3. Указы Президента рф

В течение 90-х годов, Указы Президента были основным источником ЗП. Это произошло после принятия К 1993 году через 2 недели Указом Президента большая часть ЗК была признана утратившей силу. Пробел и потребности восполнялись указами Президента.

Для нас актуален Указ о структуре ФОИВ. Чтобы понимать разграничение полномочий ФОИВ в области земельных отношений.

4. Постановление Правительства и акты более низких органов ив.

Все более и более детальное регулирование общественных отношений ФЗ. Но акты Правительства и ФОИВ направлены на дальнейшую детализацию.

ФЗ часто содержит отсылочные нормы. Без этих актов не будет действовать порядок или реализовываться нормы, содержащиеся в ФЗ. Поэтому их значение велико.

Особенности таких актов:

• в их числе есть акты, которые распространяют действие определенных норм на конкретную территорию. Акт об установлении санитарно-защитной зоны. Есть федеральный Санпин. Но по логике событий нормы должны применяться только на территории санитарно-защитной зоны. Нужен акт, который ее устанавливает и распространяет на нее действие нормы.

• Акты, которые устанавливают уникальный режим в отношении конкретной территории. Одной из мер охраны объектов культурного наследия является установление охранных зон вокруг этого объекта. Есть градостроительный регламент, но он в каждом случае свой. В зависимости от того, в какой охране нуждается объект, устанавливается соответствующий регламент.

5. Акты субъектов рф.

В 90-е годы С РФ вынуждены были регулировать земельные отношения и пользовались этим. В каждом субъекте есть акт земельного законодательства.

Но сегодня сфера регулирования у С РФ очень сужена. Только небольшие группы общественных отношений регулируют.

Еще есть законы о регулировании оборота земель с/х назначения в конкретном С РФ. В каждом С РФ есть некий аналог Градостроительного кодекса.

На базе этих видов законов осуществляется небольшое регулирование земельных отношений С РФ.

6. Муниципальные правовые акты как источники земельного права.

ЗК + ФЗ №131.

ОМСУ вправе принимать НПА по тем вопросам, которые отражены в этих законах.

Озеленение — вопрос местного значения. ОМСУ принимают МПА, которые регулируют вырубку земельных насаждений на земельных участках, которые в том числе находятся в частной собственности.

Конструкция о защите зеленых насаждений.

Градостроительным законодательством отнесено полномочие утверждения ряда документов, такие как генеральные планы и планы землепользования и застройки. Очень важны в пределах соответствующего МО.

Это полномочие ОМСУ, но в в ЗК и в ФЗ №131 есть положение о перераспределении полномочий. С РФ может принять решение о перераспределении полномочий в свою пользу в части земельных и градостроительных отношений.

Московская область воспользовалась этим правом и перераспределила все отношения в области земли и градостроительных отношений. Но следующим законом Московская область делегировала эти полномочия ОМСУ. Утверждение ген плана и плана землепользования и застройки вернули.

Чего достигли? Местные бюджеты получили деньги. А Московская область получила контроль за осуществлением полномочий.

Акты, которые принимаются в соответствии с Градостроительным законодательством.

Принимаются за некоторыми исключениями на всех уровнях (РФ, СРФ, МО).

1) документы территориального планирования на уровне РФ, СРФ, МО. На уровне СРФ и мун районов называются — схемы территориального планирования. На уровне МО гор округов, гор сельских поселений — генеральные планы.

Документы территориального планирования определяют места (территории) планируемого размещения объектов капитального строительство федерального, регионального и местного значения.

Если схемой не предусмотрено строительство объекта, то построить его невозможно. Без схемы невозможно перевести участок в другую категорию, невозможно резервировать земельный участок под строительство.

На уровне ген плана определяются границы населенных пунктов, входящих в МО, и определяются границы и назначения функциональных зон в пределах МО.

Функциональные зоны- определяют преимущественное развитие зоны.

Значение генеральных планов — практическое значение источник или не источник имеет в области оспаривания. Разработчики градостроительного кодекса исходили из того, что генеральные планы не НПА. Но практика пошла по-другому.

2) правила землепользования и застройки — принимаются только на муниципальном уровне.

Распространяются не на всю территорию МО, а только на те земли, которые подлежат застройке исходя из их принадлежности к категории земель.

Земли промышленности входят, а земли лесного фонда, как не подлежащие застройке не подлежат (например).

Правила делят территорию на территориальные зоны, в отношении каждой зоны устанавливается градостроительный регламент, а он определяет перечень видов разрешенного использования земельных участков.

3) документация по планировки территорий — проекты планировки и проекты межевания территорий.

Проекты планировки определяют проекты планировочной структуры и определяют красные линии, которые ограничивают территории общего пользования от других территорий.

Проект планировки является детальным планом развития небольшой территории.

Проект межевания территорий — документ, который на основе проекта планировки определяет границы существующих или подлежащих образованию земельных участков.

Правила землепользования и застройки НПА? Градостроительный кодекс определяет, что они утверждаются НПА ОМСУ. То есть не они сами, а акт их утверждения является НПА.

Проект планировки и межевания — если будем когда-то обжаловать, то остро встанет вопрос, НПА это или нет.

Лекция 3.

05.02.2018

Земельные правоотношения и объекты земельных правоотношений.

Правоотношения.

Земельные правоотношения — общ отношения в сфере использования и охраны земель, урегулированные нормами права.

Земельные отношения на сегодняшний момент существуют только в виде правоотношений. Отношения, которые всегда урегулированы нормами права. Каждый участок относится к той или иной категории земель. Правовой режим земельного участка определяется принадлежностью к категории земель. Его неиспользование основано на норме права.

Земельные правоотношения по общему правилу относительные правоотношения. Относительный характер определяется субъектным составом. Субъект, лицо использующее земельный участок, а с другой стороны субъектом зем правоотношения является ОГВ или ОМСУ осуществляющий контрольно-надзорные полномочия. Если говорим об отношениях, связанных с установлением или изменением режима, то это орган, который уполномочен на изменение или установление режима. Отношения могут осуществляться при таком субъектном составе, при котором лицо, использующее зем участок не будет собственником. Режим может осуществляться без лица использующего зем участок и без правообладателя. Осуществляется учет мнения правообладателя земельного участка.

Процедура связанная с изменением правового режима может осуществляться по инициативе правообладателя земельного участка.

Земельные правоотношения иногда бывают абсолютного характера. Доступ неограниченного круга лиц на земли общего пользования.

Содержание земельного правоотношения — содержание прав и обязанностей субъектов определяется режимом земельного участка.

Основания возникновения земельного правоотношения:

совпадают с основаниями возникновения г-п отношения, результатом которого является возникновение прав на земельный участок. Основания изменения земельного правоотношения — иные.

Содержание зем правоотношения определяется правовым режимом не только в отношении правообладателя, но и в отношении ОГВ и ОМСУ. В ряде случаев еще и иных лиц, которые не являются ни правообладателями, ни ОГВ.

Объекты земельных правоотношений.

ст. 6 ЗК — 3 вида объектов земельных отношений.

Лектор считает, что термин земельные отношения некорректен, надо говорить о правоотношениях.

1) земля как природный ресурс и природный объект. Когда речь идет об использовании — ресурс, когда об охране — природный объект.

Формально юридическое образование зем участка не влекут прекращение природно-экономической сущности земли. Не означает, что земля как объект отношений прекращает свое существование. Противопоставлять землю с земельным участком неправильно. В любом зем участке присутствует земля как природный ресурс так и природный объект.

ЗК и земельное законодательство по мнению лектора некорректно используют термин земля. Защита прав на землю, ограничение прав на землю. Когнда речь о правах, то можно говорить только о земельных участках. Высказывалось мнение, что термин земля употребляется как родовой термин. Но эта позиция тоже не совсем правильная, потому что когда речь идет о правах, ни о каком родовом термине речь не должна идти.

2) земли: Кроме этого используется термин земли. Земли как объект в ст. 6 не поименованы. Вопрос о соотношении земли и земель. И о содержании понятия земли? Анализ законодательства говорит о том, что термин земли в 2 смыслах: 1) часть земной поверхности, которая не образована в земельные участки. Деление земной поверхности на земельные участки и не земельные участки. Подтверждение этого: первичный способ образования земельных участков: образование зем участков из земель находящихся в гос или муниципальной собственности. ФЗ о переводе земель и земельных участков из одной категории в другую. Законодатель противопоставляет понятия. 2) под термином земли понимаются и земли и земельные участки в отношении которых установлен однородный правовой режим. В этом смысле термин земли употребляется как абстрактный объект. Совокупность всех земель, земельных участков в отношении которых установлен однородный правовой режим. Земли с/х назначения, земли населенных пунктов. Земельный участок из состава земель населенных пунктов. В этом случае земли населенных пунктов — все зем участки в отношении которых установлен режим населенных пунктов.

3) земельный участок: он в отличие от земель определяется ЗК. Оно в действующем ЗК уже 3 по счету. Тенденция очевидна: во-первых, ушла экологическая составляющая, определение перестало исходит из того, что зем участок это в том числе и почва. Определение зем участка законодатель предлагает как объекта прав на земельные участки. То есть к цивилистической направленности. Во-вторых, изначально ЗК говорил о границах зем участка как о том, что индивидуализирует зем участок. А сейчас границы как способ индивидуализации ушел из определения зем участка. Только признаки, которые могут определить зем участок как индивидуально-определенную вещь.

Кадастровый номер позволяет определить, но это в большей степени средство идентификации, а границы носят объективный и уникальный характер. Независимо от изменения системы присвоения номеров, границы это то, что объективно существует. Поэтому способом индивидуализации являются границы зем участков.

Способы установления границ:

1) установление на местности с помощью знаков (межевание) разновидностью явяляется возведение забора самим правообладателем. Не носит характер в установленном порядке, но определяет пределы осуществления прав.

2) посредством отображения границ земельного участка на карте, плане пр. картографический-схематический.

3) словесное описание — 200 метров на юго-восток и пр.

4) граница определяется по координатам. Геодезический способ. Может определяться широта и долгота. А может определяться расстояние от границы зем участка до точки, которая выполняет функцию 0 меридиана. Координата устанавливается в метрах от какой-то точки.

Сегодня используется смешанный подход и координата и расстояние от какой-то точки. Но выписки из гос кадастра недвижимости, то там будет географическая координата.

Заборы юр значения не имеют, но если спор между правообладателями смежных зем участков. То длительности стояния этого забора принимается судом во внимание при разрешении споров.

Виды зем участков, которые предусмотрены действующим законодательством.

В каждом случае дихотомическая классификация.

1) по виду использования зем участков:

• участок садовый — для ведения садоводства, + есть огородный земельный участок

• дачный участок — прекратят свое существование с 1 января 2019 года, станут все садовыми

• приусадебные и полевые: которые предоставляются для личного подсобного хозяйства. Приусадебные для возведения дома и построек, полевой — вне границ населенного пункта, предназначенный исключительно для сельхоз использования, производство с/х продукции для собственных нужд. Полевой отличается от участка для КФХ — КФХ — для предпринимательской деятельности, а полевой — для собственных нужд. Для КФХ — не по виду использование, а по виду субъекта, которому предоставляются такие зем участки. А вид использования с/х производство.

• Лесные — зем участки, которые образуются в границах лесничеств и лесопарков, в отношении которых осуществляется лесоустройство. Могут образовываться на землях лесного фонда, а также на землях ООПТ, на землях обороны и безопасности, и на землях населенных пунктов, там где есть городские леса. Если зем участок образуется в границах лесничеств и лесопарков, то образуется зем участок.

• Общего пользования — понятие содержится в ГК. Зем участки, не закрытые для доступа неограниченного круга лиц, находящиеся в гос или муниципальной собственности. В ЗК понятие зем участков общего пользования дается через перечисление объектов общего пользования, которые могут быть на таких участках: проезды, улицы, тротуары и пр.

2) по искусственности происхождения:

• искусственные — порядок создания — закон об искусственных участках. По своей сути искусственный зем участок это сооружение. Он создается на водном объекте. Может быть просто создание зем участка путем насыпания, а может быть путем строительства сооружения на сваях. Сооружение на водном объекте признается зем участком. В кадастровом учете учитывается как искусственный. Но если он начинает делиться, то вновь образуемые зем участки ставятся на учет как обычные зем участки.

3) по времени кадастрового учете зем участка:

• ранее учтенные — зем участки, которые поставлены на кадастровый учет до введения в действие ФЗ о государственном кадастре недвижимости. Он принят в 2007, вступил в действие в 2008. 1 января 2017 года вступил закон о государственной регистрации недвижимости. Он воспринимает участки поставленные на учет в период действия прошлого закона как участки поставленные на учет.

К ним также относятся те, которые не поставлены на кадастровый учет, но которым при гос регистрации прав на них присвоен условный кадастровый номер. Гос регистрация прав на земельные участки как на недвижимое имущество началось с 1998 года. А кадастровый учет начался только с 2000 года в связи с принятием закона о гос земельном кадастре. Закон о гос регистрации действовал, а кадастра в современном понимании не было и не было ограна, который бы присваивал номера. В тот момент на стадии гос регистрации прав на зем участок нынешний росреестр присваивал условный кадастровый номер.

Их особенность: их значительная часть поставлена на кадастровый учет только на основании правоустанавливающих документов. Сведения о границах таких зем участков в гос кадастре недвижимости не содержатся. Если поставлен на учет в период действия закона о кадастре, тоже ранее учтенный, но границы установлены, но не в соответствии с теми правилами, которые действуют в настоящее время. Если в отношении таких зем участков обращаемся к публичной кадастровой карте, то мы не видим границ зем участков. То есть она не способна воспринять ту систему, которая применялась с 2000 по 2008. но если система переводится в действующую, то возникают сложности с границами и с пересечением.

• Учтенные — все которые учтены в гос кадастре недвижимости как существующие, за исключением ранее учтенных. Поставлены на кадастровый учет после введения закона о гос кадастре недвижимости.

• Архивные — исходный участок, который в настоящее время не существует. Когда было преобразование, разделение участков.

4) по конфигурации зем участка:

• многоконтурные зем участки — зем участки, которые состоят из нескольких замкнутых контуров, не имеющих общих границ. Фактически образуются в 2 случаях: большие массивы с\х угодий. Совокупность нескольких полей может быть поставлена на кадастровый учет как многоконтурный зем участок. Формально общих границ не будет. И второй случай — зем участки под линиями опоры электропередач. До введения в действие закона о гос кадастре недвижимости такие зем участки назывались единое землепользование. То это означает, что участок ранее учтенный.

Такая классификация не охватывает все, поэтому если участок не подпадает, в отношении него ничего не указывается, никакой вид.

Образование земельных участков:

можно рассматривать как способ распоряжения зем участком, определяется юр судьба участка. Можно рассматривать как процедуру, состоящую из нескольких этапов, результатом которой является создание нового объекта и гражданских прав и земельных правоотношений.

Способы образования зем участков может разделить на первичные и на вторичные.

1) первичный — из земель находящихся в гос или муниципальной собственности. Зем участок ранее никогда не был образован. Это место никогда никому не предоставлялось на каком-то праве.

2) вторичные: раздел, объединение, выдел, перераспределение.

Выдел — только в отношении тех участков, которые находятся в общей собственности. Доля одного из участников выделяется внатуре в виде земельного участка.

Перераспределение — осуществляется в отношении 2 смежных зем участков, границы между ними переносятся. Перераспределение может осуществляться между участками, которые принадлежат одному лицу, между зем участками, которые находятся в частной собственности двух и более лиц. Если изменение площади, то можно определить по соглашению компенсацию.

Оно может осуществляться между зем участками, которые находятся в частной собственности и теми, которые в гос и муниципальной собственности, а также землями, которые находятся в гос собственности. Это не только образование зем участка, но и соглашение. А фактически перераспределение — это способ прирезать к своему зем участку некоторую площадь (2-3 сотки). Сейчас можно реализовать только через перераспределение. Раньше можно было через дачную амнистию.

Этапы образования земельных участков: (на первичном)

1) акт распоряжение определения юр судьбы земельного участка.

Действующее законодательство не требует принятие такого решения, оформления его в письменном виде. Значение такого решения об образовании играют 3 вида актов: схема-расположения зем участка на кадастровом плане 2) проект межевания территории 3) проектная документация лесных участков. 1-2 утверждаются альтернативно, то есть одно из них. Сегодня осн документ — схема расположения на кадастровом плане территории. Но есть случаи, когда можно только на основе проекта межевания территории. Зем участки образуются на компактно расположенной территории, необходим системный подход к их расположению на местности. Установлено в случае образования зем участка на основании зем участка предоставленного для садоводства. Это же касается комплексного освоения территории. В схемах расположения и в проектах межевания определяются будущие границы зем участка.

Схема утверждается ОГВ, ОМСУ, который уполномочен на распоряжение образуемым зем участком. Полномочия по утверждению схемы у того органа, который в дальнейшем будет предоставлять этот участок.

Лекция 19.02.2018

Второе основание для отказа — несоответствие документам территориального планирования. Документы территориального планирования утверждаются на уровне РФ, С РФ, МО.

Определение мест планируемого размещения объектов федерального, регионального и местного значения.

Двоякое основание для отказа. Если с ходатайством о переводе обращается лицо, планирующее в дальнейшем размещать объекты, а документами не предусмотрено размещение, то и в переводе будет отказано.

Правообладатели, которые не планируют размещать — частные собственники. Если их участок оказался в зоне планируемого размещения, то у них на перевод шансов нет. Если их участок не находится в сфере интересов РФ, СРФ, то это основание для них не актуально.

Третье основание для отказа — отрицательный результат гос экологической экспертизы, если она требуется по действующему законодательству. Узкое основание, потому что заключение экспертизы требуется по закону о переводе при переводе из земель ООПТ. Такой объект гос экологической экспертизы законом о ней не предусмотрен. Объекты гос экологической экспертизы не поименованные — это правовая неопределенность. Судебная практика, акты о переводе, признает НПА. Логика судов в том, что акт о переводе распространяет в отношении конкретного зем участка действие комплекса норм, составляющих правовой режим той или иной категории. Оспаривание этих актов необходимо осуществлять по правилам оспаривания НПА. Отказ в переводе зем участка в другую категорию необходимо оспаривать как ненормативный акт.

Изменение границы населенных пунктов. Он касается перевода из земель населенных пунктов и земли населенных пунктов.

Перевод в земли населенных пунктов осуществляется посредством изменения границы населенных пунктов, которая утверждается ген планом населенного пункта (МО). Городской округ, городское сельское поселение. Закон о переводе, к отношениям связанным с землями населенных пунктов не применяется. Регулирует эти отношения градостроительный кодекс РФ. Ген план утверждается представительным органом местного самоуправления. Ген план должен быть согласован в части перевода земель лесного фонда и обороны и безопасности с федеральными органами исполнительной власти, в части земель с/х назначения с органами гос власти С РФ.

Проект ген плана должен проходить процедуру публичного слушания. Публичные слушания обязательны, но их результаты лишь учитываются. Даже если население резко против, ОМСУ может утвердить Ген план вопреки мнению.

Ген план — он определяет места планируемого размещения объектов, место назначения, функциональные зоны — определяют основные направления развития в пределах МО.

Инициатива правообладателей зем участков при утверждении ген плана не имеет юридического значения. Заинтересованные лица могут обращаться в органы МСУ по проекту ген плана с замечаниями, но ОМСУ должен реагировать на обращения в соответствии с ФЗ об обращении граждан. Не должен начинать какую-то спец процедуру. В первую очередь обеспечивается публичный интерес, а частный интерес практически никак не обеспечивается.

Действующее законодательство содержит еще ряд способов, но они системного характера не носят. Отражают тенденции развития зем законодательства, направленные на упрощение процедуры перевода. Классическая процедура может длиться по пол года, а внесение изменения в ген план, это не меньше. Никакой оперативности нет в этих способах.

Упрощение способов, тенденции:

1) главная тенденция в том, что иным документам придается юр значение актов о переводе земель и зем участков из одной категории в другую. Документам, которые были бы основанием для перевода придается такое значение. Создание ООПТ само по себе не влечет перевод соответствующей территории в земли ООПТ. Необходимость создания территории, утверждение положения, отдельная процедура перевода земли. Но в отношении такого особого вида территории установили правило, что решение о создании этой территории является переводом в земли ООПТ.

2) на олимпиаде, решением о переводе выступал проект планировки. + кадастровый учет вновь образованных земельных участков.

3) Сколково — был наделен правом сам переводить земельные участки из любой категории в земли населенных пунктов. Парадокс в том, что первоначально территория Сколково не входила в какой-то населенный пункт.

4) Закон о дальневосточном гектаре — конструкция такая, что ставит под сомнение действие принципа, что целевое назначение не может определяться правообладателем зем участка. Законодатель допустим отход. Дальневосточные гектары в них могут предоставляться в том числе земли лесного фонда. Правообладатель вправе сам выбрать вид использования зем участка. Может выбрать — индивидуальное жилищное строительство. Пользователь уведомляет орган, что он выбрал вид использования, а дальше в порядке информационного взаимодействия эти сведения отправляются в росреестр, и он вносит изменения в реестр исходя из избранного вида использования. Правообладатель не выбирает категорию, но выбирает вид использвоания.

Разрешенное использование как элемент правового режима земельных участков.

Целевое назначение — ноу-хау советского законодательства. Крассов говорил, что подобное есть в Турции.

Разрешенное использование — результат рецепции. Конструкция, которая была апробирована в США в 30-е годы, в последствии распространена в различных странах Европы. В СССР существовал аналог разрешенного использования. Там различалось основное целевое назначение и целевое назначение зем участка. Основное целевое — определялось принадлежностью к категории. Целевое устанавливалось в отношении конкретного зем участка при предоставлении зем участка. Сегодня другая терминология. Конкретный вид использования именуется разрешенным использованием зем участка.

Виды использования перечислены в классификаторе видов разрешенного использования, который утвержден Минэкономразвития в 2014 году.

Как устанавливается разрешенное использование: в отношении зем участков, которые были образованы в СССР и постсоветский период, ранее учтенные зем участки, разрешенное использование учтено в данных кадастрового учета на основании правоустанавливающих документов.

Для создания системных подходов — заимствованы конструкции из зарубежного законодательства.

Разрешенное использование представляет собой или позитивное обзывание или в редких случаях дозволение. Позитивное обязывание — правообладатель должен использовать зем участок определенным способом для определенной деятельности.

Дозволение может быть тогда, когда действующее зак-во допускает использовать или не использовать зем участок по усмотрению правообладателя. Если приступает к использованию, то должен это делать в соответствии с разрешенным использованием. Может быть в отношении садовых и огородных участков.

Водораздел между позитивным обязыванием и дозволением проходит в установлении правовых последствий неиспользование зем участка.

Закон с 1 января 2019 года — можно использовать участки для садоводства и огородничества для отдыха. Легальное определение отдыха как вида использования придумать сложно. Зем участок должен использоваться в соответствии с тем видом, который определяется разрешенным использованем.

1. Градостроительное зонирование, как способ установления разрешенного использования

Правовое регулирования — ГсК РФ — суть зонирования в том, что территория МО, гор округа, гос сельского поселения подразделяется на территориальные зоны, этим зонам присваивается наименование, оно является родовым определением использования, которое устанавливается применительно к данной территории.

В отношении территориальной зоны устанавливается градостроительный регламент, перечень видов разрешенного использования зем участков. Помимо перечня видов градостроительный регламент может устанавливать параметры разрешенного строительства.

Результат зонирования — муниципальный правовой акт — правила землепользования и застройки. Они утверждаются представительным органом местного самоуправления. Состоят из 3 частей: текстовая часть, правила применения градостроительных регламентов, вторая часть — карты, на которой определяются территориальные зоны, и 3 часть — градостроительный регламент каждой территориальной зоны.

Градостроительное зонирование осуществляется не в отношении всей территории мун образования. Осуществляется в отношении земель населенных пунктов, земель промышленности и иного спец назначения, земель сельхоз назначения кроме сельхоз угодий, ООТ, за исключением ООПТ, не осуществляется в особых экономических зонах и в территориях опережающего соц-экономического развития.

Если взять территорию мун образования, и наложить на нее карту зонирования, то они не наложатся.

Гор округа столиц С РФ — собственный населенный пункт и кольцо, которое состоит из всех возможных категорий земель.

В Москве правила землепользования и застройки были приняты в прошлом году.

Концепция законодателя заключалась в том, что правообладатель зем участка вправе будет самостоятельно выбирать разрешенный вид использования из числа предусмотренных градостроительным регламентом. На сегодня субъекты, которые могут это реализовать — собственники зем участка. Наиболее актуально для земель в РФ — аренда, а арендатор зем участка выбирать разрешенное использование не может. Поэтому выбор не работает. Фактически градостроительные регламенты превратились в основу установления разрешенного использования при предоставлении зем участков. ОМСУ или ОГВ предоставляя зем участок, который находится в пределах той или иной территориальной зоны устанавливает на основе градостроительного регламента.

Посмотреть любые правила землепользования и застройки.

Но законодатель на сегодняшний момент полагает, что такая конструкция, связанная с зонированием может стать основой для замены сложившейся системы деления на категории.

1) категорий мало, виды целевого назначения, которые следуют из категорий не отражают всех способов использования земли. Следствие этого — появление видов использования, предусмотренных действующим законодательством, но которые не соответствуют целевому назначению всех категорий. Виды допускаются в пределах какой-то конкретной категории земель.

2) сложно переводить из одной категории в другую, а также надо проходить процедуру разрешенного использования (система двух ключей)

3) категории никак не нарисованы, их границы не отображены ни на каком информационном носителе.

Что хотят сделать?

Земли, покрытые поверхностными водными объектами исключить из действия земельного законодательства. Это и так сделано, потому что земельные участки под поверхностными водными объектами не образуются.

Остальная территория будет делиться на 4 части: 1) лесной фонд 2) сельхоз угодья 3) особо охраняемые природные территории 4) все остальное.

В отношении каждой из 4 частей устанавливаются свои регламенты. Были категории станут зоны.

На сегодня у нас активно сохраняются земли лесного фонда, то по новому проекту будут сохраняться земли сельхоз угодий. Двигать границы этой территориальной зоны станет невозможно.

Границы территориальных зон предполагается определить исходя из правил землепользования и застройки.

По разным подсчетам реализация этого законопроекта от 70 до 250 млрд рублей.

Разрешенное использование в рамках зонирования определяется не в отношении всей территории РФ. Не всех видов и категорий земель.

Земли лесного фонда. ЛК предусмотрен лесохозяйственный регламент. Он утверждается в отношении территориальной единицы лесничества и лесопарка.

В градостроительном регламенте все понятно, а вот лесохоз регламент технический документ. Он устанавливает виды разрешенного использования лесов.

Виды установлены ЛК. ст. 25. самый очевидный распространенный вид — заготовка лесов. Есть с/х, религиозная деятельность, создание гидротехнических сооружений. Разведение лесных насаждений.

ЛК не определенно говорит в вопросе о разрешенном использовании лесных участков. Первоначальная редакция содержала такой термин, потом упоминание было исключено, но законопроект об отмене категорий опять говорит об этом термине.

На сегодня есть только разрешенное использование лесов. И разрешенное использование лесных учасков можно исопльзовать только чтобы установить его в отношении всех участков.

Есть позиция ВАС, у лесного участка может быть много видов разрешенного использования. Лесные участки могут налагаться один на другой и иметь разные виды разрешенного использования и быть предоставлены разным правообладателям.

Разрешенное использование в отношении сельхоз угодий — пробел, будет восполнен только в том случае если будет принят законопроект об отмене категорий.

Особые экономические зоны, зоны опережающего соц-эконом развития — нет ничего, но по смыслу законодательства разрешенное использование устанавливается на основе проектов планировки территории. В отношении большого числа видов земель способ разрешенного использования не установлен, но в данных кадастра практически у каждого зем участка установлено разрешенное использование. Его отсутствие — казусное явление. Основной способ — при предоставлении зем участка.

Лекция 24.02.2018

Ограничение прав на землю как элемент правового режима земельных участков.

Целевое назначение и разрешенное использование. У каждого зем участка есть целевое назначение и разрешенное использование. Если у участка этого нет, то законодатель предусматривает правовые способы выхода из этой ситуации. Но права и обязанности субъектов зем отношений определяются рядом других факторов. Ограничение прав на землю, установленное в отношении зем участка. Прав регулирование этих отношений – ст. 56 ЗК. Ст. 56.1, 57.

1. Особые условия использования зем участков, расположенных в охранных, санитарно-защитных зонах.

2. Особые условия охраны ОС. (Не очень понятно, чем именно они отличаются от обязанностей по охране земли. Почему надо относить к ограничениям? В соответствии со ст. 42 собственники должны совершать комплекс мероприятий по охране).

3. Условия начала и завершения застройки и освоения зем участка в течение установленных сроков. Ограничения не носят исчерпывающего характера. Установление иных видов ограничения прав. (Дополнительная обязанность к разрешенному использованию зем участка).

4. Ограничения, которые возникают в связи с резервированием зем участка.

Актуальны только 2 ограничения 1-ое и 4-ое.

Ограничение прав на землю надо отличать от ограничения оборотоспособности земель (ст. 27). Зем участок не может быть предоставлен в частную собственность.

Когда речь об ограничениях прав на землю, то речь об ограничении в использовании зем участка. По своей юр природе ограничения прав на землю – запрет на осуществления отдельных видов деятельности, которые составляют суть использования зем участков.

Виды ограничения зависят от вида зоны.

Зоны с особыми условиями использования и территории. Принципиального различия нет. Законодатель не определился с тем, какой термин будет использоваться.

Зоны:

1. Санитарно-защитная

2. Водоохранные

3. Округа санитраные и горно-санитраной охраны

4. Зоны вокруг ООТ

Общее количество зон в действующем законодательстве вопрос не определенный. Но их больше 40 в общей сложности.

Знать как можно классифицировать эти зоны:

1. По целям создания:

• Направлены на охрану объекта, который находится внутри зоны (от неблагоприятных факторов окружающей среды и от иных видов воздействия) вокруг ООПТ, водоохранные и пр.

• Обратные зоны – внешняя окружающая среда охраняется от того объекта, который находится внутри. Санитарно-защитная зона.

• Для обеспечения нормального бесперебойного функционирования объекта, находящегося внутри зоны (зоны охраны электросетей, газосетей, трубопроводы, охранная зона стационарных пунктов наблюдения за состоянием окружающей среды).

По общему правилу порядок создания зоны, требования к размерам, содержания ограничения устанавливаются подзаконными НПА, которые регулируют отношения по поводу конкретной зоны.

Санпин – санитарно-защитная зона.

Исключение из подзаконного регулирования – водный кодекс. Он устанавливает режим водоохранных зон и прибрежных зон.

В пределах сан-защитной зоны нельзя размещать жилые дома. Если в ее пределах оказался собственник зем участка, которых хочет изменить вид разрешенного использования своего зем участка на жилое, то нет шансов. Также запрещено выращивать некормовые с/х культуры, можно выращивать только для корма скота.

В связи с установлением зоны возникают убытки (в случае с кормовыми культурами). Правообладатель зем участка, который оказался в пределах зоны, он как правило не связан с тем субъектом, из-за которого устанавливаются ограничения.

Сложная проблема – информационное обеспечение в области установления ограничения прав на земельные участки. В соответствии с действующим законодательством, ФЗ о регистрации недвижимости, зоны с особым использованием являются объектами учета границ. Установлено правило, что обязательным приложением к решению об установлении зоны является описания местоположения границ этой зоны.

При внесении сведений о границах, они отображаются на картографической основе реестра недвижимости, и отображаются зем участки, которые оказались внутри этой зоны.

Законодатель пытается обязать правообладателей осуществить описание местоположения таких зон, устанавливает сроки. Но это далекое дело в перспективе.

Исключение из этого подхода, границы зоны должны быть описаны, являются водоохранные зоны. У нас 2 млн рек, описать водоохранную зону каждой реки немыслимо. В отношении водоохранных зон принято решение, что будут знаки. Утверждены формы этих знаков.

Надо действовать по принципу – спасение утопающих дело рук самих утопающих. Всю информацию о зонах необходимо искать самим. Начиная с визуального осмотра зем участка. Если есть рядом промышленное предприятие, то надо искать сан-защитную зону.

У нас много этих зон, они накладываются одна на другую, фактически редко какой участок оказывается не в зоне с особыми условиями использования.

Если на каком-то этапе реализации объекта выясняется, что он находится в особой зоне, это проблемы правообладателя.

Ст. 57 – возмещение убытков в связи с установлением ограничений прав на землю. Разновидность правомерно причиненных убытков. Убытки возмещаются в случаях, установленных законом.

Практически: дел немного. Желающих что-то вытянуть из этой ситуации немного. Большинство дел было отказных. Общий мотив: недоказанность размера убытков.

Есть и такое обоснование отказа в иске: не доказано противоправное нарушение прав истца. Не доказано, что нарушение прав основано на нарушении закона.

Рассчитывать на возмещение убытков не приходится. Очень много зон установлено очень давно. Практика не сформировала даже сроки давности. Если говорить о тенденциях законодательства, то есть некоторые признаки либерализации. Два законопроекта, которые в ГД сейчас: изменение в ст. 222 ГК, и кусок законопроекта об отмене категорий, но касается зон с особыми условиями использования.

Законодатель решился закрепить перечень видов зон. В редакции 1-го чтения перечень исчерпывающий. Там их всего 19, и это явно не все зоны. Норма о том, что зона считается установленной с момента внесения сведений о ней в ЕГРН. По крайней мере зона будет отражаться на картографической основе. Что-то можно будет увидеть.

Что касается законопроекта о внесении изменений в ГК 222 – выплата компенсации тем лицам, которые возвели самовольную постройку, в зоне с особыми условиями территории при наличии разрешения на строительство. Сносить надо все равно. Но если разрешение на строительство выдано, вопросов к правообладателю не может быть. Благое намерение. Но может закончиться также как по ст. 57 ЗК. Суды и уполномоченные органы будут правдами и неправдами уклоняться от выплаты компенсации.

Как правило режим зоны установлен подзаконным нормативным актом. Но есть отдельные виды зон, когда конкретный режим устанавливается при установлении самой зоны. Для того, чтобы определить перечень ограничений, недостаточно изучить акт по зоне, нужно изучить акт, который устанавливает данную конкретную зону. Возле ООПТ, зоны округов санитарной и горно-санитарной охраны…

Несколько в стороне стоят зоны охраны объектов культурного наследия. Потому что те, которые определяют перечень, не только запрет, но и виды разрешенного использования зем участков. В соответствии с ГсК действие градостроительного регламента не распространяется на зону охраны объектов культурного наследия.

Принадлежность к иным видам территорий, в отношении которых установлены специальные правила. Эти территории практически не классифицируются.

1. Москва и Московская область на основании ФЗ о регулировании отдельных правоотношений ….

2. Дальневосточные регионы (где предоставляется гектар)

3. Сколково

4. Олимпиады и футбола

5. Особые экономические зоны

6. Территории опережающего социально-экономического развития

По большей части особые правила касаются предоставления и изъятия зем участков. Иногда особенности установления, изменения правового режима. Актом перевода земельных участков для целей возведения олимпийских объектов и внесение сведений… спец акта о переводе не принималось.

Сколково может само изменять категорию земель.

На ДВ иногда граждане могут изменять категорию земель.

Особый правовой режим там, где для комплексного освоения территории и развития застроенной территории.

Юридическое значение документов территориального планирования:

Прав регулирование территориального планирования это ГсК. Документы утверждаются на уровне РФ, С РФ. Новая конструкция в отношении 2 и более С РФ, МО (мун районы, гор округа, гор и сельские поселения).

Документы территориального планирования называются схемы, а на самом низком уровне – генеральный план.

Общее назначение документов в том, что на их основе определяются направления развития территории и назначение территории в составе мун образований, С РФ, РФ. Основное назначение всех уровней документов – определение мест планируемого размещения объектов территориального, муниципального и местного значения. На их основе планируется зоны с особыми условиями использования.

Только генеральные планы устанавливают границы населенных пунктов, и установление функциональных зон. Территориальное планирование это 3 направления.

Граница населенного пункта – изменение категории и все другое. 100% юридическое значение. Для правообладателя самая главная часть.

Функциональные зоны – особой необходимости нет. Есть градостроительное зонирование и его юр значение понятно. Как написал один из разработчиков ГсК – функциональные зоны – это проект территориальных зон. Сначала нарисовали на ген плане, потом реализовали.

В ГсК прямо написано, что установление границ функциональных зон не влечет изменение правового режима зем участка.

Определение мест планируемого размещения объектов разного значения.

Документы территориального планирования обязательны для ОГВ и ОМСУ.

Если в одном и том же месте и РФ и ОМСУ запланировали объект федерального и местного значения, то будет применяться схема РФ. Такой ситуации теоретически быть не должно. Потому что документы территориального планирования согласовываются.

В отсутствие документов не допускается предоставление зем участков, резервирование участков, не допускается изъятие участков. Чтобы создавать объект федерального, регионального или местного значения он обязательно должен быть предусмотрен документами территориального планирования. Если МО не утвержден ген план нельзя принимать решение о переводе из одной категории в другую.

Резервирование как вид ограничения.

Оно осуществляется для целей последующего изъятия зем участка для целей гос и муниципальных нужд. Принимается акт о резервировании (в отсутствии документов территориального планирования его принять нельзя). Основание для специфического вида ограничения в использовании зем участка: ограничения связаны с запретом на застройку и все то, что повышает капитализацию зем участка.

Резервирование по сути фиксация стоимости зем участка на момент резервирования.

Должны указываться зем участки и сведения о них должны вноситься в ЕГРН.

Прав регулирование этих отношений: ст. 56.1, 71.

Издание акта о резервировании не означает, что участок изымут. Может быть так что после резервирования его и не изымут. Срок реализации ген планов в документах территориального планирования – 20 лет.

Содержание правового режима земельных участков.

Пределы осуществления прав на природные объекты, расположенные на земельном участке.

ГК – собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все что находится над и под поверхностью зем участка, если иное не предусмотрено спец законодательством.

Спец законодательство – нивелирует полностью содержательную часть ст. 261. Никаких прав в отношении природных ресурсов собственник не имеет. Исключение из этого правила, чем то, что установлено ГК.

Что можно?

1. ВК РФ говорит о том, что обособленные водные объекты, расположенные на зем участке, находящемся в ч/с, также могут находится в ч/с. Если на участке есть пруд, и он расположен в границах зем участка, формально юридически возникает право собственности на пруд. А в остальных случаях водный объект формирует границу зем участка и входить в состав зем участка не может. Зем участки из земель водного фонда не образуются. Все другие зем участки имеют границу по границе водного объекта.

2. Закон о недрах 1992 года – собственники зем участков и пользователи имеют право осуществлять добычу общераспространенных полезных ископаемых для собственных нужд. Перечень общераспространённых утверждается для каждого С РФ. Вопрос о торфе? Определяется С РФ. Продать добытый песок, гравий, глину нельзя. Можно для своих нужд.

Добыча подземных вод для собственных нужд. Собственник может осуществлять добычу для своих нужд для бытовых целей, при этом водяной пласт должен находиться выше, чем из которого осуществляется централизованный водосбор, ограничен объем. Не более 100 кубометров в сутки.

Колодцы, которые есть на дачных участках, их можно рыть и использовать для собственных нужд без разрешительных документов. Метры в глубину не установлены. 8-10 метров. Но на многих участках пробивают скважины, это 25 и более метров. Без разрешительных документов эти скважины не законны. Нет общего запрета на осуществление такого водозабора, но на основании разрешительной документации.

3. Закон о ведении садоводства – с 1 января 2019 года – одна норма вступила. Для целей СНТ легализовала пробуренные скважины. С 1 января 2019 года нужно получать на нее разрешение, но в упрощенном порядке.

4. Лесные насаждения на зем участке – вырубать деревья, расположенные на зем участке, в том числе находящегося в частной собственности можно только с разрешения ОМСУ. Как правило разрешительный порядок носит платный характер. Вырубка без разрешения является правонарушением. На садовых и дачных участках на это закрывают глаза. Никакие формы контроля кроме как за скважинами не осуществляется.

Все регулируется спец законодательством и осуществляется или на основании спец лицензий или договоров, которые устанавливают права водопользователей, недропользователей. Все что можно делать определяется разрешенным использованием земельного участка.

Охрана земель.

По сравнению с регулированием использования, правовое регулирование охраны земель – сфера не продвинутая. Деклараций в этой области очень много. Принципы в ст. 1 ориентируют интерес законодательства в области охраны.

Охраняются только земли сельхоз назначения.

Содержание охраны определяется видом использования.

Установлена адм ответственность за невыполнение мероприятий по охране. Практика есть только по сельхоз землям. Практика сталкивается с тем, что не очень понятен комплекс обязанностей, которые должен выполнять правообладатель.

В СССР вопрос был четко решен. Проект внутрихозяйственного землеустройства. Земли колхозов и совхозов. Он устанавливал конкретный перечень мероприятий. Сейчас законодательство не устанавливает обязанностей по землеустройству. Но такой проект упоминается, утверждать не обязаны.

Мероприятия по охране земель это сфера серьезной неопределенности. Относительно развитые меры: рекультивация и консервация земель.

Рекультивация – в тех случаях, когда земли с/х назначения временно использовались не для с/х нужд.

Через поле прокладывали подземный кабель. Доведение земли до того состояния, когда его можно использовать для с/х нужд.

2 этапа: технический – лиц, которое осуществляет работы должно снять почвенный слой участка и в течение производства работ хранить его, а по завершении работ вернуть почвенный слой на прежнее место. Биологический: проводятся мероприятия в отношении той части земли, которая была нарушена.

Консервация – земли оказались непригодными для использования по целевому назначению. В отношении таких земель решение принимается о консервации. В отношении них проводятся восстановительные работы на основании утвержденного проекта.

И рекультивация и консервация это такие меры, которые возникают тогда, когда происходит не для нужд земельного участка.

Некоторые вопросы регулируются старыми советскими ГОСТами. Периодически суды на них ссылаются. Но вопрос о возможности их применения остается.

Кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость – сведения о зем участке, которое вносится в кадастр недвижимости о зем участке. Если она вносится, то она имеет юр значение.

Вопрос юр значения.

1. Кадастровая стоимость является основой для определения земельного налога. Его платят собственники и пользователи зем участка. И владельцы (на праве пожизненного наследуемого владения).

2. Кадастровая стоимость используется для определения цены приобретения зем участков, находящихся в гос или муницип собственности. За исключением случаев, если зем участок предоставляется бесплатно и если зем участок предоставляется на торгах. В этом случае цена определяется по результатам торгов.

Зем участки, на которых находились объекты недвижимости, которые принадлежали на праве собственности, то такие участки приобретались по цене мин 2,5% от кадастровой стоимости. Но сейчас этот льготный период закончился. В МО 15% от кадастровой стоимости. В Москве 20%, но если хотите строить на этом участке, то нужно заплатить еще 80%, чтобы снять ограничение.

3. Основа для определения арендной платы зем участков, находящихся в гос или муницип собственности. Не во всех случаях, потому что по общему правилу участки предоставляются в аренду на торгах.

4. Законом о переводе зем участков установлены основания для перевода. В отношении земель с/х назначения – для размещения промышленных объектов, зем участки из состава с/х назначения могут быть переведены в другие категории если их стоимость не превышает 50% от средне районной. Кадастровая стоимость как критерий для перевода в земли иных категорий.

5. При заключении договора к-п на вторичном рынке надо ли руководствовать кадастровой стоимостью? Нет.

Кадастровая стоимость определяется в соответствии с процедурой, предусмотренной ФЗ о государственной кадастровой оценке. Он принят в 2016 году. Ввел новые правила.

Кадастровая стоимость зем участка – определяется на основе методов определения рыночной стоимости, но при кадастровой оценке проводится оценка больших массивов, поэтому она в отличие от рыночной не учитывает все индивидуальные особенности зем участка. Это усредненный метод определения рыночной стоимости зем участка.

У правообладателей есть право внести в сведения ЕГРН сведения о рыночной стоимости зем участка вместо кадастровой стоимости, которая определена в соответствии с законом.

По последней оценки в Москве кадастровая стоимость оказалась выше, чем рыночная стоимость.

Порядок кадастровой оценки

Она проводится ОГВ С РФ. По его решению. Фактически она проводится специальными бюджетными учреждениями, которые созданы в соответствии с законом. Наличие специально созданный учреждений – новелла закона 2016 года. До этого оценка проводилась независимыми оценщиками. С ними тоже заключали договор, по основаниям и в порядке предусмотренном ФЗ-44.

ОГВ С РФ принимает решение о проведении кадастровой оценке. Бюджетные учреждения собирают максимум сведений. Бюджетное учреждение применяет в своей деятельности методические рекомендации по кадастровой оценке. Они установлены 10 лет назад Минэкономразвития по разным категориям земли. Методы не сильно отличаются от методов рыночной оценки. После того, как бюджетное учреждение определяет стоимость, результаты кадастровой оценки обнародуются, и правообладатели могут свои претензии по кадастровой стоимости предъявлять.

Затем стоимость утверждается и вносятся сведения о кадастровой стоимости в ЕГРН.

Определение кадастровой стоимости 1 раз в 5 лет. Результаты оценки могут быть оспорены в суд порядке. КАС предусмотрел спец главу, которая регулирует рассмотрение дел, связанных с оспариванием кадастровой стоимости.

Она оспаривается в суде С РФ по первой инстанции. Потому что акт об утверждении это НПА который принимает С РФ.

Подведомственность этих дел – СОЮ по правилам предусмотренным КАС. Для оспаривания кадастровой стоимости предусмотрен административный порядок оспаривания. Можно спорить в административной комиссии.

Не требуется обязательный административный порядок для обращения в суд.

Как таковых претензий к содержанию акта у заявителя нет. Он просто говорит, что рыночная стоимость сильно отличается от кадастровой. И в судебном порядке кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной.

Правовое регулирование имущественных отношений по поводу земельного участка.

Разграничение государственной собственности на землю:

Предпосылки к актуальности вопроса: в плоскости декрета о земле 1917 года. Он создал проблему, которую сейчас пытаются решить. Декрет национализировал всю землю.

Субъекта публичной собственности тоже не было. Потом использовалось всенародное достояние. Исключительная гос собственность на землю. Но фактически не говорилось, что СССР является единственным субъектом права собственности на землю. Частичный оборот зем участков осуществлялся.

Советское законодательство отсутпило – судьба недвижимости следует за зем участком. А тут права на зем участок переходит с правами на дом.

Если кто-то покупал дом, то можно было приобрести еще и землю.

Надо было закреплять зем участки за какими-то субъектами, которые бы их использовали.

Потребовалось разграничение полномочий по предоставлению зем участков.

В ЗК 1970 года было урегулировано уже четко. Какой зем участок какой площади предоставляется исполнительными комитетами районов.

Указ президента о федеральных природных ресурсах.

В 2001 году ФЗ о разграничении государственной собственности на землю. Принят до ЗК.

Он определил критерии отнесения к собственности РФ, С РФ, МО.

Он предусмотрен дикую процедуру. Очень сложную. С РФ, РФ, МО готовят перечень зем участков, которые должны быть разграничены в собственность этих субъектов. Возникал вопрос о постановке на учет этих участков, определении границ. Перечни утверждались Правительством РФ. Какое-то количество перечней было утверждено.

Современное правовое регулирование – закон о введении в действие ЗК РФ.

Положение о том, какие зем участки могут находится в собственности РФ, С РФ и МО содержатся в самом ЗК. Из самого ЗК следует, что по общему правилу все зем участки находятся в гос собственности, если они не переданы в частную или муниципальную.

Помимо ЗК есть еще законы, которые содержат критерии.

Закон о введении в действие ЛК. Все земли лесного фонда находятся в федеральной собственности.

Закон о ООПТ.

Если внимательно посмотреть все критерии, то критериев недостаточно. Остаются совершенно явно земли, которые с использованием критериев не могут быть отнесены ни к собственности РФ, С РФ, МО. Такие зем участки называются – зем участки право гос собственности на которые не разграничено.

Есть только субъект, который наделен полномочиями по предоставлению этих зем участков. А также иными полномочиями, связанными с распоряжением и иным осуществлением прав на эти зем участки.

В городах федерального значения – распоряжение осуществляет ОГВ Москвы, СпБ и Севастополя.

Полномочия по распоряжению зем участка из неразграниченной собственности могут быть перераспределены в пользу С РФ.

МО полностью перераспределила в свои полномочия. Частично верула в отношении не особо ценных зем участков.

Есть вторичные способы возникновения гос муниципальной собственности. Предусмотрены З законодательством. Из частной собственности зем участки возвращаются в гос или муниципальную.

• Изъятие для гос или муницип назначению, изъятие если не по целевому назначению.

• Отказ от права на зем участок. В случае отказа от права, приобретает право на этот участок муниципальное образование. Выморочное имущество – тоже МО.

• Безвозмездная передача из федеральной собственности в собственность С РФ или МО. РФ много себе набрала. Ей не надо столько. Она готова отдавать безвозмездно.

• Перераспределение зем участков

• Может ли Росимущество приобрести зем участок, находящийся в собственности у ФЛ? Право гос собственности может возникнуть по основаниям предусмотренным ГК. То есть по сути тогда можно.

Лекция 03.03.2018

Разграничение гос собственности на землю. Сначала была вся собственность гос-ой. Потом установили критерии в законе о введении в действие ЗК и других ФЗ. Но их не достаточно, чтобы разграничить все земли в гос собственности. Но поскольку их не достаточно, и законодатель не собирается вводить больше критериев, возникла категория зем участков право гос собственности на которые не разграничено. В отношении нее устанавливается субъект, который ими распоряжается.

Права хоз ведения и оперативного управления на зем участок не бывает.

Право гос и муницип собственности, которое возникло в силу разграничения, первичное право собственности. Есть вторичные основания возникновения права гос и муницип собственности на зем участки. Отказ от права собственности, выморочное имущество, обмен зем участками, безвозмездная передача, изъятие зем участка. По сути перераспределение.

Есть процесс разграничения, а есть процесс когда участки оказываются в другой собственности.

В К написано про формы собственности. Цивилисты говорят, что нет форм собственности, есть только различные субъекты прав.

Но на самом примитивном уровне надо понимать, что частная собственность и государственная собственность это разные вещи.

Государство или МО осуществляет правомочия (субъект владения определяется субъектом использования. РФ не использует не пользуется и не владеет), то есть только распоряжение. Распоряжение зем участками осуществляется только теми способами, которые предусмотрены действующим зак-ом. Шаг влево-вправо – должностное преступление.

Распоряжение осуществляется ОГВ, действующими в пределах установленных полномочий. По сути отношения связанные с распоряжением зем участками г-правовые, но в той же мере они являются административными.

В отношении имущества, которое может находится в собственности С РФ, в соответствии с законом о представительных исполнительных органах С РФ имущество может находиться только то, которое нужно для осуществления полномочий.

Гос собственность по остаточному признаку. Все что не С РФ и не МО, то у РФ. Гос-во в ряде случаев пытается из ч/с приобрести зем участки в частную собственность, когда такие участки не нужны. Преимущественное право приобретение зем участки из состава земель с/х назначения. В случае продажи зем участка продавец должен обратиться в ОМСУ и предложить купить этот зем участок. Если он откажется или промолчит, то можно продавать любому лицу, кроме иностранца. Зачем С РФ зем участок с/х назначения? Он все равно будет его предоставлять. Может получить только финансовый результат.

Конструкции есть в законодательстве, которые говорят о политической воли госудкарства, направленной на то, чтобы побольше участков оставить в гос собственности или вернуть в гос собственность.

Структура зем участков, которые находятся в собственности РФ (по видам использования), то часть зем участков занята объектами, которые необходимы для осуществления РФ своих полномочий, функций гос-ва (земли обороны, безопасности). Зем участки, которые используются для создания глобальной инфраструктуры (энергетические системы, ж/д транспорт). И участки, которые никак не связаны с осуществлением РФ своих полномочий, они могут быть предоставлены ГУПам (участки Академии наук, примерно 30% земель с/х назначения находятся в пользовании у нее). Еще одна группа – неиспользуемые земли (земли лесного фонда, только 13% земель лесного фонда предоставлены гражданам или ЮЛ).

Система прав на зем участки граждан и ЮЛ.

1. Право собственности

2. Право аренды – самое актуальное основание для использования зем участка. Для частной собственности не актуально, за исключением земель с/х назначения, которые были приватизированы в начале 90-х годов.

3. Право постоянного бессрочного пользования – возникает только в отношении зем участков, которые находятся в гос или муниципальной собственности. Единственное право, которое предусматривало советское законодательство. В современном виде – аналог права оперативного управления. Субъекты близки: гос муницип казенные предприятия, гос учреждения. Перечень субъектов установлен земельным законодательством. Все другие субъекты, которые приобрели это право должны переоформить право постоянного бессрочного пользования на иной вид права.

4. Безвозмездное пользование – право также как и аренда возникает на основании договора. Когда речь о публичной собственности, закон устанавливает исчерпывающий перечень оснований для предоставления зем участка в безвозмездное пользование.

5. Сервитут – до 2015 года были частные и публичные. Сейчас частный из названия ушло. На сегодня есть сервитуты и публичные сервитуты. Зем законодательство регулирует установление публичного сервитута.

6. Право на использование зем участка на основании разрешения – с 2015 года предусмотрено. Единственное право, которое может возникать не только в отношении зем участка, но и части земной поверхности, не образованной в зем участок.

7. Право пожизненного наследуемого владения – суррогат права собственности на начальном этапе постсоветского периода. Формально предоставлялись на таком праве участки с 1990 по 2001 год. Субъектами могли быть только ФЛ. Правомочия распоряжения были ограничены. Продавать и сдавать в аренду нельзя. Но начиная с 1992 года формально была предусмотрена возможность предоставления зем участков в собственность. Актуальность начала утрачиваться еще до отмены норм о предоставлении участков на этом праве. Сегодня граждане у которых такое право имеют право бесплатно переоформить участки в собственность. Какое количество оставлено не переоформлено или фактически не используемые на этом праве никто не знает.

8. Право застройки (не предусмотрено действующим зак-ом) – было предусмотрено ГК 1922 года. Зем участки на этом праве в СССР предоставлялись. Основание для прекращения для этого права не предусматривало. Право возникало на 50 лет. Зем участки на этом праве остались до сих пор. Сейчас есть право переоформить такие зем участки в собственность. Но надо найти документы.

Право частной собственности на зем участки.

Зем отношения длительные. С точки зрения прав на зем участки и установленного режима использования. Основания возникновения прав на зем участки могут иметь практическое и юр значение.

Основания возникновения права ч/с на зем участки делим на 2 группы:

Основания, которые основаны на наличии правовой связи зем участка, в отношении которого возникало право частной собственности и правообладателя. У правообладателя было какое-то право на зем участок, и это прав явилось основанием при определенных условиях возникновения права собственности на зем участок. Иногда эта связь витиеватая. Например, приватизация земель с/х назначения. По сути самая первая приватизация, самая массовая. 1992-1993 годы. Можно условно сказать, что 2/3 земель с/х назначения было приватизировано в этот момент. Государство не имело фин возможности содержать колхозы и совхозы. Осуществлялась приватизация на основании ряда указов президента, на сегодня утративших значение и на основании Постановление Правительства.

Постановление от 4 сентября 1992 года. В каждом колхозе и совхозе определялся перечень лиц, имеющих право на получение земельной доли. Доля в праве общей собственности на зем участки. В этот перечень входили колхозники, работники соц сферы, пенсионеры колхозов, военнослужащие-срочники.

По районам муниципальным определялась норма бесплатной передачи земли в собственность. Площадь всех колхозов в районе делалась на количество лиц, имеющих право на получение доли.

Норма бесплатной передачи разилась, но не значительно в зависимости от колхоза.

Издавался акт местной администрации о предоставлении зем участка определенной площади в коллективно-долевую собственность гражданам по списку прилагаемому к этому постановлению. Такие постановления издавались по каждому колхозу. Размер доли определялся в гектарах.

У граждан ставших собственниками земли было право распорядиться своей зем долей одним из способов: продать, подарить участнику своего сообщества; внести в уставный капитал организации, созданной на базе бывшего колхоза; сдать в аренду этой же организации; выделить зем участок в счет своей зем доли для ведения личного подсобного хозяйства или КФХ.

Если передали в аренду. Право собственности осталось за гражданами. Были спец статьи закона об обороте земель с/х назначения. Это нормы, которые направлены на решение тех проблем, которые детерминированы кривым законодательством о реорганизации колхозов и совхозов. Эти положения закона усложняются каждый год.

Государство хочет, чтобы зем участки были поставлены на кадастровый учет и чтобы на них были зарегистрированы права в ЕГРН. Задача непосильна.

1. Приобретение права собственности на зем участок. Приобретение прав на зем участок, на котором расположены объекты недвижимости, которые принадлежат на праве собственности покупателю. У собственника такого объекта недвижимости есть право приобрети зем участок в собственность.

Первоначальная приватизация в 90-е годы проведена была без земли. Процесс пошел с введения в действие ЗК 2001 года. Какой-то период времени воля государства на передачу зем участков в частную собственность была сильна. До 2012 года цена выкупа зем участка составляла около 3% кадастровой стоимости.

В 2005 году ВАС издал Постановление Пленума о практике применения земельного законодательства. И ВАС сказал: если после введения в действие в отношении такого участка был заключен договор аренды, то приобрести в собственность нельзя. Но государство было настроено скинуть это с себя, для дезавуирования этой позиции были внесены изменения в закон о введении в действие ЗК: включена норма, что приобрести право собственности на такой зем участок можно независимо от срока заключения договора аренды. Чтобы выкупить такой зем участок надо окончательно достроить. Объект должен быть завершенного строительства.

2. Переоформление права постоянного бессрочного пользования – если на таком зем участке расположены объекты недвижимости, то шли по правилам как для зем участков, на которых расположена недвижимость. Если недвижимости не было, то право переоформления было, но цена приобретения определялась как рыночная. Исключения составляли участки из состава земель с/х назначения.

3. Дачная амнистия – зем участки, предоставленные для садоводства, огородничества и пр на разных правах. В 90-е годы гос-во было не готово просто так раздавать эти зем участки в собственность. Закон о введении в действие ЗК предусмотрел право однократно бесплатно приватизировать участок. Каждый гражданин должен в администрации писать заявление, она должна издавать акт о предоставлении участка в собственность. Придумали амнистию. Гражданин со своими документами идет напрямую в Росреест, сдает эти документы и на выходе получает государственную регистрацию права собственности. Исключили необходимость похода в администрацию. Гос регистрация права собственности приобрела двойное значение: дважды правоустанавливающий характер. Трансформация в собственность и регистрация права собственности.

4. Приватизация зем участков в соответствии с законом о приватизации гос и муниципального имущества 2001 года. Этот закон установил жесткое правило – приватизировать без зем участков нельзя. Или зем участок вносится в уставный капитал.

5. Приобретение права долевой собственности на зем участок на котором расположен многоквартирный жилой дом. Если речь идет о ранее возведенных жилых домах, то право собственности возникает с момент постановки на кадастровый учет. В отношении вновь построенных возникает право с момента регистрации права собственности на первую квартиру.

Основания возникновения права собственности на зем участки, предусмотренные зем законодательством с 1990 по 2015.

1. Предоставление зем участка с предварительным согласованием места размещения объекта. Особенность в том, что когда начинается процедура предоставления зем участка не существует. Он образуется в ходе этой процедуры. Не только основание возникновения права, но и основание образования зем участка. По этому основанию зем участки могли предоставляться только до введения в действие ЗК 2001г. Предоставлялись участки без торгов. На основании акта ОМСУ. С 2001 года по этому основанию зем участки могли предоставляться исключительно в аренду. И даже когда предоставлялись в аренду можно было приобрести в собственность. Сначала в аренду, создать объект недвижимости, регистрация его, и приобретение права собственности на основании собственности на объект недвижимости. Считалась что эта схема коррупционная. От нее отказались. Не понятно с кем согласовывать размещение объекта недвижимости. Решили, что от формы надо отказаться.

2. Предоставление зем участков на торгах и без торгов. Речь идет об основаниях возникновения прав на зем участки, которые образованы на момент начала процедуры. Правила проведения торгов менялись. На сегодня это привело к тому, что торги это основной способ предоставления зем участков, но и в отношении собственности, что предоставление в собственность, что это исключение из правил. По сути все основания приобретения в собственность носят исключительный характер. Общее правило приобретение аренды на торгах.

Лекция 05.03.2018

Юридическая природа права собственности на землю.

Природа г-правовая. Крассов считал, что право собственности на сегодня трансформировалось в неузнаваемость, превратилось в относительное правоотношение. Потому что собственнику противопоставлен не неограниченный круг лиц, а ОГВ и ОМСУ. Спорная точка зрения.

Лектору больше нравится другой подход. Разделение имущественных отношений и земельных отношений. Земельные и административные, относительные. С ними не возникает проблем. При таком подходе возникает вопрос о том, что происходит с правомочиями собственника владения и пользования. Все элементы содержания права собственности поглощаются земельными отношениями.

Собственник по собственному усмотрению не может определять вид использования зем участка, не может определять принадлежность зем участка к категориям. Режим использования зем участка так или иначе определяется ОГВ и ОМСУ. Режим использования определяет характер содержания деятельности основанной на извлечении полезных свойств земли, как природного ресурса. Правовое положение собственника зем участка не значительно отличается от арендатора, пользователя, как субъекта зем отношений.

Права и обязанности собственника определяются режимом использования, а он одинаков для всех субъектов прав на зем участки. Собственник имеет возможность обращаться с заявлениями об изменении правового режима зем участка. Если в этом отношении объем прав собственника больше, чем у других, то незначительно. Только собственник имеет возможность выбрать разрешенное использование из числа предусмотренных градостроительным регламентом.

Зем законодательство регулирует предоставление зем участков в собственность, находящихся в гос или муниципальной собственности. Осуществляется ЗК в редакции ФЗ 171. Гл. 5.1.

Помимо главы 5.1 есть ст. 27, которая устанавливает основания для изъятия зем участков из оборота и ограничения их в обороте. Основания возникновения права собственности. В отношении таких зем участков права собственности возникнуть не может.

Изъятые из оборота зем участки – не могут предоставляться ни в собственность, ни в аренду, только на праве бессрочного пользования. Ограниченные – не могут в собственность, могут в аренду и на праве постоянного бессрочного пользования.

1. Зем участки, которые необходимы для осуществления гос-ом своих функций: оборона, безопасность, охрана границ и пр.

2. Зем участки, в отношении которых установлен или режим особой охраны или спец режим использования. Ограничение в обороте таких зем участков является одним из правовых способов надлежащего использования зем участков.

3. Зем участки из состава земель лесного фонда.

4. Расположение на зем участке объектов, предоставляющих собой опасность для окр среды и для человека. Могут быть радиационно загрязненные участки территории, зем участки, на которые расположены объекты производства взрывоопасных веществ

5. Зарезервированные зем участки.

Основания возникновения права собственности на землю.

Акты ОГВ или ОМСУ; сделки; судебные акты; в силу закона.

Необходимо различать основания и случаи, предоставления зем участков. Основания – то что назвали.

Случи – фактические обстоятельства, при которых возникает право на предоставление зем участка на том или ином праве или в том или ином порядке.

Предоставление зем участков в собственность можно классифицировать:

1. Предоставление зем участков за плату или бесплатно

2. Предоставление зем участков на торгах или без торгов

3. С образование или без такового (без такового означает, что на момент начала процедуры представление зем участок образован и поставлен на кадастровый учет).

Вообще предоставление зем участка в собственность носит исключительный характер. По общему правилу предоставляются в аренду и на торгах.

По общему правилу зем участки в собственность предоставляются без торгов. Почему? По общему правилу зем участки в собственность предоставляются при наличии правовой связи между заявителем и зем участком, которые предполагается предоставить в собственность.

На торгах зем участки предоставляются для ЕЖС, садоводства, для дач, для личного подсобного хозяйства, и КФХ для ведения КФХ. Это виды использования и субъекты, которым зем участок может быть предоставлен на торгах. Здесь связи нет. Если без торгов, правовая связь должна присутствовать. Определение правовой связи это не усмотрение ОГВ или ОМСУ, это исчерпывающий перечень случаев при которых возникает право на приобретение зем участков в собственность. ЗК отдельно предусматривает случаи предоставления без торгов и на торгах.

Зем участки предоставляются в собственность в том случае, если на зем участке находится объект недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности. У такого правообладателя есть выбор между собственностью и арендой. Какое изначальное право на зем участок не имеет значения.

Комплексное освоение территорий и развитие застроенных территорий. КОТ – предполагает застройку силами и средствами застройщика не застроенного зем участка. Осуществляется на основании договора о КОТ. Этот договор заключается на торгах. По нему ОМСУ или ОГВ обязуется предоставить зем участок в аренду без торгов, утвердить проект планировки этого зем участка, предоставить в собственность или в аренду зем участки, которые будут образованы из исходного зем участка, оказывать содействие в подключении к инфраструктуре.

Застройщик подготавливает проект планировки территории, осуществляет застройку в соответствии с проектом территории.

Если предполагается строить жилой дом, то приобретать зем участок под ним в собственность вообще смысл не имеет.

Комплексное основание для строительства жилья экономического класса – приобретение права собственности не предусмотрено ни на какие участки. А в отношении аукциона первоначального торгуется цена 1 квадратного метра жилья на понижение (редукцион).

Вторая конструкция развитие застроенной территории – на ней расположены жилые дома, которые признаны аварийными и подлежащими сносу. На торгах заключается договор о РЗТ. У застройщика значительно более сложный и затратный объем обязанностей. Он за свой счет должен переселить всех жителей, которые проживают в аварийных домах. А потом как КОТ. Но здесь право собственности на зем участки, образованные на основании проекта планировки, их можно приобрести в собственность бесплатно.

Реновация – отличие от РЗТ, застройщиком выступает учреждение или фонд, НКО, созданная правительством Москвы, финансируемая из бюджета г. Москвы, реновация предусмотрена законом о статусе столиц. Она касается только Москвы.

Бесплатное предоставление в собственность: многодетные семьи, религиозным организациям, СРФ могут сами устанавливать случаи бесплатного предоставления зем участков определенным гражданам.

Процедура.

Не связана с проведение торгов:

Различается в зависимости от того, образован ли на момент подачи заявления зем участок о предоставлении которого просит заявитель, или уточнены ли границы такого зем участка.

Если с кадастровым учетом зем участка все хорошо, то процедура простая. Заявитель обращается с заявлением в уполномоченный орган, о предварительном согласовании предоставлении зем участка. ОГВ или ОМСУ рассматривает представленные документы на предмет, подтверждают ли документы право на приобретение зем участка в собственность. Подпадает ли ситуация с заявителем в случаи, установленные ЗК. Если все хорошо, заключается договор о предпродаже зем участка.

Если участок предоставляется бесплатно, то договор дарения заключается? Будет акт о предоставлении зем участка в собственность бесплатно.

Ситуация усложняется если участок надо образовать или уточнить границы. В этом случае заявитель прилагает схему расположения участка на кадастровом плане территории. Или если речь о КОТ или о РЗТ, то там только проект планировки. В этом случае уполномоченный орган принимает 2 решения: предварительное согласование предоставления и об утверждении схемы расположения зем участка на кадастровом плане территории. Заявитель проводит за свой счет кадастровые работы, ставит на учет. Регистрируется право собственности публичного образования если есть необходимость. После этого заключается договор к-п зем участка или принимается акт о передаче зем участка в собственность бесплатно. А это основание перехода права собственности на зем участок.

На торгах:

4 вида использования: садоводство, ЕЖС, дачи, личное подсобное хозяйство и КФХ.

Заинтересованное лицо обращается в ОГВ или ОМСУ с заявлением о предоставлении зем участка для таких то целей. Если зем участок не образован, то к заявлению также прикладывается схема расположения зем участка на кадастровом плане территории. ОГВ или ОМСУ размещает информацию, о том что такое заявление подано на сайте торги.гов в спец разделе информация о том, что подано заявление о намерении приобрести участок в собственность. Если в течение 30 дней никакие другие заинтересованные лица не сообщают о своем намерении приобрести этот зем участок, то он представляется в собственность за плату первоначальному заявителю. Если появились претенденты, то проводятся торги, но при этом кадастровые работы и учет участка обеспечивает ОМСУ за свой счет.

Есть в земельном законодательстве ряд норм, когда речь о вторичном обороте.

Ст. 37 – в отношении зем участка нельзя заключать договор к-п с правом обратного выкупа зем участка. Логика не очень понятная.

Нельзя включать в договор к-п условия, ограничивающие условия дальнейшей продажи, ипотеки и пр.

Существует ограничение оборотоспособности зем участков, находящихся в частной собственности.

Можно классифицировать ограничения по субъекту, и те, которые возникают у зем участков из состава земель с/х назначения.

По субъекту: иностранные граждане. Ограничения установлены на приграничных территориях, морских портах, на землях с/х назначения и зем участки, которые представляются как дальневосточный гектар.

Не все земли с/х назначения ограничены в обороте. В основном это угодья. Не ограничены те, на которых расположены объекты с/х инфраструктуры, садовые, дачные, огородные земли, для личного подсобного хоз-ва. Преимущественное право у МО или С РФ приобрести данный зем участок.

Если Московская область согласилась купить, то мы уже не может отказаться (оферта-акцепт).

Другие ограничения оборотспособности:

Иностарнные граждане или ЮЛ, в которых не менее 50% иностранного капитала.

Не допустимость иметь на праве собственности более 25% зем участков от всех зем участков из состава земель с/х назначения.

Аренда.

Если договор аренды заключен уже более 5 лет, то у арендатора есть право передать права по договору аренды другому лицу без согласия арендодателя. Обязательная гос или муниципальная собственность. И срок. Цивилисты страшно ругают норму, но по мнению лектора норма справедливая.

Земли предоставляются на торгах в форме аукциона. Если заключили на аукционе, то личность арендатора не имеет никакого значения, тогда почему передавая права и обязанности нужно обращаться в ОГВ?

Надо иметь в виду, что действие этой нормы ограничено в отношении земель лесного фонда, оно ограничено Постановлением Правительства РФ.

Существенные условия договора аренды: индивидуализация объекта, размер аренды (по общему правилу на торгах, а если заключается не на торгах, то спец правила определения размера арендной платы для вида использования зем участка). Ставки арендной платы зависят от кадастровой стоимости. Срок договора аренды: тоже существенное условие. Устанавливает от вида использования. Для ЕЖС на 20 лет.

Сроки аренды в случае предоставления на тогах. Если он предоставляется из той территориальной зоны, где допускается возведение объектов недвижимости, то он рассчитывается так: нормативно установленный срок строительства для объектов, предусмотренных для создания в данной зоне умножается на 2. Если разные объекты, то за основу берётся объект с самым длительным сроком строительства и он умножается на 2.

Без торгов: ЗК устанавливает сроки в зависимости от вида использования.

Арендатор зем участка из гос или муниципальной собственности не имеет преимущественного прав на заключение договора аренды после истечения срока договора аренды.

Осн группа норм связана с предоставлением участков в аренду. Можно разделять:

1. Предоставление на торгах и без торгов

2. Предоставление в случае если на момент начала процедуры участки образованы или не образованы.

Предоставление за плату и бесплатно. Но здесь этого быть не может. Аренда всегда возмездная.

Предоставление на торгах и без торгов.

ЗК устанавливает перечень случаев предоставления участков без торгов. Этих случаев больше, чем случаев предоставления в собственность. Потому что предоставление в собственность – исключительная форма предоставления. Случаев больше 40, они имеют тенденцию к расширению. ФЗ 171 принят 2014 года, а вступил в силу с 1 марта 2015 года. 171 закон в первоначальной редакции никогда не действовал.

• Предоставление зем участков если на нем расположен объект недвижимости, который принадлежит заявителю на праве собственности. (Такой же случай есть для собственности. Когда у заявителя есть дискретность в выборе права, то выбор права принадлежит заявителю. Но это право выбора заявителя ограничено в случаях, если зем участок ограничен в обороте, потому что тогда всегда будет аренда.

• Все зем участки, которые образуются в результате комплексного освоения территорий и развития застроенных территорий. Могут предоставляться в собственность, могут в аренду.

• Предоставление каких-бы то ни было прав на природные ресурсы является основанием для предоставления зем участка в аренду. Предоставление прав на природные ресурсы, оно первично, является основанием возникновения прав на зем участки. Получаем лицензию на недропользования. Исключением из этого правила является использование леса, как природного ресурса. Потому что для использования леса предоставляются в аренду лесные участки. Основание для использование природного ресурса. Нет дуализма основания возникновения права на участки и ресурсы.

• Размещение на зем участке социально-значимых объектов: трубопроводы, дороги, станции.

• Определяется через указание на субъектов: государственная компания Росавтодор. Строит дороги федерального значения и осуществляет эксплуатацию. РЖД – зем участки для ж\д полотна предоставляются РЖД без торгов. Казачьи общества. Резиденты особых экономических зон.

• Зем участок может быть предоставлен в аренду без торгов в замен изымаемого участка для государственных или муниципальных нужд. По общему правилу выплачивается компенсация. Это альтернативный вариант, если есть участок, который устроит арендатора. Для собственности специальная конструкция, которая называется обмен зем участков. Обмен это по сути мена. Но обмен регулирует обмен участка, который находится в частной собственности на тот участок, который в гос собственности.

• Предоставление зем участка для завершения строительства. Участки для строительства предоставляются на определенный срок. Что сделать с арендаторами, которые не успели уложиться в срок? Законодатель с 1 марта 2015 года предложил такую конструкцию: арендодатель, в случае истечения срока действия договора и не завершения строительства может принять одно из следующих решений: однократно предоставлять участок для завершения строительства и второй вариант, если там объект незавершенного строительства, то обеспечить регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства и продать эту недвижимость с торгов. Первый случай – перезаключение договора с прежним арендатором. Второй – заключение аренды с победителем аукциона по продаже объекта незавершенного строительства. Эти варианты есть только в отношении тех договоров, которые были заключены после 1 марта 2015 года. В отношении прежних договоров проблема осталась не решенной. Есть ситуации, когда истек срок аренды, срок разрешения на строительство, объект не зарегистрирован в ЕГРН. Что делать с таким недостроем ответа пока что нет. Много на рынке предложений, когда объекта в ЕГРН нет, но он на самом деле есть.

• Предоставление зем участка на основании распоряжения Президента, Правительства, ОГВ С РФ (ВДЛ С РФ). Эксклюзивные случаи. Распоряжение этих лиц не является правоустанавливающим документном на зем участок. Не является документом-основанием возникновения прав на зем участки. Оно только органам, которые полномочны распоряжаться зем участками. В связи с применением этой нормы возник вопрос, эти органы, они могут издавать распоряжение в отношении соответственно участка находящегося в федеральной собственности или собственности субъекта? Минэконом развития считает, что это вообще не связано с субъектом права собственности. То есть Президент или Правительство может дать распоряжение в отношении участка, который находится в муниципальной собственности.

• По ЛК: ЛК самостоятельно регулирует отношения, связанные с предоставлением лесных участков в аренду. В том числе сам определяет субъект, который имеет право распоряжаться зем участками. Земли лесного фонда находятся в федеральной собственности. Но несмотря на это, распоряжением лесным участками занимаются не федеральные органы. РФ передала полномочия в области распоряжения зем участками ОГВ С РФ. Лесные участки предоставляются по общему правилу на торгах, но есть виды использования лесов, которые позволяют предоставить зем участок без торгов.

Виды использования лесов установлены ст. 25 ЛК. Без торгов предоставляются для тех видов использования, которые напрямую не связаны с использованием леса. Это лесные участки для использования недр, строительства дорог, относительно связанное – осуществление охоты. Для охоты нужно охот-хозяйственное соглашение и оно является основанием для заключения договора аренды лесного участка. Кроме того лесные участки предоставляются для водохранилищ, строительства линейных объектов (линии электропередач).

Лесные участки предоставляются не только при проведении аукциона, но и конкурса.

Один и тот же лесной участок может быть предоставлен двум арендаторам. Ограничение для такого только способность двух арендаторов осуществлять использование лесов не мешая друг другу. Напрямую так не закреплено в ЛК, к такому выводу пришел ВАС.

Во всех прочих случаях проводится аукцион, порядок его проведения установлен ЗК. Но ЗК говорит о еще каком-то порядке, который должен быть установлен. Аукцион проводится в электронной форме. Размещается на сайте торги.гов.ру

Не во всех случаях зем участки образованы. Процедура образования зем участка, предшествующая различается в зависимости от того, предоставляется зем участок на торгах или без торгов. Когда зем участок не образован, дополнительно к этому решению утверждается схема расположения участка на кадастровом плане территории. Образование зем участка осуществляется на основании проекта межевания и предварительного согласия на предоставление зем участка. После постановки участка на учет и регистрации права гос или муницип собственности заключается договор аренды.

Предоставление зем участков на аукционе. Участки должны быть поставлены на кадастровый учет.

Какой субъект должен осуществлять кадастровые работы, подготовку схем и пр? ОГВ или ОМСУ. Законодатель предусмотрел возможность переложить бремя образования зем участка на заинтересованное лицо, которое хочет, чтобы участок был выставлен на торги. Заинтересованное лицо за свой счет проводит кадастровые работы и производит постановку его на кадастровый учет. Заинтересованное лицо обращается с заявлением о проведении аукциона. Он выставляется на торги, лицо которое обеспечило работы может стать победителем или не стать им.

Возмещение затрат заинтересованному лицу. Логично было бы, если бы победитель аукциона возмещал. Но законодатель пошел по другому пути, эти затраты – это исключительно его предпринимательский риск. Из этого правила есть серьёзное исключение: схема не может быть подготовлена в отношении зем участка для проведения аукциона если зем участок находится в городах федерального значения и в границах населенного пункта. Остаются сельхоз земли и земли промышленности. В любом случае особо заинтересованных лиц не будет и будет 1 лицо, с которым и заключат договор. И не возникнет справедливости, что лицу никто не компенсирует затраты.

По общему правилу аукцион проводится в отношении образованного поставленного на учет зем участка.

Конкурс по лесным участкам.

Только в декабре 2017 года появилась в ЛК. Конкурс проводится по инициативе заинтересованного лица. Заинтересованными лицами могут быть те, кто осуществляет переработку лесных ресурсов. Он заведомо ограничен по видам участников. Только субъекты, осуществляющие переработку древесины.

Торгуются условия инвестиционной программы, которые предлагают субъекты лесопереработки.

Лектор считает, что эти нормы приведут фактически к предоставлению зем участков вне конкурентной процедуры. Фактически единственным участников остается субъект, который обратился с заявлением о проведении конкурса.

Права и обязанности арендатора лесного участка другому лицу, заключенному по результату конкурса нельзя передать вообще. По общему правилу в других случаях можно передать с согласия арендодателя.

Право постоянного бессрочного пользования.

Права оперативного управления на зем участок нет. Но есть аналог – бессрочное пользование. Право хоз ведения нет и аналога нет.

Оно было в СССР у всех, кроме права застройки в определенный период.

Не позволяет распоряжаться такими зем участками.

Может возникать только на зем участки, находящиеся в гос или муницип собственности.

С момента введения ЗК в 2001 году зем участки на этом праве предоставляются только ОГВ и ОМСУ, гос муницип учреждениям, казенные предприятия и центрам исторического наследия президентов РФ прекративших исполнение своих полномочий. Норма была включена после введения ЗК.

Другим лицам на этом праве участки не предоставляются.

Зем участки изъятые из оборота предоставляются только на этом праве.

Срок для переоформления своего права был. Есть 2 вида субъектов, для которых не установлен срок переоформления: граждане, ГУП.

Граждане могут воспользоваться дачной амнистией. Возможность однократно приватизировать зем участок права собственности возникает в силу регистрации.

Основание возникновения права постоянного бессрочного пользования это акт ОГВ или ОМСУ, которые уполномочены для предоставления зем участков на этом праве.

Дифференциация: образованные зем участки или не образованные зем участки. Если не образованы, то для предоставления образования нужно пройти такую же процедуру. Заявление, схема….

Безвозмездное пользование.

Договор ссуды в ГК.

Раньше это право в земельном законодательстве называлось безвозмездное срочное пользование. В 2015 году слово срочное исключили. Сделано для того, чтобы привести отношения в соответствие с г-п договором ссуды.

Может возникать как в отношении зем участков находящихся в гос муницип собственности, так и в частной собственности. Те что в частной – зем законодателство не регулирует.

ЗК регулирует только если участок в гос или муницип собственности. Регулирует используя те же самые подходы.

Законодатель устанавливает случаи, при которых зем участок может быть передан тем или иным субъектам на условиях договора безвозмездного пользования.

Субъекты:

• Граждане - в виде служебного надела (зем участок, который предоставляется гражданам на период осуществления трудовых отношений с определенными видами работодателей: РЖД, работа о ООПТ, работа, связанная с лесным хозяйством. Срок пользования определяется сроком трудовых отношений). Они предоставлялись еще в СССР, но пока что их не отменили.

• Гражданам для ИЖС и для организации личного подсобного хозяйства.

• НКО граждан, которые создаются в целях жилищного строительства, садоводства и огородничества. Им предоставляется зем участок на условиях такого договора в случае садоводства и огородничества участок делится на основании проекта планировки и проекта межевания и дальше на участке возникает право граждан.

• Религиозные организации.

• Могут КО, но в том случае если они осуществляют строительство или выполнение каких-то иных работ, оказания услуг для которых требуются зем участки и все это осуществляется на основании договора, который заключен по закону о гос закупках. Финансирование должно быть 100% бюджетным.

• КФХ – 6 лет надлежаще использовал потом приобрел право собственности.

Как определяется плата по безвозмездному пользованию? Он безвозмездный и платы нет.

При бессрочном пользовании плата есть в виде земельного налога. Но ОГВ, ОМСУ освобождены от уплаты налога, фактически являются плательщиками те, кто не переоформили право бессрочного пользования. У пользователя и собственника равная плата.

Сервитут.

Раньше был частный сервитут и публичный сервитут. Сейчас слово частный ушло. Остался сервитут и публичный сервитут.

ЗК регулирует установление публичного сервитута, а также регулирует отношения, связанные с установлением сервитута в отношении зем участков находящихся в гос или муниципальной собственности.

Публичный сервитут – осн отличие – устанавливается в интересах неопределенного круга лиц в теории. Он устанавливается или в силу закона или в силу НПА ОГВ или ОМСУ.

Примеры в силу закона – в ЗК.

Публичные сервитуты на основании НПА в отношении конкретного зем участка. ЗК содержит исчерпывающий перечень случаев для установления публичного сервитута. Лектор считает, что реально публичные сервитуты это проход и проезд.

Некоторые сервитуты устанавливаются в отношении конкретного круга лиц.

Проход и проезд – основания для публичного сервитута есть, но с другой стороны если зем участки или части, почему они не относятся к территории общего пользования? Попытка невелировать проблемы, которые возникли в связи с приватизацией зем участков, когда она осуществлялась без учета территорий общего пользования.

12.03.2018

Сервитуты устанавливаются с учетом результатов общественных случаев.

Публичные слушания – такая же природа, как у тех, которые проводятся при утверждении планов землепользование и застройки и пр. мнение не обязательно при принятии окончательного решения. Без проведения слушаний, НПА об установлении сервитута может быть оспорен и признан недействующим. Помимо установления публичных сервитутов ЗК регулирует отношения установления непубличных сервитутов на тех участках, которые предоставлены ФЛ, ЮЛ, в аренду, пользование.

Сервитут может быть установлен: размещение линейных объектов на зем участке; проведения и ведения изыскательских работ (работы, связанные с поиском недр и с подготовкой документации, которая в дальнейшем необходима для подготовки документации объектов капитального строительства). Чтобы определить, каким должен быть фундамент, необходимо определить какой грунт залегает. В том числе на территориях, которые будут прилегать к этому фундаменту. Для таких случаев проводятся изыскательские работы. Также проводятся для того, чтобы определить какие коммуникации проложены под земельным участком. Коммуникации прокладываются последние 150 лет, чтобы осуществлять строительство надо иметь полное представление о том, что под землей. И 3 случай – ведение работ, связанных с использованием недр. На землях с/х назначения могут быть залежи общераспространенных полезных ископаемых, которые могут быть исчерпаны за короткий срок. На случай такого использования недр возможно установления сервитута.

Особенности сервитутов 2:

1. Соглашение об установлении сервитута заключает не собственник зем участка, а правообладатель, которому предоставлен зем участок в пользование или в аренду. Исключение: те лица, которым зем участки предоставлены по основаниям, которые есть в ЗК 2001 года (ГУП, МУП, казенные предприятия).

2. Если сервитут устанавливается сроком менее 3 лет в отношении части зем участка, то осуществлении кадастрового учета этой части не требуется. Действие границ сервитута определяется схемой границ сервитута на кадастровом плане территории. Часть зем участка не является объектом кадастрового учета. К соглашению о сервитуте прикладывается кадастровый план соответствующей территории и там графически отображается сфера действия этого сервитута.

Кадастровый план территории можно получить в органе кадастрового учета.

Использование зем участка без предоставления и установления сервитута на основании разрешения.

Право появилось в зем законодательстве с введения в действия ФЗ 171. Никаких аналогов в ГК нет. Право возникает исключительно в отношении зем участков, которые находятся в гос муницип собственности.

Случаи, при которых допускается возникновения такого права:

Проведение изыскательских работ; ремонт линейного объекта; строительство временных сооружений для обеспечения строительства линейных объектов федерального, регионального и местного значения; геологическое изучение недр; осуществление деятельности коренных малочисленных народов; размещение нестационарных торговых объектов или конструкций.

Случаи сходны с случаями установления сервитута, но шире. Условие возникновения этого права – отсутствие прав 3 лиц на зем участки. Если есть права и есть основания для установления сервитута, то будет сервитут.

Прежнее законодательство не регулировало такую группу отношений и имел место пробел, которые С РФ восполняли по-разному. Не было конструкции, поэтому это восполнялось посредством заключения договора аренды на краткий срок (до 1 года). Заключение аренды приводило к тому, что арендатор злоупотребляя правом возводил конструкцию, похожую на объект недвижимости, регистрировал на нее собственность и потом приобретал право получения участка в собственность или в аренду. Введение этого права направлено на то, чтобы поставить точку во всех этих спорах и прекращения злоупотреблений.

Право не может служить основанием для возведения объекта недвижимости и приобретения в дальнейшем каких-либо прав на зем участок.

Это право может возникать не только в отношении зем участка. Чтобы возникло право на использование на основании разрешения не обязательно образовывать зем участок и ставить его на кадастровый учет, может возникнуть и в отношении земель, которые не образованы в зем участки.

Основание для возникновения права – разрешение, ОГВ или ОМСУ которые уполномочены на распоряжение зем участками находящимися в собственности. Это право прекращается в том случае, если по тем или иным основаниям зем участки, предоставляются 3 лицам. Возникают более привычные права на весь зем участок или на часть зем участка, которая предоставлена на этом праве.

Виды прав на землю:

Право собственности, аренда, постоянное бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение, сервитут, право на использование зем участка на основании разрешения, право застройки (с оговорками).

Прекращение прав на земельные участки.

Общим основанием прекращения прав являются юр факты. Акты, сделки, в ряде случаев события. Условно основания прекращения можно разделить на те, которые предусмотрены гражданским законодательством и те, которые предусмотрены зем законодательством.

Гражданско-правовые основания: сделки, направленные на переход прав.

Земельное законодательство:

1. отказ от зем участка – ЗК – право, реализуется путем подачи заявления в росреестр, в результате гос регистрации возникает право муниципальной собственности на зем участок.

2. Использование зем участка с нарушением законодательства, не в соответствии с целевым назначением, разрешенным использованием, не использование зем участка, использование способами, которые приводят к существенному снижению плодородия. Прекращение права вследствие ненадлежащего использования права. Прекращение права осуществляется как в отношении участков, которые находятся в собственности у граждан или ЮЛ, так и тех, которые в пользовании или пожизненном наследуемом владении. Правовое регулирование этих отношений ЗК, в части прекращения права постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения.

3. Прекращение договора аренды вследствие ненадлежащего использование. Прекращение договора осуществляется в рамках г-п конструкции расторжения договора аренды. Спец основания для расторжения договора аренды зем участка устанавливаются зем законодательством и лесным законодательством.

Договор аренды расторгается по основаниям нарушения закона, а не условий договора. Эти положения закона могут быть воспроизведены в договоре.

Есть еще основания прекращения прав, которые установлены и гражданским и земельным законодательством

1. Реквизиция – временное занятие зем участка в случае чрезвычайных обстоятельств

2. Конфискация – санкция за преступление.

Наиболее актуально – изъятие зем участка для государственных или муниципальных нужд. Закон №499 ФЗ, который внес изменения в ЗК, в части изъятия зем участка для гос или муниципальных нужд. Вступили с 1 апреля 2015 года. Изъятия не быстрый процесс.

Зем законодательство разграничивает понятие основания возникновения прав на зем участки и случаи.

Здесь надо разграничивать другое. Это те же основания и условия.

Основания –фактические обстоятельства, которые являются основанием для возникновения изъятия.

Основания определяются через вид нужд. Условия изъятия – это утверждение схемы территориального планирования и проекта планировки. Это условие актуально для 1 основания изъятия: основание строительства объектов федерального, регионального и местного значения. К этому основанию должно быть условие СТП и проект планировки.

Что касается оснований изъятия: ст. 49 ЗК и перечень небольшой.

Выполнение МД РФ – как основание. Перечень ст. 49 не исчерпывающий, другие основания могут быть предусмотрены ФЗ.

499 ФЗ был разработан и принят по результатам практики применения олимпийского закона и государственной компании Росавтодор. Выявились проблемы, которые возникают при изъятии зем участков и были апробированы конструкции, которые были частично восприняты законом, а частично отвергнуты.

499 закон закрыл С РФ устанавливать основания для изъятия.

В СССР изъятие зем участков для гос или муниципальных нужд было процедурой, направленной на изменение правового режима зем участка.

Сейчас все равно изъятие практически во всех ситуациях влечет изменение правового режима зем участка. Самостоятельная процедура, но за изъятием будут следовать процедуры, которые повлекут изменение правового режима.

ЗК когда говорит об основаниях для изъятия, зем участок может быть изъят при отсутствии иных вариантов размещения. Норма кочует из одной редакции ЗК в другую. Но она не несет смысловой нагрузки. Суд будет руководствоваться исключительно наличием утвержденной СТП и проекта планировки.

Еще одна норма – решение об изъятии зем участка может быть принято не позднее 3 лет с момента утверждения проекта планировки. Если есть СТП, которая имеет больший срок, почему так резко надо принимать решение в течение 3 лет. Логику нормы понять сложно. Законодатель ориентировался на стабильность и определенность.

Изъятию может предшествовать резервирование, но обязательным условием изъятия резервирование не является. Резервирование охрана интересов того субъекта, который будет выплачивать средства правообладателю зем участка.

Субъекты отношений по изъятию зем участков для гос/муницип нужд.

ОГВ или ОМСУ которые принимают решение об изъятии. По общему правилу это органы, которые осуществляют распоряжение зем участками, которые находятся в гос/муницип собственности .если изъятие для федеральных нужд, то это органы, осуществляющие правомочия собственника. По общему правилу их осуществляет Росимущество, но для спец нужд определены другие органы. Например, по строительству автомобильных дорог – федеральное дорожное агентство. Необходимо обращаться к положению этого органа.

Собственник зем участка, у которого он изымается.

Арендаторы, пользователи, владельцы.

Лицо ,которое заинтересовано в изъятии зем участка. В дальнейшем субъект приобретает права на изъятый зем участок.

В этот круг вовлечены арендаторы, которые арендуют из частной собственности.

Урегулирование всех отношений возложено на собственника зем участка, с ним будет заключаться соглашение или к нему будет предъявляться иск, но цена выкупная будет учитывать обязательства собственника перед арендаторами.

Процедура изъятия зем участка для государственных муниципальных нужд:

0 этап: условие изъятия – утверждение СТП и проекта планировки территории.

1 этап: обращение заинтересованного лица с заявлением об изъятии зем участка для гос/муниципальных нужд. Если заинтересованное лицо знает субъектов, у которого надо изымать зем участок, то в дальнейшем орган гос власти либо принимает решение об изъятии или отказывает, если оснований для изъятия нет. Если информации о лице нет. То сюда вклинивается самостоятельный этап – выявление лиц, зем участки которых подлежат изъятию.

499 закон предложил – если правообладатель зем участка не известен, то это является основанием для иска о признании права собственности РФ, С РФ, МО.

Исковое производство в отсутствии ответчика известного не допустимо.

3 этап: предполагает принятие решения об изъятии зем участка для гос/муниципальных нужд. Само по себе решение не является основанием для прекращения права собственности или иных прав.

В дальнейшем процедура раздваивается. Не во всех случаях изымается зем участок, который принадлежи правообладателю. Иногда изымается часть зем участка. Процедура осложняется необходимостью образования зем участка, который подлежит изъятию.

Если изымается зем участок полностью, то этот этап опускается и дальше идет подготовка к заключению соглашения об изъятии.

Правообладатель зем участка никак не вовлечен в процедуру образования зем участка. Обеспечение проведения кадастрового учета или заинтересованное лицо или тот органа, который изымает. Мнение правообладателя не принимаются во внимание. Даже если правообладатель начнет оспаривать конфигурацию зем участка, то это не приостановит процедуру дальнейшего изъятия.

Зем участок поставлен на кадастровый учет, и дальше процедура идет.

4 этап: подготовка к заключению соглашения с правообладателем об изъятии зем участка. По сути заключается в определении рыночной стоимости зем участка, который подлежит изъятию. Рыночная оценка подлежит изъятию органом гос власти или заинтересованным лицом.

5 этап: направление правообладателю проекта соглашения об изъятии зем участка. Правообладателю дается срок 90 дней – он может думать готов подписать соглашение или не готов. Если в течение 90 дней правообладатель не выразил намерение, то возникает следующий этап – обращение в суд с иском о прекращении права на зем участок.

Документом основанием для прекращения права собственности с одной стороны и возникновение с другой будет или соглашение, подписанное органом и правообладателем и судебный акт.

Поскольку речь идет об исковом производстве, суд должен принять все доводы, которые выставляет правообладатель.