ограничения использования земельных участков, направленные на охрану определённых объектов капитального строительства, территорий, природных объектов либо обеспечение безопасной эксплуатации определённых объектов в целях защиты жизни, здоровья граждан.

Перечень видов ЗОУИТ, состоящий из 28 позиций, приведён в новой ст. 105 ЗК РФ. В целом все перечисленные в данной статье виды ЗОУИТ в той или иной мере существуют и в настоящее время, но их регулирование является несистематизированным.

Необходимо отметить, что соответствующий перечень ЗОУИТ является закрытым, из чего следует, что для введения новой ЗОУИТ недостаточно предписаний специальных нормативно- правовых актов, но необходимо и наличие данного вида ЗОУИТ в перечне ст. 105 ЗК РФ, без которого такая ЗОУИТ не может быть установлена.

Санитарно-защитные зоны (далее – СЗЗ) устанавливаются вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, и обеспечивают уменьшение химического, биологического и физического воздействия загрязнения на атмосферный воздух. Порядок их установления регулируется положениями Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (далее – закон N 52-ФЗ), Правилами установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утверждёнными Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.03.2018 N 222 (далее в настоящем подразделе – Правила), и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.

Санитарно-защитные зоны производственных и других объектов, выполняющие средозащитные функции, включаются в состав тех территориальных зон, в которых размещаются эти объекты.

ЗОУИТ – две зоны подробно под номером 1 и 2 (статья 105 ЗК РФ). Статья меняется все время. Новые вносятся, какие-то убираются элементы. Недавно убрали рыбохозяйственную заповедную зону. Надо все время проверять.

Памятники истории и культуры – защитная зона объектов культурного наследия (далее - ОКН).

Есть 73-ФЗ от 25 января 2002 года «Об объектах культурного наследия, памятниках истории и культуры РФ». Нас в плане городов будут интересовать сами памятники и ансамбли памятников + еще нас могут интересовать с точки зрения освоения земель населенных пунктов археологические раскопки, под них можно заморозить использование любого ЗУ! Ограничений у Минкульта нет никаких. Сколько захотят проводить раскопки, столько и будут. Но если мы понимаем, что такое памятник и ансамбль (несколько памятников истории и культуры, объединенных единой концепцией или принадлежащих единому владельцу) —--> одна из мер правовой охраны – это установление зон охраны ОКН и защитных зон ОКН!

1. Зона охраны сама состоит из трех зон. Это очень сложная вещь. Использование ЗУ в зонах охраны также должно определяться ПЗЗ. Мы видели в Казани и Екатеринбурге, что там ничего особенного не сказано. Казань хотя бы ссылается на федеральное законодательство, ЕКб ничего не упоминает. А вот СПб установил дополнительные критерии по использованию ЗУ в ПЗЗ.

   • Охранная зона ОКН – территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности ОКН в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель и ЗУ: ограничение хоз-нной деятельности и запрет строительства за исключением специальных мер по сохранению и регенерации историко-градостроительной или природной среды!

   • Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности – менее строгий режим. В пределах данной зоны устанавливается режим использования земель и ЗУ – он ограничивает строительство (без запрета), ограничения выражаются в требованиях к реконструкции существующих зданий и сооружений;

   • Зона охраняемого природного ландшафта (бывает в усадьбах + около очень крупных и знаковых дворцов – например, город Пушкин входит в состав СПб и Екатерининский дворец с парком и охраняемым природным ландшафтом – уходит далеко за Александровский дворец и тянется за Лицей). В пределах данной зоны установлен режим использования земель и ЗУ– ограничивающий/запрещающий хозяйственную деятельность, строительство/реконструкцию существующих сооружений в целях регенерации природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства (которые соединены позиционно с ОКН);

Тут я вам опять напоминаю ПЗЗ города Санкт-Петербурга.

Комментируя вопрос о включении в охранную зону ОКН чужих участков в частной собственности и использование которых ограничивается в силу данного факта —--> Решение от 27 июня 2017 года ВС РФ —----> особый режим использования земель в охранной зоне ОКН имеет своей целью защиту конституционно значимых ценностей и обеспечение сохранности ОКН в его исторической среде! Ссылка идет аж на Конституцию! Я бы сказала, что не надо сносить памятники и разрешать исключить их из реестров ОКН, а потом уже говорить о значимой ценности. К сожалению, высокий штиль есть, но памятники все равно исчезают и Москве, и в Питере, и так далее.

Трехслойная охранная зона – ее очень сложно установить. Почти ни одного памятника в итоге кроме федеральных историко-культурных заповедников с такой зоной нет. В итоге границы будущей (еще не установленной) охранной хоны нарушаются. Придумали просто: где сложно установить и рассчитать охранную зону, установили защитные зоны! Их ввели в 2016 году.

2) Защитные зоны ОКН – эти территории прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением объектов археологического наследия/некрополей/захоронений) и в их границах в целях обеспечения сохранности ОКН и композиционно-видовых связей запрещается строительство объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) + реконструкция с изменением их параметров (высоты, кол-ва этажей, площади)!

Чтобы не сильно утруждаться, решили поступить так. Размеры и границы защитной зоны рассчитываются следующим образом. Для памятника, расположенного в границах населённого пункта, на расстоянии 100 м от внешних границ территории памятника. Если это будет за пределами границ населённого пункта – 200 м.

Для архитектурного ансамбля, расположенного в границах населённого пункта – 150 м от внешней границы территории ансамбля. Закон также предусмотрел, что в случае отсутствия утверждённых границ территории объекта культурного наследия, расположенного в пределах населённого пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 м от линии внешней стены памятника культурного наследия либо от линии общего контура ансамбля (который образуется путём соединения внешних точек наиболее удалённых элементов ансамбля, включая парковую территорию). Если ансамбль находится в городе, имеет парковую территорию, и границы его неизвестны, мы отсчитываем ещё 200 м от линии общего контура ансамбля. Это очень большая территория (как в Москве, так и в СПБ), где запрещены строительство, реконструкция с увеличением пространственных объёмов. Установление таких защитных зон подталкивает власти к формированию чётких границ ансамблей, объектов культурного наследия, охранных зон этих памятников.