Прекращение прав на зу

Общие основания прекращения прав – юридические факты: акты, сделки, события.

Основания прекращения прав можно условно разделить на:

1. основания, которые предусмотрена ГК: сделки, направленные на переход права:

- продажа,

- дарение,

- мена,

- прекращение обязательства отступным

- и т.д.

2. основания, которые предусмотрены ЗК:

- отказ от ЗУ

Это право безусловно. Оно реализуется путем подачи заявления в Росреестр. В результате регистрации перехода права возникает право муниципальной собственности. Это специфическое основание для возникновения муниципальной собственности.

- использование ЗУ не в соответствие с законодательством:

• неиспользование,

• использование с нарушением целевого назначения, разрешенного использования,

• использование способами, которые приводят к существенному снижению плодородия.

Речь идет о прекращении права вследствие ненадлежащего использования ЗУ. В земельно-правовой литературе советского периода было обосновано, что прекращение права по этому основанию представляет собой особый вид юридической ответственности - земельно-правовой ответственности. Прекращения права по этому основанию осуществляется в отношении ЗУ, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц, так и тех, которые находятся в пользовании или пожизненном наследуемом владении.

Правовое регулирование:

• ЗК РФ в части прекращения права постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения.

• ФЗ о обороте земель с/х назначения (ст. 6) в части земель с/х назначения. Статья 6 – она потерпела много сущностных изменений, законодатель все пытался сформировать работоспособную конструкцию для изъятия.

Прекращение договора аренды осуществляется в рамках гражданско-правовой конструкции расторжения договора аренды, а специальные основания для расторжения договора аренды ЗУ устанавливаются земельным и лесным (договор в отношении лесных участков) законодательством. Договор аренды в данном случае расторгается на основании нарушений закона, а не положений договора (хоть и положения закона могут быть воспроизведены непосредственно в договоре аренды), т.к. это императивные нормы.

- реквизиция (временное занятие ЗУ в чрезвычайных случаях);

- конфискация (санкция за уголовное преступление)

И реквизиция, и конфискация - малоактуальные события.

- изъятие для государственных и муниципальных нужд

ФЗ № 499 внес очередные изменения в ЗК в этой части. Изменения вступили в действие с 1 апреля 2015 г. Изменения были разработаны на основе практики применения «олимпийского» федерального закона и закона об автомобильных дорогах, там были выявлены проблемы, с другой стороны – апробированы некоторые конструкции. Одновременно с принятием закона были внесены изменения в ФЗ «О ГК «Росавтодор», регулирование было приведено в соответствие с земельным законодательством. Правовое регулирование очень детальное, близкое к Административному регламенту, а не к федеральному закону.

Законодательство выдерживает позицию, что изъятие – исключительная процедура, а не норма.

Земельное законодательство разграничивает понятия «основания» и «случаи» предоставления ЗУ. Здесь также есть понятия «основания» и «случаи», но означают они иное:

• Основания – то, что мы называли случаями (фактические обстоятельства, которые являются основанием для возникновения возможности изъятия ЗУ для государственных или муниципальных нужд. Основания определяются через вид нужд);

• Условия – утверждение схемы территориального планирования и проекта планировки территории (но это условие актуально, по сути, только для одного основания изъятия – строительство объектов федерального, регионального и местного значения: федеральные энергетические системы, федеральная безопасность, федеральные дороги). Без этих двух документов дальнейшая процедура невозможна.

Основания установлены в ст. 49 ЗК, перечень не очень большой. Среди оснований - выполнение международные обязательств. Здесь нет адекватных примеров. Где-то приводился пример строительства посольств. Так что это основание не очень ходовое, возможно его предусмотрели на всякий случай.

Перечень, установленный в ст. 49, не исчерпывающий. Другие основания могут быть предусмотрены ФЗ:

• ФЗ об ООПТ – заказники могут быть созданы с изъятием или без изъятия ЗУ у правообладателя,

• ФЗ «О проведении Олимпийских игр и развитии Сочи как горноклиматического курорта» (было много проблем, в т.ч. с тем, что были неизвестны правообладатели). Выявились проблемы, а выявили конструкции, которые были восприняты ФЗ № 499,

• ФЗ о недрах.

Также ФЗ № 499 закрыл возможность субъектам устанавливать специальные основания для изъятия. Ранее были перегибы на местах, когда закон субъекта устанавливал основание для изъятия – реализация муниципальной программы, было непонятно, какая это программа.

В советский период изъятие – это по сути дела процедура, направленная на изменение правового режима ЗУ. Например, были какие-то частные дома, они изымались, предоставлялись другому лицу, в процессе предоставления менялся правовой режим ЗУ. Если требовался перевод, такие участки переводились, но непосредственно вид использования определялся в акте о предоставлении ЗУ. Процедура изъятия была элементом процедуры изменения правового режима ЗУ.

Но сейчас изменилось не очень много. Все равно изъятие практически во всех ситуациях влечет изменение правового режима ЗУ. Вроде бы это самостоятельная процедура, но в любом случае за изъятием ЗУ будут следовать процедуры, которые повлекут изменение правового режима ЗУ.

ЗК РФ, когда говорит об основаниях для изъятия как создании объектов федерального значения, говорит, что участок может быть изъят при отсутствии других вариантов размещения. Как РФ будет доказывать отсутствие иных вариантов размещения? Никак, это по сути невозможно. Нарышева: эта норма кочует из редакции в редакцию, она не несет смысловой нагрузки, носит популистский характер (рассмотрим все варианты, только после этого будем изымать). Если же такой спор возникнет в суде, то суд будет руководствоваться исключительно утвержденной схемой территориального планирования и проектом планировки, его суд будет рассматривать как доказательство отсутствия иных вариантов размещения.

Еще одна специфическая норма – решение об изъятии ЗУ для государственных или муниципальных нужд может быть принято не позднее 3 лет с момента утверждения проекта планировки. Схема территориального планирования имеет бОльший срок действия, чем 3 года. Законодатель вроде ориентировался на стабильность и определенность.

Изъятию может предшествовать резервирование, однако обязательным условием резервирование не является. Резервирование необходимо исключительно для того, чтобы законсервировать выкупную цену.

Субъекты по изъятию ЗУ для государственных или муниципальных нужд:

- ОГВ или ОМСУ, которые принимают решение об изъятие (органы, которые осуществляют распоряжение ЗУ, находящимися в государственной или муниципальной собственности). По общему правилу – Росимущество, для иных специальных нужд определены специальные органы, которые осуществляют полномочия по принятию решений об изъятии (по строительству автомобильных дорог – Росавтодор). Для того, что определить управомоченный орган, надо смотреть положение об этом органе.

- собственник ЗУ, у которого ЗУ изымается;

- арендаторы, пользователи и владельцы ЗУ из государственной или муниципальной собственности;

- лицо, которое заинтересовано в изъятие ЗУ (это субъект, который в дальнейшим приобретает права на изъятые ЗУ);

- частично вовлечены лица (например, арендаторы ЗУ из частной собственности). Почему они вовлечены в процесс относительно? Т.к. урегулирование всех отношений с арендаторами ЗУ, находящимися в частной собственности, возложено на собственника ЗУ. С ним будет заключаться соглашение об изъятии ЗУ, к нему будет предъявляться иск, при установлении выкупной цены будет учитывать обязательство собственника перед арендаторами.

Процедура изъятия ЗУ для государственных или муниципальных нужд:

1. Утверждение схемы территориального планирования и проекта планировки территории.

2. Обращение заинтересованного лица в орган с заявлением об изъятии ЗУ для государственных или муниципальных нужд;

3. Если заинтересованное лицо знает субъекта, у которого надо изымать участок, то в дальнейшем орган государственной власти либо принимает решение об изъятии, либо принимает решение об отказе в изъятии;

4. Если информации о лице, у которого необходимо изъять ЗУ, нет, то следующий этап - выявление лиц, ЗУ у которых подлежат изъятию (ищут, как только могут: сайты, информационные щиты). Если субъект не является – это является основание для иска о признании права собственности на ЗУ РФ, субъекта, МО. А кто будет ответчиком в данном случае? Закон отказался от конструкции признания имущества бесхозяйным, это более понятная конструкция. Нарышева: исковое производство в отсутствие неизвестного ответчика в принципе невозможно, нужно было закреплять другие конструкции, а не иск о признании права собственности.

5. Принятие решения об изъятии ЗУ для государственных или муниципальных нужд. Само по себе решение об изъятии не является основанием для прекращения права собственности, т.к. нет волеизъявления собственника, кроме того, и не соблюден судебный порядок. Здесь опять процедура раздваивается, т.к. не во всех случаях изымается тот ЗУ, который принадлежит правообладателю, в каких-то случаях изымается часть ЗУ. Часть ЗУ для изъятия должна стать самостоятельным ЗУ. Процедура в данном случае осложняется необходимостью образования ЗУ, который подлежит изъятию. Если изымается ЗУ полностью, то этот этап процедуры опускается.

Образование ЗУ, которые предстоит изъять

Правообладатель ЗУ вообще не вовлечен в эту процедуру, совершение всех действий обеспечивает либо заинтересованное лицо, либо орган, принимающий решение об изъятии. Мнение правообладателя не принимается во внимание. Даже если правообладатель начнет обжаловать, споры о границах не приостанавливают процедуру изъятия ЗУ.

ЗУ поставлен на кадастровый учет.

6. Подготовка к заключению соглашения с правообладателем об изъятии земель – определение рыночной стоимости ЗУ, который подлежит изъятию. Определение рыночной стоимости ЗУ обеспечивается ОГВ, который принимает решение об изъятии, либо заинтересованным лицом.

7. Направление правообладателю ЗУ проекта соглашения об изъятии ЗУ (правообладателю дается 90 дней для волеизъявления, он может думать, готов подписать соглашение или нет). Если в течение 90 дней правообладатель не выразил намерение, то подается иск о прекращении права собственности на ЗУ. Тем самым, основанием прекращения права собственности и возникновения права собственности РФ, будет судебный акт или соглашение.

Суд, рассматривая дело по существу, должен принять во внимание все доводы, которые выставляет правообладатель ЗУ: наличие или отсутствие условий для изъятия, границы – если конфигурация совпадает с проектом планировки, то спорить бесполезно (равно как и спорить по размеру). Можно приносить заключение специалистов, ходатайствовать о назначении экспертизы об определении рыночной стоимости. Правообладатель в данном случае не имеет фактических аргументов для оспаривания, он занимает очень слабое положение. Не удается оспорить даже выкупную цену.

Лекция № 13 (от 17.03.2018)

Тема: Изъятие ЗУ (продолжение)

Цена земельного участка, находящегося в частной собственности, при изъятии определяется по рыночной стоимости (производится оценка).

Для определения цены изымаемых земельных участков, которые принадлежат правообладателям на других правах, установлены специальные правила ЗК РФ:

• Право постоянного бессрочного пользования

Если лицо имеет право приобрести земельный участок в собственность на основе норм действующего законодательства, рыночная цена оценивается как рыночная цена земельного участка, который они хотят приобрести.

У граждан (в рамках дачной амнистии) есть право приобретения земельного участка бесплатно. Если право приобретения бесплатно нет, то определяется рыночная стоимость права аренды на этот земельный участок на максимальный срок.

• Право пожизненного наследуемого владения

Пожизненное наследуемое владение оценивается как право постоянного бессрочного пользования для граждан.

• Право аренды

Право аренды оценивается как право аренды за неистекший срок действия договора аренды.

Если в отношении изымаемого земельного участка имеются права третьих лиц (та же аренда), то при определении рыночной стоимости учитываются обязательства правообладателя, связанные с урегулированием вопросов с правами третьих лиц. На правообладателя возлагается обязанность сообщить эту информацию на стадии проведения оценки его права.

В рыночную стоимость земельного участка включается и стоимость объектов недвижимости, расположенных на земельном участке. Вместе с тем, не включаются:

• Стоимость объектов недвижимости, которые отвечают признакам самовольной постройки;

• Стоимость объектов не капитального строительства, которые возведены с нарушением целевого назначения и разрешенного использования земельного участка;

• Стоимость неотделимых улучшений, которые произведены в отношении объектов недвижимости и земельных участков после принятия решения об изъятии земельного участка, а если участок резервировался ранее, то с момента принятия решения о резервировании земельного участка.

ЗК РФ устанавливает 2 альтернативных варианта процедуре изъятия земельного участка:

1. Обмен ЗУ, которые находятся в частной собственности и в государственной собственности. Вместо того, чтобы изъять земельный участок и заплатить за него деньги (на основании соглашения или в судебном порядке), предоставляют другой земельный участок, обеспечивая, тем самым, не нарушение прав в связи с изъятием участка.

Особенность обмена в сравнении с изъятием: процедуру обмена можно произвести только при согласии правообладателя.

Обмен – гражданско-правовой договор мены. Но земельное законодательство устанавливает исчерпывающий перечень случаев возможности мены земельных участков (только 2 случая):

• Изъятие для государственных или муниципальных нужд

• Проект планировки, который предусматривает создание объектов социальной инфраструктуры, но эти объекты в контексте ст. 49 ЗК РФ не рассматриваются как государственные или муниципальные нужды.

2. Перераспределение земельных участков:

• образование ЗУ;

• возникновении прав государственной собственности на ЗУ;

• один из альтернативных вариантов изъятия.

ЗК устанавливает случаи для перераспределения и одним из случаев является изъятие.

Здесь как такового перераспределения фактически не происходит, имеет место только перенос границ. Площадь земельного участка, как правило, уменьшается. С другой стороны ЗУ не накидывают земли дополнительно. Такая конструкция может использоваться также, когда часть участка необходима для строительства дороги. Права правообладателя нарушаются, т.к. площадь исходного ЗУ уменьшается, поэтому необходимо возместить потерю части участка. Убытки рассчитываются следующим образом: определяется рыночная стоимость исходного ЗУ, а также рыночная стоимость ЗУ, который остался у правообладателя. В качестве возмещения правообладатель получает разницу между стоимостью исходного ЗУ и оставшегося ЗУ.

Когда перераспределяют частному собственнику, то цена определяется нормативно (в Постановлении Правительства РФ).

Тема: Правовое обеспечение надлежащего использования и охраны ЗУ

Что будет, если правообладатель будет пренебрегать требованиями, которые обращены к нему в связи с тем, что он использует участок с определенным правовым режимом?

Правовое обеспечение надлежащего использования и охраны ЗУ – совокупность правовых мер, направленных на использование ЗУ в соответствии с целевым назначением, разрешенным использованием, установленными ограничениями, выполнением мероприятий по охране земель, а также использование ЗУ лицом, права которого на ЗУ возникли в установленном порядке (последнее означает, что нельзя самовольно занимать чужой ЗУ).

Правовые меры можно разделить на две группы:

1. Направлена на выявление случаев ненадлежащего использования ЗУ (это все, что связано, в первую очередь, с земельным надзор и контролем – выявление правонарушения);

2. Направлены на пресечение ненадлежащего использования ЗУ:

• привлечение к юридической ответственности,

• выдача предписаний об устранении нарушений земельного законодательства,

• иные меры: требование о сносе самовольной постройки на ЗУ (но не в частно-правовом аспекте – возведение постройки на чужом участке, а когда объект возводится с нарушением целевого назначения, разрешенного использования и установленных ограничений на своем участке).

Группа мер, направленных на выявление случаев ненадлежащего использования: