Тема: зпо и объекты зпо

1. Понятие земельных правоотношений

Земельные правоотношения – это общественные отношения в сфере использования и охраны земель, урегулированные нормами права. Земельные отношения на сегодняшний момент существуют только в виде правоотношений, то есть всегда урегулированы нормами права. Всегда ЗУ относится к той или иной категории земель. Соответственно, его использование основано на норме права.

2. Про абсолютность и относительность зпо

Земельные правоотношения по общему правилу относительные правоотношения. Это определяется субъектным составом.

Субъектный состав ЗПО:

1. лицо, использующее ЗУ,

2. ОГВ и ОМСУ, осуществляющие контроль-надзорные полномочия, ИЛИ

ОГВ и ОМСУ, установляющиеся и изменяющие режим.

Режим может устанавливаться и изменяться:

• без участия лица, использующих ЗУ, и без правообладателя. Пример: установление санитарно-защитной зоны. Если туда попадает ЗУ, то его режим будет изменен. Но правообладатель может только оспаривать, если полагает, что это зона установлена с нарушением законодательства.

• с учетом мнения правообладателей ЗУ;

• по инициативе правообладателя.

Иногда ЗПО носят абсолютный характер, когда касаются вопросов доступа неограниченного круга лиц на земли общего пользования.

3. Содержание зпо

Содержание прав и обязанностей субъектов ЗПО определяется отнесением ЗУ к тому или иному правовому режиму. Причем права и обязанности устанавливаются не только в отношении правообладателя, но и в отношении ОГВ и ОМСУ и в ряде случаев в отношении иных лиц.

4. Основание возникновения и изменения зпо

Основанием возникновения ЗПО являет возникновение гражданского правоотношения, результатом которого является возникновение прав на ЗУ.

Основание изменения ЗПО – иные (акт ОГВ или ОМСУ).

5. Объекты зпо

В ст. 6 ЗК РФ установлены 3 вида объектов земельный отношений (формулировка земельные отношения некорректно, т.к. они существуют всегда только в форме ЗПО):

1. Земля как природный ресурс и природный объект;

2. Земельный участок;

3. Часть земельного участка.

Земля как природный ресурс и природный объект

Как природный ресурс – речь об использования;

Как природный объект – речь об охране.

Формальное определение границ ЗУ не влекут изменения сущности земли. Земля не прекращается своего существования. Противопоставлять землю и ЗУ неправильно. В любом ЗУ присутствует земля и как природный ресурс, и как природный объект. Необходимо эти два объекта ЗПО (земля и ЗУ) привести к единому пониманию (из двух сделать один).

ЗК и земельное законодательство не корректно использует термин земля: защита прав на землю, ограничение прав на землю. Когда речь идет о правах, тогда речь только о ЗУ. Некоторые объясняют употребление термина «земля» в ЗК тем, что это родовой термин, который объединяет все (все ЗУ).

Также в ЗК используется термин земли. Но как объект в ст. 6 ЗК РФ земли не поименованы. Вопрос: как соотносятся термин земли и термин земля? Термин земли употребляется в ЗК РФ в двух смыслах:

1. часть земной поверхности, которая не образована в земельные участки (дихотомическое деление на ЗУ и не ЗУ-земли). В частности,

• первичный способ образования ЗУ - образование ЗУ из ЗЕМЕЛЬ, находящихся в государственной и муниципальной собственности, т.е. первоначально образуются из того, что никогда не было ЗУ;

• Существует ФЗ о переводе ЗЕМЕЛЬ и ЗУ из одной категории в другую (противопоставление земель и ЗУ).

2. под термином земли понимаются и земли, и ЗУ, в отношении которых установлен однородный правовой режим. В этом смысле термин земли употребляется как некий абстрактный объект (совокупность всех земель и ЗУ с однородным правовым режимом. Например, земли с/х назначения, земли населенных пунктов). ЗУ из состава земель населенных пунктов означает все ЗУ, в отношении которых данный режим установлен.

Земельный участок (основной объект)

Определение ЗУ есть в ЗК РФ: Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (ч. 3 ст. 6).

Данное определение менялось:

Во-первых, из него ушла экологическая составляющая, потому что определение перестало исходить из того, что ЗУ – это еще и почва. ЗУ – объект прав на ЗУ (переход от экологической направленности к цивилистической).

Во-вторых, ранее ЗК РФ говорил о границах ЗУ как о том, что индивидуализирует ЗУ. Сегодня границы как способ индивидуализации ЗУ ушел. Признак ЗУ, позволяющих определить его как ИО вещь, - кадастровый номер (условная вещь и является скорее способом идентификации, а не индивидуализации). Границы же носят объективный и уникальный характер. Они практически объективно существующие. Способ индивидуализации – границы, а способ идентификации – кадастровый номер.

Способы установления границ – установление границ ЗУ на местности:

• первоначальный смысл ипотеки заключается в том, что на границах ЗУ были установлены таблички, с указанием того, что данный участок заложен (это тоже как способ установления границ, который сейчас ушел в прошлое).

1. с помощью межевого знака,

2. с помощью возведение забора правообладателем (забор юридического значения не имеет, но в случае спора между смежными участками длительность нахождения этого забора принимается в внимание судом),

3. посредством отображения границ ЗУ на карте/плане – графический, картографический способ,

4. словесное описание (такой способ чаще всего используется для описания границ административно-территориальных образований и муниципальных образований),

5. геодезический:

• определив координаты (широта, долгота) или

• определив расстояние от границы земельного участка до какой точки (аналог нулевого меридиана – нулевой километр, где, например, главпочтамт).

Используются смешенный способ. Однако, в выписках из ГКН содержатся географические координаты.

Виды земельных участков:

1-ый критерий – по виду использования:

• садовые участки (предоставленный для ведения садоводства);

• огородные участки;

• дачные участки (прекратят существование с 1 января 2019 г. и все дачные участки станут садовыми);

• приусадебные и полевые участки (для личного подсобного хозяйства). Бывают двух видов:

• приусадебные (для возведения дома и хозяйственных построек) и

• полевые (находятся вне границ населенных пункта, предназначен исключительно для с/х использования, производства с/х продукции для собственных нужд).

Полевые отличаются от земель, предоставленных для КФХ, тем, что земли для КФХ выделяются не по виду использования, а по виду субъекта, которым предоставляются такие участки (КФХ – предоставляются для ведения предпринимательской деятельности, а полевые участки – для удовлетворения собственных нужд). Аналогично с лесными участками.

• лесные участки (образуются в границах лесничества и лесопарков, в отношении которых осуществляется лесоустройство). Могут образовываться:

• на землях лесного фонда,

• на землях особо охраняемых природных территорий,

• на землях обороны и безопасности (где есть леса),

• на землях населенных пунктов (где есть городские леса).

На данных ЗУ создаются защитные пункты для использования и охраны, защиты, воспроизводства лесов. Лесоустройство – мероприятия по определению видов использования лесов, оценки лесов и т.д.

• ЗУ общего пользования (определяются по виду использования). Понятие дается в ГК: не закрытые для доступа неограниченному круга лиц, находятся в государственной и муниципальной собственности. В ЗК понятие ЗУ общего пользования дается через перечисление объектов общего пользования, которые могут находиться на таких участках (проезды, дороги, тротуары и т.д.).

2-ой критерий – по искусственности происхождения:

• естественные и

• искусственные. Существует закон об искусственных участках.

По своей сути это сооружения, которые создаются на водном объекте:

• путем насыпания земли или

• путем строительства сооружений на сваях.

Данные сооружения признаются ЗУ, но учитывает в государственном кадастре как искусственные ЗУ. Однако, если они в последующем будут разделены, то новые ЗУ будут поставлены на государственный кадастровый учет как обычные ЗУ (приписки «искусственный» не будет, хотя будет указание на участок, из которого он образован – об этом далее)

3 критерий – по времени кадастрового учета ЗУ:

• ранее учтенные:

• ЗУ, которые поставлены на кадастровый учет до введения в действия ФЗ о государственном кадастре недвижимости, т.е. до 2008 г.). С 1 января 2017 г. вступил в действие ФЗ о государственной регистрации недвижимости, но он не исходит из того, что ЗУ поставленные на учет до него являются ранее учтенными.

• ЗУ, которые не постановлены на кадастровый учет, но при государственной регистрации прав на них им присвоен условный кадастровый номер. Государственная регистрация прав на ЗУ как недвижимого имущества началась с 1998 г., а присвоение номеров – с 2000 г. (когда вступил в силу ФЗ о кадастре).

Особенность ранее учтенных ЗУ: значительная их часть поставлена на кадастровый учет только на основании правоустанавливающих документов, сведения о границах таких ЗУ в государственном кадастре недвижимости не содержится. Если ЗУ был поставлен на кадастровый учет в период действия ФЗ о государственном земельном кадастре – границы установлены, но не на той системе и не в соответствии с теми правилами, которые действуют сейчас. Если мы в отношении этих участков обращаемся к публичной кадастровой карте, то не видим границ ЗУ, т.к. там нет системы координат, которая применялась с 2000 по 2007 г. При переводе координат из одной системы в другую возникают проблемы (например, ЗУ частично оказывается в границах другого или на проезжей части).

• учтенные (поставленные на кадастровый учет после 2008 г.):

• архивные (исходный ЗУ). В случае преобразования ЗУ, образуются новые. Номер прежнего остается. В выписке из ГКН помимо номера самого участка будет указан номер участка, из которого он был образован.

4 критерий – по конфигурации ЗУ:

• многоконтурные ЗУ – ЗУ, которые состоят из нескольких замкнутых контуров, не имеющих общих границ.

Образуются в двух случаях:

1) для разделения массивов с/х угодий. Например, несколько полей, разделенных внутрихозяйственными грунтовыми дорогами, могут представлять собой один участок. Но на карте представлены многоконтурным участком, где контуры огибают отдельно взятые поля, а границами являются грунтовые дороги;

2) земельные участки под линиями опоры электропередач. Стоят на контуре, а не на ЗУ. Многоконтурный ЗУ состоит из множества кружочков в рамках одного квартала.

Значение - чисто технически нет смысла ставить на кадастровый учет эти кружочки отдельно.

До введения ФЗ о государственном кадастровом учете такие ЗУ назывались единое землепользование. Относятся к ранее учтенным.

Виды земельных участков предусмотрены действующим законодательством и указываются отдельно в ГКН. В отношении некоторых земельных участков никакой вид не указан – если нет критерия, по которому можно отнести участок к тому или иному виду.

Образование земельного участка

Во-первых, это способ распоряжения ЗУ (определяется юридическая судьба ЗУ);

Во-вторых, это процедура, состоящая из нескольких этапов, результатом которой является создание нового объекта и гражданских прав, и земельных правоотношений.

Cпособы можно разделить на:

• первичный способ (предоставление из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, т.е. никогда ранее на этом месте ЗУ не был образован, земля в этом месте никогда никому не была предоставлена, субъект собственности - эфемерный: либо РФ, либо субъект РФ);

• вторичный способ:

• раздел,

• объединение,

• выдел (возможен только в отношении тех участков, которые находятся в общей собственности и выделяется доля в натуре в виде ЗУ. Оставшаяся часть ЗУ продолжает существовать в качестве долевого между оставшимися сособственниками),

• перераспределение

Возможно в отношении смежных участков, которые принадлежат на праве собственности:

• одному лицу в случаях, если это не приведет к уменьшению одного участка до несоответствия минимальным размерам ЗУ данной категории;

• двух и более лиц (например, соседей), если они договорились подвинуть забор. Возможно предусмотреть компенсацию за уменьшение и увеличение ЗУ в соглашении.

• один ЗУ – физическому лицу, другой ЗУ в государственной и муниципальной собственности. Фактически это способ прирезать к своему ЗУ 2-3 сотки (но не чужого садовода и из земель общего пользования). Ранее для этого использовались инструменты дачной амнистии, теперь только через перераспределение.

Этапы образования (будут рассматриваться на примере первичного способа)

I ЭТАП – акт распоряжения/решение об образовании ЗУ

• для частного собственника этого этапа не существует;

• для предоставления ЗУ из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности это решение может оформляться тремя видами актов:

1. схема расположения ЗУ на кадастровом плане территории;

2. проект межевания территории;

3. проектная документация лесных участков (только для лесных участков).

1 и 2 утверждаются альтернативно, если есть одно, то другое не нужно. В сегодняшних реалиях схема расположения ЗУ на кадастровом плане территории - это основной акт для оформления решения об образовании ЗУ.

Есть случаи из ЗК, которые предполагают образование только на основе проекта межевания. Например, расположение на компактно расположенной территории, необходим системный подход к их расположению на местности. Конкретный пример: земли для ведения садоводства (некоммерческой организации предоставляется большой ЗУ, на основании проекта межевания этот участок делится маленькие, и уже только после этого маленькие участки могут быть постановлены на кадастровый учет). Этими актами определяются границы будущих участков, а эти сведения необходимы для дальнейшего кадастрового учета.

Акты утверждаются ОГВ или ОМСУ, которые уполномочены на распоряжение данным ЗУ. Этот орган в дальнейшем и будет предоставлять этот ЗУ. Вообще ЗУ из государственных и муниципальных земель всегда образуются для предоставления, а не просто так.

Лекция № 4 (10.02.2018)

В случае образования ЗУ из государственной и муниципальной собственности роль решения об образовании ЗУ выполняет три вида документов:

1. схема расположения ЗУ на кадастровом плане территории;

2. проект межевания территории;

3. проектная документация лесных участков (только для лесных участков).

Законодатель, устанавливая возможность образования ЗУ на основании схемы и проекта межевания территорий, исходил из того, что в идеале/в перспективе/в конечном счете все ЗУ будут образовываться на основании проекта межевания территории.

Проект межевания территории - документ, который разрабатывается ОМСУ в соответствии с ГрК и который определяет границы существующих ЗУ и ЗУ, которые подлежат образованию в пределах условно определенного элемента планировочной структуры. Это может быть микрорайон, квартал, территория, в отношении которой планируется комплексное освоение, территория, в отношении которой осуществляется развитие застроенной территории, территория, предназначенная для ведения садоводства и т.д. (то есть какая-либо компактно расположенная территория, возможно объединенная общей инфраструктурой). Никаких сроков законодательство не устанавливает, что проекты межевания должны быть установлены к какому-то сроку. Проекты межевания утверждаются по мере необходимости в текущем рабочем режиме. Пока такого документа нет, ЗУ может быть образован на основании документа об образовании ЗУ, в отношении одного конкретно образуемого ЗУ.

Схема расположения ЗУ на кадастровом плане территории в большинстве случаев утверждается тогда, когда ЗУ действительно будет образован, когда есть какой-либо интерес в образовании ЗУ. А проект межевания может быть утвержден не в связи с образованием всех ЗУ и вообще каких бы то не было конкретных участков в пределах планировочной структуры. В дальнейшем это может быть и 5, и 10, и 20 лет, когда на основании этого проекта межевания будут образовываться земельные участки из соответствующей территории.

Законодательством установлено ряд случаев, когда образование ЗУ может осуществляться только на основании проекта межевания:

• комплексное освоение территории,

• развитие застроенной территории,

• ведение садоводства, т.е. тогда, когда некая территория развивается для достижения определенных целей.

В случае, если ЗУ образуется не из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, схема и проект межевания не нужны. Что тогда играет роль решения об образовании ЗУ? Действующее законодательство не содержит требования о документальном оформлении решения об образовании ЗУ, находящегося в частной собственности. Т.е. если частный собственник принимает решение разделить, объединить свой участок и т.д., его решение никак документально не оформляет. Его дальнейшие действия, связанные с образованием ЗУ, - прохождение тех других этапов образования ЗУ – выражают его волю на изменение юридической судьбы этого ЗУ.

В отношении ЗУ, которые находятся в долевой собственности, образование осуществляется с помощью выдела. Для того, чтобы выделить ЗУ, надо заключить соглашение между сособственниками (участниками долевой собственности) – 1-й этап образования. В свое время приватизация земель с/х назначения прошла таким образом, что ЗУ с/х назначения оказались в долевой собственности огромного количества граждан (в нескольких случаях число участников долевой собственности доходит до тысячи) => соглашение в этом случае невозможно заключить => поэтому предусмотрена специальная процедуры выдела таких ЗУ из состава земель с/х назначения (в ФЗ о обороте земель с/х назначения). В таком случае роль решения об образовании ЗУ могут выполнять 2 документа:

1) проект межевания ЗУ. Внимание, проект межевания ЗУ и проект межевания территории – это разные вещи. Здесь межевание конкретного ЗУ, который находится в долевой собственности.

2) публикация в СМИ, определенных субъектом РФ, о намерении выделить ЗУ в счет доли в праве общей собственности. Публикация должна содержать указание на то, где можно ознакомиться с проектом местоположения ЗУ. При отсутствии возражений со стороны других участников долевой собственности в течение месяца, можно преступать к прохождению следующих процедур образования ЗУ.

Немного о перераспределении ЗУ:

Перераспределение – это 2 смежных участка и граница между ними изменяется, в итоге образуется 2 новых ЗУ с новыми границами.

Случаи перераспределения:

1. находятся в собственности одного лица – индивидуальное решение и переход к следующим этапам образования ЗУ;

2. находятся в собственности разных лиц – основанием для образования будет соглашение этих смежных собственников. Таким образом, перераспределение – это и способ образования ЗУ (когда двигается граница смежных ЗУ), и это еще соглашение между собственниками смежных участков.

3. один ЗУ находится в публичной собственности, а другой - в частной собственности, то помимо соглашения требуется еще схема расположения ЗУ на кадастровом плане территории. Здесь будет уже сложный состав являться основанием для образования ЗУ.

Какой бы способ образования ЗУ не использовался, либо схема, либо проект межевания всегда нужны. Но если какой-то способ образования предполагает заключение договора/соглашения, то плюс к схеме или проекту межевания должен быть еще и договор. Договор еще и нужен потому, что нужно договориться о компенсации того, что площадь какого-то участка будет меняться.

II ЭТАП - осуществление кадастровой деятельности.

Правовое регулирование: ФЗ о кадастровой деятельности (принят в 2007 г. под названием ФЗ о государственном кадастре недвижимости). Регулировал как кадастровую деятельность, так и государственный кадастровый учет. С 1 января 2017 г. вступил в силу ФЗ о государственной регистрации недвижимости (этим законом регулируется в том числе кадастровый учет ЗУ и других объектов недвижимости. А кадастровая деятельность, как один из этапов образования ЗУ, осталась предметом регулирования ФЗ 2007 г., но поскольку предмет закона очень сильно сократился, из него исключили 2/3 статей и переименовали).

Субъекты кадастровой деятельности:

1. лицо, которые приняло решение об образовании ЗУ,

2. кадастровый инженер.

Кадастровый инженер приобретает свой статус в связи с членством в СРО кадастровых инженеров. Росреестр ведет на своем сайте реестр кадастровых инженеров.

Кадастровый инженер действует в качестве ИП либо, находясь в трудовых отношениях с ЮЛ, но даже в последнем случае субъектом кадастровой деятельности является именно кадастровый инженер, все документы, которые являются результатом кадастровой деятельности, кадастровый инженер подписывает от своего имени, а не от имени ЮЛ.

Кадастровый инженер занимается не только ЗУ, но и другими объектами недвижимости, и результатом кадастровой деятельности является:

• подготовка межевого плана в отношении ЗУ,

• технического плана в отношении других объектов недвижимости,

• акт обследования для подтверждения факта прекращения существования объекта недвижимости. Было строение, его снесли, кадастровый инженер пришел, увидел это, составил акт, потом он представляет этот акт в росреестр, а росреестр снимает с учета этот объект.

Межевой план – документ, на основании которого осуществляется государственный кадастровый учет ЗУ. В нем воспроизводятся сведения об образуемом ЗУ (содержащиеся в схеме расположения ЗУ, проекте межевания), сведения о ЗУ (которые содержатся в ГКН (если это вторичное образование ЗУ)).

Основная задача межевого плана – определить местоположение границ образуемого ЗУ.

Межевой план состоит из текстовой части и координат характерных точек границ ЗУ, графической части (изображение границ ЗУ и его частей, если таковые имеются). На обороте графического отображения ЗУ составляется акт согласования местоположения границ ЗУ. Это достаточно условно, т.к. в конечном счет межевой план предоставляется для учета в электронном виде.

Задача кадастрового инженера – не только определить местоположение границ ЗУ на геодезической основе, но и согласовать расположение этих границ между правообладателями смежных ЗУ. Всего 2 способа согласования:

1. кадастровый инженер лично подходит к каждому из смежных собственников, и правообладатель подписывает акт (если считает, что нет проблем и споров);

2. проведение собрания правообладателей смежных ЗУ (кадастровый инженер направляет уведомление и назначает дату проведения собрания, неявка на собрание означает согласие с местоположением границ).

Если какая-то граница не согласована с правообладателем ЗУ, то делается отметка об этом в акте согласования (межевом плане) и до разрешения этого разногласия в суде либо до снятия этого разногласия дальнейшая процедура образования ЗУ приостанавливается. Какой способ защиты использовать в суде для защиты своих прав, если ваш сосед отказал в согласовании границ? Обязать согласовать нельзя. В одно время использовали иск о признании п/с в определенных границах, указывая весь каталог координат – характерных точек ЗУ. В качестве ответчика выступал смежный правообладатель. Впоследствии в совместном постановлении пленумов ВС и ВАС 10/22, где указывается, что в данных случаях нужно использовать иск об установлении границ (назвали его вещно-правовым способом защиты). Вещно-правовый способы защиты по ГК: иск о признании права и виндикация. Получается, что пленум добавил еще один способ. Спор о праве есть в части пространственного распространения этого права. Это исковое производство между правообладателями двух смежных ЗУ.

Если спор о границах снят так или иначе, границы согласованы, и межевой план подготовлен, то можно переходить к другим этапам образования.

Требование к составлению межевого плана утверждены приказом Минэкономразвития. Реквизиты на него можно найти в ФЗ о государственной регистрации недвижимости. Получилось так, что порядок осуществления кадастровой деятельности и порядок подготовки межевого плана содержится в законе о кадастровой деятельности, а общие требования к содержанию межевого плана – в законе о государственной регистрации недвижимости. Сфера действия этих законов на сегодняшний момент очень слабо разграничена.

Еще раз: результатом второго этапа является межевой план и согласование местоположения границ ЗУ.

III ЭТАП - предоставление документов для осуществления государственного кадастрового учета

Документы предоставляются в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество (в органы росреестра). Их прием осуществляет МФЦ, а также их прием может осуществлять кадастровая палата (это ФГБУ, созданное при росреестре). В данный момент кадастровая палата осуществляет прием и выдачу документов, а также ведение государственного кадастра недвижимости. Тоже парадокс действующего законодательства, что решение об осуществлении кадастрового учета принимает росреестр, а ведет кадастр недвижимости кадастровая палата.

Как правило, осуществление кадастрового учета, сроки его осуществления, основания для отказа и приостановления установлены ФЗ о государственной регистрации недвижимости. Основание для отказа в кадастровом учете одно – не устранение причин, которые стали основанием для приостановления кадастрового учета (оснований приостановления кадастрового учета в законе очень много). Все пороки для приостановления кадастрового учета И государственной регистрации сведены в одну статью => вычленить то, что касается именно кадастрового учета и именно ЗУ сложно.

Основаниями для приостановления государственного кадастрового учета является, например,

• пересечение границ ЗУ с границами другого ЗУ, населенного пункта, муниципального образования, территориальной зоны, т.е. если при осуществлении кадастрового учета выявилось, что как-то где-то неправильно определили координаты точки. Сначала будет именно приостановление. И придется переделать полностью межевой план, а в некоторых случаях и схему расположения ЗУ на кадастровом плане территории.

• несоблюдение требований к максимальным и минимальным размерам;

• необеспечение доступа к ЗУ (теоретически у ЗУ хотя бы одна граница должна с территорией общего пользования. Если этого нет, надо устанавливать сервитут)

• образуется ЗУ, в состав которого входят земли разных категорий.

Если оснований для приостановления нет => принимается решение об осуществлении государственного кадастрового учета ЗУ. Решение об осуществлении государственного кадастрового учета является основанием для 4 этапа образования ЗУ.

IV ЭТАП - внесение сведений о ЗУ в государственный кадастр недвижимости

Государственный кадастр недвижимости – это:

• государственный информационный ресурс;

• составная часть единого государственного реестра недвижимости.

Помимо государственного кадастра недвижимости есть еще два больших информационных ресурса:

• реестр прав и

• реестр границ (содержит сведения об объектах, которые не являются объектами недвижимости). В части реестра границ ЕГРН не соответствует своему титульному названию. Реестр границ содержит сведения о границах РФ, субъектов РФ, МО, населенных пунктов, территориальных зон, зон с особыми условиями использованием территорий, особых экономических зон. В числе объектов учета в реестре границ нет ни одного объекта недвижимости, но это те объекты, которые имеют пространственно-территориальные границы.

Государственных кадастр недвижимости содержит сведения о ЗУ и других объектам недвижимости. Согласно ФЗ о государственной регистрации недвижимости сведения об объекте учета делятся на основные и дополнительные.

Основные сведения (те, которые позволяют определить объект как индивидуально-определенную вещь):

• кадастровый номер,

• вид объекта – ЗУ,

• сведения о границах.

Дополнительные сведения:

• сведения о режиме ЗУ (принадлежность к категории, территориальной зоне, разрешенное использование),

• сведения об ограничениях в использовании (сервитуты),

• кадастровая стоимость,

• сведения о привлечении правообладателя к юридической ответственности за нарушение земельного законодательства (нововведение ФЗ № 218).

Почему государственный кадастр недвижимости – информационный ресурс? Потому что все сведения о ЗУ общедоступны. По запросу выписки сведения о ЗУ может получить любое заинтересованное лицо. В этой выписке будут указаны и сведения из реестра прав об этом ЗУ, и сведения из ГКН, т.е. его характеристики, указание на вид объекта, площадь, адресные ориентиры, координаты характерных точек (более подробная информация, чем в общем доступе).

Осуществление государственного кадастрового учета и внесение сведений о ЗУ в ГКН имеет объектообразующее значение (без этих юридически значимых действий ни объекта ГПО, ни объекта ЗПО не существует).

Основная фишка ФЗ № 218 была в том, что все теперь в одном месте, и все осуществляется одновременно. При образовании ЗУ одновременно осуществляется и государственная регистрация прав на этот ЗУ. По факту из-за того, что ресурсы остались разъединенными (отдельно ГКН, отдельно реестр прав), одновременность касается по большей части приема и выдачи документов.

Ранее учтенные ЗУ

Еще раз: ранее учтенные ЗУ – это ЗУ, которые были постановлены на государственный кадастровый учет до введения в действие ФЗ о государственном кадастре недвижимости.

Первоначально, когда был принять предыдущий закон (ФЗ о государственном земельном кадастре) в 2000 году, ЗУ ставились на кадастровый учет на основании правоустанавливающих документов (акты органов ГВ или МСУ о предоставлении ЗУ). Как правило, эти правоустанавливающие документы не содержали сведений о границах, поэтому первоначально ЗУ были поставлены на кадастровый учет без границ. Это не означало, что границы не определялись совсем. Они определялись на местности посредством установления межевых знаков по результатам подготовки землеустроительной документации. Но эта землеустроительная документация не позволяла положить на единую топографическую основу все ЗУ и все границы этих ЗУ. Вся старая землеустроительная документация лежит в архиве росреестра, к ней обращаются только тогда, когда есть спор о границах этих ранее учтенных ЗУ. И уже с помощью экспертов разбираются где там и как проходила граница, установленной в советские годы или в 90-е гг. А в отношении некоторых участков такой документации нет. Например, в отношении садовых участков. В период действия закона о государственном земельном кадастре уже устанавливались границы ЗУ, но на другой системе координат, нежели сейчас => большое кол-во ЗУ не имеет установленных границ (статистика росреестра – 50%, на самом деле больше). Здесь возникает следующая проблема: ЗУ образован, он поставлен на кадастровый учет, но сведений о границах в ГКН нет.

В рамках этого актуальна процедура уточнение местоположения границ ЗУ. В отношении ранее учтенных ЗУ проводится процедура не образование, а уточнения местоположения границ ЗУ. Эта процедура на самом деле близка к процедуре образования ЗУ (это та же самая кадастровая деятельность, согласование границ и осуществление кадастрового учета, но в части границ ЗУ).

Особенности:

1. Уточнение обеспечивает правообладатель ЗУ, т.е. процедура возникает по его инициативе. Он заключает договор с кадастровым инженером и оплачивает его деятельность. Обязанность по уточнению границ ранее учтенных ЗУ на собственников действующим законодательством не возложена.

2. Действующее законодательство не ограничивает оборот таких ЗУ. Согласно ст. 37 ЗК РФ только ЗУ, прошедшие кадастровый учет, могут быть объектом оборота. А эти участки как раз прошли. Но поскольку у этого участка нет установленных границ, его очень сложно квалифицировать как индивидуально-определенную вещь. В случае возникновения споров правообладатель такого ЗУ рискует оказаться без своего ЗУ.

Советы для нашей дальнейшей профессиональной деятельности:

1. Ориентировать клиента на необходимость уточнения границ такого ЗУ.

2. Советовать клиенту не покупать такой ЗУ, не прошедший процедуру уточнения границ. Иначе есть риск купить пустоту.

Если у ранее учтенного ЗУ уточняются границы, это не изменяет его статус как ранее учтенного, он всегда будет ранее учтенным до тех пор, пока его не поделят на участки (образованные ЗУ в результате раздела – это будут участки, имеющие статус учтенных), и первоначальный, исходный ранее учтенный ЗУ в таком случае станет архивным.

Часть земельного участка как объект гражданских (прав и оборота) и земельных отношений

Право собственности на часть ЗУ не может возникать. Т.е. объектом гражданских прав часть земельного участка не может быть. Есть, с точки зрения Нарышевой, неправильная тенденция развития законодательства – наличие норм, допускающие аренду части ЗУ. Причем это норма не ГК, а ФЗ о государственной регистрации недвижимости. Закон об ипотеке допускает ипотеку части ЗУ.

Земельное законодательство, если возникает необходимость изъятия части ЗУ, исходит из того, что процедуре изъятия должна предшествовать процедура образования ЗУ, то есть изъять просто часть нельзя.

В отношении части з/у может устанавливаться сервитут.

Часть ЗУ как объект ЗПО: часть ЗУ - это объект, в отношении которого распространяются ограничения, связанные с принадлежностью ЗУ к зоне с особыми условиями использования территории и с обременением в виде публичного сервитута.

Почему возникает объективно часть ЗУ? Например, потому что устанавливается санитарно-защитная зона вокруг какого-либо предприятия и границы этой зоны пересекают ЗУ => получается, что часть ЗУ находится в санитарно-защитной зоне, и она будет иметь более сложный правовой режим. Т.е. когда мы говорим о части ЗУ как объекте ЗПО, речь идёт в первую очередь о правовом режиме этого ЗУ.

Часть ЗУ не является самостоятельным объектом кадастрового учета. Часть ЗУ учитывается ГКН в составе сведений о ЗУ. Учетный номер части производен от номера целого ЗУ. Отдельное кадастровое дело в отношении части ЗУ не возникает.

Часть ЗУ не является самостоятельным объектом кадастрового учета. Часть учитывается в ГКН в составе сведений о ЗУ. Номер части абсолютно производен от номер самого ЗУ, и отдельного кадастрового дела на часть ЗУ не возникает. Когда часть ЗУ ставится на кадастровый учет для установления сервитута или сдачи ее в аренду, часть ЗУ ставится на кадастровый учет на основании межевого плана.

Когда часть ЗУ возникает вследствие установления зоны с особыми условиями использования территорий, то учет части ЗУ осуществляется кадастровой палатой автоматически в результате учета границ зоны с особыми условиями использования территории. Т.е. когда кадастровая палата увидит сведения о спец зоне, то программа автоматически включит в сведения о ЗУ сведения о части ЗУ.

Помимо поименованных объектов в ст. 6 ЗК существует еще ряд объектов, которые прямо ЗК таковыми не называет, но они существуют и являются фактором определения содержания правового режима ЗУ:

• Зоны с особыми условиями использования территории:

• санитарно-защитные зоны,

• водоохранные зоны,

• зоны санитарной охраны водных объектов-источников питьевого водоснабжения;

Две последние зоны часто пересекаются, и на ЗУ действует двойной режим;

• зоны охраны объектов культурного наследия.

Около 40 видов зон существует. Принадлежность ЗУ к этой зоне – основание для возникновения в правовом режиме ЗУ ограничений его использования;

• Территориальная зона – границы ТЗ определяются правилами землепользования и застройки. В отношении ТЗ утверждается градостроительный регламент (в нем указывается перечень видов разрешенного использования участков в пределах ТЗ. Соответственно режим конкретного ЗУ определяется на основе этого перечня).

• Территории, в отношении которых установлен особый режим использования и охраны земель и природных ресурсов. Термин «территории» не очень удачный, его критикуют, но за неимением другого термина его широко используют и в законодательстве, и в научных исследованиях. Почему термин не очень хороший? У этих территорий вполне могут быть границы, а когда есть границы, говорить о территориях не оч. Хотя, с другой стороны, территория государства как признак государства всегда имеет границы. Также минус этого термина – многозначность.

Итак, что относится к данным территориям:

• территория, предназначенная для проведения ЧМ 2018 г.;

• особо охраняемые природные территории;

• территория, предоставляемая для дальневосточного гектара; и т.д.

Лекция № 5 (12.02.2018)